Obtenir un bon crédit Ce titre est-il justifié, sachant quil ne viendrait à lidée de personne de se battre pour décrocher un mauvais prêt ? Disons-le tout net : oui ! En vous y prenant à l'avance, en vous informant bien, en choisissant les bonnes options, en connaissant les critères des banques, en chassant les coûts superflus, vous pouvez bel et bien obtenir un financement de meilleure qualité, avec un taux performant, des frais annexes réduits, des aides financières, des remboursements qui sadaptent à lévolution de votre situation et à la spécificité dun projet de construction.
Bien renseigné. Aujourdhui, certains particuliers négligent cette phase préalable dinformation. Résultat : ils passent à côté de belles opportunités tant en termes de taux dintérêt que dassurance, de souplesse de fonctionnement et de garanties. Un exemple ? « Des emprunteurs ne savent pas quils peuvent choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse, alors que cette délégation d'assurance leur permet de faire de sérieuses économies », indique Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia.
Emprunteur responsable. Dautres ont une approche du crédit pour le moins particulière. « Certains emprunteurs nous donnent une vingtaine de minutes pour leur bâtir un bon crédit », déplore Sylvain Lefèvre, P-DG de la Centrale de Financement. « Nous refusons leur demande en leur rappelant quun prêt immobilier représente un tiers de leur vie professionnelle et un tiers de leurs revenus, ce qui nécessite dy porter du temps et de l'attention », poursuit ce courtier en prêts immobiliers. Vous nêtes bien sûr pas concerné : avec ce grand dossier sur le financement d'une maison neuve, vous connaîtrez la marche à suivre pour obtenir un bon crédit !
Les neuf piliers dun bon crédit immobilier
- Présenter un profil rassurant à la banque (pas de découvert, revenus stables, etc.).
- Placer 10% minimum dapport personnel dans le plan de financement.
- Consacrer moins de 35% de vos revenus à vos remboursements.
- Choisir la bonne durée pour maximiser votre pouvoir dachat en minimisant les coûts.
- Utiliser les aides financières (PTZ notamment).
- Opter pour une assurance économique ET protectrice.
- Choisir un crédit adapté à votre projet et à l'évolution de votre situation.
- Faire jouer la concurrence entre les banques.
- Faire réaliser une étude de faisabilité auprès d'une banque ou d'un courtier AVANT de démarrer votre projet.
Les critères des banques et le profil des emprunteurs

Obtenir un bon financement, cest avant tout se souvenir que tout part de la banque. « Elle va sassurer que lemprunteur est capable de rembourser son dû », explique Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi. Donc pour obtenir un prêt et un bon prêt vous devez présenter des gages de sérieux, de fiabilité sur le long terme. Des revenus réguliers, des finances personnelles gérées en bon père de famille vont jouer en votre faveur. « Il faut montrer que lon dispose dune capacité à épargner », conseille Olivier Lendrevie« Cest encore mieux si lon détient des placements financiers comme des comptes sur livret ou des assurances-vie. Ainsi, lemprunteur prouve à la banque quil sait mettre de largent de côté, donc quil sait faire face à ses responsabilités financières. »
Attention au contrat de travail. « Le CDI, cest un gros atout pour obtenir un prêt immobilier », observe Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis. « Si lun des membres du couple emprunteur bénéficie de ce type de contrat et si les autres critères doctroi des prêts sont respectés le financement est plus facilement accordé. » Sans CDI, peut-on décrocher le prêt ? « Cest plus compliqué, mais pas impossible notamment si les revenus sont réguliers et si la situation professionnelle offre une certaine stabilité. Cest par exemple le cas des infirmières », répond Sylvain Lefèvre. Dans cette situation, comme pour les professions libérales, la banque va vérifier trois ans de revenus pour sassurer de leur régularité. A noter : les fonctionnaires, avec leur emploi sécurisé, sont très appréciés par les banques et obtiennent facilement leur crédit à condition de respecter les autres critères bancaires comme la bonne gestion de leurs finances personnelles.
Motifs de refus de prêt. « Les comptes à découvert, les incidents de paiement et autres inscriptions aux fichiers Banque de France ou encore les avis à tiers détenteur sont très mal vus par les banques », avertit Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Le candidat emprunteur doit détenir peu de prêts à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que lindispensable comme la voiture », ajoute Cécile Roquelaure. Des dépenses trop importantes liées à des sorties nocturnes régulières ou à des jeux en ligne sont à proscrire. Noubliez jamais que les banques vont passer au crible vos trois derniers relevés de compte. Elles vont donc connaître vos habitudes, votre comportement vis-à-vis de vos finances personnelles. Vous ne pourrez rien leur cacher !
