Comment obtenir le meilleur crédit pour financer votre maison ?

Obtenir un bon crédit… Ce titre est-il justifié, sachant qu’il ne viendrait à l’idée de personne de se battre pour décrocher un mauvais prêt ? Disons-le tout net : oui ! En vous y prenant à l'avance, en vous informant bien, en choisissant les bonnes options, en connaissant les critères des banques, en chassant les coûts superflus, vous pouvez bel et bien obtenir un financement de meilleure qualité, avec un taux performant, des frais annexes réduits, des aides financières, des remboursements qui s’adaptent à l’évolution de votre situation et à la spécificité d’un projet de construction.

Bien renseigné. Aujourd’hui, certains particuliers négligent cette phase préalable d’information. Résultat : ils passent à côté de belles opportunités tant en termes de taux d’intérêt que d’assurance, de souplesse de fonctionnement et de garanties. Un exemple ? « Des emprunteurs ne savent pas qu’ils peuvent choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse, alors que cette délégation d'assurance leur permet de faire de sérieuses économies », indique Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia.

Emprunteur responsable. D’autres ont une approche du crédit pour le moins particulière. « Certains emprunteurs nous donnent une vingtaine de minutes pour leur bâtir un bon crédit », déplore Sylvain Lefèvre, P-DG de la Centrale de Financement. « Nous refusons leur demande en leur rappelant qu’un prêt immobilier représente un tiers de leur vie professionnelle et un tiers de leurs revenus, ce qui nécessite d’y porter du temps et de l'attention », poursuit ce courtier en prêts immobiliers. Vous n’êtes bien sûr pas concerné : avec ce grand dossier sur le financement d'une maison neuve, vous connaîtrez la marche à suivre pour obtenir un bon crédit !

Les critères des banques et le profil des emprunteurs

Obtenir un bon financement, c’est avant tout se souvenir que tout part de la banque. « Elle va s’assurer que l’emprunteur est capable de rembourser son dû », explique Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi. Donc pour obtenir un prêt – et un bon prêt – vous devez présenter des gages de sérieux, de fiabilité sur le long terme. Des revenus réguliers, des finances personnelles gérées en bon père de famille vont jouer en votre faveur. « Il faut montrer que l’on dispose d’une capacité à épargner », conseille Olivier Lendrevie« C’est encore mieux si l’on détient des placements financiers comme des comptes sur livret ou des assurances-vie. Ainsi, l’emprunteur prouve à la banque qu’il sait mettre de l’argent de côté, donc qu’il sait faire face à ses responsabilités financières. »

Attention au contrat de travail. « Le CDI, c’est un gros atout pour obtenir un prêt immobilier », observe Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis. « Si l’un des membres du couple emprunteur bénéficie de ce type de contrat – et si les autres critères d’octroi des prêts sont respectés – le financement est plus facilement accordé. » Sans CDI, peut-on décrocher le prêt ? « C’est plus compliqué, mais pas impossible notamment si les revenus sont réguliers et si la situation professionnelle offre une certaine stabilité. C’est par exemple le cas des infirmières », répond Sylvain Lefèvre. Dans cette situation, comme pour les professions libérales, la banque va vérifier  trois ans de revenus pour s’assurer de leur régularité. A noter : les fonctionnaires, avec leur emploi sécurisé, sont très appréciés par les banques et obtiennent facilement leur crédit à condition de respecter les autres critères bancaires comme la bonne gestion de leurs finances personnelles.

Motifs de refus de prêt. « Les comptes à découvert, les incidents de paiement et autres inscriptions aux fichiers Banque de France ou encore les avis à tiers détenteur sont très mal vus par les banques », avertit Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Le candidat emprunteur doit détenir peu de prêts à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que l’indispensable comme la voiture », ajoute Cécile Roquelaure. Des dépenses trop importantes liées à des sorties nocturnes régulières  ou à des jeux en ligne sont à proscrire. N’oubliez jamais que les banques vont passer au crible vos trois derniers relevés de compte. Elles vont donc connaître vos habitudes, votre comportement vis-à-vis de vos finances personnelles. Vous ne pourrez rien leur cacher !

