Assurance dommages-ouvrage : comment ça marche vraiment ?

Votre maison neuve est couverte par l'assurance dommages-ouvrage (DO) pendant une durée de dix ans. Elle prendra en charge financièrement les désordres sans attendre les décisions de justice.

Les maisons neuves sont obligatoirement garanties pendant dix ans contre les vices de construction. D'un côté, le constructeur doit posséder une assurance en responsabilité décennale tandis que de l'autre, l'acquéreur est tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette dernière est obligatoire.

Elle couvrira le ou les propriétaires successifs pendant dix ans contre tout risque de sinistre touchant la structure de sa maison (désordre de nature décennale en langage juridique). Un filet de sécurité non négligeable.

Cette assurance permet le remboursement et la réparation des désordres qui se produisent après la réception des travaux et qui engagent la responsabilité décennale des professionnels (constructeurs, architectes, maîtres d’œuvre, entreprises). L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.

Maison et dommages-ouvrage : que dit la loi ?

L’assurance construction a été instituée en janvier 1978 par la loi Spinetta. Ce système d’assurance obligatoire est à double détente. D'un côté le constructeur souscrit une garantie décennale et de l'autre le particulier contracte une assurance dommages-ouvrage. Cette dernière est obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet (articles L-242-1 du code des assurances et L-111-30 du code de la construction et de l'habitation). Le contrat de construction de maison individuelle doit d'ailleurs préciser la référence de la dommages-ouvrage.

Cette assurance a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis. Elle prendra en charge les frais de remise en état de la maison avant même l'intervention du constructeur ou si par exemple ce dernier a disparu durant cette période de dix ans. A charge ensuite pour les deux compagnies d'assurances de s'accorder entre elles. 

La dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. D'une durée de dix ans elle se transmet à chaque revente.

Les constructeurs doivent aussi s'assurer
Tout constructeur de maison au sens large, qu'il soit constructeur de maison individuelle (CCMI-loi 1990), architecte, maître d’œuvre doit souscrire une assurance décennale. Ces professionnels sont tenus de justifier de la souscription de cette assurance. L’attestation réglementée d’assurance responsabilité civile décennale, conforme à un modèle type, doit obligatoirement être jointe aux devis et factures. Le professionnel engage sa responsabilité pendant dix ans en cas de dommages, à l’égard du premier propriétaire (le maître d’ouvrage), mais aussi à l’égard des éventuels acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage. Les dommages assurés sont ceux qui compromettent la solidité de la maison ou qui le rendent impropre à sa destination (fissure dans le sol entraînant une dénivellation du plancher, défaut d’étanchéité, etc.). Ce sont aussi les dommages qui affectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage (une installation électrique défectueuse par exemple).

Dommages-ouvrage, décennale : quelles différences ?

La principale différence entre l'assurance dommages-ouvrage et la décennale du constructeur c'est avant tout sa rapidité d'indemnisation. C’est une assurance qui a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages dans le cadre de la garantie décennale. Lorsqu'un sinistre a lieu, la recherche des causes de ce sinistre peut être longue et difficile et même conflictuelle.

Contrairement à la garantie décennale du constructeur l'assurance dommages-ouvrage a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation rapide des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice, les expertises et les contre-expertises. En effet en cas de sinistre, il n'est pas rare que le constructeur reporte sa responsabilité sur un autre intervenant. Chacun se rejetant la responsabilité du sinistre, la procédure peut durer longtemps. D'où l'intérêt de souscrire une assurance qui accorde une indemnité, sans franchise et sans attendre d'identifier les responsables !

Quels sont les risques couverts par l'assurance ?

L'assurance dommages-ouvrage couvre pendant la durée de la garantie décennale du constructeur tous les dommages physiques compromettant la solidité de la maison, y compris ceux provenant d'un vice du sol. Elle prend en charge les fissures importantes des murs, un affaissement de plancher, un effondrement de toiture, des infiltrations d’eau par une fissure de la façade, ou par la toiture, des défauts d’isolation thermique des murs...

Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui leur sert de support.

En revanche elle ne couvre pas les parties mobiles comme les portes et les fenêtres. Cette garantie ne s’applique pas non plus aux dommages causés par l’assuré, ni à une usure normale, un incendie, ou un risque naturel (tempête, inondation...). Elle peut, mais en option, s’appliquer aux dommages immatériels subis par le propriétaire ou ses occupants (préjudice dû à la perte de la jouissance de la maison, par exemple).

Bon à savoir
Si une étude du sol (type G2 AVP) est réalisée par un bureau d’étude spécialisé pour définir la nature du sous-sol et déterminer les fondations à réaliser, les assureurs en dommages-ouvrage concèdent une remise non négligeable (jusqu'à 50%) sur la cotisation. Et pour cause, la sinistralité liée à la nature géologique du terrain devient marginale.

