Maison neuve : votre projet en dix étapes

Du premier rendez-vous à la remise des clés, la construction de votre maison répond à une succession d’étapes toutes aussi importantes les unes que les autres. Revue de détail.

Comment vivre sereinement son projet de construction ?  En n’hésitant pas à solliciter les professionnels et en prenant le temps de valider scrupuleusement quelques étapes essentielles. Choix du terrain, élaboration du plan, formalités administratives, financement, suivi des travaux… pour que le projet d’une vie ne devienne pas le chantier d’une vie, voici en dix points les moments clés qui jalonnent le parcours de tout futur propriétaire.   

1 - Définir son budget maison

Une maison neuve a un prix : autour de 1.400 € du mètre carré (hors terrain et frais annexes). Une moyenne qui cache évidemment quelques belles disparités selon la complexité architecturale et les prestations de l’ouvrage. Pourtant, dans tous les cas, la même vigilance s’impose. Celle de raisonner en termes de coût global et de ne pas sous-estimer le poids des frais annexes qui viennent se greffer à l’achat de la maison et du terrain. Plutôt que de penser en prix au mètre carré, mieux vaut se souvenir que le prix moyen France entière d'une maison neuve avec son terrain tourne autour de 240.000 €, dont 80.000 € pour la parcelle.

Les bons comptes pour bien emprunter. Calculer votre budget en intégrant les coûts induits par exemple par l’achat du terrain, ceux liés au crédit, ou à votre nouvelle fiscalité vous offre par ailleurs un autre avantage, celui d’obtenir plus facilement votre prêt immobilier en rassurant votre banquier. Car sa priorité, c'est de réduire les risques qu'il prend en vous prêtant de l'argent. En lui montrant que vous avez bien chiffré votre projet, vous lui prouvez que vous êtes informé sur les tenants et les aboutissants de votre projet, que vous avez bien conscience de la portée de votre engagement bref, que vous êtes prêt à vous lancer.

Crédit immobilier : anticipez ! Prenez rendez-vous le plus tôt possible avec la banque pour lui parler de votre projet. Vous lui fournirez les principaux éléments (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes, etc.) pour bâtir votre budget et surtout obtenir son accord de principe pour le financement de votre terrain comme de votre maison. Cette attitude est très constructive : vous saurez si vous pourrez obtenir votre crédit, vous connaîtrez le montant global de votre budget, vous pourrez faire vos arbitrages (part du terrain dans l'enveloppe globale par exemple). Surtout, vous pourrez prouver à vos différents interlocuteurs que vous avez les moyens de parvenir à vos fins.

Comment estimer votre budget construction ?
Commencez par déterminer votre apport personnel. Puis ajoutez le montant que vous souhaitez emprunter. Pour ce faire, vous calculez votre capacité d'endettement, sachant que vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus nets des autres charges à votre mensualité de crédit. Exemple : vous gagnez 4.000 € net mensuels avant impôts. Vous payez 400 € par mois de crédit pour la voiture. Votre mensualité maximale atteint donc 1.180 €. A 1,30 % sur vingt ans, cela vous permet d'emprunter 249.549 € (intérêts : 33.941 €). Si vous avez 40.000 € d'apport personnel, votre budget construction global atteint 289.549 €. Conseil : gardez une marge de manœuvre équivalente à 10 % du budget pour faire face à d'éventuels imprévus.

2 - Dénicher le bon terrain à bâtir

L'emplacement du terrain, autrement dit son adresse, c'est l’un des critères cruciaux avec le prix. Opter pour une localisation « cotée » vous offre certes un gage de sécurité pour l’avenir mais maintient aussi la valeur du logement. Veillez à la proximité des commerces et transports, sans oublier les services publics, écoles, dont vous aurez l’usage au quotidien. Attention, s’éloigner des centres urbains n’est pas toujours une stratégie payante. Pensez aux surcoûts en termes d’essence, de péage ou de parking… N'oubliez pas non plus que les terrains trop isolés et mal desservis souffrent davantage en cas de retournement du marché immobilier et de baisse des prix.

