Crédit immobilier : les critères des banques pour emprunter

La règle fondamentale du crédit immobilier ?

Pour accorder un crédit, les banques appliquent toutes la même règle : elles veulent réduire au maximum le risque d'impayés.  « Pour être tout à fait clair, elles ne prêtent qu’aux particuliers capables de rembourser, autrement à ceux qui montrent un profil rassurant du point de vue du prêteur », explique Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi. Pour s'assurer de votre sérieux, de votre fiabilité, de votre capacité à faire face à vos engagements, elles se basent sur toute une série de critères : revenus, situation professionnelle et financière ou encore cadre juridique de votre projet de construction... Nous avons listé toutes ces conditions bancaires pour vous aider à obtenir votre prêt. Suivez le guide !

Crédit : la capacité d'endettement

C’est LE critère de base. Avec lui, vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus à vos remboursements, comme l'impose le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l'organisme qui régule le crédit en France. Le plus souvent, les banques calculent cette capacité d'endettement ou taux d'effort sur votre salaire net avant impôt (elles ne prennent pas en compte vos éventuels avantages fiscaux par exemple). Pour 20 % des dossiers de prêt, les banques peuvent aller au-delà de ces 35 % pour peu que les autres critères bancaires soient respectés. Cette marge de manœuvre est faite pour permettre à certains acquéreurs (primo-accédants notamment) de réussir à boucler leur financement.

Le taux d'effort s’entend net de charges avant impôts

Les banques calculent votre taux d'effort en tenant compte de vos autres crédits (prêts à la consommation notamment) et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires. Elles n'intègrent pas les impôts et éventuels avantages fiscaux dans le taux d'effort. Un exemple volontairement simplifié : si vous gagnez 3 600 € nets par mois avant impôts et que ces charges comptent pour 600 € par mois, la règle des 35 % va se calculer sur 3 000 €, soit une mensualité maximale de 1 050 €.

🧐 Le reste à vivre, c'est quoi ?

C’est la somme qu’il vous reste une fois l’échéance de crédit payée. Ce critère est passé au crible par les banques. Vous devez en effet avoir les moyens de rembourser tout en faisant vivre votre famille et sans risquer l’incident de paiement. Si les banques estiment que votre reste à vivre est insuffisant, elles refuseront votre demande même si vous restez dans les clous des 35 % de capacité d’endettement. D’une façon très générale, comptez dans les 1 500 € par mois pour un couple, plus 300 à 500 € par enfant à charge (des banques demandent davantage, d'autres moins). Chaque établissement applique ses propres règles de calcul du reste à vivre. Certains y placent les impôts, d'autres pas.

Le saut de charges

C’est la différence entre votre loyer actuel si vous êtes locataire et la future échéance de prêt. Ce montant doit rester raisonnable et cohérent avec vos revenus. Si vous versez 700 € par mois pour votre loyer et que la mensualité de crédit monte à 1 200 €, la banque tiquera et vous aurez du mal à décrocher votre emprunt, même si vous respectez les critères de taux d'effort et de reste à vivre... Sauf si bien sûr vos revenus ont beaucoup augmenté et si vous êtes en mesure de le prouver. Notez que la décision des banques va reposer sur un mix de ces trois premiers critères.

⏱️ Le critère de durée

Le Haut conseil de stabilité financière impose une durée maximale des crédits de vingt-cinq ans. En matière de construction de maison individuelle, cette durée plafond est portée à vingt-sept ans pour tenir compte du temps de chantier. Là encore, les banques disposent d'une marge et 20 % des dossiers qu'elles traitent peuvent dépasser cette limite. Attention : « certains établissements financiers sont très stricts et refusent d'accorder des crédits sur plus de vingt-cinq ans, temps de chantier inclus » avertit Cécile Roquelaure, directrice des études et de la communication du courtier Empruntis.

Crédit immobilier : votre profil d'emprunteur

Pour rassurer les banques sur vos capacités à rembourser, vous devez leur prouver que vous gérez bien vos finances personnelles. « Pour les salariés en CDI et les fonctionnaires, les banques examinent les trois derniers relevés bancaires pour vérifier si les comptes sont bien gérés, si les crédits personnels ne sont pas trop nombreux, si l’emprunteur montre qu’il sait épargner », précise Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Les prêts à la consommation ne sont pas forcément mal vus. Mais ils seront peu nombreux et concerneront des postes budgétaires incontournables comme la voiture. Conseil : au moins quatre à cinq mois six mois avant de vous lancer, purgez vos découverts et soldez le maximum de crédits conso pour présenter des comptes bien tenus à la banque.