Quel âge pour emprunter ?
Il ny a pas dâge limite pour emprunter. Ce qui va compter, cest la durée de remboursement. A 75 ans, vous ne pourrez pas prendre un crédit sur 25 ans pour des raisons évidentes. Les banques tiennent également compte de la baisse de revenus liée à la retraite et proposent des crédits à palier (la mensualité diminue pour compenser des revenus plus faibles). La principale difficulté, cest lassurance. Plus lon vieillit, plus ses conditions sont strictes et plus elle est chère. Pour trouver la bonne garantie, les emprunteurs de plus de 60 ans ont intérêt à s'assurer auprès d'un autre établissement que celui proposé par la banque prêteuse (délégation d'assurance), comme la loi Lagarde le permet.
Emprunter avec ou sans apport personnel

Lapport personnel, cest la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel à lemprunt. Le plus souvent, il est constitué dune partie de vos économies. « Son existence montre que lemprunteur est capable dépargner, donc de mettre de largent de côté pour rembourser », explique Olivier Lendrevie. Et puis, plus vous placez de fonds propres dans votre projet, moins vous empruntez. Vous raccourcissez ainsi la durée de remboursement, ce qui va réduire le montant des intérêts. De même, avec un capital moins important, vous diminuez votre mensualité. Et vous respecterez plus facilement la règle des 35% de taux d'effort (vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus à vos remboursements d'emprunt).
Lapport personnel idéal. Il compte pour au moins 20% du montant de votre projet de construction (terrain, maison, frais annexes). Avec ce montant, vous êtes quasiment assuré de décrocher un bon taux dintérêt. Mais aujourdhui, les banques sont moins exigeantes sur cette condition, notamment vis-à-vis des jeunes acquéreurs, qui nont pas eu le temps de mettre de largent de côté. Nombre de particuliers qui disposent de 10% dapport obtiennent leur crédit grâce à ce profil de bon père de famille si recherché par les banques.
Vous navez pas dapport ? De rares banques proposent des crédits dits « à 100% ». Ils couvrent la totalité du projet. « Un emprunteur qui dispose, en fonds propres, du montant des droits de mutation pour son terrain et qui a de quoi payer les frais annexes pourra obtenir son prêt pour peu quil satisfasse aux autres conditions de crédit », indique Ludovic Huzieux, fondateur dArtemis Courtage. Attention : en 2022, les banques accordent avec parcimonie des crédits à 100 %. Et les emprunts dits « à 110 % », qui intègrent le coût du projet et les frais annexes, sont quasiment impossibles à décrocher.
Augmentez votre apport. Vous pouvez utiliser vos économies, ou encore débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Vous pouvez aussi faire appel à la solidarité familiale. Cest un bon plan, sachant que les donations sont défiscalisées. Chacun de vos parents, par exemple, peut vous donner 100 000 € sans rien devoir aux impôts. Autre option : le crédit familial. Mais si un membre de votre famille vous prête de largent, matérialisez cet acte par un écrit. Ainsi, les sommes en jeu ne seront pas requalifiées en donation déguisée par le fisc. Si vous travaillez dans une entreprise de plus de dix salariés, vérifiez si vous pouvez bénéficier de la Prime Accession d'Action Logement, une subvention de 10 000 € qui peut s'avérer très utile. Notez également que certains financements aidés (PTZ, épargne-logement, crédit Action-logement notamment) sont constitutifs dapport personnel.
Gardez de l'argent de côté. Un autre critère monte aujourd'hui en puissance : l'épargne résiduelle. Ce sont les économies, les fonds qu'il vous reste une fois l'apport constitué et le financement bouclé. Cette épargne résiduelle compte en général pour un an de remboursements d'emprunt, certaines banques demandant moins. D'autres établissements prêteurs demandent une somme précise (10 000 € par exemple). Pour les banques, cette épargne résiduelle vous permet de continuer à rembourser votre crédit en cas de dépenses imprévues ou de baisse temporaire de vos revenus. En clair : gardez une marge de manuvre et souvenez-vous que les banques n'aiment pas les plans de financement trop tendus.
