Maison : suivre votre chantier

Votre projet va se réaliser : le chantier doit commencer. Le point sur les grandes étapes de la construction, de l'ouverture du chantier à la réception de votre maison.

C'est fait : vous avez signé un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI). Le permis de construire est obtenu, les délais de recours sont purgés, les travaux vont commencer. Dès l'ouverture du chantier, les étapes vont se succéder, du creusement des fondations à l'achèvement du chantier et à la réception de l'ouvrage. Le rythme des paiements va suivre celui de l'avancement des travaux. D'où de nombreuses questions : est-il possible de visiter le chantier ? Que se passe-t-il si des travaux supplémentaires sont nécessaires ? Que faire s'il y a des défauts de conformité ou du retard ? Comment se déroule la réception de votre maison ?

Construction : les dates à connaître

En signant un Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI - loi de 1990), vous bénéficiez d'une garantie de livraison à prix et délais convenus. Le délai maximal d'exécution des travaux est inscrit dans le contrat. Le constructeur est donc tenu de livrer la maison au plus tard à une date fixée dès le départ.

Délai de rétractation. Le constructeur ne peut pas démarrer le chantier dès la signature du contrat. D'une part, vous avez dix jours pour changer d'avis et vous rétracter. D'autre part, certaines formalités sont indispensables pour débuter les travaux. Vous devez en effet obtenir le ou les prêts nécessaires au financement de la construction ainsi que le permis de construire.

L'assurance dommages-ouvrage. Le CCMI est obligatoirement conclu sous conditions suspensives de l'obtention de cette assurance, des prêts et du permis. Si l'une de ces conditions n'est pas réalisée, le CCMI est caduc et le constructeur doit vous restituer les sommes versées à la signature du contrat. Bien évidemment, la réalisation de ces conditions doit intervenir dans un certain délai, fixé dans le contrat.

Le permis de construire. Le délai d'obtention du permis est en principe de deux mois (trois mois si vous êtes en site classé). Côté financement, vous n'avez pas à justifier de plusieurs refus de prêts pour faire jouer la condition suspensive. Un seul refus suffit. Quant à l'assurance dommages-ouvrage, la plupart des constructeurs l'incluent dans leur CCMI. Obligatoire, cette assurance vous permet d'être rapidement indemnisé en cas de problème sur le gros oeuvre, l'assureur se retournant ensuite contre le responsable.

Vous n'avez pas obtenu votre permis et/ou votre crédit ? Le chantier ne démarre pas et vous récupérez les sommes versées.

L'ouverture du chantier

L'ouverture du chantier, c'est la deuxième date butoir du contrat. Elle tient compte du délai pendant lequel le permis de construire peut être contesté. En effet, le constructeur ne va pas démarrer les travaux tant que le permis peut être remis en cause par un éventuel recours des tiers. Le dit permis doit être affiché en mairie et sur le terrain. Le délai de recours est de deux mois à compter de la date d'affichage la plus tardive. Le début du chantier se matérialise par la Déclaration d'ouverture de chantier (Doc), laquelle est effectuée auprès de la mairie par le constructeur. Une fois cette formalité accomplie, le chantier doit démarrer.

Livraison garantie. Si la déclaration d'ouverture de chantier n'a pas été effectuée, faites jouer la garantie de remboursement. Le garant mentionné au contrat vous remboursera alors les 5 % versés à la signature. Si, en revanche, le chantier ne démarre pas alors que la déclaration en mairie a été accomplie, la garantie de remboursement ne s'applique plus et vous devez mettre en œuvre la garantie de livraison. Le cas échéant, le garant désignera une entreprise pour exécuter les travaux. En clair : quoi qu'il arrive, votre maison verra le jour. C'est d'ailleurs l'une des principales garanties offertes par le CCMI.

La garantie de remboursement
Il s’agit d’une caution, donnée par un organisme extérieur (banque ou assurance) qui vous garantit la restitution des sommes versées dans trois hypothèses :
– vous vous rétractez dans le délai de dix jours ;
– une des conditions suspensives (prêt, permis) n’est pas réalisée dans le délai prévu ;
– le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.
Ainsi, si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, il peut vous réclamer 5 % du prix à la signature du contrat, 5 % à l’obtention du permis de construire et 5 % à l’ouverture du chantier, soit un total de 15 % à cette date. Attention : cette garantie n’est pas obligatoire. Si le constructeur n’en bénéficie pas, vous verserez les 15 % directement à l’ouverture du chantier. Notez que, dans ce cas, il peut simplement vous faire verser 3 % à la signature du contrat à titre de dépôt de garantie. Ces 3 % seront déduits du premier versement.