Votre situation professionnelle

Toujours dans leur logique de réduction des risques d’impayés, les banques « privilégient les acquéreurs qui présentent une situation professionnelle stable », explique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. En clair : un CDI est recommandé pour décrocher un prêt, au moins pour l’un des membres du couple si vous empruntez à deux. Vous êtes en CDD, entrepreneurs ou indépendants ? La porte du crédit immobilier n’est pas fermée. Vous devrez prouver à la banque que vos revenus sont suffisants et réguliers sur les trois dernières années, en fournissant tous les justificatifs nécessaires (bilans financiers de votre entreprise par exemple).

⚠️ Certains critères mènent directement au refus de prêt

« Les comptes régulièrement à découvert, les incidents de paiement et les avis à tiers détenteurs sont particulièrement pénalisants », avertit Maël Bernier. De même, attention aux dépenses liées à des sorties trop fréquentes, à l’abus de jeux en ligne, aux cryptomonnaies, au trading boursier sur smartphone. Une inscription à l'un des fichiers Banque de France et c'est le refus de crédit garanti. N’oubliez pas : les banques, en décortiquant vos relevés de compte, connaîtront vos habitudes et la nature de vos dépenses. Vous ne pourrez rien leur cacher !

Emploi : les nouveaux critères de prêt immobilier

Durant la pandémie et les épisodes de confinement de 2020 et de début 2021, de nombreux secteurs ont été fragilisés. Les banques tordaient le nez à l'idée de prêter aux particuliers qui travaillaient dans l'aérien, la restauration ou l'évènementiel. En cas de chômage partiel, elles demandaient une attestation de l'employeur certifiant le retour à une activité normale. « Sur ce point, les banques sont revenues aux critères d'avant-confinement et il n'y a plus de secteur d'activité sous surveillance » rassure Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artemis Courtage.

Les banques peuvent toutefois se pencher sur la santé financière de votre entreprise. Pour elles, une bonne employabilité reste un atout. « C'est la capacité de l'emprunteur à retrouver facilement du travail s'il perd son emploi », explique Julie Bachet. Une bonne employabilité facilite l'obtention du crédit puisqu'elle rassure la banque sur votre capacité à maintenir les moyens de rembourser votre crédit immobilier.

Organismes caution et critères d'emprunt

Aujourd'hui, la majorité des crédits immobiliers est garantie par la caution d'une société spécialisée. Si vous ne pouvez plus payer, elle rembourse la banque et se retourne ensuite contre vous (une situation très rare). Pour donner leur accord, ces sociétés cautions vont examiner votre dossier et si elles refusent, la banque ne vous accordera pas votre crédit. Ces organismes sont pointilleux sur l'apport personnel, l'épargne résiduelle (voir ci-après), ou encore le cadre juridique du projet. En tout état de cause, si vous respectez les différentes conditions précisées dans ce dossier, vous devriez pouvoir décrocher ce cautionnement, donc votre emprunt. 

Le crédit immobilier, l'assurance et le critère de santé

Pour obtenir un crédit, vous devez prendre une assurance décès-invalidité. Vous pouvez souscrire celle qui est proposée par la banque prêteuse (son contrat groupe). Le coût : dans les 0,30 % du capital emprunté. Pour faire baisser la note, vous pouvez choisir un autre assureur (délégation d'assurance, une possibilité permise par la loi Lagarde de 2010). C'est aussi un bon moyen de personnaliser les garanties. Important : depuis le 1er juin 2022, vous n'avez plus besoin de remplir un questionnaire santé sous deux conditions :

1. le montant emprunté doit être inférieur à 200 000 € ;
2. Le prêt doit être remboursé à votre soixantième anniversaire (chiffres valables pour chaque membre du couple co-emprunteur).

Pour les montants supérieurs, le questionnaire santé reste en vigueur. Dans certains cas (fort montants empruntés par exemple), un examen médical est demandé. Si vous présentez un risque, l’assurance peut ne pas vous couvrir et le prêt est alors refusé. Si le risque de santé est très important, la convention Aeras (www.aeras-infos.fr) vous permet a priori de trouver une assurance de crédit, et donc de décrocher votre prêt.

Quel âge pour emprunter ?

