Le principe du crédit immobilier ? « Les banques cherchent à réduire le risque d'impayés. Autrement dit, elles ne prêtent qu’aux particuliers capables de rembourser » répond Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. Pour s'assurer de votre sérieux, de votre capacité à faire face à vos engagements, elles se basent sur toute une série de critères : revenus, situation professionnelle et financière ou encore cadre juridique de votre projet de construction... Nous avons listé toutes ces conditions bancaires pour vous aider à obtenir votre prêt. Suivez le guide !
Crédit : la capacité d’endettement. C’est LE critère de base. Avec lui, vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus au paiement de votre mensualité de prêt. Le 17 décembre 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, l'instance officielle qui régule le crédit en France) a assoupli cette exigence. Cette capacité d'endettement, autrement nommée taux d'effort, peut monter jusqu'à 35 % de vos revenus. Dans certains cas, les banques peuvent même aller au-delà pour peu que les autres critères bancaires soient respectés.
La capacité d’endettement s’entend nette de charges. Les banques la calculent en tenant compte de vos autres crédits (prêts à la consommation notamment) et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires. Si vous gagnez 3.600 € net par mois et que ces charges comptent pour 600 € par mois, la règle des 35 % va se calculer sur 3.000 €.
Le reste à vivre. C’est la somme qu’il vous reste une fois l’échéance de crédit payée. Ce critère est passé au crible par les banques. Vous devez en effet avoir les moyens de rembourser tout en faisant vivre votre famille et sans risquer l’incident de paiement. Si les banques estiment que votre reste à vivre est insuffisant, elles refuseront votre demande même si vous restez dans les clous des 35% de capacité d’endettement. D’une façon très générale, comptez dans les 1.500 € par mois pour un couple plus 500 € par enfant à charge (des banques demandent davantage, d'autres moins). Chaque établissement applique ses propres règles de calcul du reste à vivre. Certains y placent les impôts, d'autres pas.
Le saut de charges. C’est la différence entre votre loyer actuel si vous êtes locataire et la future échéance de prêt. Ce montant doit rester raisonnable et cohérent avec vos revenus. Si vous versez 700 € par mois pour votre loyer et que la mensualité de crédit monte à 1.200 €, la banque tiquera et vous aurez du mal à décrocher votre emprunt… Sauf si bien sûr vos revenus ont beaucoup augmenté. Notez que la décision des banques va reposer sur un mix de ces trois premiers critères.
Prêt immobilier : le critère de durée
En théorie, les durées de remboursement vont jusqu'à 30 ans. En pratique, le Haut Conseil de stabilité financière demande de rester en dessous de 25 ans tout en tenant compte de la période de différé liée au chantier. Au résultat, la durée maximale passe à 27 ans. Là encore, les banques disposent d'une marge et 20 % des dossiers qu'elles traitent peuvent dépasser cette limite.
Crédit immobilier : votre profil d'emprunteur
Votre situation professionnelle. Toujours dans leur logique des risques d’impayés, les banques « privilégient les acquéreurs qui présentent une situation professionnelle stable », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. En clair : un CDI est recommandé pour décrocher un prêt, au moins pour l’un des membres du couple si vous empruntez à deux. Vous êtes en CDD, entrepreneurs ou indépendants ? La porte du crédit immobilier n’est pas fermée. Vous devrez prouver à la banque que vos revenus sont suffisants et réguliers sur les trois dernières années, en fournissant tous les justificatifs nécessaires (bilans financier de votre entreprise par exemple). Vous devrez aussi respecter les autres critères des banques. A commencer par la bonne tenue du budget familial.
Les finances personnelles. Vous devrez prouver que vous êtes un bon gestionnaire. « Les banques examinent les trois derniers relevés bancaires pour vérifier si les comptes sont bien gérés, si les crédits personnels ne sont pas trop nombreux, si l’emprunteur montre qu’il sait épargner », précise Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Les prêts à la consommation ne sont pas forcément mal vus. Mais ils seront peu nombreux et concerneront des postes budgétaires incontournables comme la voiture. Conseil : au moins trois voire six mois avant de vous lancer, purgez vos découverts et soldez vos crédits conso pour présenter des comptes impeccablement tenus à la banque.
L'épargne résiduelle. Pour accorder un crédit, de plus en plus de banques demandent aux emprunteurs une épargne résiduelle. « Selon les établissements, cette somme représente trois à six mensualités et sans elle, obtenir le prêt est plus difficile », précise Sandrine Allonier. Cet argent mis de côté montre à la banque que vous savez épargner, ce qui la rassure sur votre capacité à rembourser. Surtout, l'épargne résiduelle vous permet de faire face à d'éventuels imprévus sans mettre en péril le paiement de votre emprunt. En d'autres termes, cette condition bancaire, c'est un réducteur de risque pour les emprunteurs.
