Maison neuve : combien ça coûte ?

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  • Le prix moyen des maisons neuves : 1.523 €/m² hors terrain. L'entrée de gamme démarre aux environs de 1.100 €/m² hors foncier, adaptation au terrain et frais annexes.
  • Le prix des maisons neuve varie en fonction du type de constructeur, du contrat et des garanties.
  • Les différences de prix tiennent aussi au type de maison, aux choix techniques, à l'adresse et à la configuration du terrain.
  • Nos tableaux donnent les vrais prix des maisons neuves en fonction des professionnels qui les construisent, de leur type d'énergie et de leur région.

Constructeurs : des maisons à partir de 1.100 €/m². En matière de maison neuve, l’éventail de prix est large. Chez les constructeurs qui travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990, les maisons dites d’entrée de gamme démarrent aux alentours de 1.100  €/m² (prix de vente TTC hors foncier, adaptation au terrain terrain et frais annexes en version prête à décorer). Les gammes intermédiaires varient entre 1.400 et 1.700 €/m² TTC dans les mêmes conditions. Quant au grand standing et au sur-mesure, il peut monter… très haut. « La maison moyenne bâtie par un constructeur en Contrat de construction fait dans les 110 à 115 m² avec trois chambres, pour un prix moyen d'environ 170.000 à 180.000 € TTC hors terrain » indique Patrick Vandromme, président du Groupe Hexaôm.

Prix des maisons neuves : les vrais chiffres

   Surface moyenne de la maison neuve  Prix moyen des maisons neuves Prix des maisons neuves à l'unité (moyenne)
 Architecte  144 m²  1.926 €/m² 278.000 €
 Constructeur (CCMI-loi de 1990)  114 m²  1.528 €/m² 174.600 €
 Entrepreneur ou  artisan  124 m²  1.559 €/m² 194.000 €
 Particulier lui-même  130 m²  1.393 €/m² 180.900 €
Autres cas  125 m²  1.613 €/m² 201.000 €
France entière 120 m² 1.523 €/m² 183.300 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2020 publiée le 14 décembre 2021). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (7 janvier 2022). Ces prix concernent la construction de maison individuelle " en diffus ", bâtie par des particuliers (il ne s'agit pas de villas groupées proposées par les promoteurs dans le cadre de la vente sur plans). Les parts de marché des professionnels en diffus se répartissent comme suit : architectes 5%, constructeurs en Contrat de construction-loi de 1990 61%, entrepreneur ou artisan 9%, Particulier qui supervise lui-même les travaux 22%, autre cas 3%.

Construction : les prix des architectes et des maîtres d’œuvre. Les architectes ne sont pas forcément hors de prix. Ils peuvent bâtir des maisons à partir de 1.300 €/m² TTC, certains pouvant descendre plus bas. Avec ces professionnels, le haut de gamme peut lui aussi atteindre des sommets. La logique est la même si vous signez des marchés de travaux avec différentes entreprises de bâtiment. Ce qu'il faut retenir : plus la maison est complexe sur les plans techniques et architecturaux, plus elle intègre de prestations et d'équipements, plus elle est chère. Une règle valable quel que soit le type d'interlocuteur.

Prix des maisons neuves : comparez ce qui est comparable. Avec un constructeur, le prix tient compte des protections liées au Contrat de construction-loi de 1990 (la garantie de livraison à prix et délais convenus nécessite une assurance donnée par un garant). Un surcoût compensé par un volume de production important, qui permet à ce professionnel de négocier à la baisse les tarifs des matériaux, des équipements et des entreprises sous-traitantes. Les architectes sont souvent plus chers : ils font dans le sur-mesure et ne peuvent pas développer la même politique tarifaire auprès de leurs fournisseurs, volumes de productions réduits obligent. Les professionnels qui travaillent en contrat d'entreprise affichent des tarifs à peu près similaires à ceux des constructeurs mais sont loin d'offrir les mêmes garanties.

Maison neuve : comment expliquer les différences de prix ?

Architecture, prestations et prix. Le prix de votre maison dépend notamment de son architecture. « Avec une volumétrie simple, inspirée du cube, elle vous coûtera moins cher que si elle est animée par des jeux de façades qui nécessitent davantage de matériaux et de main d’œuvre », indique Fabien Cuminal, directeur général du Groupe Cofidim (Maisons Sésame, Le Pavillon Français). Les villas à étage, avec sous-sol, garage enterré, etc. voient elles aussi leurs prix grimper à mesure que leurs formes se compliquent. De même, les villas avec des toits terrasses, qui nécessitent une étanchéité renforcée, sont plus chères que celles qui reçoivent une toiture à deux pentes.

