Assurance dommages-ouvrage : comment ça marche vraiment ?

Les maisons neuves sont garanties pendant dix ans contre les désordres affectant le gros œuvre, notamment contre ceux qui compromettent leur solidité ou qui les rendent impropres à l'habitation. C'est la fameuse garantie décennale que le constructeur doit toujours posséder. De son côté, le particulier en tant qu'acquéreur maître de l'ouvrage, est aussi tenu de souscrire une assurance dite dommages-ouvrage. Elle est obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet. Elle couvrira le ou les propriétaires successifs pendant dix ans contre tout risque de sinistre touchant la structure de sa maison (désordre de nature décennale en langage juridique). Cette assurance permet le remboursement et la réparation rapide des désordres qui se produisent après la réception des travaux et qui engagent la responsabilité décennale des professionnels.

Maison et dommages-ouvrage : que dit la loi ?

 « L'assurance dommages-ouvrage a été instituée par loi n°78-12 du 4 janvier, dite loi Spinetta. Cette loi oblige le maître d’ouvrage qui souhaite effectuer des travaux de construction à souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Celle-ci permet de réparer rapidement, en dehors de toute recherche de responsabilité, des malfaçons constatées une fois la maison ou l’immeuble construit, qui menacent leur solidité ou les rendent impropres à leur destination (inhabitables...) », détaille Alexandre Cohen, directeur de Verlingue Immobilier, un courtier spécialisé en assurances auprès des professionnels de l’immobilier. Ce système d’assurance obligatoire est à double détente.

Les constructeurs doivent aussi s’assurer !

Quel que soit le statut du maître d’œuvre, la garantie décennale est obligatoire (articles L-242-1 du Code des assurances et L-111-30 du Code de la construction et de l'habitation). Qu'il soit constructeur de maisons individuelles (CCMI-loi 1990), architecte, maître d’œuvre, il doit souscrire une assurance décennale. L’attestation réglementée d’assurance responsabilité civile décennale, conforme à un modèle type, doit être jointe aux devis et factures. Le professionnel engage sa responsabilité pendant dix ans en cas de dommages, à l’égard du premier propriétaire (le maître d’ouvrage), mais aussi à l’égard des éventuels acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Les dommages assurés sont ceux qui compromettent la solidité de la maison ou qui la rendent impropre à sa destination (fissure dans le sol entraînant une dénivellation du plancher, défaut d’étanchéité, etc.). Ce sont aussi les dommages qui affectent la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage (une installation électrique défectueuse notamment). Cette assurance a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis. Elle prendra en charge les frais de remise en état de la maison avant même l'intervention du constructeur ou si par exemple ce dernier a disparu durant cette période de dix ans. À charge ensuite pour les deux compagnies d'assurances de s'accorder entre elles.

Dommages-ouvrage, décennale : quelles différences ?

Lorsqu'un sinistre a lieu, la recherche des causes peut être longue, difficile et souvent conflictuelle. La principale différence entre l'assurance dommages-ouvrage et la décennale du constructeur, c'est avant tout sa rapidité d'indemnisation. « La dommages-ouvrage va servir à préfinancer, par l'assureur dommages-ouvrage, des dommages d'une certaine gravité sans attendre de prouver la faute du constructeur ou entrepreneur et de faire un recours contre lui : ce qui aurait allongé les délais de remise en état », précise Alexandre Cohen.

Contrairement à la garantie décennale du constructeur, l'assurance dommages-ouvrage a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation rapide des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice, les expertises et les contre-expertises. En effet, en cas de sinistre, il n'est pas rare que le constructeur reporte sa responsabilité sur un autre intervenant. Chacun se rejetant la responsabilité du sinistre, la procédure peut durer longtemps. D'où l'intérêt de souscrire une assurance qui accorde une indemnité, sans franchise et sans attendre d'identifier les responsables !

Combien coûte une dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage a un coût. « Différents éléments entrent dans la tarification de la prime d'assurance dommages-ouvrage. Mais schématiquement, le montant est calculé en appliquant un taux proportionnel, entre 0,8 et 12 % du coût total des travaux à garantir. Le taux varie en fonction de la nature des travaux, du type de construction, des garanties facultatives souscrites. Et il y a une prime minimale incompressible qui varie selon les assureurs de 2 000 à 3 000 € » précise Alexandre Cohen.