Les comportements à risques. Attention : certains critères mènent directement au refus de prêt. « Les comptes régulièrement à découvert, les incidents de paiement et les avis à tiers détenteurs sont particulièrement pénalisants », avertit Maël Bernier. De même, attention aux dépenses liées à des sorties trop fréquentes ou à l’abus de jeux en ligne. Une inscription à l'un des fichiers Banque de France et c'est le refus de crédit assuré. N’oubliez pas : les banques, en décortiquant vos relevés de compte, connaîtront vos habitudes et la nature de vos dépenses. Vous ne pourrez rien leur cacher !
Emploi : les nouveaux critères de prêt. Aujourd'hui, les banques s'intéressent à votre situation professionnelle. Ceux qui travaillent dans les secteurs fragilisés par la crise peuvent avoir du mal à emprunter. Si vous avez été en chômage partiel, les banques vous demanderont une attestation de votre employeur qui certifie que vous avez normalement repris le travail. Elles pourront aussi se pencher sur la santé financière de votre entreprise surtout si vous êtes en chômage partiel au moment de la demande de prêt. Attention : les banques examinent aussi votre employabilité. « C'est la capacité de l'emprunteur à retrouver facilement du travail s'il perd son emploi », explique Sandrine Allonier. Une bonne employabilité facilite l'obtention du crédit puisqu'elle rassure la banque sur votre capacité à maintenir les moyens de rembourser votre crédit immobilier.
Le crédit immobilier et le critère de santé
Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire une assurance décès-invalidité. Le plus souvent, vous remplissez un questionnaire santé pour l’obtenir. Dans certains cas (forts montants empruntés par exemple), un examen médical est demandé. Si vous présentez un risque, l’assurance peut ne pas vous couvrir et le prêt est alors refusé. Si le risque est très important, la convention Aeras (www.aeras-infos.fr) vous permet de trouver une assurance de crédit, et donc de décrocher votre prêt.
Emprunter avec ou sans apport personnel ?
Les critères de fonds propres pour votre crédit. Placer de l'apport personnel dans votre plan de financement facilite l’obtention du crédit. Logique : ces fonds propres rassurent la banque. Si vous savez mettre de l’argent de côté, vous êtes a priori capable de rembourser votre prêt. Et puis, avec de l’apport, vous empruntez moins et/ou sur moins longtemps, ce qui là encore constitue un gage de sécurité pour le prêteur qui vous accordera un meilleur taux. Par ailleurs, si vous placez des fonds propres dans votre projet, le crédit ne couvrira pas l’intégralité de la dette immobilière. « En cas de revente forcée pour cause d’aléa grave de la vie, l’emprunteur aura plus de chances de pouvoir rembourser ce qu’il doit même si le prix de cession est inférieur au prix d’achat », indique Philippe Taboret.
Constituer et augmenter votre apport. Au minimum et sauf exception, les banques demandent un apport minimal de 10% du montant du projet sans compter les frais annexes comme les droits de mutations liés à l'achat du terrain. Les emprunteurs qui injectent 20, 30, voire 40 % d'apport dans leur plan de financement sont très bien vus par les banques et obtiennent des taux inférieurs aux barèmes officiels. La question, c'est dont de savoir comment constituer ou augmenter cet apport personnel. Vous pouvez mobiliser davantage d'économies en vous souvenant que vous devez garder une épargne résiduelle. N'hésitez pas à recourir aux donations familiales, dont les montants sont exonérés de droits en dessous de 100.000 € par parent dans le cadre d'une donation parents/enfants (31.865 € pour les donations grands-parents/petits enfants). Par ailleurs, si vous financez votre projet par la revente d'un logement, c'est justement le fruit de cette opération qui constituera tout ou partie de votre apport personnel.
Emprunter sans apport personnel. Sur le marché du financement de l'habitat, il existe des formules réservées aux emprunteurs qui ont peu voire pas d’apport personnel. Les crédits dits à 100 % couvrent le projet immobilier. Dans ce cas, vous payez avec votre apport les frais annexes comme les droits de mutation pour le terrain. Autre option : les prêts à 110%. Ils englobent l’intégralité du projet, frais annexes compris. « Ces crédits à 110 % sont considérés comme trop risqués par les banques et ont quasiment disparu du marché », explique Ludovic Huzieux, fondateur d’Artemis Courtage. « De rares banques acceptent encore les prêts à 100%. Mais pour les décrocher, les emprunteurs doivent démontrer qu’ils gèrent bien leurs finances, que leur situation professionnelle est stable, que leurs revenus sont appelés à augmenter. Bref, ils doivent prouver qu'ils présentent très peu de risques pour le prêteur. »
Prêt immobilier : un âge limite pour obtenir un crédit ?
