Terrain : acheter en secteur diffus

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La très grande majorité des parcelles sont achetées en diffus, à des vendeurs particuliers. Un projet qui doit suivre des règles précises et qui nécessite des vérifications en matière d'urbanisme, de technique, de droit ou encore de nature du sol. Nos conseils.

Si vous n'achetez pas un terrain dans un lotissement mais une parcelle individuelle vendue par un particulier, vous optez, dans le langage des urbanistes, pour le secteur diffus. Autrement dit pour un terrain isolé, pas obligatoirement pré-équipé ni raccordé aux différents réseaux et aux règles d'urbanisme inconnues. Bref, vous allez devoir examiner un certain nombre de points techniques et administratifs avant de l'acheter. Vous devrez notamment vérifier si le terrain est constructible, identifier les éventuelles servitudes et surtout, vous devrez vous assurer de la qualité du sous-sol.

Quels documents d'urbanisme consulter ?

Des règles à connaître. On ne construit pas une maison sans connaître les règles d'urbanisme ! Elles définissent les conditions de l’occupation du terrain, l'implantation de la maison par rapport à la chaussée, la surface habitable, la nature, l’aspect et les dimensions de la construction. Couleur des enduits des façades ou des volets, matériaux de couverture, types et pente de toiture peuvent même être imposés. Pour connaître toutes les règles d'urbanisme (et elles sont nombreuses), vous devez d'abord savoir s'il existe un Plan local d'urbanisme (Plu) ou, à défaut, une carte communale.

Avant de jeter votre dévolu sur un terrain, renseignez-vous sur les règles d'urbanisme pour savoir ce que vous pouvez construire.

Le Plan local d'urbanisme. Le Plu est le principal document de planification d'urbanisme au niveau communal, voire intercommunal. Il remplace les anciens Plans d'occupation des sols (Pos). Il définit un zonage précis de la commune avec une affectation précise pour chacune d'elles et il s'accompagne d'un règlement d'urbanisme. Le Plu se consulte en mairie, au service de l'urbanisme.

Le certificat d'urbanisme. Le certificat d'information renseigne sur les règles d'urbanisme applicables sur le terrain convoité, sur les servitudes d'utilité publique, le droit de préemption, les périmètres de protection d'un monument historique, la liste des taxes et participations d'urbanisme (par exemple, taxe d'aménagement, participation au financement d'équipements publics). Le certificat opérationnel recense en plus les équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus desservant le terrain. Il doit aussi indiquer s'il y a la possibilité de s'opposer au permis ou déclaration préalable de travaux. Le certificat d'urbanisme est délivré par la mairie du lieu de situation du terrain.

Pas de délais de rétractation !
Une fois le terrain et l’accord sur son prix trouvés, vous allez signer un compromis de vente. Mais sachez qu'en achetant un terrain à bâtir à un particulier, vous ne bénéficiez pas d'un délai de rétractation (article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Alors pour plus de sécurité, faites-le mentionner dans le compromis de vente. En lotissement, vous bénéficiez toujours de ce délai de rétractation, qui est fixé à dix jours.

Etes-vous sûr de la surface de votre terrain ?

Limites et incertitudes. Mieux vaut bien connaître les dimensions et la surface de la parcelle. Le cadastre ne garantit pas la contenance du terrain, autrement dit sa superficie. Seul un bon bornage permet de fixer juridiquement le droit de propriété. Sachez que si le titre de propriété vous garantit la possession du bien, il ne certifie aucunement les limites de votre terrain ou même sa superficie réelle, celui-ci comportant souvent une clause de non-garantie de contenance. Il en va de même pour les différentes mesures portées au cadastre qui n’ont qu’une valeur purement indicative.

Seul un bornage permet de connaître les limites précises et légales du terrain.

