Comment obtenir le meilleur crédit pour financer votre maison ?

Taux immobilier au plus bas, crédit avec ou sans apport, mensualités modulables et reportables, prêts spécial construction : vous bénéficiez aujourd'hui de nombreux outils pour bâtir un financement économique, sûr et performant. Mode d'emploi.

Obtenir un bon crédit… Ce titre est-il justifié, sachant qu’il ne viendrait à l’idée de personne de se battre pour décrocher un mauvais prêt ? Disons-le tout net : oui, trois fois oui ! En vous informant bien, en choisissant les bonnes options, en chassant les coûts superflus, vous pouvez bel et bien obtenir un financement de meilleure qualité, avec un taux performant, des frais annexes réduits, des aides financières, des remboursements qui s’adaptent à l’évolution de votre situation et à la spécificité d’un projet de construction.

Bien renseigné. Aujourd’hui, nombre de particuliers négligent cette phase préalable d’information. Résultat : ils passent à côté de belles opportunités tant en termes de taux d’intérêt que d’assurance, de souplesse de fonctionnement et de garanties. Un exemple ? « Certains emprunteurs ne savent pas qu’un prêt conclu aujourd'hui à un taux très bas peut être transféré sur une acquisition future dans le cadre d’une opération d’achat-revente, ce qui permet de garder les bonnes conditions de départ », indique Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia.

Emprunteur responsable. D’autres ont une approche du crédit pour le moins particulière. « Certains emprunteurs nous donnent une vingtaine de minutes pour leur bâtir un bon crédit », déplore Sylvain Lefèvre, P-DG de la Centrale de Financement. « Nous refusons leur demande en leur rappelant qu’un prêt immobilier représente un tiers de leur vie professionnelle et un tiers de leurs revenus, ce qui nécessite d’y porter attention », poursuit le dirigeant de cette société de courtage en prêts immobiliers. Vous n’êtes bien sûr pas concerné puisqu’avec ce grand dossier sur le crédit, vous avez toutes les chances d’emprunter au mieux de vos intérêts.

Les neuf piliers d’un bon crédit immobilier

  • Bien s’informer.
  • Présenter un profil rassurant à la banque (pas de découvert par exemple).
  • Placer un minimum d’apport personnel dans le projet.
  • Consacrer moins du tiers de vos revenus à vos remboursements.
  • Choisir la bonne durée pour maximiser votre pouvoir d’achat en minimisant les coûts.
  • Utiliser les aides financières (PTZ notamment).
  • Opter pour une assurance économique ET protectrice.
  • Choisir un crédit souple, adapté à votre projet et transférable.
  • Faire jouer la concurrence entre les banques.

Les critères des banques et le profil des emprunteurs

Les banques préfèrent prêter aux ménages qui gèrent leurs finances en bon père de famille.

Obtenir un bon financement, c’est avant tout se souvenir que tout part de la banque. « Elle va s’assurer que l’emprunteur est capable de rembourser », explique Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier. Donc pour obtenir un prêt – et un bon prêt – vous devez présenter des gages de sérieux, de fiabilité sur le long terme. Des revenus réguliers, des finances personnelles gérées en bon père de famille vont jouer en votre faveur. « Il faut montrer que l’on dispose d’une capacité à épargner », conseille Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. « C’est encore mieux si l’on détient des placements financiers comme des comptes sur livret ou des assurances-vie. Ainsi, l’emprunteur prouve à la banque qu’il sait mettre de l’argent de côté, donc qu’il sait faire face à ses responsabilités financières. »

Attention au contrat de travail. « Le CDI, c’est un gros atout pour décrocher un prêt », observe Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. « Si l’un des membres du couple emprunteur bénéficie de ce type de contrat – et si les autres critères d’octroi des prêts sont respectés – le financement est facilement accordé. » Sans CDI, peut-on décrocher le prêt ? « C’est plus compliqué, mais pas impossible notamment si les revenus sont réguliers et si la situation professionnelle offre une certaine stabilité. C’est par exemple le cas des infirmières », répond Sylvain Lefèvre. Dans ce cas, comme pour les professions libérales, la banque va vérifier deux à trois ans de revenus pour s’assurer de leur régularité.

