Maison : un paiement par étapes

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Comment s’organise le financement d’une maison que l’on fait construire ? Il s’effectue progressivement, au rythme de l’avancement des travaux, jusqu’au moment où vous pouvez y aménager.

Terrain, signature du contrat, chantier, réception : la construction d'une maison se déroule selon des étapes précises. Le paiement de votre projet obéit à la même logique. Votre objectif, c'est donc de bien vous organiser pour effectuer les versements successifs en temps et en heure. Une attitude rationnelle qui pourra même vous permettre de faire des économies sur votre crédit immobilier. Nos conseils pour financer votre maison... au mieux de vos intérêts !

Payer le terrain

Une fois votre terrain trouvé, vous signez un compromis de vente et vous versez entre 5 et 10 % du prix de la parcelle. Ce premier versement provient généralement de votre apport personnel. La somme est bloquée sur un compte séquestre du notaire en attendant la vente définitive, qui intervient environ trois mois plus tard. Vous allez verser le solde du prix au vendeur lorsque vous signerez l’acte de vente ou acte authentique. Rajoutez environ 8 % du prix de terrain à verser comme « frais de notaire » à cette occasion. Ils comprennent principalement les droits de mutation, la rémunération du notaire et quelques taxes.

L'idéal, c'est de payer votre terrain avec votre apport personnel.

L'importance de l'apport personnel. L'apport personnel, c'est l'argent que vous injectez dans votre financement sans faire appel au crédit. Il peut être constitué de vos économies, par exemple. Cet apport doit compter pour au moins 10 % de votre projet de construction. Grâce à lui, vous empruntez moins et vos mensualités de prêt sont moins élevées. Il rassure la banque sur votre aptitude à bien gérer vos finances (vous savez mettre de l'argent de côté, donc vous saurez rembourser le prêt). Surtout, si vous utilisez cet apport pour payer votre terrain, cela vous permet de n’utiliser vos prêts que plus tard, quand votre projet de construction sera vraiment engagé. Ce qui retarde d’autant le début de vos remboursements.

Financer la maison

Une fois le constructeur et la maison choisis, vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Cette signature ne génère aucuns frais, mais vous allez verser une certaine somme dès la signature du contrat. Si le constructeur bénéficie d’une garantie de remboursement, vous payez 5% du prix. A défaut de garantie, il ne peut exiger plus de 3% à titre de dépôt de garantie.

Au moment du permis de construire. Vous déposez ensuite votre demande de permis de construire. Le plus souvent, c’est le constructeur qui se charge de cette formalité qui est gratuite. Sa délivrance se fait en principe dans un délai de deux mois. Si le constructeur bénéficie d’une garantie de remboursement, vous devrez verser de nouveau 5% du prix à l’obtention du permis de construire.

A l’ouverture du chantier. Généralement, le chantier démarre au minimum deux mois après l’obtention du permis. Vous devez verser à l’ouverture du chantier soit 5% du prix en cas de garantie de remboursement, soit 12 % sans cette garantie. Dans les deux cas, vous aurez payé à ce stade 15% du coût de la maison.

Avant de procéder aux appels de fonds, vous vérifiez avec le constructeur que les travaux correspondants ont bien été réalisés.

Pendant la construction. Vous n’avez pas besoin du montant total de vos prêts dès le début du projet. Aussi, pour un CCMI, la banque les débloque au fur et à mesure de vos besoins. Elle vous verse donc les fonds pour payer le terrain si votre apport personnel ne suffit pas. Puis les paiements s’effectuent en fonction du déroulement du chantier. C’est le constructeur qui émet des appels de fonds pour chaque tranche de travaux. Vous visitez alors le chantier pour vérifier l’état d’avancement de la construction et donnez votre aval à la banque pour débloquer les fonds. Mais si vous avez recours à plusieurs prêts, la question se pose de savoir dans quel ordre vous allez les débloquer.

Construction : quand utiliser les différents prêts ?

