Le contrat de construction d'une maison individuelle de A à Z

Aujourd'hui, les deux tiers des maisons neuves sont bâties sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), une progression de 5 % en huit ans selon le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment, la principale organisation professionnelle du logement neuf. Si le CCMI gagne du terrain, c’est parce qu’il vous apporte de nombreuses protections. Juste deux exemples. Le prix est global, forfaitaire et définitif : si, après signature du contrat, il apparaît que des fondations spéciales sont nécessaires, le surcoût est à la charge du constructeur. Si le constructeur fait faillite, son garant (c’est son assureur) trouve une autre société pour terminer les travaux au prix et dans les délais convenus dans le contrat.

Avec le CCMI-loi de 1990, la maison sera terminée et livrée quoi qu’il arrive. Aucun autre cadre juridique n’offre une protection aussi solide. Des vertus sécurisantes qui ne laissent pas les banques insensibles. Avec un CCMI, elles sont assurées que la maison sera bien terminée. Or cette dernière garantit le crédit par l'intermédiaire de la caution ou de l'hypothèque. Les banques sont ainsi certaines de détenir une garantie réelle, ce qui les rassure et facilite l'obtention de votre emprunt immobilier. Pour vous aider à mieux appréhender ce CCMI, nous vous proposons ce lexique aussi protecteur que constructif, qui décrypte terme par terme son contenu. Suivez le guide !

🏗️Un projet de construction très encadré

A comme Assurances

Afin de rendre efficace les garanties (voir ce mot), la loi impose aux parties de s’assurer. Le constructeur doit ainsi souscrire une assurance professionnelle pour couvrir sa responsabilité décennale. L’acquéreur, ou maître de l’ouvrage, doit quant à lui signer une assurance dommages-ouvrage pour garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation de nature décennale. Ce système permet de mettre à la disposition de l’assuré les moyens financiers destinés à remédier aux désordres avant de rechercher les responsables (c’est l’assureur dommages-ouvrage qui se chargera de mettre en cause l’assurance de responsabilité des professionnels).

L’assurance dommages-ouvrage est toujours obligatoire et ce quel que soit le cadre juridique de l’opération (Contrat de construction, contrat de maîtrise d’œuvre, marché de travaux ou encore autoconstruction), comme le précisent les articles L 241-1 du Code des assurances et 111-30 du Code de la Construction et de l’habitation.

C comme Contrat de construction d’une maison individuelle

Pour faire construire, vous disposez de plusieurs cadres juridiques. Le plus sûr reste le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans. Vous pouvez également signer un CCMI sans fourniture de plans, un peu moins protecteur pour l’acquéreur. Les autres types de contrats (marchés de travaux, contrats de maîtrise d’œuvre) sont moins strictement réglementés. Ainsi, ils ne comportent pas de garantie de livraison à prix et délais convenus, comme c’est le cas pour les CCMI.

D comme Délai de rétractation

Quel que soit le type de CCMI (avec ou sans fourniture de plans), le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Ce dernier démarre le lendemain de la première présentation du courrier recommandé envoyé par le constructeur, courrier qui contient notamment le contrat, les plans et les notices descriptives et d’information.

D comme Durée des travaux

Le CCMI doit indiquer la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux ainsi que les pénalités prévues en cas de retard. Mentionné au contrat, le montant de ces pénalités est fixé de manière forfaitaire, et ne peut être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. En cas de défaillance du constructeur, la garantie de livraison doit couvrir ces pénalités lorsque le retard excède trente jours.