Prix de la maison : l'impact du terrain. Votre parcelle est plate, le sous-sol est sain sur le plan géotechnique : vous limiterez voire supprimerez les surcoûts. En revanche, un terrain en pente, surtout si elle est raide, peut faire grimper l'addition. C'est encore plus vrai si vous optez pour une architecture recherchée, si vous créez un niveau de sous-sol, une rampe d'accès pour le garage... Discutez toujours de ces points avec le constructeur pour calculer le juste prix. Pensez aussi à l'accès au chantier. S'il est compliqué, s'il faut de nombreuses rotations de camions, par exemple, la facture s'alourdira. Vérifiez ces points avec le constructeur.

Le coût des choix techniques. Une maçonnerie classique sera forcément moins chère que des blocs rectifiés garnis d’isolant et montés sur joint mince. Autre exemple : pour une maison de 120 m², une chaudière à gaz associée à un plancher chauffant, un chauffe-eau thermodynamique et une VMC simple flux reviendront dans les 10 à 12.000 €. Si, avec la même maison, vous optez pour une pompe à chaleur double service (elle produit aussi l’eau chaude), un plancher chauffant et une VMC double flux, comptez de 16.000 à 18.000 €. Bref, plus une maison est performante et sophistiquée, plus son prix grimpe.

Matériaux de construction : à quels prix ? Certains matériaux sont plus chers que d'autres. Une maison en béton cellulaire, par exemple, nécessitera un budget plus important. Mais elle sera plus performante, ce qui limitera les besoin d'isolation et fera baisser plus tard les factures d'énergie. De même, les maison à ossature bois sont un peu plus chères au mètre carré que les villas bâties avec des modes constructifs traditionnels même si la différence tend à baisser. Mais elles se bâtissent plus vite, ce qui limite les frais. 

Prenez également en compte les prestations intérieures. Par exemple, les carrelages démarrent aux alentours de 15 à 20 €/m², le haut de gamme pouvant dépasser les 200 €/m². Le prix des cuisines hors électroménager peut varier du simple au quadruple. Bref, tout est une question d'adéquation entre vos besoins, vos désirs et votre budget. Et n'oubliez pas : « le prix d'une maison neuve s'envisage toujours de manière globale, en incluant les aménagements, les équipements, la décoration et même le jardin » rappelle Quentin Bourdon, directeur général du Groupe BDL.

Prix des maisons neuves : l'impact de la RE 2020

Maison : le prix de la réglementation. La norme technique qui encadre la construction, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020)  a des conséquences sur le prix de votre maison. Elle renforce les obligations en matière d'isolation et impose l'utilisation d'énergies renouvelables. Autres exigences : vous devez équiper votre maison d'équipements fonctionnant aux énergies renouvelables (pompes à chaleur notamment), sauf exception. Et le confort d'été est renforcé, ce qui implique des coûts supplémentaires (conception bioclimatique poussée, équipements de rafraîchissement, etc.).

Les coûts de construction varient selon les régions. Avec la RE 2020,  une maison neuve doit respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio). Ce Bbio doit être inférieur à un maximum (BbioMax), lequel dépend de la zone d'implantation de la construction et de son altitude. Calculés par l'étude thermique de la maison, ces critères servent également à déterminer les plafonds de consommation d'énergie. Du coup, pour respecter la RE 2020, les maisons doivent davantage être isolées si elles sont situées en altitude et/ou dans des régions froides. Mais elles doivent davantage optimiser leur confort d'été dans les régions chaudes.

RE 2020 : des maisons économes. « La RE 2020 fait monter les coûts de construction de 5 à 10 % selon les régions par rapport à l'ancienne Réglementation thermique RT 2012 » indique Grégory Monod, président  du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment « mais grâce à elle, la facture d’énergie des maisons deux fois inférieure à celles des maisons RT 2012, lesquelles étaient déjà trois à cinq fois plus performantes que l'ancien » Dans les Pays-de-Loire, par exemple, les dépenses de chauffage et d'eau chaude d'une maison RE 2020 d'une centaine de mètres carrés tourneront autour de 300 à 400 € par an.