Il n’existe pas d’ordre légal obligatoire. C’est à vous et à votre banquier de choisir quel prêt utiliser au fur et à mesure de l’avancement du projet et ce, en fonction de votre intérêt financier. En général, vous débloquez d’abord les crédits les moins chers. Aussi, l’ordre que nous vous indiquons n’est qu’indicatif. Vous devez en discuter avec votre banquier.

A savoir : A l’exception du prêt Action logement, tous les autres crédits peuvent être débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux et des appels de fonds.

Le prêt à taux 0 %. En général, on utilise d’abord le PTZ. Il est gratuit et, selon le montant de vos ressources, vous bénéficiez d’un différé d’amortissement partiel ou total. Seule règle : avoir obtenu votre permis de construire. Le PTZ est limité à un pourcentage du coût de l’opération (40% au maximum), ce coût étant plafonné. Il est le plus souvent débloqué en une seule fois.

Les petits prêts. Après avoir utilisé votre Prêt à taux 0 %, vous débloquez l’ensemble de vos petits crédits, comme le prêt Action logement. Là aussi, le montant est limité (25.000 € par exemple en Île-de-France). Le prêt est donc versé en une seule fois. Son taux est bas (1% hors assurance), ce qui implique des mensualités peu élevées que vous commencez tout de suite à rembourser.

Les Prêts épargne-logement. Le montant des Prêts épargne-logement est fonction de vos intérêts acquis sur votre plan ou sur votre compte. Là encore, le prêt est souvent débloqué en une seule fois, même si cela n’est pas obligatoire.

Les PC, Pas et prêts du secteur libre. Vous terminez par un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt à l’accession sociale (PAS) si vous y avez droit, ou par un crédit du secteur libre. Les taux du PAS et du PC sont actuellement plus élevés que ceux du secteur libre. C’est pourquoi vous les utilisez en dernier lieu. Dans tous les cas, le déblocage complémentaire ne se fait généralement pas en une seule fois car il finance le plus souvent une part importante de votre projet et les appels de fonds ne dépassent jamais 20% du coût global de la maison (voir tableau des étapes du paiement).

Maison neuve : les étapes du paiement

DATES* PAIEMENTS
CORRESPONDANTS
 ETAPES DE LA CONSTRUCTION  PAIEMENTS
CORRESPONDANTS
 PAIEMENTS
CORRESPONDANTS
  Jour J    Achat du terrain :
  signature du compromis
  de vente 
  Versement représentant
  entre 5 et 10 % du prix du terrain 
 
  J + 3 mois     Acte de vente définitif
  du terrain
  Versement du solde
  du prix du terrain et
  des « frais de notaire »
 
  J ou J + quelques jours   Signature du contrat
  de construction
  Sans garantie
  de remboursement.
  Dépôt de garantie de 3%
  du prix  de la maison 
  Avec garantie
  de remboursement 5%
  du prix de la maison
  J + 2 mois    Obtention du permis
  de construire 
  Aucun versement   5 % du prix
  de la construction
  J + 4 mois     Ouverture du chantier   12% du prix d’acquisition
  (15%  – 3% de dépôt
  de garantie)
  5% du prix
  de la construction
  J + 5 mois    Achèvement
  des fondations 
  10% du prix d’acquisition   10% du prix d’acquisition
 J + 7 mois   Achèvement des murs    15% du prix d’acquisition    15% du prix d’acquisition
 J + 8 mois    Mise hors d’eau    20% du prix d’acquisition    20% du prix d’acquisition
 J + 9 mois   Achèvement des cloisons et
 mise hors d’air 
 15% du prix d’acquisition   15% du prix d’acquisition
 J + 12 mois    Achèvement des travaux  
  d’équipement,
  de plomberie et de chauffage
  20% du prix d’acquisition    20% du prix d’acquisition
 J + 13 mois     Réception ou levée
  des réserves
  Solde du prix, soit 5%   Solde du prix, soit 5%

*Ces dates sont données à titre purement indicatif et ne tiennent pas compte des situations particulières. Notez toutefois que ce calendrier du paiement de la maison et du terrain est le plus souvent rencontré en matière de constriction individuelle.