Le pro du bornage. Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert est en mesure d’établir avec certitude les dimensions exactes de votre propriété, de la définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain ses limites. Une fois le procès-verbal rédigé, les intéressés sont conviés à signer le document qui établira définitivement la surface de la parcelle concernée : le bornage sera alors opposable aux signataires et à leurs ayants droit. L’exactitude de ces renseignements vous permet notamment de ne pas enfreindre les règles d’urbanisme en respectant les distances d’implantation de votre construction vis-à-vis de la voirie et des riverains.

Comment implanter la maison ?

Conception bioclimatique. La Réglementation thermique 2012 comme la Réglementation environnementale RE 2020 imposent au maître d'œuvre de tirer le meilleur parti du terrain pour bénéficier d'un ensoleillement maximal. C'est la conception bioclimatique. Le soleil se levant à l'Est et se couchant à l'Ouest, l'objectif est d'implanter la maison pour profiter de cette exposition et emmagasiner un maximum de calories l'hiver (moins de chauffage) tout en bénéficiant d'un bon éclairage (donc moins de lumière artificielle). Plus facile à dire qu'à faire lorsque l'exposition générale du terrain est plutôt plein nord. Le constructeur devra alors adapter le projet pour qu'il soit mieux orienté. Il n'est pas rare de devoir permuter les pièces. Attention ces éventuelles adaptations ont un coût.

Petits terrains : comment s'adapter. Avec la densification, les terrains sont aussi de plus en plus petits. Il faut donc « faire rentrer » la maison dans une petite surface. Ces fonciers compacts ne sont pas sans incidence sur la conception des plans. Certaines règles d’urbanisme imposent par exemple une construction sur les deux limites séparatives du terrain. Les habitations sont alors mitoyennes des deux côtés. Un travail poussé sur la gestion du vis-à-vis doit alors être réalisé sur ce type de parcelle.

Attention aux accès !
Le terrain doit être facilement accessible aux véhicules de chantier. Les camions de matériaux, les toupies de ciment, etc. doivent pouvoir passer et se rendre au plus près du chantier. Si ce n’est pas le cas, il faudra s'adapter et il y a aura certainement plus de manutention. Donc des coûts plus élevés. 

Avez-vous pensé aux servitudes ?

Un point important. Il n'est pas rare qu'un terrain soit soumis à des contraintes administratives, c'est ce qu'on appelle les servitudes. Souvent très variées, elles doivent être identifiées avant de se lancer. Cela vous évitera de mauvaises surprises et d'éventuels litiges avec le voisinage. Vous pourrez vous assurer de l'existence de servitudes en vous adressant au service de publicité foncière du lieu de situation du terrain (voir le site www.service-public.fr). Les servitudes les plus courantes ?

Servitude de droit privé. Celles dites de droit privé telles que le droit de passage dont bénéficie le voisin si sa parcelle est enclavée, autrement dit si elle n’a pas d’accès direct à la voie publique. C’est au propriétaire du fonds enclavé de supporter les frais relatifs à la création, à l’usage et à l’entretien du passage. La servitude de vue permet à un propriétaire bénéficiaire de pouvoir empêcher les regards indiscrets d'une fenêtre. On peut également citer les distances minimales des plantations par rapport à la limite séparative d’un terrain ou encore la servitude d’écoulement...

Servitude d'urbanisme et d'utilité publique. Votre terrain peut également être concerné par des servitudes d’utilité publique. Elles sont variées puisqu'elles concernent la mitoyenneté, le respect des distances de construction, les servitudes relatives à la protection du patrimoine (monuments historiques et sites protégés). C’est aussi le cas si vous êtes concerné par un Plan de prévention des risques naturels, qui peut imposer des règles de construction spécifiques (taille des fondations, joints de dilatation, séparation de la maison en plusieurs volumes, chaînage d'angles...).

Droit de préemption. Vérifiez aussi que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité ou n’est pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune pourrait exiger un jour dans le cadre d'un projet la cession d’une partie du terrain.