Taux fixe ou révisable ? La quasi-totalité des prêts immobiliers sont à taux fixe. Le taux d'intérêt est déterminé une fois pour toutes et la mensualité comme la durée ne bougent pas tout au long du remboursement. Vous ne profitez pas des baisses de taux mais vous êtes protégé contre es hausses. Les révisables sont indexés sur des indices financiers. Si ces derniers augmentent, la durée s'allonge et si cela ne suffit pas, c'est la mensualité qui augmente. Avec la récente hausse des taux d'intérêt, certaines banques remettent sur le marché des révisables dits "capés", avec une hausse plafonnée. Avec un cap de 1, par exemple, un révisable à 1,50 % sur vingt ans ne pourra pas dépasser 2,50 %.
Quel montant pour votre prêt immobilier ?
Le montant de votre crédit dépend de vos ressources financières. Plus précisément, les banques calculent votre capacité d'endettement en fonction de ce que vous gagnez, sachant que votre mensualité de prêt ne peut pas dépasser 35% de vos revenus. Pourquoi ce plafond de 35% ? Tout simplement parce que vous devez pouvoir rembourser votre emprunt tout en continuant à assumer les dépenses de votre ménage (nourriture, vêtements, scolarité des enfants, etc.). Notez qu'en 2022, les banques peuvent déroger à ce taux d'endettement de 35% pour 20% maximum de leurs dossiers, comme le précise le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit en France). .
La vraie capacité dendettement. Comment la banque va-t-elle faire ses calculs ? « Elle se base sur les revenus nets de charges », répond Estelle Laurent. « Plus précisément, elle tient compte des autres crédits pour évaluer la capacité dendettement. » Si votre ménage gagne 3 500 € net par mois et que vous remboursez 500 € de prêts à la consommation, la mensualité ne pourra pas dépasser 1 050 € (35% de 3 000 €). Avec cette somme, vous empruntez 209 513 € sur vingt ans (taux à 1,90% hors assurance).
Attention au reste à vivre. Les impôts sur le revenu et la fiscalité locale ne sont pas intégrés dans le calcul de la capacité dendettement. Mais la banque tient compte de vos autres dépenses et elle exige que vous conserviez suffisamment dargent pour assurer le fonctionnement du foyer sans vous mettre dans le rouge. Cest le reste à vivre. Au minimum, il doit sélever à 800 € par mois pour un couple plus 300 € par enfant à charge de moins de 14 ans et 400 € par mois par enfant à charge de plus de 14 ans daprès la Banque de France. Souvent, les établissements bancaires fixent le reste à vivre pour un couple à 1 500 € par mois pour un couple plus 400 à 500 € par enfant (chiffres donnés à titre indicatif, chaque prêteur fixant ses propres conditions). Attention : si le reste à vivre nest pas compatible avec la capacité dendettement, le crédit sera refusé.
Noubliez pas le saut de charges. Cest un critère méconnu mais important. Comment ça marche ? « Si la future mensualité de crédit est nettement supérieure à lactuel loyer payé par le candidat à la construction, le prêt ne sera pas accordé », avertit Sylvain Lefèvre. Une rigueur qui sexplique tout simplement : « les banques tiennent à sécuriser les finances de lemprunteur pour permettre un remboursement du prêt sans problèmes », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. « Avec cette politique, le taux français dimpayés en matière de prêts immobiliers est le plus faible dEurope. »
Crédit : le plus du neuf
Grâce à des normes techniques très strictes (Réglementation environnementale RE 2020 notamment), les maisons consomment quatre à six fois moins dénergie que lancien. Dans les Pays-de-la-Loire, par exemple, la facture pour une villa neuve dune centaine de mètres carrés tournera autour de 400 € par an. De quoi préserver votre budget et sécuriser vos remboursements tout en bénéficiant dun grand confort.
Crédit : choisir votre durée de remboursement
Choisir la durée de remboursement, cest une décision qui va impacter de nombreux aspects de votre prêt : montant de léchéance, total des intérêts à payer, donc pouvoir dachat immobilier. En fait, votre choix va dépendre à la fois de votre capacité dendettement ou taux d'effort votre mensualité ne peut pas excéder 35% de vos revenus et de vos objectifs financiers.
Les atouts des durées courtes. Si vous souhaitez bâtir le crédit le plus économique possible, il vous faut réduire le montant dintérêts à payer. Vous allez donc emprunter sur une courte durée, sachant que les intérêts sont dans ce cas moins élevés que pour les crédits au long cours. Mi-2022, la moyenne pour les prêts à taux fixes sur dix ans sétablit à 1,60% hors assurances et frais annexes alors quelle monte à 2,00 % hors assurances et frais annexes pour les emprunts sur vingt-cinq ans.
