Terrain : les frais techniques

Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devrez prévoir les frais de raccordement aux réseaux (assainissement, eau, électricité, etc.).
  • Si le terrain n'est pas viabilisé, vous devrez prévoir un budget pour le raccordement et l'assainissement.
  • Attention au bornage et aux surcoûts de chantier si l'accès au terrain est compliqué.
  • Viabilisation, bornage : le cas particulier des terrains en lotissement.
  • L'étude de sol : son importance et son prix pour un projet de construction solide.

Viabilisation. Les terrains dits isolés, en diffus (c’est-à-dire vendus directement par des particuliers), ne sont pas toujours viabilisés. Auquel cas vous devrez prévoir leur raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone à l’assainissement collectif et de plus en plus souvent à la fibre optique. Vous devrez prendre en charge la réalisation des travaux (tranchées, raccordements, etc.).

A quels prix ? Tout dépend de la proximité de ces réseaux par rapport à la parcelle. A titre purement indicatif (chaque cas est particulier), comptez entre 7.000 et 15.000 €. Vous l'aurez donc compris : renseignez-vous sur cette question avant de signer pour intégrer ces dépenses dans votre budget. Voyez ce point avec le constructeur (vous pouvez organiser une visite terrain avec lui, mais vous ne pouvez pas entrer sur la parcelle sans l'autorisation de son propriétaire). Rendez-vous aussi en mairie pour déterminer ces dépenses au plus juste.

Bornage. Toujours pour les terrains isolés, vérifiez si le bornage est réalisé. C'est indispensable pour connaître les limites de votre parcelle et garder de bonnes relations de voisinage. Le terrain n'est pas borné ? Vous devrez procéder à cette opération en recourant à un géomètre-expert. Le coût moyen varie de 700 à 1.500 € selon la surface de la parcelle. Vous pourrez partager ces frais avec vos voisins.

L'accès au chantier. Il a un impact sur le prix du projet. S'il est simple, pas de problème. Mais si les artisans et les entreprises doivent porter les matériaux sur une longue distance faute de pouvoir garer les camions en limite de propriété, vous devrez prévoir des frais supplémentaires. Ils sont chiffrés au cas par cas. « Dans certaines situations très complexes, ce poste peut compter jusqu'à 30% du prix de la construction » calcule Christophe Mahé, conducteur de travaux chez Maisons Berval, en Ile-de-France. Abordez toujours la question avec vos interlocuteurs et chiffrez ce poste dans votre budget construction.

Lotissement : des parcelles prêtes à bâtir

En lotissement. « Ces terrains dits groupés sont toujours constructibles et sont livrés prêts à bâtir », explique Pascale Poirot, l'ancienne présidente de l'Union nationale des aménageurs (Unam). Ces parcelles sont raccordées aux réseaux (eau, gaz, électricité, assainissement collectif, etc.), ce qui est matérialisé par un coffret technique en limite de parcelle. Autre point important : le bornage est toujours effectué puisqu'en lotissement, il est obligatoire.

Tout compris. Le lotissement compte des équipements collectifs et des espaces paysagers. « Les aménageurs membres de l'Unam assortissent leurs lots de nombreuses protections, comme la garantie de surface au mètre carré près », ajoute Pascale Poirot. Bref, plus chers au départ, les terrains en lotissement vous permettent de réduire les frais qui peuvent survenir par la suite.

Quel prix pour l'étude de sol du terrain ?

Etude de sol. Diffus ou lotissement, vous avez un doute sur les caractéristiques géologiques de votre terrain ? Pour les dissiper, faites réaliser une étude de sol par un géotechnicien. Vous connaîtrez ainsi le type de fondations à employer et leur dimensionnement. Vous bâtirez sur de bonnes bases et vous pourrez calculer dès le départ le prix global de votre construction. Attention : les prix affichés par les constructeurs s'entendent hors adaptation au terrain. Vous devrez ajouter ce poste au coût de la construction. Les architectes réalisent toujours une étude de sol ; s'ils ne la font pas, ils ne sont pas couverts par leurs assurances professionnelles.

Etude de sol obligatoire ? La loi portant Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Elan), adoptée fin novembre 2018, change la donne. Avec ce texte, le vendeur d'un terrain à bâtir doit fournir, à compter du 1er janvier 2020, une étude de sol à son acquéreur lorsque la parcelle est située sur des sols argileux soumis à des phénomènes de retraits-gonflements. Cette nouvelle mesure, très sécurisante pour ceux qui font construire, concerne les vendeurs particuliers mais aussi les aménageurs-lotisseurs. Du retard a été pris dans la rédaction de certains décrets d'application de cette loi, dont l'entrée en vigueur est décalée. Les choses devraient être régularisées mi-2020.

Sécuriser le projet de construction. Avec une étude de sol, vous évitez les mauvaises surprises une fois le chantier commencé. Sachez en effet que des fondations spéciales (micro-pieux pour stabiliser une maison située sur un sol instable) peuvent coûter plus de 15.000 €. Quant au coût de l’étude de sol, comptez dans les 1.500 € en moyenne. Le prix de la tranquillité !

Maison neuve : les vrais prix des terrains à bâtir.

   Maison : prix moyen du terrain à bâtir  Maison : surface moyenne du terrain à bâtir Maison : prix moyen du terrain au m²
 Auvergne-Rhône-Alpes  97.900 €  1.029 m² 95 €
 Bourgogne-Franche-Comté  57.000 €  1.213 m² 47 €
 Bretagne  61.200 €  703 m² 87 €
 Centre-Val-de-Loire  58.900 €  1.007 m² 58 €
 Corse  102.700 €  1.205 m² 85 €
 Grand Est  75.600 €  890 m² 85 €
 Hauts-de-France  66.900 €  867 m² 77 €
 Ile-de-France  144.000 €  632 m² 228 €
 Normandie  58.700 €  1.030 m² 57 €
 Nouvelle-Aquitaine  72.200 €  1.125 m² 64 €
 Occitanie  83.900 €  1.008 m² 83 €
 Pays-de-la-Loire  65.200 €  698 m² 93 €
 PACA  150.500 €  1.004 m² 150 €
 Drom-Com  102.700 €  718 m² 143 €
 France Métropolitaine  80.600 €  938 m² 86 €
France entière  81.100 €  934 m² 87 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2018). Publié en octobre 2019. Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (22 mai 2020). Ces chiffres sont des moyennes. Ils portent sur les terrains à bâtir spécialement dédiés à la construction d'une maison neuve.

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