Un terrain en angle, une parcelle située en deuxième rideau… Les acquéreurs sont parfois surpris quand ils découvrent les parcelles des lotissements conçues par les aménageurs-lotisseurs. Ces professionnels optimisent en effet le foncier pour créer le plus grand nombre de terrains prêts à bâtir offrant des surfaces et des orientations différentes. Avant d’acheter ses précieux mètres carrés, mieux vaut passer au crible sa parcelle pour éviter des déceptions comme le conseille Jean-Philippe Cazalets, directeur adjoint de Depreux Construction, un constructeur implanté en Loire-Atlantique.
Un terrain bien orienté. Privilégiez les parcelles orientées au sud. C’est en effet la meilleure exposition possible pour les pièces de vie de votre maison qui seront implantées sur la façade arrière de la construction à l’écart de la voierie du lotissement. Les baies vitrées éclairant votre séjour, salon, cuisine bénéficieront ainsi d’un maximum de lumière pour éclairer vos pièces et diminuer les besoins en chauffage. Si les parcelles bénéficiant de cette exposition sont déjà réservées, une orientation est, ouest est tout à fait possible. Dans le cas d’un lot exposé au nord, la construction sera en revanche implantée au fond du terrain pour que la façade avant, orientée sud, soit suffisamment éloignée de la voirie évitant ainsi le passage des voitures.
Des maisons mitoyennes en lotissement
Une façade à examiner pour sa maison. La façade du terrain doit être aussi étudiée. Elle doit atteindre au minimum entre 15 et 20 m. « Même en prévoyant un retrait de 3 m des deux côtés du terrain, l’acquéreur est certain que sa maison ne sera pas mitoyenne », constate Jean-Philippe Cazalets. En revanche, une maison construite sur un terrain de 300 à 350 m² dont la façade oscille entre 12 et 15 m, sera forcément mitoyenne des deux côtés. Un plain-pied ne pouvant pas y être construit, c’est forcément une construction avec un étage qui s’imposera.
Le règlement du lotissement peut vous laisser une latitude plus ou moins grande dans le choix de l'enduit de la façade. © GPM ImmobilierUne maison à étage imposée. Si cette configuration peut bouleverser le projet initial des acquéreurs, elle permet cependant de bénéficier d’une belle surface. « On peut très bien y construire 200 m² habitables », calcule le dirigeant. « Cette habitation sera d’ailleurs des plus performantes d’un point de vue thermique car sa forme compacte réduira les pertes de chaleur. »
Une maison adaptée au terrain. Le relief doit être, lui aussi, pris en compte. Mieux vaut acheter un lot qui descend. Les terres issues du terrassement nécessaire à l’implantation de la maison pourront être réutilisées pour niveler le sol à l’arrière de la construction. Les terrains en pente seront, quant à eux, plus difficiles à travailler. Il faudra adapter la maison en créant par exemple des niveaux différents pour éviter des travaux de terrassement conséquents. « Il faudra aussi prévoir des murs de soutènement pour stabiliser le terrain », conseille Jean-Philippe Cazalets. Des ouvrages qui seront coûteux !
La maison pénalisée par un terrain en angle. Evitez aussi, si possible, les terrains en angle car votre maison sera visible de tous. Si c’est le cas, votre constructeur peut vous proposer de prolonger le garage par un mur pour préserver votre intimité, un aménagement qui occasionnera cependant des dépenses supplémentaires. Dans ces lots situés en angle, le chemin d’accès est bien souvent imposé tout comme l’implantation de la maison contraignant l’architecture.
Une architecture contrainte en lotissement
Des règles qui impactent l’architecture. Comme tout terrain, un lot vendu dans un lotissement est soumis à des règles d’urbanisme, ces dernières étant contenues dans le règlement du lotissement. Les toitures-terrasses très demandées par les acquéreurs sont parfois interdites ou limitées à 50 % de la toiture totale. Une surface non imperméabilisée peut être aussi imposée pour faciliter l’infiltration de l’eau dans le sol. Conséquence : la terrasse initialement prévue en béton sera remplacée par un ouvrage en bois.