🏠 Maison : livrée ou remboursée

G comme Garantie de livraison

La garantie de livraison démarre à compter de la date d’ouverture du chantier. Elle couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Une attestation émanant du garant du constructeur (c’est son assureur) doit impérativement être délivrée au maître de l’ouvrage. En cas de défaillance du constructeur (non-respect des engagements, arrêt du chantier), le garant prend à sa charge :

• le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;
• les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
• les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

Le déclenchement de cette garantie se fait par mise en demeure du constructeur par voie d’huissier restée infructueuse. L’achèvement des travaux se déroule alors sous la responsabilité du garant, qui désigne la personne qui terminera les travaux ou, lorsque le bâtiment a atteint le stade « hors d’eau » (pose de la toiture), sous la responsabilité du maître de l’ouvrage si ce dernier l’accepte. La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration d’un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci sont levées.

G comme Garantie de remboursement

Elle est constituée au profit du maître de l’ouvrage lorsque le CCMI prévoit le versement de fonds avant l’ouverture du chantier. C’est une caution solidaire donnée par un établissement de crédits ou une compagnie d’assurances pour couvrir les risques suivants :

• le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
• le chantier n’est pas ouvert à la date fixée ;
• le maître de l’ouvrage exerce son droit de rétractation (voir ce mot).

La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier. C'est ensuite la garantie de livraison à prix et délais convenus qui prend le relais. Votre projet est donc protégé avant, pendant et même après les travaux.

G comme garanties légales

En plus de la responsabilité civile contractuelle de droit commun qui pèse sur le constructeur, la loi a également instauré trois types de garanties qui commencent à courir à compter de la réception de l’ouvrage : la garantie de parfait achèvement (durée un an), la garantie de bon fonctionnement (durée deux ans) et la garantie décennale (durée dix ans).

I comme Intervenants

Le CCMI fait intervenir essentiellement trois parties :

• le constructeur, c’est-à-dire toute personne qui se charge de la construction d’une maison individuelle selon un plan qu’elle propose ou fait proposer au maître de l’ouvrage ;
• l’acquéreur ou maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui commande et paie les travaux réalisés sur un terrain lui appartenant ou sur lequel il est titulaire d’un droit de construire ;
• le garant, établissement de crédits ou d’assurances qui accorde au constructeur sa caution solidaire afin de couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.

Demandez toujours au constructeur les coordonnées de son garant avant de signer. Vous pourrez ainsi vérifier si tout est en ordre en matière de caution financière d'achèvement, le nom juridique de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

L comme Loi

Le CCMI est issu de la loi du 19 décembre 1990 qui a été codifiée aux articles L 230-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Ce texte, qui s’inscrit dans le cadre d’une législation toujours plus protectrice du consommateur, était devenu nécessaire en raison de l’essor des constructions de maisons individuelles, mais aussi pour pallier les défaillances éventuelles des entreprises de construction. Depuis cette loi, le maître de l’ouvrage est mieux protégé et la sécurité juridique et financière de la transaction est grandement améliorée.

📄 Une notice descriptive complète

M comme Maison individuelle

L’ouvrage objet du CCMI doit être un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. En pratique, le CCMI a pour but la construction d’une maison individuelle (pavillon à usage privatif).

N comme Notice d’information et Notice descriptive

Au CCMI proprement dit doivent être obligatoirement annexés deux notices :

• la notice d’information. Ce document permet à l’acquéreur de connaître exactement ses droits et possibilités d’action lors de l’exécution du contrat ;
• la notice descriptive. Elle doit indiquer les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation. Elle doit également distinguer les éléments et travaux compris dans le prix convenu et ceux qui restent à la charge du maître de l’ouvrage (en indiquant leur coût). Ce dernier doit indiquer de manière manuscrite et explicite son acceptation du coût des travaux restant à sa charge.

N comme Nullité du contrat

Les dispositions légales relatives au CCMI, qu’il soit avec ou sans fourniture de plans, sont d’ordre public et toute dérogation entraîne un risque de nullité du contrat. Ce dernier peut ainsi être annulé lorsqu’il :

• omet plusieurs des prescriptions énumérées (il manque notamment la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction, le montant des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, l’indication qu’il pourra se faire assister par un professionnel du bâtiment lors de la réception, les mentions relatives au délai d’exécution et
  aux pénalités de retard ainsi que les justificatifs de la garantie de livraison obligatoire) ;
• ne respecte pas l’ensemble des modalités de paiement prévues par la loi.