Terrain en lotissement ? En matière de foncier à bâtir, deux options sont envisageables. Soit vous achetez un terrain en lotissement à un aménageur professionnel. Dans ce cas, la parcelle est toujours constructible et viabilisée. Afin de garantir un minimum d’unité des constructions, le lotissement est souvent régi par des règles spécifiques, strictes, auxquelles chaque lot doit se conformer (matériau, coloris, hauteur de faîtage, implantation de la maison, clôtures, arbres et haies). Elles sont mentionnées dans le cahier des charges et dans le règlement du lotissement, des documents à étudier avant de signer.

Où terrain en diffus . L'autre option, c'est une parcelle vendue par un particulier (on parle de diffus). Vous devez avoir l'assurance qu'elle est bien constructible (demandez un certificat d'urbanisme à la mairie pour le savoir). Vérifiez également si elle est viabilisée. Si ce n'est pas le cas, vous devrez prévoir un budget pour le raccordement aux réseaux (eau, électricité, etc.) et au tout-à-l'égout. Dans les deux cas, vérifiez la connexion Internet. Un terrain raccordé à la fibre, c'est toujours mieux !

Connaître les règles d'urbanisme. Un terrain dont le passé est obscur ne présage rien de bon pour la suite. Il est indispensable que vous ayez accès à un certain nombre d’informations capitales concernant votre future parcelle. Consultez toujours le Plan local d’urbanisme (Plu) en mairie, ou à défaut la carte communale. L'objectif, c'est de connaître les règles d'urbanisme attachées à la parcelle. Pour bien cerner les caractéristiques techniques du terrain, vous pouvez aussi questionner les voisins.

Visite sur le terrain. Les constructeurs de maisons individuelles réalisent systématiquement une enquête de terrain en se rendant sur le site. Ils consultent également les cartes du BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières) recensant les communes dont le sol contient des argiles gonflantes qui nécessiteront des fondations spécifiques. En cas de doute, ils font appel à un bureau d’études géotechniques qui réalisera une étude de sol. C’est un gage de sérieux. Le type de fondations à employer sera connu et leur prix sera chiffré dans le cadre du contrat de construction - loi de 1990. Vous pouvez obtenir de précieuses infos sur les risques naturels et technologiques de votre terrain sur le site officiel www.georisques.gouv.fr

Terrain : une aide précieuse
Les constructeurs entretiennent depuis de nombreuses années des relations privilégiées avec de nombreux lotisseurs. Ils seront à même de vous conseiller afin d’adapter au mieux votre construction aux contraintes naturelles ainsi qu’à votre budget. Avec ces partenariats, ils peuvent aussi vous aider à trouver votre parcelle.

3 - Trouver son constructeur

S’il vous est possible d’opter pour l’autoconstruction (c’est vous seul qui coordonnerez l’ensemble des artisans qui interviendront dans la réalisation de votre habitation) ou pour un maître d’œuvre (dans ce cas, c’est alors un professionnel qui est chargé de superviser le chantier à votre place, de vérifier les assurances, les délais, etc.), vous pouvez aussi faire appel à un architecte. Il concevra la maison et pourra, dans le cadre d'une mission complète, sélectionner les entreprises et superviser le chantier. Notez que si la maison dépasse les 150 m² de surface de plancher, le recours à l'architecte est toujours obligatoire.

Contrat de construction-loi de 1990. Le plus souvent, les particuliers s'adressent à un constructeur de maisons individuelles (ils bâtissent près des deux tiers des maisons en France). C'est votre interlocuteur unique et il prend en charge l'ensemble du projet. Comment le reconnaître ? C'est le seul à travailler dans le cadre du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI). Régi par la loi de 1990, ce cadre juridique est le plus protecteur. Entre autres exemples, il fixe un prix global, forfaitaire et définitif et vous fournit une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec un CCMI, vous êtes assuré que votre maison sera bien terminée dans les délais prévus au contrat et sans dépenses supplémentaires après la signature.