Il n'y a pas de limite d'âge légale pour obtenir un prêt immobilier. Vous pouvez par exemple emprunter à soixante ans, voire à soixante-dix ans. Évidemment, il sera délicat de souscrire un crédit sur vingt ans si vous avez quatre-vingt-cinq ans. La vraie question, dans ce domaine, c'est l'assurance. Plus l’on vieillit, plus le risque santé est grand, plus l’assurance de prêt est chère. Mais les banques et les assureurs tiennent compte de l'allongement de la durée de vie et peuvent proposer des formules adaptées. Si vous optez pour une autre assurance que celle de la banque prêteuse, il vous sera possible de souscrire un crédit dont la fin du remboursement sera prévue pour votre quatre-vingt-dixième anniversaire.

Emprunter avec ou sans apport personnel ?

Placer de l'apport personnel dans votre plan de financement facilite l’obtention du crédit. Logique : ces fonds propres rassurent la banque. Si vous savez mettre de l’argent de côté, vous êtes a priori capable de rembourser votre prêt. Et puis, avec de l’apport, vous empruntez moins et/ou sur moins longtemps, ce qui là encore constitue un gage de sécurité pour le prêteur qui vous accordera un meilleur taux. Par ailleurs, si vous placez de l'apport personnel dans votre projet, le crédit ne couvrira pas l’intégralité de la dette immobilière. « En cas de revente forcée pour cause d’aléa grave de la vie, l’emprunteur aura plus de chances de pouvoir rembourser ce qu’il doit même si le prix de cession est inférieur au prix d’achat », explique Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services.

💰 Apport : 10 % minimum !

Le plus souvent et sauf exception, les banques demandent un apport minimal de 10 % du montant du projet. Une somme qui sert à financer les frais annexes comme les droits de mutations liés à l'achat du terrain. Les emprunteurs qui injectent 20, 30, voire 40 % d'apport dans leur plan de financement sont très bien vus par les banques et obtiennent des taux inférieurs aux barèmes officiels. Si vous avez les moyens de financer le terrain avec votre apport, vous marquerez des points auprès des banques.

Comment constituer ou augmenter votre apport personnel ?

Vous pouvez mobiliser davantage d'économies en vous souvenant que vous devez garder une épargne résiduelle (voir ci-dessous). N'hésitez pas à recourir aux donations familiales, dont les montants sont exonérés de droits en dessous de 100 000 € par parent dans le cadre d'une donation parents/enfants (31 865 € pour les donations grands-parents/petits enfants). Si vous financez votre projet par la revente d'un logement, c'est justement le fruit de cette opération qui constituera tout ou partie de votre apport personnel.

Emprunter sans apport personnel

Sur le marché du financement de l'habitat, il existe des formules réservées aux emprunteurs qui ont peu, voire pas d’apport personnel. Les crédits dits à 100 % couvrent le projet immobilier. Dans ce cas, vous payez avec votre apport les frais annexes comme les droits de mutation pour le terrain. Autre option : les prêts à 110 %. Ils englobent l’intégralité du projet, frais annexes compris. « Les crédits à 110 % sont considérés comme trop risqués par les banques et ont quasiment disparu du marché », note Ludovic Huzieux. « De très rares banques acceptent encore les prêts à 100 %. Mais pour les décrocher, les emprunteurs doivent démontrer qu’ils gèrent bien leurs finances, que leur situation professionnelle est stable, que leurs revenus sont appelés à augmenter et ils doivent placer leur épargne chez la banque prêteuse. Bref, ils doivent prouver qu'ils présentent très peu de risques pour le prêteur. »

L'épargne résiduelle : un critère qui compte !

Pour accorder un crédit, la quasi-totalité des banques demande aux emprunteurs une épargne résiduelle (vous ne placez pas tout votre argent dans votre crédit). « Pour les projets de construction, cette somme représente le plus souvent un an de mensualités de remboursement et sans elle, obtenir le prêt est très difficile », prévient Cécile Roquelaure. Cet argent mis de côté montre à la banque que vous savez épargner, ce qui la rassure sur votre capacité à rembourser. Surtout, l'épargne résiduelle vous permet de faire face à d'éventuels imprévus sans mettre en péril le paiement de votre emprunt. En d'autres termes, cette condition bancaire, c'est un réducteur de risque pour les emprunteurs.

Comment augmenter l'apport et/ou l'épargne résiduelle ?