Emprunter avec ou sans apport personnel

L’apport personnel, c’est la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel à l’emprunt. Le plus souvent, il est constitué d’une partie de vos économies. « Son existence montre que l’emprunteur est capable d’épargner, donc de mettre de l’argent de côté pour rembourser », explique Olivier Lendrevie. Et puis, plus vous placez de fonds propres dans votre projet, moins vous empruntez. Vous raccourcissez ainsi la durée de remboursement, ce qui va réduire le montant des intérêts. De même, avec un capital moins important, vous diminuez votre mensualité. Et vous respecterez plus facilement la règle des 35% de capacité d’endettement.

L’apport personnel idéal. Il compte pour au moins 20% du montant de votre projet de construction (terrain, maison, frais annexes). Avec ce montant, vous êtes quasiment assuré de décrocher un bon taux d’intérêt. Mais aujourd’hui, les banques sont moins exigeantes sur cette condition, notamment vis-à-vis des jeunes acquéreurs, qui n’ont pas eu le temps de mettre de l’argent de côté. Nombre de particuliers qui disposent de 10% d’apport obtiennent leur crédit grâce à ce profil de bon père de famille si recherché par les banques.

Vous n’avez pas d’apport ? De rares banques proposent des crédits dits « à 100% ». Ils couvrent la totalité du projet. « Un emprunteur qui dispose, en fonds propres, du montant des droits de mutation pour son terrain et qui a de quoi payer les frais annexes pourra obtenir son prêt pour peu qu’il satisfasse aux autres conditions de crédit », indique Ludovic Huzieux, fondateur d’Artemis Courtage.  Attention : en 2022, les banques accordent avec parcimonie des crédits à 100 %. Et les emprunts dits « à 110 % », qui intègrent le coût du projet et les frais annexes, sont quasiment impossibles à décrocher.

Augmentez votre apport. Vous pouvez utiliser vos économies, ou encore débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Vous pouvez aussi faire appel à la solidarité familiale. C’est un bon plan, sachant que les donations sont défiscalisées. Chacun de vos parents, par exemple, peut vous donner 100.000 € sans rien devoir aux impôts. Autre option : le crédit familial. Mais si un membre de votre famille vous prête de l’argent, matérialisez cet acte par un écrit. Ainsi, les sommes en jeu ne seront pas requalifiées en donation déguisée par le fisc. Notez également que certains financements aidés (PTZ, épargne-logement, crédit Action-logement notamment) sont constitutifs d’apport personnel.

Gardez de l'argent de côté. Un autre critère monte aujourd'hui en puissance : l'épargne résiduelle. Ce sont les économies, les fonds qu'il vous reste une fois l'apport constitué et le financement bouclé. Il compte le plus souvent pour trois à six mois de mensualités, certaines établissements prêteurs demandant une somme précise (10.000 € par exemple). Pour les banques, cette épargne résiduelle vous permet de continuer à rembourser votre crédit en cas de dépenses imprévues ou de baisse temporaire de vos revenus. En clair : gardez une marge de manœuvre et souvenez-vous que les banques n'aiment pas les plans de financement trop tendus.

Quel montant pour votre prêt immobilier ?

Le montant de votre crédit dépend de vos ressources financières. Plus précisément, les banques calculent votre capacité d'endettement en fonction de ce que vous gagnez, sachant que votre mensualité de prêt ne peut pas dépasser 35% de vos revenus. Pourquoi ce plafond de 35% ? Tout simplement parce que vous devez pouvoir rembourser votre emprunt tout en continuant à assumer les dépenses de votre ménage (nourriture, vêtements, scolarité des enfants, etc.). Notez qu'en 2022, les banques peuvent déroger à ce taux d'endettement de 35% pour 20% maximum de leurs dossiers, comme le précise le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit en France). .

La vraie capacité d’endettement. Comment la banque va-t-elle faire ses calculs ? « Elle se base sur les revenus nets de charges », répond Estelle Laurent. « Plus précisément, elle tient compte des autres crédits pour évaluer la capacité d’endettement. » Si votre ménage gagne 3.500 € net par mois et que vous remboursez 500 € de prêts à la consommation, la mensualité ne pourra pas dépasser 1.050 € (35% de 3.000 €). Avec cette somme, vous empruntez 221.799 € sur vingt ans (taux à 1,30% hors assurance).