Certains critères sont rédhibitoires. « Les comptes à découvert, les incidents de paiement et les avis à tiers détenteur sont très mal vus par les banques », indique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Le candidat emprunteur doit détenir peu de prêts à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que l’indispensable comme la voiture », ajoute Ulrich Maurel, fondateur du courtier Immoprêt. Des dépenses trop importantes liées à des sorties nocturnes ou à des jeux en ligne sont à proscrire. N’oubliez jamais que les banques vont passer au crible vos trois derniers relevés de compte. Elles vont donc connaître vos habitudes, votre comportement vis-à-vis de vos finances personnelles. Vous ne pourrez rien leur cacher !

Quel âge pour emprunter ?
Il n’y a pas d’âge limite pour emprunter. Ce qui va compter, c’est la durée de remboursement. La soixantaine venue, vous ne pourrez pas prendre un crédit sur vingt-cinq ans pour des raisons évidentes. Les banques tiennent également compte de la baisse de revenus liée à la retraite et proposent des crédits à palier (la mensualité diminue pour compenser des revenus plus faibles). La principale difficulté, c’est l’assurance. Plus l’on vieillit, plus ses conditions sont strictes et plus elle est chère. Pour trouver la bonne garantie, les emprunteurs de plus de 60 ans ont intérêt à s'assurer auprès d'un autre établissement que celui proposé par la banque prêteuse (délégation d'assurance), comme la loi Lagarde le permet.

Emprunter avec ou sans apport personnel

Un minimum d'apport personnel est préférable, mais les banques proposent aujourd'hui des prêts qui couvrent 100 % du projet.

L’apport personnel, c’est la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel à l’emprunt. Le plus souvent, il est constitué d’une partie de vos économies. « Son existence montre que l’emprunteur est capable d’épargner, donc de mettre de l’argent de côté pour rembourser », explique Philippe Taboret. Et puis, plus vous placez de fonds propres dans votre projet, moins vous empruntez. Vous raccourcissez ainsi la durée de remboursement, ce qui va réduire le montant des intérêts. De même, avec un capital moins important, vous diminuez votre mensualité. Et vous respecterez plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement.

L’apport personnel idéal. Il compte pour au moins 20% du montant de votre projet de construction (terrain, maison, frais annexes). Avec ce montant, vous êtes quasiment assuré de décrocher un bon taux d’intérêt. Mais aujourd’hui, les banques sont moins exigeantes sur cette condition, notamment vis-à-vis des jeunes acquéreurs, qui n’ont pas eu le temps de mettre de l’argent de côté. Nombre de particuliers qui disposent de 10% d’apport obtiennent un taux performant s’ils savent montrer ce profil de bon père de famille si recherché par les banques.

Vous n’avez pas d’apport ? Vous pouvez quand même emprunter. De plus en plus de banques proposent des crédits dits « à 100% ». Ils couvrent la totalité du projet. « Un emprunteur qui dispose, en fonds propres, du montant des frais de notaire pour son terrain et qui a de quoi payer les frais annexes pourra obtenir son prêt pour peu qu’il satisfasse aux autres conditions de crédit », indique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. « Si son profil est rassurant et si sa situation professionnelle offre un bon potentiel, il a toutes les chances d’obtenir un taux performant. » En revanche, les emprunts dits « à 110% », qui comportent le coût du projet et des frais annexes, sont plus difficiles à obtenir, mais les banques sont aujourd'hui plus nombreuses à les proposer.

Augmentez votre apport. Vous pouvez utiliser vos économies, ou encore débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Vous pouvez aussi faire appel à la solidarité familiale. C’est un bon plan, sachant que les donations sont défiscalisées. Chacun de vos parents, par exemple, peut vous donner 100.000 € sans rien devoir aux impôts. Autre option : le crédit familial. Mais si un membre de votre famille vous prête de l’argent, matérialisez cet acte par un écrit. Ainsi, les sommes en jeu ne seront pas requalifiées en donation déguisée par le fisc. Enfin, notez que certains financements aidés (PTZ, épargne-logement, crédit Action-logement notamment) sont constitutifs d’apport personnel.

Révisables : c’est fini !
Un bon crédit, c’est un taux fixe. Ces formules profitent de la baisse des taux et sont sûres (la mensualité ne bouge pas tout au long du remboursement). Les révisables, même s’ils sont eux aussi à leur niveau plancher, ne présentent plus d’intérêt. Ces prêts qui peuvent varier à la hausse ou à la baisse sont même dangereux puisqu’ils ne peuvent que remonter dans les prochaines années. Ce n’est pas un hasard si certaines banques ont supprimé les révisables de leur offre… A la mi-2017, ils comptent pour 0,1 % de la production de prêts immobiliers selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Quel montant pour votre prêt immobilier ?

