Terrain : acheter en secteur diffus

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L’achat d’un terrain à bâtir « dit isolé » exige une attention particulière. Entre règles d’urbanisme et questions juridiques souvent complexes et éventuelles surprises géotechniques, mieux vaut examiner la parcelle sous toutes ses coutures pour être sûr de faire le bon choix.

Vous achetez un terrain isolé (hors lotissement), vous optez donc, dans le jargon des urbanistes, pour le secteur diffus. Autrement dit pour une parcelle vendue le plus souvent par un particulier. Contrairement aux terrains en lotissement, commercialisés par des aménageurs professionnels ou communaux, ce foncier ne sera pas obligatoirement pré-équipé ni raccordé aux différents réseaux. Il peut même être déjà bâti, avec une démolition à la clef.

Alors avant d’acheter la parcelle convoitée, il est impératif d’examiner de nombreux points techniques et administratifs, même si c’est souvent le maître d’œuvre qui s’en charge. Vous allez d’abord vérifier si le terrain est constructible, identifier ses éventuelles contraintes comme les servitudes et surtout vous assurer de la qualité du sous-sol. Une fois informé sur tous ces points, vous signerez un compromis de vente puis, quelques semaines plus tard, un acte définitif de vente devant notaire.

Quels documents consulter ?

Première chose à faire avant de se lancer : consulter les documents d’urbanisme concernant le terrain convoité. Soit directement en mairie, soit en ligne lorsque c’est possible. Tous ces documents conditionnent la suite du projet de construction.

Connaître le règlement d’urbanisme. On ne construit pas une maison sans s’informer sur les règles d'urbanisme locales ! Elles définissent strictement les conditions d’occupation du terrain, d'implantation de la maison par rapport à la chaussée, la surface habitable, la nature, l’aspect et les dimensions de la construction. Couleur des enduits de façades ou des volets, matériaux de couverture, types et pente de toiture sont aussi prescrits. Pour connaître toutes ces règles (et elles sont nombreuses), vous devez d'abord savoir s'il existe un Plan local d'urbanisme (Plu) ou, à défaut, une carte communale.

Consulter le Plan local d'urbanisme. Le Plu est le principal document de planification d'urbanisme au niveau communal, voire intercommunal. Il remplace les anciens Plans d'occupation des sols (Pos). Il définit un zonage précis de la commune avec une affectation particulière pour chacune d'elles et il s'accompagne d'un règlement d'urbanisme. Dans les rares communes qui ne disposent pas d’un Plu, c’est le règlement national qui s’applique.

Le certificat d'urbanisme. Le certificat d'information renseigne sur les règles d'urbanisme applicables sur le terrain, sur les servitudes d'utilité publique, le droit de préemption, les périmètres de protection d'un monument historique, la liste des taxes et participations d'urbanisme (par exemple, taxe d'aménagement, participation au financement d'équipements publics). Le certificat opérationnel recense en plus les équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus desservant le terrain. Il doit aussi indiquer s'il y a la possibilité de s'opposer au permis ou déclaration préalable de travaux. Le certificat d'urbanisme d’information ou opérationnel est délivré gratuitement par la mairie.

La surface du terrain est-elle exacte ?

La superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont qu'une valeur indicative, elles doivent donc être certifiées. Si le titre de propriété garantit la possession du bien, il ne certifie aucunement les limites du terrain ou même sa superficie réelle, celui-ci comportant souvent une clause de non-garantie de contenance. À défaut de mention dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique précisant si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage, l’acquéreur peut engager une action en nullité dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Faire bonne mesure. Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert permettra d’établir avec certitude les dimensions exactes du terrain, de le définir juridiquement et de matérialiser ses limites. Le bornage sera alors opposable aux signataires et à leurs ayants droit. Il facilitera en outre le respect des règles d’urbanisme, notamment pour ce qui concerne les distances d’implantation de la construction vis-à-vis de la voirie et des riverains ainsi que les hauteurs de faîtage. Le coût d’un bornage varie, en fonction des caractéristiques du terrain, de 600 à 2.000 €.