Attention au reste à vivre. Les impôts sur le revenu et la fiscalité locale ne sont pas intégrés dans le calcul de la capacité d’endettement. Mais la banque tient compte de vos autres dépenses et elle exige que vous conserviez suffisamment d’argent pour assurer le fonctionnement du foyer sans vous mettre dans le rouge. C’est le reste à vivre. Au minimum, il doit s’élever à 800 € par mois pour un couple plus 300 € par enfant à charge de moins de 14 ans et 400 € par mois par enfant à charge de plus de 14 ans d’après la Banque de France. Souvent, les établissements bancaires fixent le reste à vivre pour un couple à 1.500 € par mois pour un couple plus 500 à 500 € par enfant (chiffres donnés à titre indicatif, chaque prêteur fixant ses propres conditions). Attention : si le reste à vivre n’est pas compatible avec la capacité d’endettement, le crédit sera refusé.

N’oubliez pas le saut de charges. C’est un critère méconnu mais important. Comment ça marche ? « Si la future mensualité de crédit est nettement supérieure à l’actuel loyer payé par le candidat à la construction, le prêt ne sera pas accordé », avertit Sylvain Lefèvre. Une rigueur qui s’explique tout simplement : « les banques tiennent à sécuriser les finances de l’emprunteur pour permettre un remboursement du prêt sans problèmes », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. « Avec cette politique, le taux français d’impayés en matière de prêts immobiliers est le plus faible d’Europe. »

Crédit : choisir votre durée de remboursement

Choisir la durée de remboursement, c’est une décision qui va impacter de nombreux aspects de votre prêt : montant de l’échéance, total des intérêts à payer, donc pouvoir d’achat immobilier. En fait, votre choix va dépendre à la fois de votre capacité d’endettement – votre mensualité ne peut pas excéder 35% de vos revenus – et de vos objectifs financiers.

Les atouts des durées courtes. Si vous souhaitez bâtir le crédit le plus économique possible, il vous faut réduire le montant d’intérêts à payer. Vous allez donc emprunter sur une courte durée, sachant que les intérêts sont dans ce cas moins élevés que pour les crédits au long cours. Début 2022, la moyenne pour les prêts à taux fixes sur dix ans s’établit à 0,80% hors assurances et frais annexes alors qu’elle monte à 1,30 % hors assurances et frais annexes pour les emprunts sur vingt-cinq ans.

Durée et capacité d’endettement. A trop vouloir réduire la durée, vous risquez de ne plus respecter la règle des 35 %... Car pour un même capital emprunté, plus le crédit est court, plus la mensualité est élevée. Un exemple ? Soit un prêt de 180.000 € sur dix ans à 0,80 %. Dans ce cas, l'échéance s'établit à 1.561 €, les intérêts à 7.320 €. Il vous faut gagner au moins 4.700 € par mois pour rester dans les clous de la capacité d’endettement. Si vous faites passer la durée de ce crédit à vingt-cinq ans à 1,30 %, les intérêts s’élèvent à 30.900 € mais votre mensualité tombe à 703 €. Résultat : 2.100 € de revenus mensuels peuvent suffire pour décrocher ce prêt (sous réserve de respecter les autres critères d'emprunt, notamment le reste à vivre).

Augmenter le pouvoir d’achat. La durée a elle aussi un impact sur le montant de votre prêt immobilier. Pour une mensualité de 800 € et un taux à 0,90 % sur quinze ans, vous empruntez 134.656 € et vous payez 9.344 € d’intérêts. Avec la même mensualité mais à 1,30 % sur vingt-cinq ans, le montant de votre emprunt atteint 204.809 €, les intérêts passant à 35.191 €. De quoi acheter plus grand et/ou mieux placé sans déséquilibrer vos finances quotidiennes !

