Maison neuve : votre projet en dix étapes

Du premier rendez-vous à la remise des clés, la construction de votre maison répond à une succession d'étapes toutes aussi importantes les unes que les autres. Revue de détail.

Comment vivre sereinement son projet de construction ?  En n’hésitant pas à solliciter les professionnels et en prenant le temps de valider scrupuleusement quelques étapes essentielles. Choix du terrain, élaboration du plan, formalités administratives, financement, suivi des travaux… pour que le projet d’une vie ne devienne pas le chantier d’une vie, voici en dix points les moments clés qui jalonnent le parcours de tout futur propriétaire.   

1 - Définir son budget

Faire construire sa maison a un prix.  Autour de 1.400 € du mètre carré (hors terrain et frais annexes). Une moyenne qui cache évidemment quelques belles disparités selon la complexité architecturale et les prestations de l’ouvrage. Pourtant dans tous les cas, la même vigilance s’impose. Celle de raisonner en termes de coût global et de ne pas sous-estimer le poids des nombreux frais annexes qui viennent se greffer à l’achat de la maison et du terrain. Car ils ne sont pas négligeables.   

Au moment d'évaluer votre budget, tenez compte des nombreux frais annexes qui viennent se greffer à l'achat du terrain et de la maison.

Bien calculer votre budget en provisionnant les coûts induits par exemple par l’achat du terrain, ceux liés au crédit, ou à votre nouvelle fiscalité vous offre par ailleurs un autre avantage, celui d’obtenir plus facilement votre prêt immobilier en rassurant votre banquier.

La solution pour établir au centime près un plan de financement ad ’hoc ? Pointer méthodiquement les dépenses auxquelles vous allez devoir faire face.

Le bon emplacement
La situation géographique demeure encore aujourd’hui l’un des critères cruciaux avec le prix. Opter pour une localisation « cotée » vous offre certes un gage de sécurité pour l’avenir mais maintient aussi et surtout la valeur du logement. Veillez à la proximité des commerces et transports, sans oublier les services publics, écoles, dont vous aurez l’usage au quotidien. Attention, s’éloigner des centres urbains n’est pas toujours une stratégie payante. Pensez aux surcoûts en termes d’essence, de péage ou de parking…

2 - Dénicher le terrain idéal

A moins que vous n’en possédiez une, l’achat d’une parcelle reste le passage obligé. Deux options sont envisageables : soit vous optez pour un terrain en lotissement, vous avez alors la garantie de sa constructibilité et de sa viabilisation, soit vous privilégiez le terrain isolé, c’est-à-dire hors lotissement.

Pour faire construire, soit vous optez pour un terrain en lotissement, soit vous privilégiez le terrain isolé. Assurez- vous dans ce cas de la « bonne nature » de votre parcelle.

Un terrain dont le passé est obscur ne présage rien de bon pour la suite. Il est indispensable que vous ayez accès à un certain nombre d’informations capitales concernant votre future parcelle. Il est vivement conseillé de consulter le Plan local d’urbanisme (Plu) en mairie, ou à défaut la carte communale.

Les constructeurs de maisons individuelles réalisent systématiquement une enquête de terrain en se rendant sur le site. Ils consultent également les cartes du BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières) recensant les communes dont le sol contient des argiles gonflantes qui nécessiteront des fondations spécifiques. En cas de doute, ils font appel à un bureau d’études géotechniques qui réalisera une étude de sol. C’est un gage de sérieux. Le type de fondations à employer sera connu et leur prix sera chiffré dans le cadre du contrat de construction - loi de 1990.

Des règles strictes
Le lotissement n’échappe pas à l’application des règles d’urbanisme. Bien au contraire. Dans le but de garantir un minimum d’unité des constructions, celui-ci est souvent régi par des règles spécifiques, strictes, auxquelles chaque lot doit se conformer (matériau, coloris, hauteur de faîtage, implantation de la maison, clôtures, arbres et haies).

Une aide précieuse
Les constructeurs entretiennent depuis de nombreuses années des relations privilégiées avec de nombreux lotisseurs. Ils seront à même de vous conseiller afin d’adapter au mieux votre construction aux contraintes naturelles ainsi qu’à votre budget.

3 - Trouver son constructeur

S’il vous est possible d’opter pour l’autoconstruction (c’est vous seul qui coordonnerez l’ensemble des artisans qui interviendront dans la réalisation de votre habitation) ou pour un maître d’œuvre (dans ce cas, c’est alors un professionnel qui est chargé de superviser le chantier à votre place, de vérifier les assurances, les délais, etc.), c’est le plus souvent à un constructeur que la plupart des particuliers s’adressent.

Le lotissement n'échappe pas à l'application des règles d'urbanisme. Il est souvent régi par des règles spécifiques auxquelles chaque lot doit se conformer.