Vous pouvez mobiliser davantage d'économies, à condition bien sûr d'avoir un bas de laine bien rempli. Autre option : la solidarité familiale (voir ci-avant). Vous pouvez aussi utiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise. Surtout, ne prenez jamais un crédit à la consommation pour constituer votre apport et/ou votre épargne résiduelle. Dans ce cas, vous allez alourdir votre taux d'effort (il se calcule en tenant compte de vous vos emprunts). Vous risquez de ne pas pouvoir faire face à des imprévus et vous pouvez vous retrouver en situation de surendettement. Et puis la banque risque de s'en rendre compte, les mensualités de cet emprunt figurant sur vos relevés de compte.

Inflation, taux d'usure : l'impact sur votre financement

Avec la hausse actuelle du coût de la vie (énergie notamment), il vaut mieux prévoir un reste à vivre un peu plus important, notamment si vous faites construire loin de votre lieu de travail. Notez toutefois que les maisons neuves sont particulièrement performantes. Elles ramènent vos factures d'énergie à quelques centaines d'euros par an. De quoi sécuriser vos finances et vos remboursements de prêt. Autre point : avec la flambée du coût des matériaux, le prix des maisons neuves monte. Pour compenser, vous pouvez augmenter votre apport, allonger la durée du prêt (sans dépasser vingt-cinq ans plus deux ans) ou consacrer une mensualité plus importante à votre prêt, en respectant la limite de 35 % de taux d'effort. Vous pouvez aussi acheter un terrain et/ou une maison plus petits.

Matériaux plus chers : anticipez !

Le coût des matériaux peut augmenter en cours de projet, ce qui va faire grimper le prix de la maison. Si vous signez un Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI loi de 1990), ce prix est global, forfaitaire et définitif. Il ne peut donc pas bouger après la signature. Le CCMI comporte toutefois une clause d'indexation basée sur l'index BT01, l'indice qui sert à calculer le coût de la construction. Donc, si le BT01 augmente sous l'effet de la hausse des matériaux, le prix de la maison suivra le mouvement. Pour faire face, vous puiserez dans votre épargne résiduelle. Pour parer à toute éventualité, de nombreux constructeurs recommandent à leurs clients de provisionner 6 à 10 % du prix de la maison.

Taux d'usure : un maximum à ne jamais dépasser

Le taux annuel effectif global de votre emprunt (TAEG soit le taux brut, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne peut légalement pas dépasser un maximum calculé par la Banque de France : le taux d'usure. Si ce plafond est franchi, la banque n'a pas le droit de vous accorder le prêt. Certains emprunteurs sont plus exposés que d'autres à cette règle intangible. Il s'agit essentiellement des ménages modestes (leur taux brut est plus élevé), mais aussi des seniors et des personnes à risque de santé (leur assurance décès-invalidité est plus chère). Pour rester en dessous du taux d'usure, vous pouvez négocier le taux brut (à condition d'avoir un dossier solide) ou encore choisir une autre assurance que celle de la banque prêteuse (délégation d'assurance, voir ci-avant).

Votre maison : un critère pour obtenir votre prêt

Si votre nouvelle maison est trop éloignée de votre lieu de travail, vous devrez prévoir un budget transport plus important, ce qui peut impacter votre reste à vivre. Mais les banques vont aussi s’intéresser au marché immobilier et à l'adresse de votre projet. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre maison garantit le crédit soit directement par une hypothèque, soit indirectement par la caution d’une société spécialisée. « Une maison bien placée réduit les risques pris par l’établissement prêteur : en cas de revente forcée, le bien gardera de la valeur. Et puis il résistera mieux à une éventuelle baisse des prix de l'immobilier », argumente Ludovic Huzieux.

CCMI : trouvez du crédit

Parce que le logement sert de garantie au crédit, les banques vont se pencher sur le cadre juridique du projet. Si vous signez un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous bénéficiez obligatoirement d’une garantie de livraison à prix et délais convenus. Même si le constructeur fait faillite, vous êtes certain que votre nouvelle maison vous sera livrée dans les temps et sans avoir à verser un euro supplémentaire. La banque est donc assurée qu’elle disposera bien d’une garantie pour son crédit. Autrement dit, le CCMI-loi de 1990 réduit les risques, ce qui va faciliter l’obtention de votre emprunt. « De plus en plus de banques ne financent plus que des CCMI-loi de 1990, parce qu’il offre le plus de sécurité à l’acquéreur comme au prêteur », note Cécile Roquelaure.

