Construction : le lexique de la maison neuve

Bien s’informer : c’est le préalable indispensable à la réussite d’un projet de construction. Oui, mais voilà : entre termes techniques, juridiques pratiques et financiers, le particulier a parfois du mal à s’y retrouver. C’est pour faire la lumière sur ce sujet parfois obscur que nous vous proposons ce lexique de la maison neuve. Une aide que nous espérons constructive ! Et pour aller plus loin, vous pouvez explorer notre site. Il regorge d'infos sur tous les thèmes de la construction de maisons, mais aussi sur le financement, comme le montre ce dossier exclusif sur les critères des banques pour emprunter.

Architecte : il conçoit et dessine les plans des maisons

Il peut aussi prendre en charge la mission complète de construction (assistance dans le choix des entreprises, supervision du chantier, etc.). Son intervention est obligatoire dès que la surface de plancher de la maison dépasse 150 m². Le contrat d’architecte se négocie librement entre les parties et relève du Code civil. Pour bénéficier d'un délai de rétractation, vous devez le faire mentionner dans le contrat. Pour en savoir plus sur ces professionnels, vous pouvez consulter le site www.architecte.org.

Bureau d’études

Il réalise les études thermiques et environnementales obligatoires et indispensables pour que la maison respecte la Réglementation environnementale 2020, le texte qui régit la construction depuis le 1er janvier 2022. Ces études insistent sur l'efficacité du bâti, la réduction de l'empreinte carbone et l'amélioration du confort d'été. Elles sont obligatoires. Elles doivent être jointes au dossier de permis de construire et si ce n'est pas le cas, votre demande sera refusée.

🙋‍♀️ A noter : la conformité de la maison à la Réglementation environnementale 2020 est vérifiée lors de la réception, une étape fondamentale du projet.

🏗️ Constructeur

Interlocuteur unique de l’acquéreur, il se charge de l’ensemble de la maison. Il travaille sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI- loi de 1990). Très protecteur, ce document intègre de très nombreuses garanties. Avec lui, vous bénéficiez toujours d'un droit de rétractation de dix jours. Le prix de la maison est global, forfaitaire et définitif. S'il apparaît, après signature, que des fondations spéciales sont indispensables, le surcoût est à la charge du constructeur. Mais surtout, le CCMI comporte obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur cesse son activité en cours de chantier, son assureur (son garant en termes techniques) trouve et paie une autre entreprise pour terminer la maison sans surcoût et dans les délais fixés lors de la signature.

Maison : contrat, garanties et assurances

Dommages-ouvrage

Toujours obligatoire (articles L 242 du Code des assurances et L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation), cette assurance facilite la mise en œuvre de la garantie décennale. En cas de sinistre sur le gros œuvre, l'assureur en dommages-ouvrage vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables. Attention : sans dommages-ouvrage, le financement de votre projet sera très difficile.

⚡️ Energie

La RE 2020 impose aux maisons d’être peu consommatrices d'énergie. Et elles doivent recourir à des solutions renouvelables comme les pompes à chaleur ou la biomasse. Le gaz n'est autorisé que dans les lotissements raccordés dont le permis d'aménager a été déposé avant le 1er janvier 2022 et pour les permis de construire déposés le 31 décembre 2023 au plus tard. Les solutions hybrides, des appareils qui associent chaudière gaz et pompe à chaleur, sont autorisées en RE 2020. 

🪟 Fenêtre

Les fenêtres doivent représenter au moins un sixième de la surface des murs. Cette règle, imposée par la RE 2020, a pour objectif de favoriser l’éclairage naturel et la récupération des calories solaires, dans le cadre d’une conception bioclimatique. Elles s'accompagnent de volets automatisés qui se ferment tout seuls en été pour éviter les surchauffes. Autres automatismes : deux fenêtres s'entrouvrent aux deux extrémités de la maison pour créer des courants d'air et assurer une bonne qualité de l'air intérieur.

Garantie

Outre les protections offertes par le contrat de construction, les maisons neuves bénéficient des garanties dites légales prévues par la loi Spinetta : garantie de parfait achèvement (durée un an), de bon fonctionnement (deux ans) et garantie décennale (dix ans). Pour en savoir plus, voir notre dossier sur les garanties après la construction.

