Maison neuve : combien ça coûte ?

Constructeurs : des maisons à moins de 1.000 €/m². En matière de maison neuve, l’éventail de prix est particulièrement large. Chez les constructeurs qui travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990, les maisons dites d’entrée de gamme démarrent à 900 €/m² TTC (prix de vente TTC hors foncier, adaptation au terrain terrain et frais annexes en version prête à décorer). Les gammes intermédiaires varient entre 1.200 et 1.500 €/m² TTC. Quant au grand standing et au sur-mesure, il peut monter… très haut. « La maison moyenne bâtie par un constructeur en Contrat de construction compte 95 m², trois chambres, pour un prix moyen de 135.000 € TTC hors terrain et frais annexes » indique Patrick Vandromme, président de LCA-FFB, la principale organisation de professionnels du logement neuf.  

  • Prix des maisons : points-clés
  • Le prix des maisons neuve varie en fonction du type de professionnel, du contrat et des garanties qu'il inclut.
  • Prix des constructions : les différences tiennent aussi au type de maison, aux choix techniques et à la configuration du terrain.
  • La réglementation thermique actuelle (RT 2012) a fait monter les prix mais avec elle, les maisons sont ultra-économes à l'usage.

Construction : les prix des architectes et des maîtres d’œuvre. Les architectes ne sont pas forcément hors de prix. Ils peuvent bâtir des maisons à partir de 1.200 €/m² TTC, certains pouvant descendre plus bas. Avec ces professionnels, le haut de gamme peut lui aussi atteindre des sommets. La logique est la même si vous signez des marchés de travaux avec différentes entreprises de bâtiment. Ce qu'il faut retenir : plus la maison est complexe sur les plans techniques et architecturaux, plus elle est chère. Une règle valable quel que soit le type d'interlocuteur.

Prix des maisons neuves : comparez ce qui est comparable. Avec un constructeur, le prix tient compte des protections liées au Contrat de construction-loi de 1990 (la garantie de livraison à prix et délais convenus nécessite une assurance donnée par un garant). Un surcoût compensé par un volume de production important, qui permet à ce professionnel de négocier à la baisse les tarifs des matériaux, des équipements et des entreprises sous-traitantes. Les architectes sont souvent plus chers : ils font dans le sur-mesure et ne peuvent pas développer la même politique tarifaire auprès de leurs fournisseurs, volumes de productions réduits obligent. Les professionnels qui travaillent en contrat d'entreprise affichent des tarifs à peu près similaires à ceux des constructeurs mais sont loin d'offrir les mêmes garanties.

Prix moyen des maisons : les chiffres

   Part de marché  Surface de la maison  Prix moyen des maisons
 Architecte  5 %  144 m²  1.701 €/m²
 Constructeur (CCMI-loi de 1990)  62 %  113 m²  1.395 €/m²
 Entrepreneur ou  artisan  9 %  122 m²  1.428 €/m²
 Particulier lui-même  21 %  129 m²  1.286 €/m²
Autres cas  3 %  125 m²  1.465 €/m²

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2017). Publié en octobre 2018. Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (4 janvier 2019). Ces prix concernent la maison individuelle dite " en diffus ", bâtie par des particuliers et pas les villas proposées par les promoteurs dans le cadre de la vente sur plans.

Maison neuve : comment expliquer les différences de prix ?

Architecture et prestations. Le prix de votre maison dépend notamment de son architecture. « Avec une volumétrie simple, inspirée du cube, elle vous coûtera moins cher que si elle est animée par des jeux de façades qui nécessitent davantage de matériaux et de main d’œuvre », indique le dirigeant des Maisons Liberté, en Rhône-Alpes. Les villas à étage, avec sous-sol, garage enterré, etc. voient elles aussi leurs prix grimper à mesure que leurs formes se compliquent.

Prix de la maison : l'impact du terrain. Votre parcelle est plate, le sous-sol ,est sain sur le plan géotechnique : vous limiterez voire supprimerez les surcoûts. En revanche, un terrain en pente, surtout si elle est raide, peut faire grimper l'addition. C'est encore plus vrai si vous optez pour une architecture recherchée, si vous créez une rampe d'accès pour le garage... Discutez toujours de ces points avec le constructeur pour calculer le juste prix.

Prenez également en compte les prestations intérieures. Par exemple, les carrelages démarrent aux alentours de 15 à 20 €/m², le haut de gamme pouvant dépasser les 200 €/m². Le prix des cuisines hors électroménager peut varier du simple au quadruple. Bref, tout est une question d'adéquation entre vos besoins, vos désirs et votre budget.