Le terrain est-il raccordé aux réseaux ?

Viabilisé ou pas ? Contrairement à un terrain vendu par un aménageur, en secteur diffus il n'est pas obligatoirement viabilisé et raccordé. C'est à vous de vous en charger. Les travaux de raccordement sont réalisés par des concessionnaires sous la maîtrise d’œuvre du constructeur. Si vous signez un autre document qu’un Contrat de construction de maison individuelle, vous devrez choisir vous-même les entreprises et surveiller le chantier.

Un terrain doit être raccordé aux différents réseaux : assainissement, électricité, gaz... C'est vous qui devrez vous charger des formalités auprès des différents opérateurs.

Le raccordement au réseau d’eau. C'est le gestionnaire local du réseau qui va se charger du raccordement. Comptez entre 800 et 1. 000 € pour le branchement qui doit être effectué par votre distributeur d'eau dans le respect de règles précises pour garantir une alimentation en eau de qualité et le bon fonctionnement de votre compteur.

L'assainissement. Se raccorder au réseau d'assainissement est obligatoire. Si votre maison est bâtie dans une rue équipée elle devra être raccordée au réseau public. C'est le gestionnaire qui réalise les travaux de branchement qui partent du collecteur public des eaux usées jusqu'au regard posé en limite de propriété. Le constructeur lui se charge de brancher la maison jusqu'à ce regard.

En cas d'absence de réseau collectif, la maison doit être raccordée à un système individuel. Lors de la demande du permis de construire, le Service public d’assainissement non collectif (Spanc) étudie les plans de masse et de situation de l’installation projetée puis la contrôle avant enfouissement. Comptez entre 3.000 et 7.000 € (étude de sol, fosse et pose comprise) selon le contexte local.

Le raccordement au gaz. Environ 10.000 communes bénéficient d'un réseau de gaz naturel. Si vous habitez l'une d'elles, raccordez-vous ! Il suffit d'en faire la demande à GrDF ou à l'ensemble des fournisseurs.Pour l'usage chauffage, hors lotissement, le coût du raccordement est de 379,83 € HT (455,80 € TTC avec TVA  20 %, tarif valable jusqu'au 30 juin 2021). Le coffret technique revient à 144 € TTC s'il est inséré en clôture et à 204 € TTC s'il est encastré dans un muret. La mise en service du gaz naturel ne peut être effective qu'une fois les travaux de raccordement terminés. Un certificat de conformité doit être délivré pour des raisons de sécurité. Sans cette attestation, la mise en service ne peut pas avoir lieu. L'installation intérieure et sa liaison avec le compteur seront réalisées par le chauffagiste du constructeur.

Le raccordement à l'électricité. Dès que la maison est hors d'eau hors d'air, il suffit de faire une demande à Enedis (ex-ErDF). Il faut préciser la puissance maximale souhaitée. En général 12 kVA sont largement suffisants pour un usage domestique standard, Le prix du raccordement en dépend : plus la puissance est élevée plus cela vous coûtera cher. Enedis prenant en charge 40 % du coût des travaux, le raccordement vous sera facturé entre 1.256 € TTC et 1.465,5 € TTC (TVA : 20 %), un tarif qui ne prend pas en compte les frais de travaux d’extension de réseau qui sont souvent à effectuer ainsi que le terrassement, la fourniture et la pose du fourreau dans la propriété. La mise en service est facturée 50,56 € TTC.

La fibre. Le haut débit va se généraliser et le déploiement est en cours. Il est réalisé par les grands fournisseurs d'accès internet. Si votre commune fait partie du plan départemental, il suffira de faire la demande le moment venu auprès de l'opérateur en charge des travaux. Comptez environ 300 € pour un raccordement enfoui et 150 € en aérien.