En cas d’irrégularité, le maître de l’ouvrage est libre d’invoquer la nullité du contrat tant que la prescription de l’action n’est pas acquise. La nullité n’est pas couverte par un avenant postérieur au contrat portant, par exemple, sur des travaux initialement omis, ni par la prise de possession.

💶 Maison : un paiement très encadré

P comme Paiement

Le CCMI doit fixer les modalités de règlement du prix en fonction de l’avancement des travaux. L’article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit le pourcentage maximal du prix convenu exigible aux différents stades de la construction :

• 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement le dépôt de garantie ;
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air ;
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le versement du solde (5 %) est lié aux modalités de la réception (voir ce mot) des travaux. Si le maître de l’ouvrage se fait assister par un professionnel, ce paiement se fait à l’issue de la réception en l’absence de réserves ou, en cas de formulation de réserves, à leur levée. Si le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel, le paiement du solde se fait dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception en l’absence de réserves ou, le cas échéant, à la levée des réserves.

La réception des travaux, même accompagnée de réserves, rend exigible le versement du solde. Seule une somme égale à 5 % maximum du prix convenu peut-être consignée jusqu’à la levée des réserves. Enfin, la loi encadre strictement les versements avant l’ouverture du chantier.

P comme Prix

Le coût du bâtiment à construire doit obligatoirement figurer au contrat. Il est égal « à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, au coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution », précise la loi. Le prix convenu doit parfaitement correspondre au coût total du bâtiment y compris les travaux d’adaptation du sol, les raccordements aux divers réseaux, les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. En outre, ce prix est forfaitaire et définitif.

Le constructeur ne peut donc le majorer le prix du fait d’une augmentation du coût de la main d’œuvre et des matériaux (il supporte donc les imprévus de chantier) pas plus que du fait de changement ou d’augmentation par rapport au plan, sauf accord exprès et écrit du maître de l’ouvrage. Si, par exemple, il apparaît, après la signature, que des fondations renforcées sont nécessaires, le surcoût est assumé par le constructeur. Le prix inclut également le coût de la garantie de livraison et, le cas échéant, celui de la garantie de remboursement (voir le mot Garantie). Le contrat peut prévoir la possibilité d’une révision du prix (voir ce mot).

🔒 La protection des acquéreurs organisée

P comme Plan

Le CCMI « classique » s’entend d’un contrat avec fourniture de plans. Cependant, sont également soumis à la législation encadrant le CCMI les contrats d’entreprise sans fourniture de plans ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

Le constructeur conserve en toute hypothèse ses droits, et notamment l’entière propriété, sur ses plans, études et avant-projets avec l’exclusivité des droits de reproduction. Le maître de l’ouvrage ne peut ni les utiliser ni les céder sans l’autorisation du constructeur. Ainsi, suite à l’annulation d’un CCMI, il faudra l’accord du premier constructeur pour que le second s’appuie sur les plans de départ.

R comme Réception des travaux

Il s’agit d’une phase capitale du processus de construction. Elle a en effet pour objet de consacrer l’accord des parties sur la conformité de l’ouvrage aux clauses du contrat. Elle a aussi pour effet de transférer au maître de l’ouvrage la garde et les risques de la construction. Enfin, la réception constitue le point de départ unique des trois garanties légales (voir ce mot) et de l’assurance de responsabilité obligatoire du constructeur.

En pratique, dès l’achèvement des travaux et avant toute occupation des lieux, le constructeur propose, par lettre
recommandée, une date de visite de réception. Le CCMI doit préciser que le maître de l’ouvrage peut se faire assister d’un architecte ou d’un contrôleur technique ou de tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant ce genre de mission. Si le maître de l’ouvrage n’a pas été assisté pendant la réception :

• il peut, par lettre recommandée adressée dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’a pas signalés à la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat ;
• le solde du prix n’est exigible que dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception ou à la levée de ces dernières.