Le tarif moyen d'une assurance dommages-ouvrage tourne autour de 3 800 €. Le particulier qui la souscrit pour son propre compte se verra appliquer un tarif équivalent à 7 ou 8 % du prix de la maison. Mais il existe un moyen de faire baisser la facture : passer par les constructeurs. Ils sont en effet très nombreux à inclure la dommages-ouvrage dans leur Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI). Dans ce cas, le coût de la dommages-ouvrage varie de 2 à 3 % du prix de la maison.  

Autre moyen de diminuer l'addition : faire réaliser une étude du sol (type G2 AVP) par un bureau d’études spécialisé pour définir la nature du sous-sol et définir le type de fondations à réaliser. Cette démarche rassure les assureurs en dommages-ouvrage. Du coup, ils concèdent une remise non négligeable sur la cotisation. Et pour cause, la sinistralité liée à la nature géologique du terrain devient marginale.

Quels sont les risques couverts par l'assurance ?

L'assurance dommages-ouvrage couvre pendant la durée de la garantie décennale du constructeur tous les dommages physiques compromettant la solidité de la maison, y compris ceux provenant d'un vice du sol. Elle prend en charge les fissures importantes des murs, un affaissement de plancher, un effondrement de toiture, des infiltrations d’eau par une fissure de la façade ou par la toiture, des défauts d’isolation thermique des murs...

Sont également concernés les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui leur sert de support.

En revanche, la dommages-ouvrage ne couvre pas les parties mobiles comme les portes et les fenêtres. Elle ne s’applique pas non plus aux dommages causés par l’assuré ni à une usure normale, un incendie ou un risque naturel (tempête, inondation...). Elle peut, mais en option, s’appliquer aux dommages immatériels subis par le propriétaire ou ses occupants (préjudice dû à la perte de la jouissance de la maison, par exemple).

Comment fonctionne la dommages-ouvrage ?

Un sinistre apparaît sur la maison, une fissure sur la façade, des infiltrations ? Tout commence par une déclaration de sinistre auprès de l'assureur. « La garantie dommages-ouvrage entre en vigueur à compter de la réception des travaux et cela pour une durée de dix ans. Lorsqu'un désordre matériel est constaté, affectant l'ouvrage édifié, l'assuré est tenu d'en faire déclaration à l'assureur. La mise en œuvre de la garantie se fait à travers une procédure amiable mais très formaliste », ne manque pas de préciser Alexandre Cohen.

En effet, la déclaration doit se faire par courrier recommandé avec avis de réception et contenir les informations suivantes : le numéro du contrat d’assurance ; le nom du propriétaire et l’adresse de la construction endommagée ;  la date de la réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;  la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ; la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement si la déclaration est effectuée pendant l’année qui suit la réception des travaux. À partir de la date de réception de la déclaration de sinistre, l'assurance dispose de quatre-vingt-dix jours maximum pour régler le problème.

Dommages-ouvrage : quels délais d'instruction ?

L'objectif de l'assurance dommages-ouvrage étant de permettre une indemnisation efficace et rapide, la procédure d'instruction des sinistres repose sur une succession de délais impératifs pour l'assureur. « À J+10, en l’absence de contestation de l'assureur, la déclaration est réputée constituée. À J+15, l’assureur peut faire une offre d'indemnités si le dommage est inférieur à 1 800 € ou refuser sa garantie s'il estime que la mise en jeu est manifestement injustifiée. À J+60 il doit avoir désigné un expert, reçu le rapport et notifié sa position. À J+90, si la garantie est acquise, l'assureur doit présenter une offre d'indemnité. Si l'offre est acceptée, il est tenu de régler dans les quinze jours suivant l'acceptation », mentionne Alexandre Cohen. En cas de manquement à l'un de ces délais, la garantie est acquise et les sommes dues en exécution sont augmentées du double du taux d'intérêt légal.