La surface cadastrale n'a pas de valeur juridique. Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert validera juridiquement les limites de la propriété et certifiera la contenance du terrain.

Conception bioclimatique obligatoire !
La Réglementation environnementale 2020 (RE 2020), dans la continuité de l’ancienne RT 2012, impose une conception bioclimatique de la maison. Le constructeur ou l’architecte a pour obligation de tirer le meilleur parti du terrain pour limiter les consommations d’énergie et profiter d'un ensoleillement maximal durant la période de chauffe en captant un maximum de calories. Le constructeur devra alors adapter le projet tout en respectant les règles d’urbanisme (vues, distances…). Et avec des terrains de plus en plus petits, l’exercice n’est souvent pas facile. Il jouera sur la géométrie de la maison et son implantation, qui devra bien entendu respecter les règles de retrait à la rue et d’alignement général. Un vrai travail de dentelle !

La RE2020 impose une conception bioclimatique. Les maisons doivent tirer le meilleur parti du terrain notamment en terme ensoleillement pour capter un maximum de calories l'hiver et limiter ainsi les consommations énergétiques.

Existe-t-il des servitudes ?

Il n'est pas rare qu'un terrain soit soumis à des contraintes administratives. C'est ce qu'on appelle les servitudes. Souvent très variées, elles doivent être identifiées avant de se lancer. Cela vous évitera de mauvaises surprises et d'éventuels litiges avec le voisinage. Vous pourrez vous assurer de l'existence de servitudes en vous adressant au service de publicité foncière dont dépend le terrain (voir le site www.service-public.fr). Les servitudes les plus courantes ?

Avez -vous pensé aux servitudes ? Avec des terrains de plus en plus petits, la servitude de vue est souvent une contrainte.

La servitude de droit privé. Celles dites de droit privé telles que le droit de passage dont bénéficie le voisin si sa parcelle est enclavée, autrement dit si elle n’a pas d’accès direct à la voie publique. C’est au propriétaire du fonds enclavé de supporter les frais relatifs à la création, à l’usage et à l’entretien du passage. La servitude de vue permet à un propriétaire bénéficiaire de pouvoir empêcher les regards indiscrets d'une fenêtre. On peut également citer les distances minimales des plantations par rapport à la limite séparative d’un terrain ou encore la servitude d’écoulement...

La servitude d'urbanisme et d'utilité publique. Votre terrain peut également être concerné par des servitudes d’utilité publique. Elles sont variées puisqu'elles concernent la mitoyenneté, le respect des distances de construction, les servitudes relatives à la protection du patrimoine (monuments historiques et sites protégés). C’est aussi le cas si vous êtes concerné par un Plan de prévention des risques naturels, qui peut imposer des règles de construction spécifiques (taille des fondations, joints de dilatation, séparation de la maison en plusieurs volumes, chaînage d'angles...).

Le droit de préemption. Vérifiez aussi que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité ou n’est pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune pourrait exiger un jour dans le cadre d'un projet la cession d’une partie de la parcelle.

Attention aux accès !
Le terrain doit être facilement accessible aux véhicules de chantier. Les camions de matériaux, les toupies de ciment, etc. doivent pouvoir passer et se rendre au plus près du chantier. Si ce n’est pas le cas, il faudra s'adapter et il y a aura certainement plus de manutention. Donc des coûts plus élevés. Vérifiez toujours ce point avec le constructeur lors de la visite terrain.

Le terrain est-il raccordé aux réseaux ?

Contrairement à un lot vendu par un aménageur, un terrain en secteur diffus n'est pas obligatoirement viabilisé, ni raccordé aux différents réseaux. Si ce n’est pas le cas, c'est à vous de vous en charger. Les travaux de raccordement sont réalisés par des concessionnaires sous la maîtrise d’œuvre du constructeur. Si vous signez un autre document qu’un Contrat de construction de maison individuelle, vous devrez choisir vous-même les entreprises et surveiller le chantier.