« Près des deux tiers des ménages accédants commencent leur processus de construction en surfant sur Internet où se sont multipliées les offres commerciales des constructeurs ces dernières années » avance Stéphane Dehedin, du Groupe Habitat Concept Amiens (BDL). Si la réputation du professionnel est en effet un bon indicateur du taux de satisfaction de la clientèle, ne vous limitez pas à ce seul critère. Orientez notamment votre choix sur un constructeur présent dans votre département depuis plusieurs années, c’est l’assurance qu’il connaît bien les spécificités des terrains et les règles d’urbanisme des communes.
Vérifier également qu’il travaille de longue date avec les mêmes artisans ; c’est l’assurance de réduire le risque de malfaçons car les entreprises connaissent les exigences du constructeur et les spécificités techniques de ses maisons.
Pour bénéficier d’une marque reconnue et contrôlée par un organisme indépendant vous pouvez opter pour des constructeurs qui se sont engagés dans une démarche de certification NF Habitat ou NF Habitat HQE. 

4 - Élaborer un plan de construction

Trouver un équilibre entre la construction autorisée par la configuration et le sous-sol du terrain, les contraintes réglementaires, les tendances actuelles, l’affirmation de ses goûts personnels et son budget, voilà sans doute le plus grand défi qui attend les candidats à la construction. « La plupart des accédants à la propriété redoutent les maisons trop originales de peur d'avoir du mal à trouver un acquéreur lors de la revente. En revanche, tous sont friands de petites touches personnelles qui mettront leur demeure en valeur et la distingueront de celle du voisin à moindre frais » dévoile le professionnel.     

Si les constructeurs proposent des modèles d'habitation prédéfinis, rien ne vous empêche, si votre budget le permet, d'ajouter votre touche personnelle ou de faire appel à un architecte.

Si les constructeurs de maisons individuelles disposent le plus souvent de catalogues proposant des modèles d’habitations prédéfinis, vous pouvez tout à fait, si votre budget vous le permet, faire appel à un architecte. Si votre futur nid douillet fait plus de 170 m2 de superficie, c’est d’ailleurs obligatoire.

Terrain et maison ?
Dans le cadre des opérations terrain + maison, le constructeur conclut un partenariat avec un aménageur lotisseur. C’est à lui que vous achetez la parcelle. Une fois le compromis de vente signé, vous concluez un CCMI avec le même constructeur. L’opération doit forcément se dérouler dans cet ordre.
L’atout des opérations terrain + maison ? Vous faire gagner du temps.

5 - Obtenir un permis de construire

À moins de recourir aux services d’un constructeur, c’est à vous qu’il incombera d’effectuer les démarches nécessaires afin de vous faire délivrer un permis de construire. Pour cela, vous devrez déposer un dossier complet comprenant divers documents (plan de situation du terrain, plan de masse des constructions à édifier, plan en coupe du terrain et de la construction, etc.).
Et ne démarrez sous aucun prétexte le chantier avant d’avoir obtenu ce précieux sésame ! Vigilance, si le terrain se situe à proximité d’un monument historique. Dans ce cas, les délais seront rallongés. En plus du permis de construire, il vous faudra en effet obtenir l’avis d’un architecte des Bâtiments de France (ABF) pour entamer les travaux de construction. Sachez que la mairie est tenue d’examiner votre demande dans les deux mois, voire trois mois dans certains cas.

Demandez un certificat d’urbanisme
Délivré gratuitement, ce document administratif informe sur la constructibilité, les droits et obligations liés à la parcelle convoitée. Vous y trouverez les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de la propriété (servitudes, droit de préemption…), les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement).

6 - Financer son acquisition

Combien êtes-vous prêt à investir ? C’est la question à laquelle vous allez devoir répondre. Une fois ce point déterminé, la capacité d’emprunt entre en jeu. Rendez visite à votre banquier ou à un courtier pour établir une première estimation du montant possible de votre prêt. Attention toutefois, la règle dite des 33% d’endettement est plus que jamais de mise. Il s’agit du pourcentage du total des charges de crédits (tous crédits confondus : consommation, immobilier, révolving) par rapport aux revenus nets des emprunteurs.

Combien êtes vous prêt à investir ? C'est la question à laquelle vous allez devoir répondre. Seul impératif, respecter la règle dite des 33% d'endettement.

Pensez-y. Véritable accélérateur de projets, le PTZ a été reconduit pour l’année 2017. Cette aide créée par l’Etat a profité à plus de 120.000 familles en 2016, deux fois plus qu’en 2015. Constitutif d’apport personnel, il compte pour 40% du montant du projet.

Alléger la facture
Pensez à jouer sur l’assurance. Avec la loi Hamon, vous pouvez changer d’assurance de prêt dans les douze mois qui suivent la signature du contrat. De quoi gagner quelques milliers d’euros sur le coût du crédit. Les formalités pour faire jouer cette possibilité sont améliorées et simplifiées depuis le 1er octobre 2015. 

7 - Signer un contrat individuel

Une fois votre avant-projet validé, vous signez avec le constructeur un contrat de construction. Les constructeurs insistent sur les garanties qu’ils proposent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle. « C’est le seul cadre juridique qui inclut de nombreuses protections comme la garantie de livraison à prix et délais convenus le montant des pénalités dues en cas de retard » argumente Stéphane Dehedin.
« Si le constructeur fait défaut, l’assurance prendra le relais. » Pour l’Adil, ce contrat offre un autre atout : « avec lui c’est le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la réglementation thermique 2012. La construction d’une maison est devenue technique. Il faut se conformer aux exigences de la réglementation concernant aussi bien l’étanchéité à l’air du bâtiment que sa consommation énergétique. Avec d’autres cadres juridiques, il faudra, en cas de non-conformité, prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité ».