Critères de choix. Si la réputation du professionnel est un bon indicateur du taux de satisfaction de la clientèle, ne vous limitez pas à ce seul critère. Orientez notamment votre choix sur un constructeur présent dans votre département depuis plusieurs années, c’est l’assurance qu’il maîtrise bien les spécificités des terrains et les règles d’urbanisme des communes. Vérifiez également qu’il travaille de longue date avec les mêmes artisans, ce qui réduit le risque de malfaçons. Car dans ce cas, les entreprises connaissent les exigences du constructeur et les spécificités techniques de ses maisons. Pour bénéficier d’une marque reconnue et contrôlée par un organisme indépendant, vous pouvez opter pour des constructeurs qui se sont engagés dans une démarche de certification NF Habitat ou NF Habitat HQE, ou vers ceux qui adhèrent à l'association Maisons de Qualité.

4 - Choisir sa maison

Certains constructeurs proposent un catalogue de maisons. Cet outil vous sert de base de départ pour personnaliser votre projet. Vous pouvez ainsi choisir une architecture, des plans, des équipements (chauffage, production d'eau chaude, etc.) des aménagements (portes, sanitaires, etc.). D'autres professionnels font dans le sur-mesure intégral. ici, vous partez d'une feuille blanche pour créer votre projet de A à Z. Dans tous les cas, mesurez vos choix en fonction de votre budget. Vous aurez souvent des arbitrages à faire pour rester dans l'enveloppe financière prévue au départ.

La vérité sur le prix des maisons neuves
Pour bien choisir votre nouvelle demeure, basez-vous sur le rapport qualité/prix. Vérifiez de quoi est faite la maison, mais aussi quels sont les services et les garanties du constructeur. Surtout, attention aux prix anormalement bas, souvent pratiqués par de pseudo-professionnels qui travaillent sans garanties ni assurances. Pour tout savoir, consultez notre grand dossier exclusif sur le prix des maisons neuves.

Maison : touche personnelle. Trouver un équilibre entre la construction autorisée par la configuration et le sous-sol du terrain, les contraintes réglementaires, les tendances actuelles, l’affirmation de ses goûts personnels et son budget, voilà sans doute le plus grand défi qui attend les candidats à la construction. « La plupart des accédants à la propriété redoutent les maisons trop originales de peur d'avoir du mal à trouver un acquéreur lors de la revente. En revanche, tous sont friands de petites touches personnelles qui mettront leur demeure en valeur et la distingueront de celle du voisin à moindre frais », dévoile Stéphane Dehedin, du Groupe Habitat Concept Amiens (Groupe BDL).    

Opération terrain + maison
Dans le cadre des opérations terrain + maison, le constructeur conclut un partenariat avec un aménageur lotisseur. C’est à lui que vous achetez la parcelle. Une fois le compromis de vente signé, vous concluez un CCMI avec le même constructeur. L’opération doit forcément se dérouler dans cet ordre. L’atout des opérations terrain + maison ? Vous faire gagner du temps, mais aussi vous faire profiter de prix optimisés. Grâce à des partenariats bancaires, nombre de constructeurs vous proposent des offres intégrées terrain plus maison plus financement.

5 - Signer le contrat de construction

Une fois votre projet validé, vous signez votre contrat de construction - loi de 1990. Vous allez donc bénéficier de ses nombreuses sécurités. Outre la garantie de livraison à prix et délais convenus et la fixation d'un prix global forfaitaire et définitif déjà mentionnés, ce cadre juridique vous offre une garantie de remboursement d'acompte, un délai de rétractation de dix jours, etc. Le paiement est échelonné : la banque débloque les fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Vous devez par exemple avoir payé 40 % du prix à l'achèvement des murs. A chaque étape, vous vous rendez sur le chantier pour vous assurer que les ouvrages ont bien été réalisés (c'est la loi).

Une maison conforme à la réglementation. Autre atout du Contrat de construction - loi de 1990 : « avec lui, c’est le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la réglementation thermique 2012 », explique Karim Kerioui, qui dirige les Maisons Elan. La construction d’une maison est devenue technique. Il faut se conformer aux exigences de la réglementation concernant aussi bien l’étanchéité à l’air du bâtiment que sa consommation énergétique. Avec d’autres cadres juridiques, il faudra, en cas de non-conformité, prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité. « Le non-respect des règles de construction constitue un délit, passible de sanctions pénales qui peuvent aller jusqu'à une amende de 45.000 €, portée à 75.000 € et six mois d’emprisonnement en cas de récidive », avertit l'association Promotélec.