Le cas particulier des maisons industrialisées.  L'échelonnement des paiements est modifié pour les maisons préfabriquées en usine, qui se bâtissent bien plus rapidement que celles faites de maçonnerie traditionnelle. Avec ce type de construction, vous devez avoir payé 20 % du prix à l'ouverture du chantier, 25 % lorsque les fondations sont terminées, 50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués, 75 % lorsque les cloisons sont installées et que la maison est hors d'eau-hors d'air (fenêtres et toiture posées). 95 % du prix doit avoir été versé à l'achèvement des travaux, le solde (5 %) étant payé à la réception. 

Pour les maisons préfabriquées, l'échelonnement des paiements est différent pour tenir compte des spécificités de ce mode constructif.

Le remboursement des crédits

Les banques proposent plusieurs formules de crédit adaptées à chaque situation. Elles ont notamment mis au point des financements adaptés au paiement par étape de votre maison. Des solutions qui vous permettent de bien vivre votre projet et de stabiliser votre budget pendant le chantier.

Un remboursement sans différé. Ici, vous remboursez tout de suite le prêt, et les mensualités sont calculées selon le montant débloqué. Elles vont donc augmenter au cours de la construction et des appels de fonds successifs. Vérifiez qu’en fin de projet vous allez pouvoir faire face à la fois à vos remboursements et à votre charge de logement.

Le différé d’amortissement. Vous commencez à rembourser votre crédit seulement lorsque l’intégralité du prêt est débloquée, c’est-à-dire lorsque vous emménagez dans votre maison et que vous n’avez donc plus d’autres charges de logement. Vous avez le choix alors entre deux formules.

Le différé total. Vous différez l'intégralité du remboursement à la livraison. Capital et intérêts ne sont remboursés qu’au déblocage complet des fonds. C’est la situation la plus confortable pendant la construction mais elle va augmenter le coût de votre prêt car ce différé total n’est pas gratuit : les intérêts non payés pendant la construction sont capitalisés et augmentent le montant de votre emprunt. Dans certaines banques, ce coût ne se répercute pas sur la mensualité du prêt annoncée au départ mais sur la durée de remboursement (vous rembourserez quelques mois de plus).

Certains crédits vous permettent de commencer à rembourser une fois la maison terminée, sans avoir à verser d'intérêts intercalaires.

Différer le capital et payer les intérêts intercalaires. Autre option : vous différez le remboursement du capital et vous payez les intérêts intercalaires pendant la construction. Ce sont des intérêts qui sont versés à la banque lorsque le remboursement est décalé dans le temps. Ils sont calculés sur le taux du prêt et versés jusqu’au déblocage complet du crédit. C’est à partir de cette date que commence le remboursement du capital. Plus le montant des fonds débloqués est important, plus celui des intérêts intercalaires est élevé. Vous allez donc, même dans ce cas, devoir faire face à une période un peu plus sensible, en fin de construction : lorsque 95% de vos prêts seront débloqués, vous paierez un montant d’intérêts presque aussi élevé que vos remboursements (environ 80% de la mensualité). Cela correspond en principe à une période assez courte, de l’ordre de deux à trois mois environ.

Et l'assurance crédit ? Quel que soit le différé d’amortissement que vous aurez choisi, gardez bien à l’esprit que vous devrez faire face aux cotisations d’assurance décès-invalidité. Notez toutefois qu'il existe sur le marché des crédits qui tiennent compte de cette situation. Avec eux, vous versez une certaine somme à la signature du contrat et rien n'est versé durant les travaux. Vous commencez à rembourser capital, intérêts et primes d'assurance une fois la maison terminée. Ces formules sont un peu plus chères, ce qui se traduit par un allongement du crédit ou par une hausse de la mensualité. Mais attention : dans tous les cas, votre échéance ne pourra pas dépasser le tiers de vos revenus tandis que la durée de votre crédit sera plafonnée à vingt-cinq ans.

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