Le montant de votre prêt va dépendre de votre capacité d'endettement, sachant que vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus au paiement de votre mensualité.

Le montant de votre crédit va dépendre de vos revenus. En d’autres termes, la banque va déterminer votre capacité d’endettement. C’est la fameuse règle des 33%. Chaque mois, en effet, vous consacrerez au maximum le tiers de vos revenus au paiement de votre échéance de crédit. Car au-delà de vos remboursements, vous devez avoir les moyens d’assumer les dépenses du foyer (nourriture, vêtements, etc.).

La vraie capacité d’endettement. Comment la banque va-t-elle procéder ? « Elle prend en compte les revenus nets de charges », répond Estelle Laurent. « Plus précisément, elle tient compte des autres crédits pour évaluer la capacité d’endettement. » Si votre ménage gagne 3.500 € net par mois et que vous remboursez 500 € de prêts à la consommation, la mensualité ne pourra pas dépasser 990 € (33% de 3.000 €). Avec cette somme, vous empruntez 195.697€ sur vingt ans (taux à 2% assurance comprise, conditions pour un dossier standard au 11 mai 2017).

Attention au reste à vivre. Les impôts sur le revenu et la fiscalité locale ne sont pas intégrés dans le calcul de la capacité d’endettement. Mais la banque tient compte de vos autres dépenses et elle exige que vous conserviez suffisamment d’argent pour assurer les dépenses du foyer. C’est le reste à vivre. Au minimum, il doit s’élever à 800 € par mois pour un couple plus 300 € par enfant à charge de moins de 14 ans et 400 € par mois par enfant à charge de plus de 14 ans d’après la Banque de France. Attention : si le reste à vivre n’est pas compatible avec la capacité d’endettement, le crédit sera refusé.

N’oubliez pas le saut de charges. C’est un critère méconnu mais important. Comment ça marche ? « Si la future mensualité de crédit est nettement supérieure à l’actuel loyer payé par le candidat à la construction, le prêt ne sera pas accordé », signale Sylvain Lefèvre. Une rigueur qui s’explique tout simplement : « les banques tiennent à sécuriser les finances de l’emprunteur pour permettre un remboursement du prêt sans problèmes », explique Nicolas Pécourt. « Grâce à cette politique, le taux d’impayés en matière de prêts immobiliers tourne autour de 0,1% en France. C’est le plus faible d’Europe. »

Crédit : le plus du neuf
Grâce à des normes techniques très strictes (RT 2012 notamment), les maisons consomment trois à cinq fois moins d’énergie que l’ancien. Dans les Pays-de-la-Loire, par exemple, la facture pour une villa neuve d’une centaine de mètres carrés tourne autour de 500 € par an. De quoi sécuriser vos remboursements tout en bénéficiant d’un grand confort.

Crédit : choisir votre durée de remboursement

Pour trouver le bon équilibre entre montants des intérêts et pouvoir d'achat immobilier, faites faire des simulations par les banques.

Choisir la durée de remboursement, c’est une décision qui va impacter de nombreux aspects de votre prêt : montant de l’échéance, total des intérêts à payer, donc pouvoir d’achat immobilier. En fait, votre choix va dépendre à la fois de votre capacité d’endettement – votre mensualité ne peut pas excéder le tiers de vos revenus – et de vos objectifs financiers.

Les atouts des durées courtes. Si vous souhaitez bâtir le crédit le plus économique possible, il vous faut réduire le montant d’intérêts à payer. Vous allez donc emprunter sur une courte durée, sachant que les intérêts sont dans ce cas moins élevés que pour les crédits au long cours. Mi septembre 2017, la moyenne pour les prêts à taux fixes sur dix ans s’établit à 1,30% hors assurances et frais annexes alors qu’elle monte à 1,80% hors assurances et frais annexes pour les emprunts sur vingt-cinq ans.

Durée et capacité d’endettement. A trop vouloir réduire la durée, vous risquez de ne plus respecter la règle des 33%... Car pour un même capital emprunté, plus le crédit est court, plus la mensualité est élevée. Un exemple ? Soit un prêt de 180.000 € sur dix ans à 1,30%. Dans ce cas, l'échéance s'établit à 1.600 €, les intérêts à 12.000 €. Il vous faut gagner au moins 4.800 € par mois pour rester dans les clous de la capacité d’endettement. Si vous faites passer la durée de ce crédit à vingt-cinq ans (taux à 2%), les intérêts s’élèvent à 48.900 € mais votre mensualité tombe à 763€. 2.300 € de revenus mensuels suffisent pour décrocher ce prêt !