Terrain : le parcours de l'acheteur
Une fois la parcelle trouvée, procédez à une visite terrain avec le constructeur pour vous assurer des qualités et des défauts de la parcelle. Ensuite, vous signez un compromis de vente. Mieux vaut réaliser cette formalité devant notaire pour une meilleure sécurité juridique. Une fois ce document signé, vous pouvez signer votre Contrat de construction (les choses se passent toujours dans cet ordre). Quelques mois plus tard, vous signez l'acte authentique, toujours devant notaire. A cette occasion, vous payez ce que l'on nomme les frais de notaire (droits de mutation à 5,80 % du prix plus des taxes et dépenses annexes, pour un total de 7 à 8 % du prix du terrain.

Comment s'assurer des qualités du sol ?

Sous le terrain. Toutes les parcelles ne se valent pas. Certaines présentent des risques souvent invisibles à l'œil nu ou pour un non-spécialiste : cavités souterraines, présence d'argile, hydromorphie… Il est donc indispensable de prendre des précautions avant d'acheter. Pour sécuriser l'acquéreur, la loi impose aux vendeurs de fournir des documents précisant les éventuels risques potentiels.  

Même si elle n'est pas obligatoire, une étude de sol vous garantira la qualité du sous-sol et vous éclairera sur les mesures géotechniques à mettre en œuvre.

L'Etat des risques et pollutions. Si vous êtes sur le point d'acheter un terrain, le vendeur doit vous renseigner sur les risques et pollutions auxquels il est exposé. Attention son contenu repose sur les informations documentaires transmises par le préfet du département. Tout terrain vendu doit être accompagné d’une déclaration datant de moins de six mois au jour de la signature du compromis, mentionnant si la parcelle mise en vente est située dans un périmètre d'exposition aux risques technologiques ou dans une zone concernée par des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvements de terrain, etc.) ou dans une zone de sismicité.

Etude de sol obligatoire en secteurs argileux. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain situé dans une zone exposée à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles doit réaliser une étude géotechnique préalable, une obligation instaurée par la loi Elan, afin de faire baisser la sinistralité. Sous l’effet de l’eau, ces argiles augmentent en effet de volume avant de se rétracter lors d’épisodes de sécheresse provoquant des tassements différentiels dans la construction si les fondations ne sont pas adaptées. À la clé, des fissures sur la façade, des carrelages qui se lézardent… Elle sera annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. La loi stipule que vous devrez transmettre l'étude à votre constructeur lorsque celle-ci n'est pas annexée au titre de propriété du terrain. Il devra alors prendre toutes les mesures techniques nécessaires si le risque de mouvement de terrain a été identifié. Pour savoir si votre terrain relève de cette obligation, consultez le site www.georisques.gouv.fr

Et sur les autres terrains ? Si votre parcelle échappe aux obligations concernant l'étude de sol, mieux vaut quand même la faire réaliser. Elle permettra de préciser le type et le dimensionnement de fondations dont votre maison a besoin et leur prix sera chiffré dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990. Inutile en effet de faire reposer une maison sur pieux ou micropieux (solution souvent envisagée en cas de doute sur la capacité portante du sol) si une solution de semelle classique s’avère suffisante. Autre avantage, certaines compagnies d'assurances consentent des réductions sur l'assurance dommages-ouvrage lorsqu'une étude de sol a été réalisée puisque pour elles le risque est maîtrisé, voire absent. Le coût de l’étude de sol varie en général de 1.000 à 4.000 €. Mais c’est là le prix de la tranquillité.

Visitez le terrain !
Mieux vaut examiner le terrain sous toutes les coutures. Pour ce faire, vous pouvez vous faire aider par un professionnel comme un architecte ou un constructeur. Ils vous aideront à identifier les qualités et les défauts de la parcelle et vous pourrez ainsi vous assurer des conditions de réalisation de votre projet. Attention : vous ne pouvez pas entrer sur le terrain sans l'autorisation du propriétaire si vous n'avez pas encore acheté. Pour en savoir plus, notre article sur la visite terrain.