Crédit : une durée limitée. Au-delà de vingt-cinq ans, le gain est très réduit et les intérêts s’envolent. Mais au bout du compte la question ne se pose pas. Car le Haut conseil de stabilité financière impose aux banques de limiter la durée des crédits immobilier à vingt-cinq ans, plus deux ans pour tenir compte du temps de chantier. Certes, 20% des dossiers peuvent déroger à ce plafond de durée, mais il faudra réussir à convaincre les établissements financiers d'aller au-delà. Autre écueil : « Sur de très longues durées, l’amortissement du capital est très lent et les premières années, les mensualités sont presque uniquement composées d’intérêts », pointe Sandrine Allonier. L’emprunteur qui doit revendre en urgence sa maison pour cause d’aléa de la vie (divorce par exemple) cinq ans après la signature du prêt risque d’avoir bien du mal à rembourser la banque, sauf à avoir injecté beaucoup d’apport dans son projet…

Le PTZ et les aides financières pour faire construire

On l’a dit : un bon crédit, c’est d’abord un bon taux. L’idée est donc de le faire baisser pour diminuer la quantité d’intérêts à payer. Il sera ainsi possible de garder une mensualité raisonnable pour passer sans encombre le cap des 33% de capacité d’endettement tout en empruntant suffisamment pour concrétiser le projet immobilier.

Le bon plan du PTZ. Dans ce domaine, quantité d’emprunteurs peuvent bénéficier d’un très efficace coup de pouce : le PTZ ou prêt à taux 0 %. Il s’agit d’un crédit gratuit, qui ne comporte pas d’intérêts à payer. En fait, c’est une aide de l’Etat accordée aux ménages qui font construire leur première résidence principale. Elle est distribuée par toutes les banques. Pour en profiter, il faut respecter des conditions tenant à l’adresse du projet et à son montant, à la composition et aux revenus du ménage bénéficiaire. Les conditions de ce coup de pouce sont ainsi faites que plus de 80 % des familles françaises peuvent en profiter.

Objectif resolvabilisation. Le PTZ compte pour 40 % du montant du projet dans les zones A bis, A et B1. Combien cela représente-t-il ? Dans une ville de province dont la population est supérieure à 250.000 âmes (zone B1), une famille de 4 personnes qui gagne 50.000 € par an et dont le projet s’élève à 220.000 € peut obtenir 88.000 € au titre du PTZ. Si elle dispose de 20.000 € d’apport personnel, les intérêts portent sur 132.000 € (prêt bancaire classique à 1,20 % hors assurance sur vingt ans), ce qui représente 15.560 €. Si elle avait emprunté sans PTZ, les intérêts auraient porté sur 200.000 €. A 1,20 % sur vingt ans, cela représente 25.120 €. Le PTZ a donc permis à notre famille de gagner près de 10.000 € sur son crédit immobilier !

Emprunter plus à moindres frais. Dans la même logique, le PTZ peut faire baisser la mensualité du crédit bancaire classique qui, rappelons-le, est soumis à intérêts. Du coup, les emprunteurs peuvent respecter plus facilement le fameux critère des 35 % de capacité d’endettement. C’est encore plus vrai pour les bénéficiaires à revenus modestes. « Ils bénéficient d’un différé de remboursement », relève Maël Bernier. « Ils peuvent ainsi rembourser tout ou partie de leur PTZ après le prêt principal, ce qui augmente leur pouvoir d’achat immobilier. Une vraie aubaine ! »

PTZ, PAS et APL. Autre bon plan : associer le PTZ à un Prêt à l’accession sociale, le PAS, une formule accordée sous conditions de ressources. « Garanti par l’Etat, il permet de bénéficier de frais réduits sur l’hypothèque et le dossier de crédit, tandis que son taux est plafonné par la réglementation », explique Olivier Lendrevie. Attention toutefois : depuis 2018, les bénéficiaires d'un PAS n'ont plus droit à l'aide personnelle au logement (APL Accession).

Choisir la bonne assurance emprunteur

Pour accorder un crédit immobilier, les banques imposent aux emprunteurs la souscription d’une assurance décès-invalidité. Elle prend en charge tout ou partie des mensualités si par exemple un accident vous empêche de travailler. Elle est incontestablement utile : en cas de gros pépin, votre famille peut rester dans la maison. Les locataires ne peuvent pas en dire autant…

Combien ça coûte ? Cette assurance a un prix. Pour les contrats groupes, proposés par les banques prêteuses dans le cadre de partenariats qu’elles ont conclus avec des assureurs spécialisés, il faut en moyenne compter 0,30 % du capital emprunté. Des tarifs qui varient en fonction du montant du crédit et plus encore du profil de l’emprunteur, sachant que plus le risque monte, plus l’assurance coûte cher. Pour les fumeurs en surpoids, gare à la douloureuse !