Augmenter le pouvoir d’achat. La durée a également un impact sur le montant de votre prêt immobilier. Pour une mensualité de 800 € et un taux à 1,55% sur quinze ans, vous empruntez 128.412 € et vous payez 15.588 € d’intérêts. Avec la même échéance mais à 2,10% sur vingt-cinq ans, le montant de votre emprunt est plus que doublé : il monte à 190.593 €, les intérêts passant à 53.407 €. De quoi acheter plus grand et/ou mieux placé sans déséquilibrer vos finances quotidiennes !

Les limites des prêts longue durée. Au-delà de 25 ans, le gain est très réduit et les intérêts s’envolent. Pour les crédits sur 30 ans, le taux moyen à la mi-septembre 2017  s’établit à 2,85% hors assurances et frais annexes. Pour 800 € par mois, vous empruntez 193.444 € et vous payez 94.556 € d’intérêts. « Sur trente ans, l’amortissement du capital est très lent et les premières années, les mensualités sont presque uniquement composées d’intérêts », pointe Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. L’emprunteur qui doit revendre en urgence sa maison pour cause d’aléa de la vie (divorce par exemple) cinq ans après la signature du prêt risque d’avoir bien du mal à rembourser la banque sauf à avoir injecté beaucoup d’apport dans son projet…

Prêt immobilier : un dossier bien préparé
Côté pratique, construisez un dossier complet. Il comporte des documents personnels (identité, justificatif de domicile, livret de famille, trois derniers bulletins de salaire et celui de décembre, deux derniers avis d’imposition, trois derniers relevés de comptes, bilans et comptes de résultats pour les professions libérales, tableaux d’amortissement des crédits en cours notamment). Vous devez également joindre le compromis de vente du terrain et le contrat de construction.

Le PTZ et les aides financières pour faire construire

Crédit gratuit, le PTZ est le coup de pouce financier le plus efficace pour faire construire votre première maison.

On l’a dit : un bon crédit, c’est d’abord un bon taux. L’idée est donc de le faire baisser pour diminuer la quantité d’intérêts à payer. Il sera ainsi possible de garder une mensualité raisonnable pour passer sans encombre le cap des 33% de capacité d’endettement tout en empruntant suffisamment pour concrétiser le projet immobilier.

Le bon plan du PTZ. Dans ce domaine, quantité d’emprunteurs peuvent bénéficier d’un très efficace coup de pouce : le PTZ ou prêt à taux 0%. Il s’agit d’un crédit gratuit, qui ne comporte pas d’intérêts à payer. En fait, c’est une aide de l’Etat accordée aux ménages qui font construire leur première résidence principale. Elle est distribuée par toutes les banques. Pour en profiter, il faut respecter des conditions tenant à l’adresse du projet et à son montant, à la composition et aux revenus du ménage bénéficiaire. Les conditions de ce coup de pouce ont été très nettement améliorées en 2016 : plus de 80% des familles françaises peuvent désormais en profiter.

Important : le PTZ est valable jusqu'à la fin de 2017. Ses critères d'obtention pour cette année sont les mêmes qu'en 2016 (conditions de revenus, montant accordé, remboursement, etc.). 

Objectif resolvabilisation. Le PTZ compte pour 40% du montant du projet. Combien cela représente-t-il ? Dans une ville de province dont la population est comprise entre 50.000 et 250.000 âmes (zone B2 du dispositif), une famille de 4 personnes qui gagne 50.000 € par an et dont le projet s’élève à 220.000 € peut obtenir 88.000 € au titre du PTZ. Si elle dispose de 20.000 € d’apport personnel, les intérêts portent sur 132.000 € (prêt bancaire classique à 2,40% assurance comprise sur vingt ans), ce qui représente 34.220 €. Si elle avait emprunté sans PTZ, les intérêts auraient porté sur 200.000 €. A 2,40% sur vingt ans, cela représente 52.000 €. Le PTZ a donc permis à notre famille de gagner près de 15.000 € sur son crédit immobilier !