6 - Obtenir un permis de construire

Si vous faites appel à un constructeur, ce sera lui qui s'occupera du permis de construire pour votre compte. Une fois la maison conçue et le CCMI signé, il déposera le dossier en mairie et vous n'aurez plus qu'à attendre l'autorisation (comptez deux mois ou trois mois si votre projet est en secteur protégé). Un architecte peut également prendre en charge cette formalité. Avec un maître d’œuvre ou des marchés de travaux (vous dirigez les entreprises de bâtiment), c’est à vous qu’il incombe d’effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire. Pour cela, vous devrez déposer un dossier complet comprenant divers documents (plan de situation du terrain, plan de masse des constructions à édifier, plan en coupe du terrain et de la construction, etc.).

Secteur protégé : des règles plus strictes. Vigilance, si le terrain se situe à proximité d’un monument historique ou en secteur protégé. Dans ce cas, les délais seront rallongés. En plus du permis de construire, il vous faudra en effet obtenir l’avis d’un architecte des Bâtiments de France (ABF) pour entamer les travaux de construction. Sur ces sites, l'ABF imposera certaines règles (volumétrie, architecture, type et couleurs de matériaux, etc.). Pour faciliter le projet, étudiez la question en amont et épluchez les règles d'urbanisme de la commune. N'hésitez pas à en parler avec les professionnels locaux : ils connaissent leur secteur et savent négocier pour faciliter l'obtention du permis.

Demandez un certificat d’urbanisme
Délivré gratuitement, ce document administratif informe sur la constructibilité, les droits et obligations liés à la parcelle convoitée. Vous y trouverez les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de la propriété (servitudes, droit de préemption…), les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement).

7 - Financer le projet de construction

Vous avez estimé votre budget, vous avez choisi votre terrain et maison. Pour financer votre projet, vous pouvez souscrire un crédit pour la parcelle puis, plus tard, un autre emprunt pour la construction. Une solution pas forcément gagnante puisque vous multipliez les frais et les formalités. Le mieux, c'est encore de souscrire un crédit global. La banque débloquera dans un premier temps les fonds dédiés au terrain, puis dans un deuxième temps elle financera la maison.

Crédit : les critères des banques. L'obtention de votre crédit ne dépend pas que de votre capacité d'endettement (la règle des 33 % évoquée ci-avant). La banque calculera votre reste-à-vivre (ce qu'il vous reste en poche une vois la mensualité de prêt versée), votre saut de charges (la différence entre le loyer et l'échéance de prêt si vous passez du statut de locataire à celui de propriétaire). La banque va également se pencher sur votre situation professionnelle et sur votre tenue de compte. Les découverts sont très mal vus et les incidents de paiement conduisent droit au refus de crédit. Important :  « les banques préfèrent financer les projets menés dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990 indique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. Pour elles, c'est le cadre le plus sécurisant puisqu'il intègre la garantie de livraison à prix et délais convenus ».

N'oubliez pas le PTZ ! Autre point qui compte : vérifiez si vous avez droit au prêt à taux 0 % ou PTZ. Réservé aux familles qui achètent leur première résidence principale, ce crédit gratuit est attribué en fonction de votre niveau de revenus, de la composition de votre famille et de l'adresse de votre projet. Il comporte un différé de remboursement : vous payez tout ou partie du PTZ, selon vos ressources, après le crédit principal qui l'accompagne. Ce qui améliore votre capacité d'endettement. Distribué par toutes les banques, le PTZ est constitutif d'apport personnel.

Assurance emprunteur : comment alléger la facture
Pensez à jouer sur l’assurance. La loi Lagarde vous permet de choisir un autre contrat que celui de la banque prêteuse, ce qui divise le coût par deux. Avec la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la signature du contrat. Avec l'amendement Bourquin, vous pouvez là encore changer d'assurance à la date anniversaire du contrat.

8 - Visiter le chantier

Suivre le chantier, c’est surveiller la construction de sa maison, autrement dit l’avancement des travaux. On l'a dit : une visite est obligatoire lors de chaque appel de fonds. Si vous souhaitez vous rendre sur le chantier en dehors de ces visites programmées, il est conseillé de demander une réunion de chantier à votre constructeur. D’ailleurs, le contrat prévoit souvent un calendrier de visites qui s’ajoutent à celles prévues avant les appels de fonds.