Délégation d’assurance. La solution pour faire baisser la note ? Recourir aux services d’une société extérieure. Cette possibilité, autrement nommée délégation d’assurance, est permise depuis 2010 par la loi Lagarde. Pour que la banque l’accepte, il faut que la délégation respecte 11 critères sur une liste de 18 préétablis par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Ces critères sont indiqués sur une Fiche d'information standardisée. L’avantage de la délégation d’assurance : un coût moins élevé, de l’ordre de 0,15 % du capital emprunté en moyenne. « C’est une source d’économies non négligeable, un assuré peut diviser par deux, voire par trois le montant total de sa facture », note Emilie Ruben, responsable marketing et communication chez l'assureur Securimut. Attention toutefois : pour certains profils (emprunteurs de plus de 50 ans notamment), la délégation d’assurance est moins intéressante.

Les banques jouent-elles le jeu ? Nombre d’entre elles tordent le nez à l’idée d’accorder des délégations d’assurance. D'autres, plus rares, restent plus conciliantes. « Certains établissements financiers ont bien conscience qu’accepter la délégation permet de garder des clients », remarque Cécile Roquelaure. « Ils doivent également motiver leur refus éventuel, ce qui leur est plus difficile car aujourd’hui les assureurs extérieurs au prêteur proposent les mêmes garanties que les contrats groupes des banques. »

Rapport qualité/prix. Autre point important : la qualité de l’assurance. Certains emprunteurs prennent des risques sous prétexte de faire des économies. « Il faut sortir de la recherche systématique du coût le plus bas, qui peut conduire à des contrats peu protecteurs », conseille Sylvain Lefèvre. « Les particuliers doivent ainsi veiller à l’étendue des garanties, à leur répartition sur les deux emprunteurs pour un projet mené en couple, aux modalités de leur mise en œuvre (délais de carence et de franchise notamment)… » Bref, comme pour le prêt, il faut toujours raisonner en termes de rapport qualité/prix.

Et l’assurance perte d’emploi ? Faut-il prendre une assurance perte d’emploi sachant qu’elle n’est pas obligatoire ? En fait, ce type de protection est coûteux (0,20 à 0,80 % du capital emprunté selon les garanties) et compliqué à mettre en œuvre (délais de carence et de franchise). En cas de chômage, le plus souvent, l’assurance ne prend en charge qu’une partie de la mensualité. Bref, pour bâtir un prêt performant et sûr, mieux vaut tabler sur les souplesses de remboursement (mensualités modulables et reportables).

Immobilier : les atouts des prêts modulables

Si la durée moyenne d’un crédit dépasse les dix-neuf ans (240 mois fin 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), certaines formules peuvent atteindre vingt-cinq ans. Pendant ce temps, bien des évènements peuvent survenir, notamment en termes de ressources financières. Vous pouvez être augmenté ou, à l’inverse, être confronté à une baisse de vos revenus notamment en cas de perte d’emploi. Or vos mensualités, elles, ne bougent pas…

Baisser ou augmenter les mensualités. Cet immobilisme, c’était avant. Car aujourd’hui, la majorité des prêts bancaires intègre des souplesses de fonctionnement. « Avec des mensualités modulables ou reportables, l’emprunteur peut baisser son échéance mensuelle pendant quelques mois, ou encore reporter six mois à un an de mensualités en fin de crédit, ce qui lui permet de faire face à ses remboursements en cas de difficultés financières », indique Ludovic Huzieux. 

Modulation : quelles conséquences ? En pratique, ces souplesses de fonctionnement sont bien encadrées. Les mensualités peuvent varier de 10, 20 ou 30 % selon les cas (exceptionnellement 50 %). Si elles augmentent, la durée du prêt est raccourcie. C’est une bonne solution si au départ vous avez choisi un prêt au long cours et que vos ressources vous permettent cette possibilité. Attention toutefois, vous devrez quoi qu’il arrive respecter la règle des 35 % de capacité d’endettement. Vous choisissez de baisser vos mensualités ou de reporter six mois de remboursement en fin de prêt ? La durée va s’allonger. Et les intérêts vont s’alourdir, puisque plus le crédit est long, plus il est cher. Bref, n’utilisez cette possibilité qu’en cas de vraie nécessité (chômage par exemple).