Durée et capacité dendettement. A trop vouloir réduire la durée, vous risquez de ne plus respecter la règle des 35 %... Car pour un même capital emprunté, plus le crédit est court, plus la mensualité est élevée. Un exemple ? Soit un prêt de 180 000 € sur dix ans à 1,60%. Dans ce cas, l'échéance s'établit à 1 624 €, les intérêts à 14 880 €. Il vous faut gagner au moins 4 800 € par mois pour rester dans les clous de la capacité dendettement. Si vous faites passer la durée de ce crédit à vingt-cinq ans à 2%, les intérêts sélèvent à 48 900 € mais votre mensualité tombe à 763 €. Résultat : 2 200 € de revenus mensuels peuvent suffire pour décrocher ce prêt (sous réserve de respecter les autres critères d'emprunt, notamment le reste à vivre).
Augmenter le pouvoir dachat. La durée a elle aussi un impact sur le montant de votre prêt immobilier. Pour une mensualité de 800 € et un taux à 1,60 % sur dix ans, vous empruntez 88 659 € et vous payez 7 341 € dintérêts. Avec la même mensualité mais à 2 % sur vingt-cinq ans, le montant de votre emprunt atteint 188 744 €, les intérêts passant à 51 256 €. De quoi acheter plus grand et/ou mieux placé sans déséquilibrer vos finances quotidiennes !
Crédit : une durée limitée. Au-delà de vingt-cinq ans, le gain est très réduit et les intérêts senvolent. Mais au bout du compte la question ne se pose pas. Car le Haut conseil de stabilité financière impose aux banques de limiter la durée des crédits immobilier à vingt-cinq ans, plus deux ans pour tenir compte du temps de chantier. Certes, 20% des dossiers peuvent déroger à ce plafond de durée, mais il faudra réussir à convaincre les établissements financiers d'aller au-delà. Autre écueil : « Sur de très longues durées, lamortissement du capital est très lent et les premières années, les mensualités sont presque uniquement composées dintérêts », pointe Sandrine Allonier. Lemprunteur qui doit revendre en urgence sa maison pour cause daléa de la vie (divorce par exemple) cinq ans après la signature du prêt risque davoir bien du mal à rembourser la banque, sauf à avoir injecté beaucoup dapport dans son projet
Prêt immobilier : un dossier bien préparé
Côté pratique, construisez un dossier complet. Il comporte des documents personnels (identité, justificatif de domicile, livret de famille, trois derniers bulletins de salaire et celui de décembre, deux derniers avis dimposition, trois derniers relevés de comptes, bilans et comptes de résultats pour les professions libérales, tableaux damortissement des crédits en cours notamment). Vous devez également joindre le compromis de vente du terrain et le contrat de construction. Pour en savoir plus, voir notre dossier Bâtir votre dossier de crédit.
Le PTZ et les aides financières pour faire construire

On la dit : un bon crédit, cest dabord un bon taux. Lidée est donc de le faire baisser pour diminuer la quantité dintérêts à payer. Il sera ainsi possible de garder une mensualité raisonnable pour passer sans encombre le cap des 35% de capacité dendettement tout en empruntant suffisamment pour concrétiser le projet immobilier.
Le bon plan du PTZ. Dans ce domaine, quantité demprunteurs peuvent bénéficier dun très efficace coup de pouce : le PTZ ou prêt à taux 0 %. Il sagit dun crédit gratuit, qui ne comporte pas dintérêts à payer. En fait, cest une aide de lEtat accordée aux ménages qui font construire leur première résidence principale. Elle est distribuée par toutes les banques. Pour en profiter, il faut respecter des conditions tenant à ladresse du projet et à son montant, à la composition et aux revenus du ménage bénéficiaire. Les conditions de ce coup de pouce sont ainsi faites que plus de 80 % des familles françaises peuvent en profiter.
Important : le PTZ est valable en 2022 et en 2023. Pour l'obtenir, vous devez respecter toute une série de conditions. Elles tiennent à vos revenus, à la composition de votre famille ou encore à la localisation de votre projet. Attention toutefois : dans les secteurs tendus (zones Abis, A et B1), le PTZ dans le neuf compte pour 40 % du projet, contre 20 % dans le secteurs détendus, soit les zones B2 et C (villes moyennes et secteurs ruraux).