Pas de dommages-ouvrage : quels sont les risques ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet, comme précisent les articles L 111-30 du code de la Construction et de l’habitation et l’article L 242-1 du code des Assurances. Son absence est sanctionnée par six mois d’emprisonnement et/ou 75 000 € d’amende. Mais les personnes physiques construisant un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint ne sont pas concernées par ces sanctions. Résultat : certains particuliers choisissent de ne pas souscrire la dommages-ouvrage pour faire des économies. Un pari risqué.

« Si un sinistre de nature décennale survient, le particulier qui n'est pas couvert en dommages-ouvrage devra faire un recours auprès des assureurs des différentes entreprises ayant construit sa maison pour mettre en jeu leur assurance », précise-t-on chez l’assureur Gestineo (Groupe Versperien). « Mais dans ce cas, l'indemnisation est longue à obtenir, aucun délai n'étant imposé aux assureurs en responsabilité décennale. Alors que l'assureur en dommages-ouvrage, lui, doit obligatoirement indemniser le particulier dans des délais précis (voir ci-avant NDLR). » Si les entreprises fautives ont disparu, les choses sont encore plus simples (et plus dramatiques) : il n’y aura pas d’indemnisation.

Autre écueil : la revente dans les dix ans qui suivent la réception. Si la maison n’a pas de dommages-ouvrage, ce sera au vendeur de prendre en charge financièrement les désordres. Or ces derniers, s’ils touchent les fondations, peuvent atteindre des dizaines de milliers d’€. La solution ? Convaincre l’acheteur d’assumer le risque décennal. Ce qui passe par la réalisation d’une voire plusieurs expertises pour vérifier la solidité de la maison et surtout par une diminution du prix de vente qui peut aller jusqu’à 30 voire 40 %.

Que faire sans dommages-ouvrage ?

Certains assureurs proposent des dommages-ouvrage qui peuvent être souscrites dans les dix ans qui suivent la réception de la maison, après la construction. Le propriétaire devra remplir un dossier technique et fournir des documents relatifs à la maison. Si l’assureur estime le dossier assez solide, il dépêche un auditeur pour expertiser la maison. Si le risque est modéré, l’assurance dommages-ouvrage pourra être mise en place. Une fois couverte, la maison sera plus facile à revendre, le prix ne sera pas décoté… Et l’acquéreur aura davantage de chances de décrocher son prêt, les banques rechignant à financer les maisons dépourvues de dommages-ouvrage.

Cette attitude rigoureuse des banques vaut aussi pour le financement des projets de construction. Car sans dommages-ouvrage, le crédit a toutes les chances d’être refusé, le prêteur jugeant le projet trop risqué. « Il ne faut jamais oublier que la maison sert de garantie au crédit immobilier. En présence d’impayés, le bien est revenu pour rembourser les sommes dues », explique Estelle Laurent, responsable communication et partenariats du courtier Crédixia. En cas de revente dans les dix ans qui suivent la réception d’une maison dépourvue de dommages-ouvrage, une décote sur le prix de vente sera appliquée et le vendeur ne pourra pas solder son prêt. Or les banques veulent être assurées de recouvrer leur mise lorsqu’elles prêtent. Bref, la dommages-ouvrage, c’est l’amie de l’emprunteur !

Dommages-ouvrage : comment résoudre les litiges ?

En cas de sinistre, il n'est pas rare que  le maître d’ouvrage soit en désaccord avec les assureurs. La Convention de Règlement Assurance Construction (CRAC) a été créée pour faciliter le règlement du litige. En effet, la convention CRAC est un accord conclu entre les compagnies d’assurance construction pour optimiser la synergie entre l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité décennale. Elle se matérialise par l’intervention d’un seul expert, qui sera mandaté par l’assureur dommages-ouvrage pour agir au nom de tous les assureurs concernés par le sinistre déclaré. Les conclusions de l’expert serviront à déterminer les garanties en jeu et à chiffrer le coût des dégâts à indemniser. La CRAC permet aux assureurs de réduire les frais d’expertise et de résoudre un grand nombre de litiges à l’amiable. L’assureur dommages-ouvrage va instruire le dossier et procéder à l’avance des frais (indemnisation du sinistre, frais d’expertise…). Ensuite, ce dernier adressera son recours aux assureurs de la responsabilité civile décennale des différents intervenants dont la responsabilité aura été établie. Ils pourront trouver un accord entre eux ou devront appliquer le barème établi par la CRAC.