Il n’y a pas de limite pour emprunter. En fait, tout tient à l’âge que vous avez au moment où vous signez le crédit. Vous pouvez prendre un crédit sur 25 ans si vous êtes âgé de trente ans. A soixante ans, c’est plus difficile. Le problème : l’assurance. Plus l’on vieillit, plus le risque santé est grand, plus l’assurance de prêt est chère. Pour autant, les conditions sont aujourd’hui plus souples. Si vous optez pour une autre assurance que celle de la banque prêteuse, vous pouvez parfois finir de rembourser à quatre-vingt-dix ans !
Votre maison : un critère pour obtenir votre prêt
Votre maison influe sur vos finances. Si votre nouvelle maison est trop éloignée de votre lieu de travail, vous devrez prévoir un budget transport plus important, ce qui peut impacter votre reste à vivre. Mais les banques vont surtout s’intéresser au marché immobilier et à l'adresse de votre projet. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre maison garantit le crédit soit directement par une hypothèque, soit indirectement par la caution d’une société spécialisée. « Une maison bien placée réduit les risques pris par l’établissement prêteur : en cas de revente forcée, le bien gardera de la valeur. Et puis il résistera mieux à une éventuelle baisse des prix de l'immobilier », argumente Philippe Taboret.
CCMI : trouvez du crédit. Parce que le logement sert de garantie au crédit, les banques vont se pencher sur le cadre juridique du projet. Si cous signez un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous bénéficiez obligatoirement d’une garantie de livraison à prix et délais convenus. Même si le constructeur fait faillite, vous êtes certain que votre nouvelle maison vous sera livrée dans les temps et sans avoir à verser un euro supplémentaire. La banque est donc assurée qu’elle disposera bien d’une garantie pour son crédit. Autrement dit, le CCMI-loi de 1990 réduit les risques, ce qui va faciliter l’obtention de votre emprunt. « De plus en plus de banques ne financent plus que des CCMI-loi de 1990, parce qu’il offre le plus de sécurité à l’acquéreur comme au prêteur », commente Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.
Quel prêt pour les autres contrats ? Si vous signez des contrats d’architecte, de maîtrise d’œuvre ou de marchés de travaux avec des entreprises, vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison à prix et délais convenus propre au CCMI-loi de 1990. Ce qui est moins sécurisant pour les banques. Celles qui acceptent de financer ce type de projet vont se renseigner attentivement sur le sérieux des professionnels. Vous devrez placer davantage d’apport dans le projet et la durée de votre crédit, selon toute probabilité, ne dépassera pas quinze ans.
Le crédit immobilier et les assurances des constructeurs
Les banques vérifient si les professionnels sont assurés, notamment en responsabilité décennale. La plupart d’entre elles refusent de financer des projets qui ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage. Certes, elle est obligatoire dans tous les cas (article L 242-1 du Code des assurances). Mais faute de contrôles, certains particuliers s’en dispense pour faire des économies. Rappelons que cette assurance facilite le déclenchement de la garantie décennale. En cas de problème sur le gros œuvre dans les dix ans qui suivent la réception, l’assureur vous indemnise puis poursuit les entreprises fautives.
Conseils pour emprunter. Vous l’aurez compris : c’est en satisfaisant aux critères des banques que vous obtiendrez votre financement immobilier. Pour réduire le risque de refus de prêt au minimum, informez-vous et préparez-vous. Quelques mois avant de déposer votre dossier, par exemple, soldez vos crédits à la consommation et nettoyez vos comptes bancaires (pas de découverts). Souvenez-vous également que toutes les banques ne pratiquent pas la même politique commerciale. Certaines acceptent dans certains cas les prêts sans apport (notamment pour les jeunes primo-accédants à fort potentiel professionnel). De même, la durée de remboursement dépassera difficilement les vingt-cinq ans, mais tel ou tel prêteur pourra, en fonction de votre dossier, être plus compréhensif.
Malin : étudiez la faisabilité financière de votre prêt
Avant de donner le coup d'envoi de votre projet immobilier, rendez-visite à votre banque ou à un courtier. Vous ferez le point sur les critères d'emprunt et vous saurez si vous pourrez obtenir votre crédit et combien, précisément, vous pourrez emprunter.
Crédit : frappez à la bonne porte. Rendez visite à plusieurs établissements pour comparer leurs propositions. Autre piste : passez par un courtier. Il connaît les critères et la politique commerciale des banques. Il présentera votre dossier à celles qui ont le plus de chances de l’accepter. Logique : le métier de cet intermédiaire, c’est de vous permettre de décrocher un prêt immobilier. C'est d'ailleurs pour ça qu'il est payé. Notez enfin que de nombreux constructeurs se sont associés à des banques. Ils peuvent ainsi vous proposer des crédits immobiliers spécialement adaptés à un projet de maison neuve. Et le prêt est plus facilement accordé, car leurs prêteurs partenaires savent comment ces constructeurs travaillent et connaissent leurs références. Là comme ailleurs, les banques misent sur la sécurité !