Maison : suivre les travaux

Suivre les travaux, c'est surveiller la construction de votre maison. Ce point est réglementé et que l'accès au chantier est strictement encadré. Les visites ne sont pas toujours possibles alors que vous êtes officiellement propriétaire, ce qui est contre intuitif. Le point sur vos droits et sur vos devoirs.

Un accès au chantier réglementé. Pendant la construction, vous ne pouvez pas accéder au chantier si le contrat ne le prévoit pas. En effet, tant que vous n'avez pas réceptionné votre maison, vous n'en êtes pas propriétaire et surtout, juridiquement parlant, vous n'avez pas la garde de l'ouvrage. C'est le constructeur qui est responsable du chantier. Vous n'y avez donc pas librement accès.

Des visites avant chaque appel de fonds. Toutefois, il est légitime de pouvoir vous assurer de l'avancement des travaux avant le versement de chaque appel de fonds. Par exemple, lorsque vous devez verser les 15 % du prix pour l'achèvement des murs, vous allez pouvoir vérifier de vos propres yeux que votre maison en est bien à ce stade de la construction. C'est pourquoi des visites de chantier sont prévues avant chaque appel de fonds.

Réunions de chantier. Si vous voulez vous rendre sur le chantier en dehors de ces visites programmées, nous vous conseillons de demander une réunion de chantier à votre constructeur. D'ailleurs, le contrat prévoit souvent un calendrier de visites de chantier qui s'ajoutent à celles prévues avant les appels de fonds. En tout état de cause, n'hésitez pas à évoquer le sujet avec le constructeur.

Maison, contrat et travaux réservés
Les travaux que vous décidez de réaliser vous-même sont des travaux dits réservés. Ils doivent faire l’objet d’une description précise et être chiffrés dès le départ dans le Contrat de construction. En effet, le prix indiqué dans le CCMI doit obligatoirement correspondre au coût global du bâtiment, travaux réservés inclus. Vous avez alors quatre mois, à compter de la signature du contrat, pour éventuellement changer d’avis et demander au constructeur de réaliser lui-même ces travaux. Dans ce cas, le prix et les délais de livraison ne seront pas modifiés. Au-delà des quatre mois, vous devrez négocier prix et délais auprès du constructeur.

Comment payer la maison

Le Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990) prévoit un paiement échelonné au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les premiers versements de fonds diffèrent selon que le constructeur bénéficie ou non d'une garantie de remboursement. Quelle que soit la situation, vous avez versé à l'ouverture du chantier, en une seule fois ou en plusieurs fois, 15 % du prix.

Versements successifs. Les paiements sont échelonnés selon l'échéancier suivant, qui figure dans le contrat :
- 10 % du prix sont versés à l'achèvement des fondations, soit 25 % au total ;
- 15 %  à l'achèvement des murs, soit 40 % au total ;
- 20 % à la mise hors d'eau, soit 60 % au total ; cette étape correspond à l'achèvement des murs et de la toiture ;
- 15 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, soit 75 % au total. Votre maison est fermée (portes et fenêtres sont posées) et cloisonnée ;
- 20 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage, soit un total de 95 % ;
les 5 % restants seront versés à la réception de la maison ou à la levée des réserves éventuellement constatées.

Avec un Contrat de construction-loi de 1990, le paiement est échelonné. Vous payez par exemple 10 % du prix à l'achèvement des fondations.

Appels de fonds. À chaque étape de la construction, vous recevez un appel de fonds de la part du constructeur. Vous adressez alors à votre établissement prêteur votre accord écrit au versement des sommes en question ainsi que la facture. Et la banque se charge alors de payer le constructeur. Attention : si vous tardez à payer, le contrat peut prévoir des pénalités de retard, au maximum égales à 1 % par mois des sommes non réglées.

Construction : que faire en cas de problème ?

Le chantier a démarré à la date prévue. Vous bénéficiez désormais de la garantie de livraison qui vous assure que votre maison sera construite dans les délais et au prix convenus. Cela veut dire que vous aurez un garant, une banque ou une compagnie d'assurances à qui vous adresser si un incident se produit.