La vérité sur le prix des maisons BBC. Certains sites Internet parlent de prix des maisons neuves conformes au label du Bâtiment basse consommation ou BBC. Or ce standard technique a cessé d'exister en 2013, époque à laquelle la RT 2012 est entrée en vigueur. En clair : discourir sur le prix des maisons BBC à des particuliers qui vont démarrer un projet de construction en 2022 ou plus tard n'a pas de sens puisque ce label n'a plus cours dans le neuf. Aujourd'hui, le label BBC n'existe que dans le domaine de la rénovation des logements anciens (BBC Rénovation).

Construction neuve, performances et plus-values. Les maisons qui affichent A ou B sur le diagnostic de performance énergétique se revendent, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que celles qui sont moins bien classées. C'est une étude des notaires de France qui le prouve chaque année depuis 2014. Or les maisons RE 2020 sont toujours classées A voire B. Alors que l'ancien varie en général de D à E et que les épaves thermiques  tombent à G (le plus mauvais niveau).

Maisons passives : le coût de la performance. Certains particuliers se tournent vers des maisons très performantes comme les constructions passives. Ultra isolées, bénéficiant d'une étanchéité renforcée, équipées de ventilations double flux et souvent de menuiseries triple vitrages, elles valent en moyenne 20% de plus que les maisons simplement conformes à la RE 2020. Leur avantage : elles n'ont pas besoin de chauffage pour assurer le confort de leurs propriétaires en hiver et assurent fraîcheur à leurs habitants sans climatiser en été.

Construction : type de chauffage, énergie et prix des maisons neuves

   Part de marché  Prix moyen des maisons neuves  Surface de plancher moyenne des maisons neuves  Prix moyen des maisons neuves
 Gaz  8%  1.516 €/m²  121 m²  183.100 €
 Electricité seule  26%  1.478 €/m²  116 m²  171.900€
 Electricité + bois d'appoint  4%  1.566 €/m²  126 m²  196.600 €
 Energies renouvelables seules ou combinées entre elles  37%  1.568 €/m²  124 m²  194.800 €
 Energies renouvelables combinées à un autre mode de chauffage  13%  1.525 €/m²  121 m²  184.500 €
 Autres modes de chauffage  12%  1.467 €/m²  115 m²  168.300 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOeS, EPTB 2020 publiée le 14 décembre 2021). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (7 janvier 2022). Là encore, ces prix réels s'appliquent aux maisons neuves construites par des particuliers (le secteur diffus en langage technique).

Construction : prix d'une maison neuve en fonction des régions

   Prix moyen d'une maison neuve au mètre carré
 Surface de plancher moyenne d'une maison neuve  Prix moyen d'une maison neuve à l'unité
 Auvergne-Rhône-Alpes  1.636 €/m²  124 m²  202.900 €
 Bourgogne-Franche-Comté  1.509 €/m²  127 m²  191.000 €
 Bretagne  1.541 €/m²  117 m²  180.700 €
 Centre-Val-de-Loire  1.341 €/m²  123 m²  164.500 €
 Corse  1.890 €/m²  123 m²  233.100 €
 Grand Est  1.575 €/m²  138 m²  217.100 €
 Hauts-de-France  1.395 €/m²  127 m²  177.400 €
 Ile-de-France  1.599 €/m²  134 m²  214.300 €
 Normandie  1.397 €/m²  120 m²  166.600 €
 Nouvelle-Aquitaine  1.470 €/m²  116 m²  170.400 €
 Occitanie  1.440 €/m²  117 m²  168.700 €
 Pays-de-la-Loire  1.573 €/m²  112 m²  176.000 €
 PACA  1.703 €/m²  120 m²  204.200 €
DROM 1.436 €/m² 102 m² 146.200 €
France métropolitaine 1.526 €/m² 121 m² 184.800 €
France entière 1.523 €/m² 120 m² 183.300 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2020 publiée le 14 décembre 2021). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (7 janvier 2022). Ces chiffres sont des moyennes. Ils montrent bien les disparités régionales en termes de coût des maisons neuves. Outre la surface, le coût de ces constructions dépend aussi de la zone climatique. Plus elle est froide, plus la RE 2020 impose un bâti (ensemble gros œuvre/isolation) efficace, ce qui pèse sur les coûts de construction. Il faut aussi tenir compte du besoin de froid imposé par la RE 2020, notamment dans les zones climatiques les plus chaudes.

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