Emprunter plus à moindres frais. Dans la même logique, le PTZ peut faire baisser la mensualité du crédit bancaire classique qui, rappelons-le, est soumis à intérêts. Du coup, les emprunteurs peuvent respecter plus facilement le fameux critère des 33% de capacité d’endettement. C’est encore plus vrai pour les bénéficiaires à revenus modestes. « Ils bénéficient d’un différé de remboursement », relève Maël Bernier. « Ils peuvent ainsi rembourser tout ou partie de leur PTZ après le prêt principal, ce qui augmente leur pouvoir d’achat immobilier. Une vraie aubaine ! »

PTZ, PAS et APL. Autre bon plan : associer le PTZ à un Prêt à l’accession sociale, le PAS, une formule accordée sous conditions de ressources. « Garanti par l’Etat, il permet de bénéficier de frais réduits sur l’hypothèque et le dossier de crédit, tandis que son taux est plafonné par la réglementation », explique Nicolas Pécourt. Surtout, ses bénéficiaires peuvent, sous conditions de ressources, percevoir l’Aide personnelle au logement (APL), qui vient en déduction des mensualités.

A noter : un particulier qui n’a pas droit à l’APL lorsqu’il souscrit un PAS peut ensuite en profiter si ses revenus diminuent. Bref, la formule n’offre que des avantages ! 

Revendre pour construire
Vous financez votre projet par la revente de votre actuelle habitation ? Vous souscrirez un prêt-relais. Avec lui, la banque vous prête 60 à 70% de la valeur du bien à vendre. Le plus souvent, le prêt-relais est adossé à un crédit bancaire classique et la banque débloque les fonds progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Durant cette période, vous bénéficiez d’un différé de remboursement. Une fois le bien vendu, vous soldez le prêt-relais et vous payez le crédit classique. Conseil : renseignez-vous bien auprès de la banque ou du courtier pour bien connaître les tenants et aboutissants de l’achat-revente.

Choisir la bonne assurance de prêt

L'assurance décès-invalidité a certes un coût, mais elle protège votre famille en cas de pépin.

C’est ainsi : pour accorder un crédit immobilier, les banques imposent aux emprunteurs la souscription d’une assurance décès-invalidité. Elle prend en charge tout ou partie des mensualités si par exemple un accident vous empêche de travailler. Elle est incontestablement utile : en cas de gros pépin, votre famille peut rester dans la maison. Les locataires ne peuvent pas en dire autant…

Combien ça coûte ? Cette assurance a un prix. Pour les contrats groupes, proposés par les banques prêteuses dans le cadre de partenariats qu’elles ont conclus avec des assureurs spécialisés, il faut en moyenne compter 0,30 % du capital emprunté. Des tarifs qui varient en fonction du montant du crédit et plus encore du profil de l’emprunteur, sachant que plus le risque monte, plus l’assurance coûte cher. Pour les fumeurs en surpoids, gare à la douloureuse !

Délégation d’assurance. La solution pour faire baisser la note ? Recourir aux services d’une société extérieure. Cette possibilité, autrement nommée délégation d’assurance, est permise depuis 2010 par la loi Lagarde. Pour que la banque l’accepte, il faut que la délégation respecte onze critères sur une liste de 18 préétablis par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). L’avantage de la délégation d’assurance : un coût moins élevé, de l’ordre de 0,15% du capital emprunté en moyenne. « C’est une source d’économies non négligeable, un assuré peut diviser par deux, voire par trois le montant total de sa facture », note Estelle Laurent. Attention toutefois : pour certains profils (emprunteurs de plus de 50 ans notamment), la délégation d’assurance est moins intéressante.

Les banques jouent-elles le jeu ? Nombre d’entre elles ont longtemps tordu le nez à l’idée d’accorder des délégations d’assurance. Mais les temps changent. « Les banques ont bien conscience qu’accepter la délégation permet de garder des clients », remarque Cécile Roquelaure. « Elles doivent également motiver leur refus éventuel, ce qui leur est plus difficile car aujourd’hui les assureurs extérieurs au prêteur proposent les mêmes garanties que les contrats groupes des banques. »

A noter : depuis la loi Sapin de 2016, les emprunteurs peuvent changer d'assurance emprunteur tous les ans après la signature du contrat de prêt.

Rapport qualité/prix. Autre point important : la qualité de l’assurance. Certains emprunteurs prennent des risques sous prétexte de faire des économies. « Il faut sortir de la recherche systématique du coût le plus bas, qui peut conduire à des contrats peu protecteurs », conseille Sylvain Lefèvre. « Les particuliers doivent ainsi veiller à l’étendue des garanties, à leur répartition sur les deux emprunteurs pour un projet mené en couple, aux modalités de leur mise en œuvre (délais de carence et de franchise notamment)… » Bref, comme pour le prêt, il faut toujours raisonner en termes de rapport qualité/prix.