Quel prêt pour les autres contrats ?

Si vous signez des contrats d’architecte, de maîtrise d’œuvre ou de marchés de travaux avec des entreprises, vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison à prix et délais convenus et le prix n'est pas global, forfaitaire et définitif. Ce qui est moins sécurisant pour les banques. Celles qui acceptent de financer ce type de projet vont se renseigner sur le sérieux des intervenants. Vous devrez présenter tous les devis et les assurances des professionnels. Avec ces contrats, la banque vous demandera davantage d'apport, de reste à vivre et d'épargne résiduelle. Et la durée de votre crédit, selon toute probabilité et sauf exception, ne dépassera pas vingt ans.

Le crédit immobilier et les assurances des constructeurs

Les banques vérifient si les professionnels sont assurés, notamment en responsabilité décennale. La plupart d’entre elles refusent de financer des projets qui ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage. Certes, elle est obligatoire dans tous les cas (article L 242-1 du Code des assurances). Mais faute de contrôles, certains particuliers s’en dispensent pour faire des économies. Rappelons que cette assurance facilite le déclenchement de la garantie décennale. En cas de problème sur le gros œuvre dans les dix ans qui suivent la réception, l’assureur vous indemnise puis poursuit les entreprises fautives.

Conseils pour emprunter

Vous l’aurez compris : c’est en satisfaisant aux critères des banques que vous obtiendrez votre financement immobilier. Pour réduire le risque de refus de prêt au minimum, informez-vous et préparez-vous. Cinq à six mois avant de déposer votre dossier, par exemple, soldez vos crédits à la consommation et nettoyez vos comptes bancaires des découverts. Souvenez-vous également que toutes les banques ne pratiquent pas la même politique commerciale. Certaines acceptent dans certains cas les prêts avec peu d'apport (notamment pour les jeunes primo-accédants à fort potentiel professionnel). De même, la durée de remboursement dépassera difficilement les vingt-cinq ans, mais tel ou tel prêteur pourra, en fonction de votre dossier, être plus compréhensif.

🚪 Crédit : frappez à la bonne porte

Rendez visite à plusieurs établissements pour comparer leurs propositions. Autre piste : passez par un courtier en crédit immobilier. Il connaît les critères et la politique commerciale des banques. Il présentera votre dossier à celles qui ont le plus de chances de l’accepter. Logique : le métier de cet intermédiaire, c’est de décrocher un prêt immobilier pour le compte de son client. Il n'est payé que si le prêt est accordé et signé. Notez enfin que de nombreux constructeurs se sont associés à des banques. Ils peuvent ainsi vous proposer des crédits immobiliers spécialement adaptés à un projet de maison neuve. Et le prêt est plus facilement octroyé, car leurs prêteurs partenaires savent comment ces constructeurs travaillent et connaissent leurs références financières. Là comme ailleurs, les banques misent sur la sécurité !

Étudiez votre faisabilité financière

Avant de donner le coup d'envoi de votre projet immobilier, rendez visite à votre banque ou à un courtier. Vous ferez le point sur les critères d'emprunt, vous construirez votre dossier. Grâce à cette étude de faisabilité bien plus poussée qu'une simple simulation, vous saurez si vous pourrez obtenir votre crédit et combien, précisément, vous pourrez emprunter. Si vous n'entrez pas dans les critères bancaires, vous pourrez sans doute mettre en place des solutions. Bref, anticipez pour augmenter vos chances de décrocher votre emprunt !

Crédit immobilier : les conditions des banques en bref

1. Vos remboursements ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus.
2. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans plus deux ans au titre du temps de chantier.
3. Votre reste à vivre et votre saut de charges doivent rester raisonnables.
4. Votre situation professionnelle doit être stable (CDI bienvenus).
5. Vos finances personnelles doivent être bien gérées (pas de découvert ni d'incidents de paiement).
6. Votre apport compte pour au moins 10 % du montant de votre projet.
7. Vous ne consacrez pas tout votre argent à votre crédit (vous gardez une épargne résiduelle).
8. Vous signez un Contrat de construction loi de 1990. Avec ses nombreuses garanties, il facilite l'obtention du crédit.
9. Vous n'oubliez pas de vous pencher sur l'assurance emprunteur.
10. Vous vérifiez la faisabilité financière de votre projet avant de vous lancer en consultant votre banque ou un courtier.