Objectif resolvabilisation. Le PTZ compte pour 40 % du montant du projet dans les zones A bis, A et B1. Combien cela représente-t-il ? Dans une ville de province dont la population est supérieure à 250 000 âmes (zone B1), une famille de 4 personnes qui gagne 50 000 € par an et dont le projet sélève à 220 000 € peut obtenir 88 000 € au titre du PTZ. Si elle dispose de 20 000 € dapport personnel, les intérêts portent sur 132 000 € (prêt bancaire classique à 1,90 % hors assurance sur vingt ans), ce qui représente 26 880 €. Si elle avait emprunté sans PTZ, les intérêts auraient porté sur 200 000 €. A 1,90 % sur vingt ans, cela représente 40 480 €. Le PTZ a donc permis à notre famille de gagner près de 15 000 € sur son crédit immobilier !
Emprunter plus à moindres frais. Dans la même logique, le PTZ peut faire baisser la mensualité du crédit bancaire classique qui, rappelons-le, est soumis à intérêts. Du coup, les emprunteurs peuvent respecter plus facilement le fameux critère des 35 % de capacité dendettement. Cest encore plus vrai pour les bénéficiaires à revenus modestes. « Ils bénéficient dun différé de remboursement », relève Maël Bernier. « Ils peuvent ainsi rembourser tout ou partie de leur PTZ après le prêt principal, ce qui augmente leur pouvoir dachat immobilier. Une vraie aubaine ! »
PTZ, PAS et APL. Autre bon plan : associer le PTZ à un Prêt à laccession sociale, le PAS, une formule accordée sous conditions de ressources. « Garanti par lEtat, il permet de bénéficier de frais réduits sur lhypothèque et le dossier de crédit, tandis que son taux est plafonné par la réglementation », explique Olivier Lendrevie. Attention toutefois : depuis 2018, les bénéficiaires d'un PAS n'ont plus droit à l'aide personnelle au logement (APL Accession).
Revendre pour construire
Vous financez votre projet par la revente de votre actuelle habitation ? Vous souscrirez un prêt-relais. Avec lui, la banque vous prête 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Le plus souvent, le prêt-relais est adossé à un crédit bancaire classique et la banque débloque les fonds progressivement, au fur et à mesure de lavancement des travaux. Durant cette période, vous bénéficiez dun différé de remboursement. Une fois le bien vendu, vous soldez le prêt-relais et vous payez le crédit classique. Conseil : renseignez-vous bien auprès de la banque ou du courtier pour bien connaître les tenants et aboutissants de lachat-revente.
Choisir la bonne assurance emprunteur

Pour accorder un crédit immobilier, les banques imposent aux emprunteurs la souscription dune assurance décès-invalidité. Elle prend en charge tout ou partie des mensualités si par exemple un accident vous empêche de travailler. Elle est incontestablement utile : en cas de gros pépin, votre famille peut rester dans la maison puisque l'assurance prend les remboursements en charge. Les locataires ne peuvent pas en dire autant
Combien ça coûte ? Cette assurance a un prix. Pour les contrats groupes, proposés par les banques prêteuses dans le cadre de partenariats quelles ont conclus avec des assureurs spécialisés, il faut en moyenne compter 0,30 % du capital emprunté. Des tarifs qui varient en fonction du montant du crédit et plus encore du profil de lemprunteur, sachant que plus le risque monte, plus lassurance coûte cher. Pour les fumeurs en surpoids, gare à la douloureuse !
Délégation dassurance. La solution pour faire baisser la note ? Recourir aux services dune société extérieure. Cette possibilité, autrement nommée délégation dassurance, est permise depuis 2010 par la loi Lagarde. Pour que la banque laccepte, il faut que la délégation respecte 11 critères sur une liste de 18 préétablis par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Ces critères sont indiqués sur une Fiche d'information standardisée. Lavantage de la délégation dassurance : un coût moins élevé, de lordre de 0,15 % du capital emprunté en moyenne. « Cest une source déconomies non négligeable, un assuré peut diviser par deux, voire par trois le montant total de sa facture », note Emilie Ruben, responsable marketing et communication chez l'assureur Securimut. Attention toutefois : pour certains profils (emprunteurs de plus de 50 ans notamment), la délégation dassurance est moins intéressante.