© JamesBrey/Getty ImagesAvis de l’architecte obligatoire. Certaines communes imposent par ailleurs aux acheteurs la consultation d’un architecte-conseil. Ce professionnel peut, dans certains cas, modifier l’architecture de l’habitation, la pente du toit. Plusieurs rendez-vous sont généralement nécessaires pour concevoir le projet qui doit impérativement obtenir son visa pour que le permis de construire puisse être ensuite déposé.
Des maisons encore plus performantes. Les règles d’urbanisme ne se limitent pas à l’esthétique de la maison. Ses performances thermiques peuvent être aussi concernées. « Certains aménageurs vont au-delà des exigences de la réglementation thermique », précise Jean-Philippe Cazalets. « D’autres nous demandent des maisons passives (NDLR : ces maisons pouvant se passer de chauffage). »
Une habitation plus coûteuse. Si ces maisons sont particulièrement sobres d’un point de vue énergétique, elles sont en revanche plus coûteuses. Les bureaux d’études thermiques devront en effet consacrer plus d’heures à la conception afin de diminuer les besoins en chauffage. Les coûts de construction seront également plus onéreux car il faudra renforcer l’isolation, ajouter certains équipements comme la ventilation double flux qui réchauffe l’air neuf en récupérant les calories de l’air extrait. Autant de dépenses qui s’ajouteront au budget de l’acquéreur.
Les parcelles situées en angle doivent être évitées. © Poitou-terrainsLe conseil du professionnel
Acheter un terrain en lotissement, c’est souvent une course de vitesse quand on prospecte dans les grandes agglomérations comme Toulouse ou Nantes où les lotissements sont rares ! « Les opérations comptant trente à quarante lots ont des listes d’attente d’une centaine de personnes », rappelle Jean-Philippe Cazalets, directeur adjoint de Depreux Construction, implanté en Loire-Atlantique. « Dès que le client a trouvé un terrain qui lui convient, il doit mettre une option immédiatement et venir nous voir. Nous devons être réactifs car nous ne disposons que de soixante jours pour déposer le permis de construire. »
Un projet plus rapide. Même si certains terrains ne facilitent pas toujours la construction des maisons en raison de la taille ou de la configuration des parcelles, le lotissement demeure intéressant pour l’acquéreur comme le rappelle Sylvain Massonneau, responsable du secteur de la maison individuelle au syndicat professionnel Pôle habitat de la FFB : « Les terrains proposés en lotissements sont des accélérateurs de projets car ils sont desservis par les réseaux (eau, électricité). Les règles d’urbanisme sont également connues. Un acquéreur gagnera en moyenne un mois sur son projet par rapport à un terrain situé en secteur diffus ».
L’étude de sol imposée pour les sols argileux
Depuis le 1er octobre 2020, tous les vendeurs de terrains soumis à un aléa moyen ou fort de retrait gonflement des argiles doivent désormais réaliser une étude géotechnique préalable conforme à la norme NF 94-500. Il s’agit d’une étude de sol dite G1 et PGC qui permettra d’identifier la nature du sol et définir les principes généraux de construction sans pour autant connaître le projet. Cet article inclus dans la loi Alur doit diminuer la sinistralité générée par des fondations inadaptées à la nature du sol. Ces argiles augmentent de volume lors de fortes pluies et se rétractent lors des épisodes de sécheresse provoquant des fissures.
Pas d'étude à la parcelle. Pour les aménageurs-lotisseurs concevant les lotissements concernés par un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles, l’étude de sol dite G1, réalisée lors de la création du lotissement, sera jointe à l’acte authentique de vente du lot. « Il convient, à ce stade, de souligner qu’aucun des textes applicables n’exige des aménageurs-lotisseurs l’établissement d’une étude de sol séparée pour chacun des lots à vendre. Les aménageurs sont autorisés à remettre au notaire une étude globale de site dont le périmètre intégrera le lot en cause », rappelle l’Union nationale des aménageurs (Unam).
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