Vous ne pouvez pas entrer librement sur votre chantier. Certes, vous êtes bien propriétaire. Mais pendant les travaux, c'est le constructeur qui détient la garde juridique de l'ouvrage. Une visite non prévue vous met également en danger : en cas d'accident, vous ne serez pas assuré. Par ailleurs, vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui s’affairent sur votre maison. « Le conducteur de travaux, technicien chevronné, est généralement l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur pendant toute la durée des travaux », souligne l’Agence nationale d'information sur le logement (Anil). Ce professionnel est chargé de coordonner le travail des artisans et de contrôler la qualité des travaux.

9 - Devenir propriétaire

Le chantier est terminé. C'est le moment de la réception. Elle a pour effet de vous transférer la garde juridique de votre maison puisque vous allez signer le procès-verbal de réception du chantier. Vous allez vérifier que la maison que le constructeur vous a livrée est en tous points conforme à ce qui était prévu. Si tel n’était pas le cas, il vous appartiendrait alors d’émettre des réserves. Une retenue de garantie de 5 % du prix pourrait s’appliquer jusqu’à ce que les réserves émises soient levées. Sachez que vous avez la possibilité de vous faire assister d’un expert qui vous aidera à traquer les éventuelles imperfections que vous n’auriez pas remarquées lors de vos visites du chantier. En l’absence d’un expert, vous disposerez d’un délai de huit jours pour émettre vos réserves.

Le SAV de la maison. Certains constructeurs assurent un service après la livraison de votre maison qui va bien au-delà de la garantie de parfait achèvement. Ils s’assurent du parfait fonctionnement de vos équipements lors d’une réunion de mise en service et de leur réglage. Ils vous sensibilisent également aux bonnes pratiques qui faciliteront leur entretien et assureront leur pérennité. Il peut vous offrir un ou deux ans de contrat d’entretien. D'autres restent constamment en contact avec vous et vous proposent des services, en partenariat avec des entreprises locales : paysagiste, pisciniste, etc.

10 - Assurer sa maison

Lors de la remise des clés, vous devenez véritablement propriétaire de votre maison et vous êtes juridiquement considéré comme responsable de tous les sinistres qui pourraient survenir (vols, dégradations, incendies, intempéries…). D’où la nécessité de souscrire une assurance multirisque habitation. Pensez à prendre contact avec votre compagnie ou votre courtier, car lors de la mise hors d’eau de la maison (pose de la toiture), vous avez dû remplir un premier contrat. Provisoire et gratuit, ce document sert en général de préalable à la classique multirisque habitation.

Une maison sous garanties. Rappelons que la remise des clés constitue le point de départ des délais au cours desquels les différentes garanties dites légales pourront être actionnées. La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année suivant la réception des travaux, indépendamment de leur importance ou de leur nature. La garantie biennale, quant à elle, impose de procéder au remplacement de tout équipement défectueux au cours des deux années qui suivent la réception des travaux.

Dix ans de protection. La garantie décennale, qui dure dix ans à compter de la réception des travaux, fait obligation au constructeur de faire réparer tout dommage qui compromettrait la solidité de la maison et de sa structure ou la rendrait inhabitable. Pour la mettre en jeu plus facilement, vous signez une assurance dommages-ouvrage. Obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet (article L 242-1 du Code des assurances), elle vous permet d'être indemnisé rapidement en cas de dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à l'habitation. 

Etapes de la construction : cinq points à retenir

  • Le choix du terrain sur lequel sera bâtie la maison est très important (nature du sol, servitudes, règles d’urbanisme locales, etc.).
  • Vous pouvez opter pour l’autoconstruction, faire appel à un maître d’œuvre ou choisir un constructeur. Ce dernier travaille sous le régime du Contrat de construction - loi de 1990, le système le plus sécurisant.
  • Pour bien choisir la maison, basez-vous sur le rapport qualité/prix et veillez aux services apportés par le constructeur.
  • En matière de financement, calculez bien votre budget et soignez votre profil d'emprunteur pour décrocher votre prêt.
  • Le jour de la remise des clés marque le point de départ des garanties dites légales prévues par la loi Spinetta : parfait achèvement, biennale et décennale.
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