Les banques jouent-elles le jeu ? Nombre dentre elles tordent le nez à lidée daccorder des délégations dassurance. D'autres, plus rares, restent plus conciliantes. « Certains établissements financiers ont bien conscience quaccepter la délégation permet de garder des clients », remarque Cécile Roquelaure. « Ils doivent également motiver leur refus éventuel, ce qui leur est plus difficile car aujourdhui les assureurs extérieurs au prêteur proposent les mêmes garanties que les contrats groupes des banques. »
A noter : Les emprunteurs peuvent changer d'assurance emprunteur à tout moment après la signature du contrat de prêt, une mesure entrée en vigueur en 2022 (loi Lemoine). C'est l'occasion de faire baisser les coûts et/ou d'opter pour des garanties mieux adaptées à l'évolution de votre situation.
Rapport qualité/prix. Autre point important : la qualité de lassurance. Certains emprunteurs prennent des risques sous prétexte de faire des économies. « Il faut sortir de la recherche systématique du coût le plus bas, qui peut conduire à des contrats peu protecteurs », conseille Sylvain Lefèvre. « Les particuliers doivent ainsi veiller à létendue des garanties, à leur répartition sur les deux emprunteurs pour un projet mené en couple, aux modalités de leur mise en uvre (délais de carence et de franchise notamment) » Bref, comme pour le prêt, il faut toujours raisonner en termes de rapport qualité/prix.
Et lassurance perte demploi ? Faut-il prendre une assurance perte demploi sachant quelle nest pas obligatoire ? En fait, ce type de protection est coûteux (0,20 à 0,80 % du capital emprunté selon les garanties) et compliqué à mettre en uvre (délais de carence et de franchise). En cas de chômage, le plus souvent, lassurance ne prend en charge quune partie de la mensualité. Bref, pour bâtir un prêt performant et sûr, mieux vaut tabler sur les souplesses de remboursement (mensualités modulables et reportables).
Attention au taux de l'usure !
Pour préserver les emprunteurs du surendettement, la Banque de France fixe un maximum, le taux de l'usure, que votre Taux annuel effectif global (TAEG) ne peut pas dépasser. Si c'est le cas, votre emprunt est refusé. Le TAEG intègre le taux nominal, l'assurance décès-invalidité, les garanties (hypothèque ou caution, les frais de dossier et le cas échéant les frais de courtage. Les primo-accédants avec peu d'apport, qui se voient appliquer un taux d'intérêt nominal plus élevé, les seniors et les personnes à risque de santé, qui paient cher leur assurance, sont les premiers concernés. Mieux vaut aborder cette question le plus tôt possible en faisant réaliser une étude de faisabilité par un courtier ou un assureur spécialisé.
Immobilier : les atouts des prêts modulables

Si la durée moyenne dun crédit dépasse les dix-neuf ans (244mois mi-2022 selon lObservatoire Crédit Logement/CSA), certaines formules peuvent atteindre vingt-cinq ans. Pendant ce temps, bien des évènements peuvent survenir, notamment en termes de ressources financières. Vous pouvez être augmenté ou, à linverse, être confronté à une baisse de vos revenus notamment en cas de perte demploi. Or vos mensualités, elles, ne bougent pas
Baisser ou augmenter les mensualités. Cet immobilisme, cétait avant. Car aujourdhui, la majorité des prêts bancaires intègre des souplesses de fonctionnement. « Avec des mensualités modulables ou reportables, lemprunteur peut baisser son échéance mensuelle pendant quelques mois, ou encore reporter six mois à un an de mensualités en fin de crédit, ce qui lui permet de faire face à ses remboursements en cas de difficultés financières », indique Ludovic Huzieux.
Modulation : quelles conséquences ? En pratique, ces souplesses de fonctionnement sont bien encadrées. Les mensualités peuvent varier de 10, 20 ou 30 % selon les cas (exceptionnellement 50 %). Si elles augmentent, la durée du prêt est raccourcie. Cest une bonne solution si au départ vous avez choisi un prêt au long cours et que vos ressources vous permettent cette possibilité. Attention toutefois, vous devrez quoi quil arrive respecter la règle des 35 % de capacité dendettement. Vous choisissez de baisser vos mensualités ou de reporter six mois de remboursement en fin de prêt ? La durée va sallonger. Et les intérêts vont salourdir, puisque plus le crédit est long, plus il est cher. Bref, nutilisez cette possibilité quen cas de vraie nécessité (chômage par exemple).