L’assurance perte d’emploi
Faut-il prendre une assurance perte d’emploi sachant qu’elle n’est pas obligatoire ? En fait, ce type de protection est coûteux (0,20 à 0,80 % du capital emprunté selon les garanties) et compliqué à mettre en œuvre (délais de carence et de franchise). En cas de chômage, le plus souvent, l’assurance ne prend en charge qu’une partie de la mensualité. Bref, pour bâtir un prêt performant et sûr, mieux vaut tabler sur les souplesses de remboursement (mensualités modulables et reportables).

Immobilier : les atouts des prêts modulables

Aujourd'hui, les crédits s'adaptent à toutes les situations pour faciliter vos remboursements.

Si la durée moyenne d’un crédit est d’un peu plus de 18 ans (218 mois en août 2017 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), certaines formules peuvent atteindre trente ans. Pendant ce temps, bien des évènements peuvent survenir, notamment en termes de ressources financières. Vous pouvez être augmenté ou, à l’inverse, être confronté à une baisse de vos revenus notamment en cas de perte d’emploi. Or vos mensualités, elles, ne bougent pas…

Baisser ou augmenter les mensualités. Cet immobilisme, c’était avant. Car aujourd’hui, la majorité des prêts bancaires intègre des souplesses de fonctionnement. « Avec des mensualités modulables ou reportables, l’emprunteur peut baisser son échéance mensuelle pendant quelques mois, ou encore en reporter certaines en fin de crédit, ce qui lui permet de faire face à ses remboursements en cas de difficultés financières », indique Joël Boumendil, le P-DG du courtier ACE Crédits. Autre option : la possibilité de reporter en fin de crédit six mois ou un an de remboursement. A l’inverse, en cas de hausse des revenus, il est possible d’augmenter les mensualités.

Modulation : quelles conséquences ? En pratique, ces souplesses de fonctionnement sont bien encadrées. Les mensualités peuvent varier de 10, 20 ou 30% selon les cas. Si elles augmentent, la durée du prêt est raccourcie. C’est une bonne solution si au départ vous avez choisi un prêt au long cours et que vos ressources vous permettent cette possibilité. Attention toutefois, vous devrez quoi qu’il arrive respecter la règle des 33% de capacité d’endettement. Vous choisissez de baisser vos mensualités ou de reporter six mois de remboursement en fin de prêt ? La durée va s’allonger. Et les intérêts vont s’alourdir, puisque plus le crédit est long, plus il est cher. Bref, n’utilisez cette possibilité qu’en cas de vraie nécessité (chômage par exemple).

Les prêts spécial construction. Autres types de financement personnalisé, ils sont faits pour s’adapter à la spécificité de votre projet. Rappelons que lorsque vous faites bâtir votre maison, vous la payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En même temps, vous continuez à payer pour vous loger. Pour éviter ce double loyer, vous commencez à rembourser le capital une fois la maison finie. Pendant la construction, vous vous acquittez des intérêts de l’emprunt et de l’assurance. Ce sont les intérêts intercalaires. Toutefois, des prêts spécial construction vous permettent de commencer à rembourser votre prêt (capital et intérêts) à la remise des clés, les intérêts de la période de construction étant intégrés à votre crédit sans que votre mensualité soit modifiée. Vous respectez la règle des 33% de capacité d’endettement mais le crédit s’allonge. Le prix à payer pour garder un budget familial équilibré.

Pensez au transfert de crédit immobilier !
Dans votre prêt, demandez l’option prêt transférable. Si vous revendez votre maison pour en acheter une autre sans avoir fini de rembourser, vous garderez, pour le nouveau crédit, le taux du prêt de départ, lequel sera très bas puisque les taux sont actuellement très proches de leur plus bas niveaux historiques.

Maison : quelles garanties pour votre prêt ?

Les banques préfèrent financer les projets bâtis sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990.

Les banques françaises sont très « ceinture et bretelles ». Au-delà des critères d’octroi des prêts tenant au profil de l’emprunteur, elles vont aussi garantir le crédit via des dispositifs comme l’hypothèque et la caution. Ces garanties ont un coût qu’il ne faut jamais oublier de prendre en compte dans le calcul du plan de financement.