Les prêts spécial construction. Certains financements sont faits pour s’adapter à la spécificité de votre projet. Rappelons que lorsque vous faites bâtir votre maison, vous la payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En même temps, vous continuez à payer pour vous loger. Pour éviter ce double loyer, vous commencez à rembourser le capital une fois la maison finie. Pendant la construction, vous vous acquittez de l'assurance et des intérêts de l’emprunt. Ce sont les intérêts intercalaires. Toutefois, des prêts spécial construction vous permettent de commencer à rembourser votre prêt (capital et intérêts) à la remise des clés, les intérêts de la période de construction étant intégrés à votre crédit sans que votre mensualité soit modifiée. Vous respectez la règle des 35% de capacité d’endettement mais le crédit s’allonge et les intérêts augmentent. Le prix à payer pour garder un budget familial équilibré.

Maison : quelles garanties pour votre prêt ?

Les banques françaises sont très « ceinture et bretelles ». Au-delà des critères d’octroi des prêts tenant au profil de l’emprunteur, elles vont aussi garantir le crédit via des dispositifs comme l’hypothèque et la caution. Ces garanties ont un coût qu’il ne faut jamais oublier de prendre en compte dans le calcul du plan de financement.

L’hypothèque. C’est une sûreté dite réelle, qui repose sur le bien immobilier, en l’occurrence la maison. Si vous ne pouvez pas rembourser votre crédit, la banque saisira le bien et le vendra aux enchères pour récupérer sa mise. Sans entrer dans le détail, l’hypothèque, qui doit être passée devant notaire, revient en moyenne à 1,5% du capital emprunté. A la fin du crédit ou en cas de remboursement anticipé, vous versez des frais de mainlevée (0,50 à 0,80 % du capital emprunté en moyenne).

La caution. Ici, c’est une société spécialisée qui garantit le prêt. Si vous ne pouvez pas rembourser, cette société paie la banque et se retourne contre vous. Elle peut chercher une solution à l’amiable, mais si elle n’aboutit pas, là encore la maison sera vendue. La caution coûte en moyenne 1 % du capital emprunté et il n’y a pas de frais de mainlevée. Avec certains organismes cautions, vous récupérez une partie des sommes versées au départ.

Comment choisir ? Pour bâtir un crédit performant, mieux vaut opter pour la caution. Plus souple, moins chère, elle est aussi un peu moins douloureuse en cas de gros problème. En outre, cette garantie est prisée par les banques puisqu’elles sont assurées de récupérer les sommes prêtées, le risque portant justement sur la société caution. Reste qu’en pratique, vous n’aurez sans doute pas le choix puisque les banques imposent souvent leur type de garantie.

Le bon plan du CCMI. Hypothèque ou caution, au bout du compte, c’est toujours la maison qui garantit le bien. C’est la raison pour laquelle les banques préfèrent nettement financer les projets menés sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. « Ce contrat est le seul à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus », explique Sandrine Allonier. « Grâce à lui, les banques sont assurées de disposer, en garantie du crédit, d'un bien terminé et revendable. » Et Estelle Laurent d’ajouter : « certains établissements financiers, particulièrement sensibles à cette question de garantie, refusent de financer les projets conduits en dehors du Contrat de construction-loi de 1990 ».

Une maison bien placée. Les banques s’intéressent à l’adresse pour évaluer votre budget transports, lequel peut impacter votre reste à vivre. Notez que dans le neuf, les faibles dépenses d’énergie vous permettent de compenser dans une certaine mesure l’éloignement. Mais dans ce domaine, ce qui compte le plus, c’est la valeur patrimoniale de votre maison. Trop éloignée, mal desservie, elle aura du mal à se revendre notamment en cas de retournement du marché immobilier. Cela ne veut pas dire pour autant que votre crédit sera refusé ou que le taux montera, mais vraisemblablement, le prêteur vous demandera d’injecter davantage d’apport dans votre projet. « Ces fonds propres plus importants limiteront les risques que court l’emprunteur en cas de revente avec une décote », indique OLivier Lendrevie.