Le fonctionnement de la dommages-ouvrage

Un sinistre apparaît sur la maison, une fissure sur la façade, des infiltrations ? Tout commence par une déclaration de sinistre auprès de l'assureur. A partir de la date de réception de la déclaration de sinistre l'assurance dispose de 90 jours maximum pour régler le problème. La compagnie d'assurances devra effectuer les travaux nécessaires qui auront été déterminés et évalués par un expert unique. A charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés.

Elle garantit le premier propriétaire mais aussi les suivants dans la limite de la durée de la garantie décennale. En outre elle dédommage rapidement sans attendre les décisions de justice, les expertises et les contre-expertises. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun.

Avis d'expert sur l'assurance dommages-ouvrage

Pour Emilie Dupuy, responsable nationale dommages-ouvrage chez EISL (European Insurance Services LTD), « contrairement à la garantie décennale du constructeur l'assurance dommages-ouvrage permet de régler le sinistre en 90 jours maximum. Alors qu'avec une déclaration directe au constructeur il n'y a pas d'obligation de délais ! »

Construiresamaison.com : à quoi sert l'assurance dommages-ouvrage ?
Emilie Dupuy : C'est d'abord une assurance obligatoire pour toute personne physique ou morale. Elle couvre les dommages après la réception de la maison, notamment tout ce qui compromet sa solidité et ce qui la rend impropre à sa destination. Elle intègre la garantie de parfait achèvement. A contrario elle ne couvre pas les dommages de nature esthétique comme l'écaillement d'une peinture par exemple. Elle ne prend pas non plus en charge le non-achèvement des travaux et les dommages survenus pendant la période de chantier.

Quels sont les sinistres les plus souvent constatés ?
Ils se concentrent principalement sur le gros œuvre. Les problèmes d'implantation de la maison sur le terrain liés à une erreur du géomètre sont assez fréquents. On a vu des cas où quelques centimètres dépassaient chez le voisin. Et plutôt que de démolir la maison sur décision de justice nous avons racheté au voisin ces quelques centimètres. Le carrelage, l'étanchéité et les problèmes de couverture font également partie des sinistres assez courants.

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?
Pour une maison de 250.000 € une DO coûte entre 3.000 € et 3.600 €. La tarification peut se faire par tranches forfaitaires jusqu'à 150.000 €, plus de 150.000 €… l'assurance se règle en une seul fois. C'est une prime prévisionnelle. Mais elle peut varier d'un assureur à l'autre.

Comment se déroule la mise en œuvre de la dommages-ouvrage ?
La déclaration de sinistre peut se faire par email ou papier libre à l'assureur. Une fois qu'il l'a reçue il est tenu de respecter des délais. C'est très encadré. On réalise les travaux et on indemnise.

Quelles sont les conséquences en cas d'absence de dommages-ouvrage ?
L'absence de DO n'a aucune conséquence pénale pour le particulier. En revanche elle peut bloquer la vente car le notaire doit la demander. Et trouver un assureur après le chantier n'est pas facile. Enfin en cas de sinistre, faire appel à la décennale du constructeur peut ressembler à un parcours du combattant puisqu'il n'y a pas de délais.

Vendre une maison sans dommages-ouvrage
Le défaut de souscription de l'assurance dommages-ouvrage n'empêche pas le notaire de recevoir l’acte de vente, à charge pour lui d'y prévoir une clause particulière mentionnant l’absence de cette assurance, les conséquences prévisibles et une décharge de responsabilité. Il peut y avoir un transfert de responsabilité sur l'acheteur. C'est alors un bon argument pour faire baisser le prix.
La banque peut aussi refuser d'accorder le prêt sollicité car l'absence de dommages-ouvrage représente un danger dans la mesure où la valeur du gage -en l'occurrence la maison- pourrait se trouver affectée en cas de sinistre.

L'absence d'assurance dommages-ouvrage peut bloquer la vente chez le notaire.

Les délais d'instruction du dossier d'indemnisation

Contrairement à la garantie décennale du constructeur, la procédure d'indemnisation de la dommages-ouvrage est rapide. L'assureur est tenu légalement de respecter des délais :

  • Il a dix jours (J+10) à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour signifier à l’assuré que sa déclaration n’est pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants.
  • L'assureur dispose de 15 jours (J+15) pour notifier sans expertise une proposition d’indemnité ou un refus de garantie.
  • Il dispose de 60 jours (J+60) pour notifier la décision quant au principe de la mise en jeu des garanties du contrat, au vu du rapport préliminaire préalablement notifié à l’assuré. Et proposer si nécessaire la fixation d’une prolongation de délai pour la proposition d’indemnité.
  • Enfin l'assureur dispose de 90 jours (J+ 90) pour notifier sa proposition d’indemnité au vu du rapport d’expertise préalablement notifié à l’assuré.
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