L’hypothèque. C’est une sûreté dite réelle, qui repose sur le bien immobilier, en l’occurrence la maison. Si vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque saisira le bien et le vendra aux enchères pour récupérer sa mise. Sans entrer dans le détail, l’hypothèque, qui doit être passée devant notaire, revient en moyenne à 1,5% du capital emprunté. A la fin du crédit ou en cas de remboursement anticipé, vous payez des frais de mainlevée (0,50 à 0,80% du capital emprunté en moyenne).

La caution. Ici, c’est une société spécialisée qui garantit le prêt. Si vous ne pouvez pas rembourser, cette société paie la banque et se retourne contre vous. Elle peut chercher une solution à l’amiable, mais si elle n’aboutit pas, là encore la maison sera vendue. La caution coûte en moyenne 1% du capital emprunté et il n’y a pas de frais de mainlevée. Avec certains organismes cautions, vous récupérez une partie des sommes versées au départ.

Comment choisir ? Pour bâtir un crédit performant, mieux vaut opter pour la caution. Plus souple, moins chère, elle est aussi un peu moins douloureuse en cas de gros problème. En outre, cette garantie est prisée par les banques puisqu’elles sont assurées de récupérer les sommes prêtées, le risque portant justement sur la société caution. Reste qu’en pratique, vous n’aurez sans doute pas le choix puisque les banques imposent souvent leur type de garantie.

Le bon plan du CCMI. Hypothèque ou caution, au bout du compte, c’est toujours la maison qui garantit le bien. C’est justement la raison pour laquelle les banques préfèrent nettement financer les projets menés sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. « Ce contrat est le seul à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus », explique Cécile Roquelaure. « Grâce à lui, les banques sont assurées de disposer, en garantie du crédit, d'un bien terminé et revendable. » Et Estelle Laurent d’ajouter : « certains établissements financiers, particulièrement sensibles à cette question de garantie, refusent de financer les projets conduits en dehors du Contrat de construction-loi de 1990 ».

Bien placé. L’adresse de la maison a une influence sur l’octroi des prêts. Les banques s’intéressent à l’adresse pour évaluer votre budget transports, lequel peut impacter votre reste à vivre. Notez que dans le neuf, les faibles dépenses d’énergie vous permettent de compenser dans une certaine mesure l’éloignement. Mais dans ce domaine, ce qui compte le plus, c’est la valeur patrimoniale de votre maison. Trop éloignée, mal desservie, elle aura du mal à se revendre notamment en cas de retournement du marché immobilier. Cela ne veut pas dire pour autant que votre crédit sera refusé ou que le taux montera, mais vraisemblablement, le prêteur vous demandera d’injecter davantage d’apport dans votre projet. « Ces fonds propres plus importants limiteront les risques que court l’emprunteur en cas de revente avec une décote », indique Philippe Taboret.

Professionnels sérieux. De plus en plus, les banques analysent la santé financière du constructeur. Elles préfèrent miser sur des sociétés solides, qui disposent d’une vraie expérience et d’un savoir-faire reconnu. Elles vérifient le contrat de construction et les garanties qui lui sont liées (caution financière d'achèvement donnée par le garant du constructeur). Elles se penchent également sur les assurances et demandent de plus en plus souvent la fourniture de l’attestation de la dommages-ouvrage, cette assurance obligatoire qui sert à mettre en œuvre la garantie décennale.

Crédit immobilier : frais à prévoir

  • Les frais de dossier. Ils sont facturés par les banques lorsqu’elles accordent un prêt immobilier, facturent des frais de dossier. Montant moyen : 1% du montant emprunté. Ils sont négociables. Mais si vous bénéficiez d’un bon taux et d’une bonne assurance, sachez lâcher du lest sur ce point.
  • Les pénalités de remboursement anticipé. Elles s’élèvent à 3% du capital restant dû sans pouvoir dépasser un semestre d’intérêts. Vous pouvez les négocier à la baisse voire les supprimer.

Crédit : obtenir un bon taux immobilier

Obtenir un bon taux, c'est bâtir un solide dossier et faire jouer la concurrence entre les banques.

Vous vous êtes bien renseigné sur tous les aspects de votre crédit. Vous connaissez les questions liées aux taux, aux assurances, aux garanties. Vous savez que vous pouvez profiter de très intéressantes aides financières. Bref, vous êtes incollable sur le financement immobilier. Et vous vous posez, en toute légitimité, LA question qui taraude les emprunteurs : quel taux vais-je obtenir ? Sera-t-il compétitif ?