Le terrain est-il raccordé aux différents réseaux ? Si ce n'est pas le cas, le constructeur, dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, se chargera des formalités auprès des différents opérateurs.

Le raccordement au réseau d’eau. C'est le gestionnaire local du réseau qui va se charger du raccordement. Comptez entre 800 et 1.000 € pour le branchement qui doit être effectué par votre distributeur d'eau dans le respect de règles précises pour garantir une alimentation en eau de qualité et le bon fonctionnement de votre compteur.

L'assainissement collectif. Se raccorder au réseau d'assainissement est obligatoire. Si votre maison est bâtie dans une rue équipée, elle devra être raccordée au réseau public. C'est le gestionnaire qui réalise les travaux de branchement qui partent du collecteur public des eaux usées jusqu'au regard posé en limite de propriété. Le constructeur se charge de brancher la maison jusqu'à ce regard.

L’assainissement individuel. En cas d'absence de réseau collectif, la maison doit être raccordée à un système individuel. Lors de la demande du permis de construire, le Service public d’assainissement non collectif (Spanc) étudie les plans de masse et de situation de l’installation projetée puis la contrôle avant enfouissement. Comptez entre 3.000 et 7.000 € (étude de sol, fosse et pose comprises) selon le contexte local.

Le raccordement au gaz. Environ 10.000 communes bénéficient d'un réseau de gaz naturel. Si la RE 2020 a signé la fin du 100 % gaz naturel pour le chauffage et la production d’eau chaude, elle n’interdit pas son usage. Si vous êtes un inconditionnel du gaz, il faudra opter pour une chaudière hybride (Pac et chaudière à condensation). Et la cuisson au gaz n’est pas concernée ! Si votre terrain est raccordable, il suffit d'en faire la demande à GrDF ou à l'ensemble des fournisseurs. Pour le chauffage, le coût du raccordement est de 379,07 € HT et de 852,92 € HT uniquement pour l’eau chaude et la cuisson. Le coffret de comptage revient à 120 € TTC s'il est inséré en clôture et à 170 € HT s'il est encastré dans un muret. La mise en service ne sera réalisée qu'une fois les travaux de raccordement terminés. Un certificat de conformité devra être délivré pour des raisons de sécurité. Sans cette attestation, la mise en service ne peut pas avoir lieu. L'installation intérieure et sa liaison avec le compteur seront réalisées par le chauffagiste du constructeur.

Le raccordement électrique. Dès que la maison est hors d'eau hors d'air, il suffit de faire une demande à Enedis ou au gestionnaire local. Il faut préciser la puissance maximale souhaitée. 12 kVA sont largement suffisants pour un usage domestique standard. Le raccordement sera facturé environ 1.300 €, un tarif qui ne prend pas en compte les frais de travaux d’extension de réseau qui sont souvent à effectuer ainsi que le terrassement, la fourniture et la pose du fourreau dans la propriété. La mise en service est facturée 50,56 € TTC. Enedis prenant en charge 40 % du coût des travaux.

Le haut débit. Depuis la crise sanitaire le télétravail s’installe durablement, l’internet haut débit devient indispensable. Le déploiement de la fibre s’accélère. Il est réalisé par les grands fournisseurs d'accès internet. Si votre commune fait partie d’un plan départemental haut débit, il suffira de faire la demande auprès de l'opérateur en charge des travaux. Comptez environ 300 € pour un raccordement enfoui et 150 € en aérien.

Comment s'assurer de la qualité du sol ?

Toutes les parcelles ne se valent pas. Certaines présentent des risques souvent invisibles à l'œil nu ou pour un non-spécialiste : cavités souterraines, présence d'argile, hydromorphie, etc. Il est donc indispensable de prendre des précautions avant d'acheter. Pour sécuriser l'acquéreur, la loi impose aux vendeurs de fournir des documents précisant les éventuels risques. L’adresse (rue des Sources, des Carrières, des Saules, des Sablons…) ou du lieu-dit sont de précieux indices pour avoir avant-goût de la nature du sous-sol. Une enquête de voisinage pourra être très utile.