La signature d'un CCMI inclut le suivi complet de votre chantier, soit un calendrier de visites préalablement défini.

Pour info, entre 2% et 5% du coût total devront être versés au moment de la signature du contrat de construction de maison individuelle afin d’être « bloqués » sur un compte dédié.
Enfin, sachez que le délai de réflexion de sept jours dont vous disposez commence à courir à partir de la date de réception du contrat de réservation par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois ce délai expiré, c’est chez le notaire qu’aura lieu la prochaine signature : celle qui figurera sur l’acte authentique

8 - Visiter le chantier

Suivre le chantier, c’est surveiller la construction de sa maison, autrement dit l’avancement des travaux. La signature d'un CCMI inclut d'office le suivi complet de votre chantier. Bémol, vous ne pourrez théoriquement visiter votre future maison qu’avant chaque appel de fonds. Pour info, ce dernier correspond à une étape de la construction. Par exemple, lorsque vous devez verser les 15% du prix pour l’achèvement des murs, vous allez pouvoir vérifier de vos propres yeux que votre maison en est bien à ce stade de la construction. Si vous souhaitez vous rendre sur le chantier en dehors de ces visites programmées, il est conseillé de demander une réunion de chantier à votre constructeur. D’ailleurs, le contrat prévoit souvent un calendrier de visites qui s’ajoutent à celles prévues avant les appels de fonds.

Dans le cadre des opérations terrain + maison vous achetez au préalable la parcelle à un aménageur lotisseur qui travaille en partenariat avec votre constructeur.

Sachez que vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des artisans qui s’affairent sur votre maison. « Le conducteur de travaux, technicien chevronné, est généralement l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur pendant toute la durée des travaux » souligne l’Adil. Il est chargé de coordonner le travail des artisans et de contrôler la qualité des travaux.

9 - Devenir propriétaire

Le moment est venu de vérifier que la maison que le constructeur vous a livrée est en tous points conforme à ce qui était prévu. Si tel n’était pas le cas, il vous appartiendrait alors d’émettre des réserves. Une retenue de garantie de 5% du prix pourrait s’appliquer jusqu’à que les réserves émises soient levées.
Sachez que vous avez la possibilité de vous faire assister d’un expert qui vous aidera à traquer les éventuelles imperfections que vous n’auriez pas remarquées lors de vos visites du chantier. En l’absence d’un expert, vous disposerez d’un délai de huit jours pour émettre vos réserves.
La réception de chantier a surtout pour effet de vous transférer « la garde » juridique de votre maison puisque vous allez signer le procès-verbal de réception de chantier.
Certains constructeurs assurent un service après la livraison de votre maison qui va bien au-delà de la garantie de parfait achèvement. Ils s’assurent du parfait fonctionnement de vos équipements lors d’une réunion de mise en service et de leur réglage. Ils vous sensibilisent également aux bonnes pratiques qui faciliteront leur entretien et assureront leur pérennité. Il peut vous offrir un ou deux ans de contrat d’entretien.

Le type de fondations à employer sera fonction de la nature du sol de votre terrain.

10 - Assurer sa maison

Lors de la remise des clés vous devenez véritablement propriétaire de votre maison et vous êtes juridiquement considéré comme responsable de tous les sinistres qui pourraient survenir (vols, dégradations, incendies, intempéries…). D’où la nécessité de souscrire une assurance multirisque habitation. Pensez à prendre contact avec votre compagnie ou votre courtier, car lors de la mise hors d’eau de la maison (pose de la toiture), vous avez dû remplir un premier contrat. Provisoire et gratuit, ce document sert en général de préalable à la classique multirisque habitation.

Lors de la remise des clés, vous devenez véritablement propriétaire. Il convient notamment de souscrire une assurance habitation.

Rappelons que la remise des clés constitue le point de départ des délais au cours desquels les différentes garanties prévues au CCMI pourront être actionnées.
La garantie décennale, d’une part, qui dure dix ans à compter de la réception des travaux et fait obligation au constructeur de faire réparer tout dommage qui compromettrait la solidité de la maison et de sa structure ou la rendrait inhabitable.
La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année suivant la réception des travaux, indépendamment de leur importance ou de leur nature.
La garantie biennale, quant à elle, lui impose de procéder au remplacement de tout équipement défectueux au cours des deux années qui suivent la réception des travaux.

Les points clés à retenir
– Le choix du terrain sur lequel sera bâtie sa maison est très important (nature du sol, servitudes, règles d’urbanisme locales, etc.).
– On peut opter pour l’autoconstruction, faire appel à un maître d’œuvre ou confier la réalisation de sa maison à un constructeur.
– Le jour de la remise des clés marque le point de départ des garanties dont vous bénéficiez dans le cadre du CCMI : garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.

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