R comme recours

Lorsque les manquements du constructeur (malfaçons, non-conformités) rendent la maison impropre à l’habitation, le maître de l’ouvrage peut demander la résiliation du CCMI. Il peut également mettre en cause la responsabilité du constructeur qui est soumis à la responsabilité décennale (dix ans), à la garantie de bon fonctionnement (deux ans) et à la garantie de parfait achèvement (un an). Pour en savoir plus, voir le mot garanties légales.

R comme Requalification du contrat

Si un contrat est dénommé « contrat de maîtrise d’œuvre » ou « contrat d’entreprise » et qu’il contient les caractéristiques fondamentales du CCMI, le juge peut le requalifier en Contrat de construction – loi de 1990. Cette volonté « expansionniste » du CCMI s’explique par le souci de protection des particuliers. En conséquence, si le contrat requalifié ne respecte pas les clauses et garanties imposées par la loi, sa nullité sera prononcée et le maître de l’ouvrage récupérera les sommes déjà versées à l’entrepreneur.

💰 Maison : un prix stabilisé

R comme Révision du prix

La révision du prix est très encadrée. Tout d’abord, pour qu’elle puisse avoir lieu, elle doit obligatoirement être prévue au contrat, dans son principe mais aussi dans ses modalités. Ensuite, elle ne peut être calculée qu’en fonction de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (dénommé BT 01). Enfin, l’article 231-11 du Code de la Construction et de l’Habitation définit deux modalités possibles de révision : soit elle intervient en une seule fois au maximum un mois après l’obtention du permis de construire, soit elle se fait à chaque paiement, dans la limite de 70 % de la variation de l’indice BT 01.

S comme sous-traitants

Le CCMI organise également la relation du constructeur avec ses sous-traitants. Il doit d'abord conclure des contrats écrits avec ces sociétés avant le démarrage des travaux. Le constructeur doit aussi souscrire auprès de son garant une garantie de paiement des sous-traitants.

T comme Terrain

Vous ne pouvez pas signer de CCMI si vous n’êtes pas propriétaire du terrain. Au minimum, il faut avoir signé le compromis de vente. Notez que le constructeur ne peut pas vous vendre directement la parcelle. Si vous achetez le terrain et la maison en même temps, vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

V comme Versements avant l’ouverture du chantier

Sous peine de poursuites pénales, le constructeur ne peut prétendre percevoir des fonds avant l’ouverture du chantier sauf dans deux hypothèses :

1. lorsque le contrat de construction stipule qu’un dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder 3 % du prix de la construction, sera effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité. La somme déposée vient ainsi s’imputer sur les premiers paiements prévus au contrat si toutes les conditions suspensives se réalisent. Mais elle doit immédiatement être restituée au maître de l’ouvrage, sans aucune retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne se sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l’ouvrage exerce son droit de rétractation (voir ce mot) ;
2. lorsque le constructeur justifie d’une garantie de remboursement (voir ce mot) qui sera annexée au contrat et que le CCMI prévoit, à la place du dépôt de garantie, deux versements au maximum. Le premier, équivalent à 5 % maximum du prix convenu, est acquitté le jour de la signature ; le second, d’un même montant, est payé à la délivrance du permis de construire.

🧑🏻‍💻 CCMI : des sites constructifs pour bien s'informer

• Les associations départementales d’information sur le logement (Adil). Liste sur le site www.anil.org
• Le site de l’administration : www.service-public.fr
• Le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB) : www.polehabitat-ffb.com
• La Fédération française des constructeurs de maisons individuelles : www.ffcmi.com
• Nos articles dans la rubrique Contrats/Autorisations, notamment Maison : suivre votre chantier.