Malfaçons et défauts de conformité. La loi prévoit toute une série de garanties pour vous prémunir contre les risques de défauts de conformité et de malfaçons. Mais les trois garanties légales (parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale) ne prennent effet qu'à compter de la réception des travaux.

En cours de construction. Que faire alors si vous vous apercevez d'un « défaut » au sens large pendant la phase chantier ? Commencez par avertir avertir le  conducteur de travaux. Si le constructeur ne réagit pas, faites établir un constat d'huissier et adressez au professionnel une mise en demeure par lettre recommandée.

Faut-il attendre la réception ? Si ces démarches restent infructueuses, vous pouvez décider d'attendre la réception et mentionner ces vices ou défauts à ce moment-là. Mais attention, d'une part ils risquent de ne plus se voir, d'autre part, certains désordres nécessitent une intervention immédiate, sans attendre la réception. Il est donc souvent préférable d'agir vite. Il vous faut dans ce cas saisir le tribunal pour obtenir dans un premier temps la nomination d'un expert qui constatera le défaut ou la malfaçon puis, si besoin est, l'arrêt du chantier. En cas de défauts de conformité ou de malfaçons avérés, le tribunal condamnera le constructeur à procéder aux travaux nécessaires.

Prévenir le garant. Cet incident va nécessairement générer un retard dans la livraison et donc des pénalités que le garant devra prendre en charge. Il a donc tout intérêt à intervenir pour solutionner le problème au plus vite. En outre, si le constructeur est défaillant, le garant désignera une autre entreprise pour réparer et terminer les travaux. S'il s'agit de désordres de nature décennale, c'est-à-dire graves (ils compromettent la solidité de l'immeuble), demandez au tribunal la résiliation du contrat. Vous pourrez alors faire jouer l'assurance dommages-ouvrage qui prendra en charge le paiement des réparations nécessaires. Le garant vous permettra ensuite de faire achever votre maison.

En cas d'arrêt du chantier, c'est le garant du constructeur qui se charge de faire terminer la maison.

Retards de travaux. Il se peut que les travaux prennent du retard. La loi prévoit plusieurs situations où les retards doivent être admis. S'ils s'agit d'intempéries, elles doivent présenter un caractère anormal et rendre l'accomplissement du travail dangereux ou impossible pour justifier un arrêt du chantier. Les constructeurs utilisent les bulletins de Météo France pour les jours en question. Autres situation :  les cas de force majeure ou des cas fortuits, par exemple, une grève chez un fournisseur ou des travaux supplémentaires demandés par le maître d'ouvrage.
Les retards non justifiés sont sanctionnés à la livraison. Si la date prévue n'est pas respectée, le contrat prévoit obligatoirement une pénalité au moins égale à 1/3 000ème du prix par jour de retard qui sera prise en charge par le garant.

L'arrêt du chantier. Le simple retard (justifié ou non) peut se transformer en arrêt de chantier. Si vos tentatives et relances amiables auprès du constructeur restent infructueuses, vous devez le mettre en demeure d'exécuter ses engagements. S'il ne répond pas, vous adresserez une lettre recommandée au garant dont les coordonnées sont obligatoirement jointes au contrat. Celui-ci, après mise en demeure au constructeur, désignera une autre entreprise pour achever les travaux. Notez que le constructeur se réserve la possibilité d'interrompre le chantier si le maître d'ouvrage ne verse pas les appels de fonds.

Travaux imprévus : les solutions

Quand vous signez un contrat de construction de maison individuelle, le prix est obligatoirement mentionné. Surtout, il est forfaitaire et définitif. C'est ce principe, essentiel à la protection de l'acquéreur, qui fixe la règle de prise en charge des travaux non prévus au départ. Toutefois, dans plusieurs cas, la question d'un supplément de prix peut se poser.

Construction : aléas liés au sol. Le prix indiqué dans le CCMI est définitif et comprend le coût global de la construction, y compris les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et les travaux d'équipement intérieur et extérieur nécessaires à l'implantation et à l'utilisation du bâtiment. Par conséquent, à partir du moment où le CCMI est signé et donc le prix fixé, le constructeur ne peut en aucun cas demander un supplément de prix pour des travaux supplémentaires liés à la nature du sol. Il doit les prendre en charge en intégralité.