Les prêts spécial construction. Certains financements sont faits pour sadapter à la spécificité de votre projet. Rappelons que lorsque vous faites bâtir votre maison, vous la payez au fur et à mesure de lavancement des travaux. En même temps, vous continuez à payer pour vous loger. Pour éviter ce double loyer, vous commencez à rembourser le capital une fois la maison finie. Pendant la construction, vous vous acquittez de l'assurance et des intérêts de lemprunt. Ce sont les intérêts intercalaires. Toutefois, des prêts spécial construction vous permettent de commencer à rembourser votre prêt (capital et intérêts) à la remise des clés, les intérêts de la période de construction étant intégrés à votre crédit sans que votre mensualité soit modifiée. Vous respectez la règle des 35% de capacité dendettement mais le crédit sallonge et les intérêts augmentent. Le prix à payer pour garder un budget familial équilibré.
Pensez au transfert de crédit immobilier !
Dans votre prêt, demandez loption prêt transférable. Si vous revendez votre maison pour en acheter une autre sans avoir fini de rembourser, vous garderez, pour le nouveau crédit, le taux du prêt de départ, lequel sera très bas puisque les taux sont actuellement très proches de leur plus bas niveaux historiques. Attention : aujourd'hui, les banques qui proposent l'option transfert de prêt sont de plus en plus rares.
Maison : quelles garanties pour votre prêt ?
Les banques françaises sont très « ceinture et bretelles ». Au-delà des critères doctroi des prêts tenant au profil de lemprunteur, elles vont aussi garantir le crédit via des dispositifs comme lhypothèque et la caution. Ces garanties ont un coût quil ne faut jamais oublier de prendre en compte dans le calcul du plan de financement.
Lhypothèque. Cest une sûreté dite réelle, qui repose sur le bien immobilier, en loccurrence la maison. Si vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque saisira le bien et le vendra aux enchères pour récupérer sa mise. Sans entrer dans le détail, lhypothèque, qui doit être passée devant notaire, revient en moyenne à 1,5% du capital emprunté. A la fin du crédit ou en cas de remboursement anticipé, vous versez des frais de mainlevée (0,50 à 0,80 % du capital emprunté en moyenne).
La caution. Ici, cest une société spécialisée qui garantit le prêt. Si vous ne pouvez pas rembourser, cette société paie la banque et se retourne contre vous. Elle peut chercher une solution à lamiable, mais si elle naboutit pas, là encore la maison sera vendue. La caution coûte en moyenne 1 % du capital emprunté et il ny a pas de frais de mainlevée. Avec certains organismes cautions, vous récupérez une partie des sommes versées au départ.
Comment choisir ? Pour bâtir un crédit performant, mieux vaut opter pour la caution. Plus souple, moins chère, elle est aussi un peu moins douloureuse en cas de gros problème. En outre, cette garantie est prisée par les banques puisquelles sont assurées de récupérer les sommes prêtées, le risque portant justement sur la société caution. Reste quen pratique, vous naurez sans doute pas le choix puisque les banques imposent souvent leur type de garantie.
Le bon plan du CCMI. Hypothèque ou caution, au bout du compte, cest toujours la maison qui garantit le bien. Cest la raison pour laquelle les banques préfèrent nettement financer les projets menés sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. « Ce contrat est le seul à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus », explique Sandrine Allonier. « Grâce à lui, les banques sont assurées de disposer, en garantie du crédit, d'un bien terminé et revendable. » Et Estelle Laurent dajouter : « certains établissements financiers, particulièrement sensibles à cette question de garantie, refusent de financer les projets conduits en dehors du Contrat de construction-loi de 1990 ».
Une maison bien placée. Les banques sintéressent à ladresse pour évaluer votre budget transports, lequel peut impacter votre reste à vivre. Notez que dans le neuf, les faibles dépenses dénergie vous permettent de compenser dans une certaine mesure léloignement. Mais dans ce domaine, ce qui compte le plus, cest la valeur patrimoniale de votre maison. Trop éloignée, mal desservie, elle aura du mal à se revendre notamment en cas de retournement du marché immobilier. Cela ne veut pas dire pour autant que votre crédit sera refusé ou que le taux montera, mais vraisemblablement, le prêteur vous demandera dinjecter davantage dapport dans votre projet. « Ces fonds propres plus importants limiteront les risques que court lemprunteur en cas de revente avec une décote », indique Olivier Lendrevie.
Professionnels sérieux. Les banques analysent la santé financière du constructeur. Elles préfèrent miser sur des sociétés solides, qui disposent dune vraie expérience et dun savoir-faire reconnu. Elles vérifient le contrat de construction et les garanties qui lui sont liées (caution financière d'achèvement donnée par le garant du constructeur). Elles se penchent également sur les assurances et demandent de plus en plus souvent la fourniture de lattestation de la dommages-ouvrage, cette assurance obligatoire qui sert à mettre en uvre la garantie décennale.