Argent pas cher. En septembre 2017, le taux fixe moyen sur vingt ans s’établit à 1,80% hors assurances et frais annexes selon le courtier Empruntis.com. Il était à 2,50% en septembre 2015 et à 3,50% en janvier 2014. « Pour les banques, les conditions de financement sont très favorables, analyse Sandrine Allonier. Les indices financiers restent bas, la Banque centrale européenne poursuit sa politique de taux bas et de liquidités abondantes, il n’y a pas d’inflation… autant de raisons qui font chuter les taux des prêts immobilier. » Bref, tous les emprunteurs, pour peu qu’ils satisfassent aux autres critères des banques, peuvent obtenir un bon taux.

Meilleurs taux. Certains font mieux. Pour eux, les crédits sur vingt ans, par exemple, démarrent à 1,30% hors assurance. « Les banques, qui se sont fixé des objectifs commerciaux très élevés pour 2017, cherchent à séduire les bons profils d’emprunteur et sont disposées à leur accorder des conditions exceptionnelles », note Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Pour décrocher ces taux exceptionnels, vous devez bâtir un solide dossier, avec notamment un profil financier irréprochable. Faut-il pour autant disposer de hauts revenus ? « Pour les banques, ce qui compte, c’est le sérieux de l’emprunteur, répond Maël Bernier. Un couple qui gagne 3.500 € par mois et qui gère ses finances en bon père de famille aura plus de facilités à décrocher un prêt – et un bon prêt – qu’un ménage aisé qui jette l’argent par les fenêtres. »

Taux immobiliers : quelles prévisions pour 2017 et 2018 ?

En septembre 2017, les taux immobiliers avaient repris  quelques dixièmes de points par rapport à leur plancher historique de novembre 2016. Un rebond sans impact pour les emprunteurs. Pour les prochains mois, et sans doute jusqu'à la fin de l'année, de très légères progressions pourraient être observées. La moyenne toutes durées confondues pourrait atteindre les 1,80% en décembre 2017, contre 1,58% en septembre. En 2018, les taux pourraient bien remonter. L'inflation repart et surtout, la Banque centrale européenne (BCE) pourrait restreindre sa politique qui consiste à inonder les marchés de liquidités quasi-gratuites.

A qui emprunter ? L’autre condition pour décrocher un bon taux, c’est de faire jouer la concurrence entre les banques. Si elle reste à la portée du particulier lambda, cette mission prend du temps. La solution : passer par un courtier. « Cet intermédiaire en opération de banques connaît les critères des prêteurs et leur politique commerciale du moment, indique Ludovic Huzieux. Il peut optimiser le dossier de l’emprunteur et frapper à la bonne porte pour que le crédit soit accordé dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions. » Tarif des courtiers : en général dans les 1.000 € mais dans ce cas, il n’y a pas de frais de dossier à payer. Certains courtiers, qui se font uniquement rémunérer par les banques, sont gratuits pour l’emprunteur. Le bon plan : « mieux vaut monter le dossier de financement avec un courtier », estime Pascal Beuvelet, fondateur d’In&Fi Crédits. « Il mettra en avant les points forts et informera le particulier sur ses droits et devoirs d’emprunteur. Une démarche gratuite et discrète. Le courtier n’est rémunéré que si le crédit est accordé et il est soumis au secret professionnel. »

Constructif. Alternative : passer par un constructeur. La majorité de ces professionnels a conclu des partenariats avec des banques, notamment des spécialistes du financement immobilier. Ils peuvent ainsi vous proposer des prêts sur mesure, spécialement adaptés à un projet de construction. De quoi vous faciliter les choses, sachant que les banques partenaires des constructeurs connaissent leurs façons de travailler, leurs politiques de qualité, ce qui concourt à les rassurer. Ce qui est toujours bon pour les emprunteurs !

Crédit : 5 clés pour comparer

  • Posez un maximum de questions au banquier sur tous les aspects du projet.
  • Vérifiez bien le coût des prestations proposées. En général, plus le crédit est sophistiqué, plus il coûte cher.
  • Côté assurances, là encore vérifiez les coûts et l’étendue des garanties.
  • Pour votre crédit, basez-vous sur le taux effectif annuel global, le TAEG, qui inclut le taux brut et l'assurance.
  • N’oubliez pas que le crédit n’est qu’un outil et que la priorité doit être donnée à la pierre. Choisissez une bonne adresse, un constructeur fiable et n’oubliez pas la qualité de la maison.
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