Le vrai prix du crédit immobilier

Intérêts d'emprunt, assurance, garanties entrent dans le coût de votre crédit immobilier. © GrushoAnna/Shutterstock

Un crédit n'est pas gratuit. Calculer le prix d'un projet de construction ne se limite pas à la maison, au terrain et aux dépenses annexes. Vous devez également tenir compte des dépenses liées à votre emprunt immobilier. Non seulement il n'est pas gratuit mais en plus, il est assorti de toutes une série de frais annexes. Mode d'emploi pour faire les bons comptes et mener à bien votre projet de construction.

Le taux d’intérêt. Lorsqu’une banque vous accorde un crédit immobilier, elle vous prête une certaine somme : le capital. Elle se rémunère avec les intérêts. Leur montant varie en fonction des caractéristiques du crédit (durée de remboursement notamment) et de votre profil d’emprunteur. « Le taux d'intérêt est fixé au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques du projet de construction » résume Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer.

Le coût du risque. Grosso modo, plus la banque estime votre projet risqué, plus le taux va grimper. C’est pour cette raison qu’un emprunt sur vingt-cinq ans affiche un taux d’intérêt supérieur à celui d’un crédit sur quinze ans. Dans la même logique, un emprunteur qui dispose de 30 % d'apport personnel obtiendra de meilleures conditions (un meilleur taux notamment) qu'avec un apport de 10 %.

L’assurance de prêt. Lorsque les banques accordent un crédit immobilier, elles imposent la souscription d’une assurance décès-invalidité. S'il s’agit de la police proposée par leur assureur partenaire (on parle de contrat groupe), le tarif varie entre 0,25 et 0,40 % du capital emprunté.

Assurance crédit : comment réduire le coût. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. « Cette pratique de la délégation d’assurance permet d’économiser 50 % sur l’assurance décès-invalidité », estime Emilie Ruben, responsable marketing et communication chez Securimut. L’assurance perte d’emploi, quant à elle, est facultative. Son coût : de 0,20 à 0,80 % du capital emprunté en fonction des garanties proposées. Chère, peu efficace et compliquée à mettre en œuvre, elle est rarement souscrite.

Les frais de dossier. Ils s’élèvent en moyenne à 1 % du capital emprunté (montant plafonné) ou à un forfait variable selon les banques. En moyenne, comptez de 500 à 1 000 €. Ces frais sont a priori négociables, mais les banques acceptent de moins en moins de les réduire et ne les suppriment quasiment plus. Conseil : sachez lâcher du lest. Mieux vaut payer ces frais de dossier si vous bénéficiez d’un taux très compétitif et/ou d'une assurance de prêt performante.

Crédit immobilier : attention au coût des garanties !

Les garanties. Lorsqu'elles prêtent, les banques veulent être remboursées. Si l'emprunteur ne peut plus payer (ce qui est très rare en pratique), elles vont chercher à récupérer leurs mise. Elles vont donc prendre des garanties. Il peut s’agir d’une hypothèque ou de la caution d’une société spécialisée (Crédit logement le plus souvent).

L’hypothèque. Elle permet à la banque prêteuse, en cas d’impayés, de faire vendre le bien et de se payer sur le prix de vente. Tarif : 1,5 % du capital emprunté. Attention : vous devrez payer des frais de mainlevée d’hypothèque en fin de crédit. Pour un emprunt de 150 000 €, comptez 770 € selon le simulateur de la Chambre des notaires de Paris.

La  caution. En cas de non-paiement, c’est la société de caution qui va rembourser la banque et se retourner ensuite contre vous. Comptez dans les 1 % du capital emprunté. Certaines sociétés de caution vous reversent une partie des frais en fin de prêt, d’autres pas.Notez enfin  qu'avec une caution, il n'y a pas de frais de mainlevée en fin de crédit.

Maison : les coups de pouce

Les aides financières. Le PTZ (Prêt à taux 0 %) est un coup de pouce de l’Etat qui encourage l'accession à la propriété dans le neuf. Il est gratuit puisqu’il n’y a pas d’intérêts à payer. Il finance 40 % de votre projet (terrain et maison) si ce dernier est situé en Ile-de-France, le Genevois français, la Côte d'Azur ou dans les métropoles régionales de plus de 250 000 habitants (secteurs tendus ou zones Abis, A et B1 du PTZ). Ailleurs (secteurs détendus soit les zones B2 et C), le montant de votre PTZ dans le neuf finance 20% de votre projet.

Le Prêt à l'accession sociale (PAS). Il est assorti de frais réduit, ce qui allège la charge financière des bénéficiaires. Depuis 2018, il n'ouvre plus droit à l'Aide personnelle au logement Accession (APL Accession). Enfin, notez que ponctuellement, des constructeurs ou des industriels du bâtiment (énergéticiens notamment) accordent des prêts à taux bonifiés à leurs clients. C'est également le cas de certaines banques, qui peuvent accorder des crédits gratuits de 20 à 30 000 € pour attirer des clients.

Action Logement à la rescousse. Pour boucler votre financement, pensez au Prêt Accession d'Action Logement. Il se chiffre à 40 000 € et son taux est ultra-compétitif puisqu'il est ramené à 0,5 % hors assurances. Notez aussi que certaines banques peuvent accorder des prêts à taux bonifiés, par exemple 1 % bruts hors assurances). Creusez la question avec votre banque, un courtier en crédit immobilier ou avec le constructeur, ce professionnel pouvant vous aider à trouver votre financement.