Un contrat pour construire : combien ça coûte ?

Avec un architecte, des artisans et des entreprises du bâtiment, le prix et les conditions du contrat sont librement négociés entre les parties. © Skynesher/Getty Images

CCMI, un contrat tout compris

Si vous faites appel à un constructeur, vous signez un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). C'est le seul cadre juridique spécifiquement réglementé. Avec lui, le prix de la maison est obligatoirement global, forfaitaire et définitif. Une notice descriptive détaille les différents éléments de la maison et c'est le prix total qui vous est présenté. Exception : les ouvrages que vous réaliserez vous-même (les travaux réservés) sont chiffrés individuellement. Vous avez quatre mois après la signature pour revenir sur votre décision et faire réaliser ces travaux réservés par le constructeur, au prix convenu dans le CCMI.

Pas de surcoûts avec un contrat de construction ?

Si, une fois le CCMI signé, on s’aperçoit que des travaux supplémentaires sont nécessaires (fondations spéciales par exemple), le surcoût est à la charge du constructeur. « Dans ce cas, l'acquéreur signe un avenant au contrat puisque le projet est modifié sur le plan technique » indique Fabien Cuminal, directeur général de Cofidim (Le Pavillon Français, Maisons Sésame, Archivim...). Mais il ne pourra en aucun cas vous demander des fonds supplémentaires.

👉 Pour votre projet de maison neuve, le CCMI vous offre donc de solides protections, puisque le prix est, rappelons-le, global, forfaitaire et définitif.

Augmentation sous contrôle

Le CCMI peut toutefois prévoir une augmentation du prix. Elle est obligatoirement calculée en fonction de l'index BT01, l'indice qui sert à calculer l'évolution des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre, énergie, etc.). Un mécanisme logique : entre la signature du contrat et la réception de la maison, le prix des matériaux peut monter. Conseil : prévoyez toujours une marge de manœuvre financière pour pouvoir payer ces surcoûts. Et n'hésitez pas à aborder la question avec les constructeurs.

Les garanties du CCMI

Autre atout de ce contrat : « c’est le seul à inclure obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus », note Sylvain Massonneau, directeur général de Tradi-Maisons, en Auvergne. « Si le constructeur fait faillite, son garant (assureur NDLR) désigne une autre entreprise et la paie pour terminer les travaux sans que l’acquéreur ait à verser de fonds supplémentaires. Et les délais prévus au contrat sont respectés. » Bref, le CCMI, c'est l'assurance tous risques de la maison neuve.

Maison, architecte et CCMI

Si la surface de plancher de la maison est supérieure à 150 m², comme l'impose la loi LCAP adoptée mi-2016, le recours à un architecte est obligatoire. Ses honoraires sont compris dans le CCMI. Vous avez aussi la possibilité de faire réaliser les plans par l'architecte puis de confier le chantier à un constructeur. Dans ce cas, vous signez un CCMI sans fourniture de plans. Un document qui lui aussi intègre de nombreuses protections, à commencer par la garantie de livraison à prix et délais convenus.

✍️ Signer un CCMI sous seing privé ne nécessite pas de frais spécifiques liés à cette formalité puisque le notaire n'intervient pas. Vous avez toujours la possibilité de le signer le contrat chez le notaire, ce qui a un coût. En pratique, dans la quasi-totalité des cas, le CCMI se signe sous seing privé, directement avec le constructeur. Le CCMI fait partie des documents à intégrer dans le dossier de crédit immobilier que vous fournirez à la banque. Notez que les établissements financiers financent de préférence les projets sous CCMI, ces contrats étant sécurisés par de nombreuses garanties.

Construction : quel contrat pour quels prix et quelles garanties ?

Si vous faites appel à un architecte pour concevoir la maison et superviser les travaux (vous lui confiez une mission complète via un contrat d’architecte), vous devrez financer la construction, mais aussi les honoraires de cet homme de l’art. Comptez en moyenne 10 % du prix de la maison.

Le rôle de l'architecte

Après avoir créé les plans, il sélectionnera les entreprises et les artisans avec lesquels vous signerez des marchés de travaux (autrement nommés contrats d'entreprise). Il supervisera le chantier et s'assurera de son bon déroulement. Notez que les architectes ont étoffé leur contrat. Ce document est aujourd'hui plus détaillé et plus sécurisant, la construction via ce professionnel étant davantage encadrée.

🏠 Maison : à chacun son contrat et son prix

Vous choisissez de faire appel à différents artisans avec lesquels vous signez des contrats d’entreprise ou des marchés de travaux ? Vous négocierez les devis avec ces intervenants. D’où l’importance de faire les bons comptes pour éviter les dépassements budgétaires.

💡 Conseil : comparez les prestations et recoupez vos informations. Inutile de payer un ouvrage surévalué. Surtout, attention aux prix anormalement bas, qui cachent le plus souvent un déficit de qualité.

⚠️ Attention aux surcoûts

Avec un contrat d'architecte et/ou des marchés de travaux signés avec des entreprises, le prix n’est pas global, forfaitaire et définitif. Si un surcoût (fondations spéciales par exemple) apparaît en cours de chantier, vous devrez payer ces sommes supplémentaires. Vous ne bénéficiez pas non plus d’une garantie de livraison à prix et délais convenus, sauf si vous parvenez à faire inscrire cette clause dans le contrat. Par ailleurs, notez que vous devrez fournir contrat d'architecte et marchés de travaux à la banque pour obtenir votre crédit immobilier.

Dommages-ouvrage : le prix d'une assurance obligatoire

Obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet, comme le stipulent les articles L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation et L 242-1 du Code des assurances, l'assurance dommages-ouvrage sert à mettre en œuvre la garantie décennale en dehors de toute recherche de responsabilité. Comment ça marche ?

🔟 ans de garantie pour votre maison

Si un problème apparaît sur le gros œuvre de la maison (désordre de nature décennale en langage juridique) dans les dix ans qui suivent la réception de la maison, l’assureur en dommages-ouvrage vous indemnise après expertise puis se retourne contre les fautifs. Sans dommages-ouvrage, ce sera à vous d’apporter les preuves pour faire jouer l’assurance décennale du responsable. Ce qui sera long et compliqué voire impossible s’il a disparu... 

🙋‍♀️ Autre point noir : revendre une maison sans dommages-ouvrage dans les dix ans qui suivent sa réception est très difficile et exige une diminution du prix.

Dommages-ouvrage : combien ça coûte ?

Tarif de l'assurance dommages-ouvrage : 2 à 3 % du prix de la maison si vous passez par un constructeur sous CCMI-loi de 1990. Ici, le dossier est monté par le constructeur et le prix est intégré dans le CCMI. Si vous la souscrivez à titre individuel, comptez 7 à 8% du prix de la maison. Dans ce dernier cas, ce sera à vous de constituer le dossier et d'apporter tous les justificatifs nécessaires (devis pour les travaux, attestation d'assurance décennale des entrepreneurs, etc.). Un conseil pour éviter les mauvais professionnels : si l'un de vos interlocuteurs vous dit que la dommages-ouvrage n'est pas obligatoire, passez votre chemin.