Hors d’eau/hors d’air

Une maison est hors d’eau lorsque la toiture est posée et hors d’air lorsqu’elle est close et couverte. Avec un CCMI, 15 % du prix doit être versé à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air et 95 % à l’achèvement des travaux. Le solde, soit 5 %, peut être consigné en cas de réserves à la réception.

Isolation

Avec la RE 2020, les maisons bénéficient d’une isolation thermique très efficace tout assurant un bon confort d’été. Elle est assurée à la fois par l’isolant et les matériaux de construction. Ces solutions doivent recevoir un avis technique du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) et leur pose est régie par un Document technique unifié (DTU). Chaque constructeur travaille avec ses propres méthodes, souvent en partenariat avec les industriels du bâtiment. De quoi assurer une pose de qualité et le respect des normes techniques (plafonds de consommations d'énergie imposées par la RE 2020 notamment).

Le chauffage électrique traditionnel est dit à effet Joule.

La RE 2020 pénalise cette solution. Du coup, les maisons neuves d'aujourd'hui sont équipées d'une pompe à chaleur, d'un poêle ou d'une chaudière bois avec régulation voire dans certains cas d'une solution gaz naturel comme un appareil hybride, qui associe une pompe à chaleur et une chaudière gaz. L'effet joule n'est possible qu'en complément (radiateur sèche-serviette dans les salles de bains notamment).

Kit : Certaines maisons sont livrées en clos-couvert-isolé

L’acquéreur se charge de les terminer grâce à des kits spécifiquement conçus. De quoi réaliser des économies. Mais il faut avoir le temps et aimer mettre la main à la pâte. A réserver aux acquéreurs avertis ! Autre conseil : mieux vaut choisir un professionnel travaillant sous le régime du Contrat de constriction d'une maison individuelle (CCMI), pour bénéficier de la garantie de livraison sur le œuvre (murs, toiture, fenêtres, etc.).

Label et certifications : ils garantissent un haut niveau de qualité

La plus connue et la plus rigoureuse, c'est la marque de certification officielle NF Habitat. Elle porte sur la maison, son processus de production et sur les services apportés par le constructeur. Elle est délivrée par l'organisme indépendant Cerqual Qualitel Certification. La certification Promotelec Habitat neuf porte sur la maison et notamment ses performances, son confort, sa sécurité, sa limitation des émissions de CO2 à coût maitrisés. Elle est délivrée par l’association Promotélec. L'association Maisons de Qualité décerne un agrément dont les caractéristiques se rapprochent de la certification.

Maître de l’ouvrage : c’est le particulier qui fait construire

En d’autres termes, c’est vous. Le maître d’œuvre, lui, se charge de bâtir la maison. Si vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre avec un professionnel, vous ne bénéficiez pas des protections propres au CCMI (le cadre juridique employé par les constructeurs). En particulier, vous n'avez pas droit à la garantie de livraison à prix et délais convenus. C'est également le cas si vous concluez des marchés de travaux directement avec les entreprises.

Quelles normes pour la construction ?

Ce sont les textes sui encadrent tous les produits et tous les matériaux qui composent une maison neuve (parpaings, briques, fenêtres, isolants, appareils de chauffage, etc.). Les normes garantissent leur conformité à la réglementation.

🙋‍♀️ Précision : la RE 2020 est souvent présentée comme une norme alors que c'est une réglementation qui a force de loi. En cas de non-respect de la RE 2020, le fautif encours jusqu'à 45 000 € d'amende, portée à 75 000 € et six mois de prison en cas de récidive. Avec un CCMI, ce risque pèse sur le constructeur. 

Ossature

Armature en bois ou en métal qui assure la solidité des maisons industrialisées. Ce mode constructif, souvent préfabriqué en usine, associe rapidité de montage, qualité constante et efficacité énergétique. Il est recyclable et le plus souvent parasismique. Nombre de professionnels de la maison à ossature bois travaillent dans le cadre du CCMI-loi de 1990.