Professionnels sérieux. De plus en plus, les banques analysent la santé financière du constructeur. Elles préfèrent miser sur des sociétés solides, qui disposent d’une vraie expérience et d’un savoir-faire reconnu. Elles vérifient le contrat de construction et les garanties qui lui sont liées (caution financière d'achèvement donnée par le garant du constructeur). Elles se penchent également sur les assurances et demandent de plus en plus souvent la fourniture de l’attestation de la dommages-ouvrage, cette assurance obligatoire qui sert à mettre en œuvre la garantie décennale.

Crédit : obtenir un bon taux immobilier

Vous vous êtes bien renseigné sur tous les aspects de votre crédit. Vous connaissez les questions liées aux critères des banques, aux assurances, aux garanties. Vous savez que vous pouvez profiter de très intéressantes aides financières. Bref, vous êtes incollable sur le financement immobilier. Et vous vous posez, en toute légitimité, LA question qui taraude tous les emprunteurs : quel taux vais-je obtenir ? Sera-t-il compétitif ?

Argent pas cher. Mi-janvier 2022, le taux fixe moyen sur vingt ans s’établit à 1,20% hors assurances et frais annexes selon les barèmes des différents courtiers pour la construction de maisons individuelles. Il était à 1% en octobre 2021 (record absolu à la baisse), mais à 2,50 % en septembre 2015 et à 3,50 % en janvier 2014. « Pour les banques, les conditions de financement restent favorables, ce qui explique le maintien de taux bas », analyse Sandrine Allonier. Bref, tous les emprunteurs, pour peu qu’ils satisfassent aux autres critères des banques, peuvent obtenir un taux attractif.

Meilleurs taux. Certains font mieux. Pour eux, les crédits sur vingt ans, par exemple, démarrent à 0,80% hors assurance (conditions de début 2022). « Les banques peuvent accorder des décotes à certains clients qu'elles souhaitent fidéliser sur le long terme », confie Ludovic Huzieux. Pour décrocher ces taux exceptionnels, vous devez bâtir un solide dossier, avec notamment un profil financier irréprochable. Faut-il pour autant disposer de hauts revenus ? « Pour les banques, ce qui compte, c’est le sérieux de l’emprunteur, répond Maël Bernier. Un couple qui gagne 3.500 € nets par mois et qui gère ses finances en bon père de famille, qui dispose d'apport personnel et d'une épargne résiduelle aura plus de facilités à décrocher un prêt – et un bon prêt – qu’un ménage aisé qui jette l’argent par les fenêtres. »

A qui emprunter ? L’autre condition pour décrocher le crédit, c’est de faire jouer la concurrence entre les banques. Si elle reste à la portée du particulier lambda, cette mission prend du temps. La solution : passer par un courtier. « Cet intermédiaire en opération de banques connaît les critères des prêteurs et leur politique commerciale du moment, indique Ludovic Huzieux. Il peut optimiser le dossier de l’emprunteur et frapper à la bonne porte pour que le crédit soit accordé dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions. » Et Pascal Beuvelet, fondateur d'In&Fi Crédits, d'ajouter : « la démarche est gratuite et discrète. Le courtier n’est rémunéré que si le prêt est accordé et il est soumis au secret professionnel. » Tarif des courtiers : en général dans les 1.000 à 1 500 € mais dans ce cas, il n’y a pas de frais de dossier à payer. Certains courtiers, qui se font uniquement rémunérer par les banques, sont gratuits pour l’emprunteur.

Financement constructif. Alternative : passer par un constructeur. La majorité de ces professionnels a conclu des partenariats avec des banques, notamment des spécialistes du financement immobilier. D'autres ont même développé une activité officielle de courtage. Au bout du compte, ils peuvent vous proposer des prêts sur mesure, spécialement adaptés à un projet de construction. De quoi vous faciliter les choses, sachant que les banques partenaires des constructeurs connaissent leurs façons de travailler, leurs politiques de qualité, ce qui concourt à les rassurer. Un vrai plus pour les emprunteurs !