Le coût des choix techniques. Une maçonnerie classique sera forcément moins chère que des blocs rectifiés garnis d’isolant et montés sur joint mince. Autre exemple : pour une maison de 120 m², une chaudière à gaz associée à un plancher chauffant, un chauffe-eau thermodynamique et une VMC simple flux reviendront dans les 10 à 12.000 €. Si, avec la même maison, vous optez pour une pompe à chaleur double service (elle produit aussi l’eau chaude), un plancher chauffant et une VMC double flux, comptez de 16.000 à 18.000 €. Plus une maison est performante et sophistiquée, plus son prix grimpe.

Matériaux de construction : à quels prix ? Certains matériaux sont plus chers que d'autres. Une maison en béton cellulaire, par exemple, nécessitera un budget plus important. Mais elle sera plus performante, ce qui limitera les besoin d'isolation et fera baisser plus tard les factures d'énergie. De même, les maison à ossature bois sont un peu plus chères au mètre carré que les villas bâties avec des modes constructifs traditionnels. Mais elles se bâtissent plus vite, ce qui limite les frais. Pour bien choisir, comparez ce qui est comparable et envisagez votre projet de maison de façon globale. 

Prix des maisons neuves : l'impact de la RT 2012

Maison : le prix de la réglementation. La norme technique qui encadre la construction, la réglementation thermique 2012 ou RT 2012, a des conséquences sur le prix de votre maison. Elle renforce en effet les obligations en matière d'isolation et impose l'utilisation d'énergies renouvelables. Avant l'entrée en vigueur de cette norme, par exemple, une maison de cinq pièces et d'une centaine de mètres carré pouvait être chauffée avec huit ou dix radiateurs électriques à 100 € l'unité. Aujourd'hui, la même maison sera équipée d'une pompe à chaleur ou du duo chaudière à condensation/ballon thermodynamique, ce qui coûte trois à quatre fois plus cher.

Les coûts de construction varient selon les régions. Avec la RT 2012, une maison neuve doit respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio) qui doit être inférieur à un maximum (BbioMax) qui dépend de la zone d'implantation de la construction et de son altitude. Calculés par l'étude thermique de la maison, ces critères servent également à déterminer les plafonds de consommation d'énergie. Du coup, pour respecter la RT 2012, les maisons doivent davantage être isolées si elles sont situées en altitude et/ou dans des régions froides. En clair : le coût de construction est plus élevé en Alsace qu'en Occitanie.

RT 2012 : des maisons économes et des plus-values. « La RT 2012 a fait monter les coûts de construction de 8 à 15 % selon les régions par rapport à l'ancienne RT 2005 » indique Dominique Duperret, secrétaire général du syndicat professionnel LCA-FFB « mais grâce à elle, la facture d’énergie des maisons a été divisée par trois par rapport à l’ancienne norme. » Dans les Pays-de-Loire, par exemple, les dépenses de chauffage et d'eau chaude d'une maison RT 2012 d'une centaine de mètres carrés tourneront autour de 500 € par an. Autre atout : les maisons qui affichent A ou B sur le diagnostic de performance énergétique se revendent, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que celles qui sont moins bien classées. C'est une étude des notaires de France qui le prouve chaque année depuis 2014. Or les maisons RT 2012 sont toujours classées A voire B.. Alors que l'ancien varie en général de D à E et que les épaves thermiques  tombent à G (le plus mauvais niveau).

Maisons passives : le coût de la performance. Certains particuliers se tournent vers des maisons très performantes comme les constructions passives. Ultra isolées, bénéficiant d'une étanchéité renforcée, équipées de ventilations double flux et souvent de menuiseries triple vitrages, elles valent en moyenne 20 à 30% de plus que les maisons simplement conformes à la RT 2012. Leur avantage : elles n'ont pas besoin de chauffage pour assurer le confort de leurs propriétaires, même en hiver.

Type de  chauffage et prix des maisons neuves

   Part de marché  Moyenne en €/m²  Surface de plancher moyenne  Prix moyen des maisons
 Gaz  12%  1.398 €  119 m²  166.500 €
 Electricité seule  21%  1.360 €  114 m²  155.600 €
 Electricité + bois d'appoint  4%  1.425 €  123 m²  174.700 €
 Energies renouvelables seules  34,8%  1.413 €  123 m²  173.300 €
 Energies renouvelables combinées  14,4%  1.406 €  121 m²  170.200 €
 Autres modes de chauffage  13%  1.354 €  113 m²  152.400 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2017). Publié en octobre 2018. Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (4 janvier 2019). Là encore, ces prix s'appliquent aux maisons neuves construites par des particuliers (le secteur diffus en langage technique).

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