Porte soufflante : c’est le dispositif qui sert à tester l’étanchéité des maisons

La RE 2020 impose que le débit de fuites d’air vers l’extérieur soit toujours inférieur à 0,6 m3 par mètre carré de paroi et par heure. Certains constructeurs, engagés dans une démarche qualité contrôlée par l’Etat, respectent par principe cette obligation (agrément perméabilité). A noter : dans le cadre de la RE 2020, la ventilation mécanique contrôlée est testée lors de la réception.

Qualité

Entre normes techniques strictes et progrès des systèmes constructifs, elle n’a jamais été aussi élevée. Certains constructeurs choisissent de la faire officiellement certifier en entrant dans la démarche NF Habitat dans sa version classique ou HQE® (Haute Qualité environnementale). Ces marques officielles de certification obéissent à une logique particulièrement rigoureuse. Elles sont accordées après un audit strict du constructeur  l'organisme Cerqual Qualitel Certification, qui est lui-même mandaté par l'Afnor sous la houlette du Comité français d'accréditation (Cofrac).

Réception

Lors de cette étape, le maître de l’ouvrage prend possession de la maison. Il vérifie si tout a été réalisé dans les règles. En cas de gros défaut ou de non-conformité par rapport au contrat, il peut consigner jusqu’à 5 % du prix jusqu’à ce que les travaux soient effectués (cette règle des 5 % est propre au CCMI).

Système constructif

Solution employée pour le gros œuvre et l’isolation. Assure la solidité et la performance de la maison. Tous les modes constructifs actuels homologués par un avis technique du Centre scientifique et technique du bâtiment permettent d’atteindre les objectifs de performances et de décarbonation imposés par la RE 2020.

Terrain : en lotissement, les parcelles sont toujours constructibles

Elles sont livrées viabilisées (raccordées aux réseaux) et bornées. Les règles d’urbanisme, spécifiées dans le règlement de lotissement, peuvent être plus strictes que celles de la commune. Les terrains en diffus (vendus par des particuliers) ne sont pas toujours viabilisés et dans ce cas, vous devrez prévoir les frais de raccordement aux réseaux. Autre point important : en lotissement, vous bénéficiez d'un droit de rétractation de dix jours après la signature du compromis de vente. En diffus, ce n'est pas le cas, sauf à le faire mentionner dans le compromis. Pour en savoir plus, voir notre rubrique Terrains et notamment Achat du terrain : les sept question à se poser.

Règles d'urbanisme et performance énergétique

Votre maison doit respecter les règles d’urbanisme

Elles sont définies par le Plan local d’urbanisme, consultable en mairie. Dans certains secteurs, dits sauvegardés ou protégés, votre projet devra aussi recevoir l’aval de l’Architecte des bâtiments de France (ABF). Respecter les règles d'urbanisme est obligatoire pour obtenir votre permis de construire. A noter : les constructeurs connaissent leur secteur et vous aideront à faire les bons choix et faciliter l'obtention du permis de construire.

Viabilisation

C’est le raccordement du terrain aux réseaux (assainissement, eau, gaz, etc.). En lotissement, les parcelles sont toujours viabilisées et bornées. Les terrains vendus par un particulier (diffus) peuvent ne pas être viabilisés, auquel cas il faut prévoir et budgéter ces travaux.

Watt

Avec la Réglementation environnementale 2020, la consommation des maisons neuves ne peut pas dépasser, en moyenne, 75 kWh/m²/an, dont 55 kWh/m²/an d'énergie non renouvelable. Ces seuils sont modulables selon les régions et l'altitude. Ce qu'il faut retenir : la consommation d'une maison neuve RE 2020 est trois à six fois inférieure à celle de l'ancien et il s'agit d'une énergie majoritairement verte. A la clé : de grosses économies, mais aussi une maison qui se revendra mieux et à meilleur prix.

Xylophages : ce sont des insectes mangeurs de bois

Les termites en font partie. Dans les zones termitées, le vendeur du terrain doit fournir un état parasitaire. Il faudra ensuite prévoir les dispositions techniques pour éviter que ces insectes ne s’attaquent à la maison.  

Zonage : découpage administratif du territoire

Il peut concerner des secteurs soumis à différentes règles d’urbanisme (zones constructibles, zones à urbaniser, etc.). Il sert aussi à définir les montants de certaines aides financières comme le Prêt à taux 0 % (PTZ). Ce crédit gratuit aide les primo-accédants à boucler leur budget construction.