Même si elle n'est pas obligatoire, une étude de sol est un gage de tranquillité. Elle donnera de précieuses indications sur la qualité du sous-sol et éclairera le maître d'oeuvre sur les mesures géotechniques à mettre en œuvre.

Connaître le risque argileux. Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain situé dans une zone exposée à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles doit réaliser une étude géotechnique préalable, une obligation instaurée par la loi Elan. L’objectif est de faire baisser la sinistralité. Pendant les périodes humides, l’argile gonfle puis se rétracte lors d’épisodes de sécheresse provoquant des tassements différentiels dans la construction si les fondations ne sont pas adaptées. À terme, des fissures, voire des lézardes peuvent apparaître sur la façade. Une étude sol (de type G1) sera annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. L'étude devra être transmise au constructeur si elle n'est pas annexée au titre de propriété du terrain. Le maître d’œuvre effectuera ensuite une autre étude plus approfondie (de type G2) pour l’éclairer sur les choix techniques à mettre en œuvre au droit de la maison. Le coût de l’étude de sol varie en général de 1.000 à 4.000 €. Pour savoir si le terrain relève de cette obligation, consultez le site www.georisques.gouv.fr

Etude de sol : conseillée. Si la parcelle n’est pas située dans un secteur réputé à risque argileux, une étude de sol reste conseillée. Elle permettra de préciser le type et le dimensionnement des fondations et leur prix sera chiffré dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990. Inutile en effet de réaliser des fondations spéciales si ce n’est pas nécessaire. L’étude de sol permettra aussi d’identifier un risque non répertorié comme une source, une cavité ou une nappe phréatique sub-affleurante… Autre avantage, certaines compagnies d'assurances accordent des réductions sur l'assurance dommages-ouvrage lorsqu'une étude de sol a été effectuée et pour cause, pour elles, le risque potentiel est maîtrisé, voire nul.

Comment identifier les risques industriels et les pollutions ?

Si vous êtes sur le point d'acheter un terrain, le vendeur doit vous renseigner sur les risques et les pollutions potentiels auxquels il est exposé. C’est ce qu’on appelle l’Etat des risques et pollutions (ERP). Ce sont des informations documentaires transmises par le préfet du département. Tout terrain vendu doit être accompagné d’une déclaration datant de moins de six mois au jour de la signature du compromis. Elle doit mentionner si la parcelle mise en vente est située dans un périmètre d'exposition aux risques technologiques ou dans une zone concernée par des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvements de terrain, etc.) ou dans une zone de sismicité. Si le terrain est situé dans une zone où le granit est très présent (Bretagne et massifs montagneux), le risque radon devra aussi être mentionné.

Bon plan. Pour une première approche, vous pouvez consulter le site www.errial.georisques.gouv.fr. Mis en place par les pouvoirs publics, il permet au vendeur de réaliser l’Etat des risques et pollutions qu’il doit vous transmettre lors de la vente. Mais vous, comme tous les particuliers, pouvez y accéder librement. Vous pouvez ainsi identifier les principaux risques naturels et technologiques qui pèsent sur la parcelle. Comment ça marche ? Vous entrez l’adresse et celle-ci-apparaît, accompagnée de son code cadastral. Vous savez instantanément si le terrain est concerné par un aléa argile, s’il est en zone de séismicité, s’il peut être soumis à un risque d’inondation, à une pollution. Bref, un site aussi utile que sécurisant !

Récupération des eaux de pluie : obligatoire ?

Le changement climatique s'invite de plus en plus dans la construction des maisons. Et la gestion des eaux pluviales n’y échappe pas. À brève échéance, il faudra prévoir un système de récupération d’eau de pluie sur le terrain. Le ministère de la Transition écologique indique que la récupération d'eau de pluie permet « de limiter les impacts des rejets d'eau pluviale en milieu urbain, face notamment à l'imperméabilisation croissante des sols et aux problèmes d'inondation qui peuvent en découler ».