Conseil : si vous voulez anticiper les questions de fondation et d'adaptation au terrain, faites réaliser vous même une étude de sol que vous fournirez au constructeur lorsque vous négocierez le contrat. Avec la loi Elan de novembre 2018, le vendeur d'un terrain doit obligatoirement fournir une étude de sol si la parcelle se situe dans une zone argileuse soumise à des phénomènes de retrait-gonflement. Cette mesure est effective à compter de janvier 2020.

Travaux résultant du permis de construire. Le CCMI est toujours conclu sous la condition suspensive de l'obtention du permis de construire. Or il se peut que celui-ci soit assorti de certaines prescriptions. On peut par exemple et compte tenu des règles du Plan local d'urbanisme, vous imposer une certaine forme pour vos fenêtres. Devez-vous les accepter ? Oui si elles sont limitées. Le surcoût éventuel des nouvelles impositions liées au permis de construire est pris en charge par le constructeur puisque le prix est global, ferme et définitif. En revanche, si les modification sont importantes, vous n'êtes pas obligé de les accepter. Dans ce cas, on considère que vous n'avez pas obtenu votre permis et tout est annulé.

Construction : des travaux supplémentaires. Vous pouvez être amené en cours de construction à demander des modifications ou des travaux supplémentaires. Ces demandes doivent être négociées avec le constructeur au niveau de la faisabilité, du prix mais aussi des délais de réalisation. Si vous parvenez à un accord, le contrat fera l'objet d'un avenant pour tenir compte de ces modifications. Sur le plan financier, vous devrez prendre en charge ces travaux supplémentaires s'ils ne figurent pas au contrat.

Conseil : réfléchissez bien avant de vouloir modifier votre projet et sachez que des demandes répétées auprès du constructeur finissent par être source de différends. Notez par ailleurs qu'en aucun cas vous ne pouvez donner vous même de directives aux ouvriers qui travaillent sur le chantier.

Réception de la maison et fin de chantier

La construction s'achève par la réception de votre maison. C'est à ce moment que le constructeur vous remet les clefs. Juridiquement, la réception entraîne le transfert de la garde de l'ouvrage. Cela signifie que vous êtes désormais responsable de votre maison. Vous devez donc vous assurer.

A quel moment réceptionner l'ouvrage ? La réception doit intervenir en principe au plus tard à la date butoir fixée dans le contrat pour la livraison. Encore faut-il que la maison soit achevée, c'est-à-dire utilisable. Mais cela n'implique pas qu'elle soit exempte de vices et parfaitement conforme. De même, quelques finitions inachevées ne font pas obstacle à la réception. C'est en principe le constructeur qui fixe le rendez-vous. A noter : les travaux réservés (ceux que vous réalisez vous-même) sont réceptionnés directement avec l'entrepreneur.

Lorsque la maison est terminée, vous procédez à sa réception.

Comment se passe la réception ? Réceptionner une maison, c'est accepter la construction. Pour autant, vous pouvez émettre des réserves si vous constatez des défauts de conformité ou des vices apparents. Ainsi, la réception ne coupe pas court à tout recours contre le constructeur. En pratique, vous allez remplir un procès-verbal de réception, comportant une partie « état des réserves » dans lequel vous allez mentionner tout ce qui ne va pas ainsi que les délais d'exécution prévus pour y remédier.

Seul ou accompagné ? Vous pouvez réceptionner seul. Vous avez également le droit de vous faire assister par un professionnel de votre choix (architecte par exemple). Dans le premier cas, vous bénéficiez d'un délai de huit jours pour faire part d'autres réserves au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, cette faculté ne vous est pas ouverte si vous avez réceptionné assisté d'un professionnel.

Devez-vous payer le solde du prix ? Oui, si la maison est parfaite. Mais en cas de réserves substantielles, vous avez la possibilité de consigner tout ou partie des 5% restants auprès d'un tiers désigné au contrat de construction ou choisi d'un commun accord (notaire par exemple).

La levée des réserves. Le constructeur ne peut pas refuser de vous remettre les clefs sous prétexte que vous ne le payez pas. Si tel est le cas, la réception n'a tout simplement pas lieu. Cela peut arriver. Le constructeur vous propose de reporter le rendez-vous de quelques jours, le temps de remédier à tout ce qui ne va pas. Au terme de ce délai, et si tous les travaux ont été effectués, la réception a lieu sans réserves et vous devez verser les 5% restant dus.

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