Crédit immobilier : frais à prévoir
- Les frais de dossier. Ils sont facturés par les banques lorsquelles accordent un prêt immobilier, facturent des frais de dossier. Montant moyen : 1 % du montant emprunté. En 2021, ils sont plus difficilement négociables. Si vous bénéficiez dun bon taux et dune bonne assurance, sachez lâcher du lest sur ce point.
- Les pénalités de remboursement anticipé. Elles sélèvent à 3% du capital restant dû sans pouvoir dépasser un semestre dintérêts. Vous pouvez les négocier à la baisse voire les supprimer.
Crédit : obtenir un bon taux immobilier

Vous vous êtes bien renseigné sur tous les aspects de votre crédit. Vous connaissez les questions liées aux critères des banques, aux assurances, aux garanties. Vous savez que vous pouvez profiter de très intéressantes aides financières. Bref, vous êtes incollable sur le financement immobilier. Et vous vous posez, en toute légitimité, LA question qui taraude tous les emprunteurs : quel taux vais-je obtenir ? Sera-t-il compétitif ?
Combien ça coûte ? Mi-2022, le taux fixe moyen sur vingt ans sétablit à 1,90% hors assurances et frais annexes selon les barèmes des différents courtiers pour la construction de maisons individuelles. Un niveau inférieur à l'inflation, ce qui est forcément une bonne affaire pour les emprunteurs. Certains font mieux. Pour eux, les crédits sur vingt ans, par exemple, démarrent à 1,50% hors assurance (conditions d'août 2022). « Les banques peuvent accorder des décotes à certains clients qu'elles souhaitent fidéliser sur le long terme », confie Ludovic Huzieux. Pour décrocher ces taux exceptionnels, vous devez bâtir un solide dossier. « Pour les banques, ce qui compte, cest le sérieux de lemprunteur, précise Maël Bernier. Un couple qui gagne 3 500 € nets par mois et qui gère ses finances en bon père de famille, qui dispose d'apport personnel et d'une épargne résiduelle aura plus de facilités à décrocher un prêt et un bon prêt quun ménage aisé qui jette largent par les fenêtres. »
A qui emprunter ? Lautre condition pour décrocher le crédit, cest de faire jouer la concurrence entre les banques. Si elle reste à la portée du particulier lambda, cette mission prend du temps. La solution : passer par un courtier. « Cet intermédiaire en opération de banques connaît les critères des prêteurs et leur politique commerciale du moment, indique Ludovic Huzieux. Il peut optimiser le dossier de lemprunteur et frapper à la bonne porte pour que le crédit soit accordé dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions. » Et Pascal Beuvelet, fondateur d'In&Fi Crédits, d'ajouter : « la démarche est gratuite et discrète. Le courtier nest rémunéré que si le prêt est accordé et il est soumis au secret professionnel. » Tarif des courtiers : en général dans les 1 000 à 1 500 € mais dans ce cas, il ny a pas de frais de dossier à payer. Certains courtiers, qui se font uniquement rémunérer par les banques, sont gratuits pour lemprunteur.
Financement constructif. Alternative : passer par un constructeur. La majorité de ces professionnels a conclu des partenariats avec des banques, notamment des spécialistes du financement immobilier. D'autres ont même développé une activité officielle de courtage. Au bout du compte, ils peuvent vous proposer des prêts sur mesure, spécialement adaptés à un projet de construction. De quoi vous faciliter les choses, sachant que les banques partenaires des constructeurs connaissent leurs façons de travailler, leurs politiques de qualité, ce qui concourt à les rassurer. Un vrai plus pour les emprunteurs !
Crédit : 5 clés pour comparer
- Posez un maximum de questions au banquier sur tous les aspects du crédit immobilier.
- Vérifiez bien le coût des prestations proposées. En général, plus le crédit est sophistiqué, plus il coûte cher.
- Côté assurance de prêt, là encore vérifiez les coûts et létendue des garanties.
- Pour votre crédit, basez-vous sur le taux effectif annuel global, le TAEG, qui inclut le taux brut, l'assurance et les frais de dossier et de garantie.
- Noubliez pas que le crédit nest quun outil et que la priorité doit être donnée à la pierre. Choisissez une bonne adresse, un constructeur fiable et ne bradez jamais la qualité de la maison pour faire des économies.