Des textes dédiés. Cette démarche est encouragée par l'arrêté du 21 août 2008 relatif à la récupération des eaux de pluie et à leur usage à l'intérieur et à l'extérieur des bâtiments. Elle permet à toute personne qui le souhaite d'installer un système de réutilisation des eaux de pluie dès lors que les prescriptions permettant de protéger la santé des utilisateurs sont bien respectées. En outre, les collectivités peuvent « promouvoir la récupération d'eau de pluie pour les bâtiments et habitations neufs en prévoyant des dispositions rendant obligatoire la gestion à la parcelle des eaux de pluie dans leur zonage pluvial (article L. 2224-10 du Code général des collectivités territoriales) annexé au plan local d'urbanisme ou au plan local d'urbanisme intercommunal ».

Anticipation. La loi Economie circulaire (n° 2020-105 du 10 février 2020) a inscrit plusieurs dispositions pour encourager la réutilisation des eaux de pluie. Son article 70 prévoit pour les constructions nouvelles qu'à partir de 2023, « un décret détermine les exigences de limitation de consommation d'eau potable dans le respect des contraintes sanitaires afférentes à chaque catégorie de bâtiments, notamment s'agissant des dispositifs de récupération des eaux de pluie ». Autrement dit, la récupération des eaux de pluie sera obligatoire. Il faudra prévoir un stockage. Pensez-y !

Une visite s’impose !
On n’achète pas un terrain les yeux fermés ! Il faut l’examiner sous toutes ses coutures. Rien ne vous empêche de vous faire accompagner par un professionnel comme un architecte ou un constructeur. Ils sont rompus à l’exercice et verront très rapidement son potentiel et ses éventuels défauts. Ils sauront presque immédiatement si le projet de la maison est envisageable et quelles adaptations apporter. Attention : vous ne pouvez pas pénétrer sur le terrain sans l'autorisation du propriétaire si l’achat n’est pas encore conclu.

Achat du terrain : quelles formalités ?

Une fois la parcelle trouvée, procédez à une visite terrain avec le constructeur pour vous assurer des qualités et des défauts de la parcelle. Ensuite, vous signez un compromis de vente. Mieux vaut réaliser cette formalité devant notaire pour une meilleure sécurité juridique. Très important : pour les terrains isolés, en diffus, vous ne bénéficiez pas d’un droit de rétractation comme c’est le cas en lotissement. Mais rien ne vous empêche de négocier l’insertion d’une clause instaurant ce droit de rétractation dans le compromis de vente. 

Formalités : dans l’ordre ! Une fois ce document signé, vous pouvez signer votre Contrat de construction (ce dernier ne peut pas être conclu si vous n’avez pas a minima signé le compromis de vente). Quelques mois plus tard, vous signerez l'acte authentique, toujours devant notaire. À cette occasion, vous payez ce que l'on nomme les frais d’acte (droits de mutation à 5,80 % du prix plus des taxes et dépenses annexes, pour un total de 7 à 8 % du prix du terrain).

Clause suspensive. Il est d’usage d’insérer dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention du permis de construire. Elle n’est pas obligatoire, mais elle est vivement conseillée. En effet, à défaut de cette mention, vous resterez engagé par la promesse de vente signée, même si le permis de construire n'est pas accordé ! Vous serez alors contraint d’acheter le terrain sans pouvoir y réaliser votre projet de construction de maison. L’insertion de cette clause se fait lors de la signature de la promesse de vente devant le notaire.

Mentions obligatoires. Doivent être inscrites dans le compromis de vente toutes les informations concernant le terrain : références cadastrales, date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, surface précise du terrain et sa délimitation résultant d’un bornage, l’existence ou non de servitudes (privées ou publiques) et l’attestation de non-hypothèque du terrain.