Maison neuve : combien ça coûte ?

Pierre Chevillard
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Rédacteur en chef chez PAP.fr
En matière de maison neuve, l’éventail de prix est large. © Geber86/Gettyimages

Constructeurs : des maisons à partir de 1 400 €/m²

Chez les constructeurs qui travaillent sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990, les maisons dites d’entrée de gamme démarrent aux alentours de 1 400 €/m² (prix de vente TTC hors foncier, adaptation au terrain et frais annexes en version prête à décorer). Certaines maisons industrialisées peuvent descendre un peu plus bas.

💰Les gammes intermédiaires varient entre 1 700 et 1 900 €/m² TTC dans les mêmes conditions.

💰 Quant au grand standing et au sur-mesure, il peut dépasser les 3 000 €/m²...

Le prix moyen des maisons neuves : dans les 1 800 €/m² hors terrain. L'entrée de gamme démarre aux environs de 1 400 €/m² hors foncier, adaptation au terrain et frais annexes.

Prix des constructions de maisons neuves : les vrais chiffres

Le prix des maisons neuves varie en fonction du type de constructeur, du contrat et des garanties.

  Surface moyenne d'une maison neuve Prix moyen des maisons neuves Prix des maisons neuves à l'unité
Architecte 146 m² 2 055 €/m² 299 700 €
Constructeur (CCMI-loi de 1990) 115 m² 1 583 €/m² 182 200 €
Entrepreneur ou artisan 125 m² 1 629 €/m² 203 900 €
Particulier lui-même 131 m² 1 453 €/m² 190 300 €
Autres cas 125 m² 1 716 €/m² 215 000 €
France entière 121 m² 1 587 €/m² 192 000 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB données 2021 publiées le 14 décembre 2022). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (3 février 2023). Ces prix concernent la construction de maison individuelle " en diffus ", bâtie par des particuliers (il ne s'agit pas de villas groupées proposées par les promoteurs dans le cadre de la vente sur plans). Les parts de marché des professionnels en diffus se répartissent comme suit : architectes 5 %, constructeurs en Contrat de construction-loi de 1990 62 %, entrepreneur ou artisan 8 %, Particulier qui supervise lui-même les travaux 22 %, autre cas 3 %.

Construction : les prix des architectes et des maîtres d’œuvre

Les architectes ne sont pas forcément hors de prix. Même s'ils sont plus chers que les constructeurs, ils peuvent bâtir des maisons à partir de 1 500 €/m² TTC. Avec ces professionnels, le haut de gamme peut lui aussi atteindre des sommets. La logique est la même si vous signez des marchés de travaux avec différentes entreprises de bâtiment. Ce qu'il faut retenir : plus la maison est complexe sur les plans techniques et architecturaux, plus elle intègre de prestations et d'équipements, plus elle est chère. Une règle valable quel que soit le type d'interlocuteur.

Faire construire votre maison

Prix des maisons neuves : comparez ce qui est comparable

Avec un constructeur, le prix tient compte des protections liées au Contrat de construction-loi de 1990 (la garantie de livraison à prix et délais convenus nécessite une assurance donnée par un garant). Un surcoût compensé par un volume de production important, qui permet à ce professionnel de négocier à la baisse les tarifs des matériaux, des équipements et des entreprises sous-traitantes. Les architectes sont souvent plus chers : ils font dans le sur-mesure et ne peuvent pas développer la même politique tarifaire auprès de leurs fournisseurs, volumes de productions réduits obligent. Les professionnels qui travaillent en contrat d'entreprise affichent des tarifs à peu près similaires à ceux des constructeurs mais sont loin d'offrir les mêmes garanties.

Maison neuve : comment expliquer les différences de prix ?

Architecture, prestations et prix

Le prix de votre maison dépend notamment de son architecture. « Avec une volumétrie simple, inspirée du cube, elle vous coûtera moins cher que si elle est animée par des jeux de façades qui nécessitent davantage de matériaux et de main-d’œuvre », indique Fabien Cuminal, directeur général du Groupe Cofidim (Maisons Sésame, Le Pavillon Français). Les villas à étage, avec sous-sol, garage enterré, etc. voient elles aussi leurs prix grimper à mesure que leurs formes se compliquent. De même, les villas avec des toits terrasses, qui nécessitent une étanchéité renforcée, sont plus chères que celles qui reçoivent une toiture à deux pentes.

Prix de la maison : l'impact du terrain

Votre parcelle est plate, le sous-sol est sain sur le plan géotechnique : vous limiterez voire supprimerez les surcoûts. En revanche, un terrain en pente, surtout si elle est raide, peut faire grimper l'addition. C'est encore plus vrai si vous optez pour une architecture recherchée, si vous créez un niveau de sous-sol, une rampe d'accès pour le garage... Discutez toujours de ces points avec le constructeur pour calculer le juste prix. Pensez aussi à l'accès au chantier. S'il est compliqué, s'il faut de nombreuses rotations de camions, par exemple, la facture s'alourdira. Vérifiez ces points avec le constructeur.

Le coût des choix techniques

Une maçonnerie classique sera forcément moins chère que des blocs rectifiés garnis d’isolant et montés sur joint mince. Autre exemple : pour une maison de 120 m², une chaudière à gaz associée à un plancher chauffant, un chauffe-eau thermodynamique et une VMC simple flux reviendront dans les 10 à 12 000 €. Si, avec la même maison, vous optez pour une pompe à chaleur double service (elle produit aussi l’eau chaude), un plancher chauffant et une VMC double flux, comptez de 16 000 à 18 000 €. Bref, plus une maison est performante et sophistiquée, plus son prix grimpe.

Matériaux de construction : à quels prix ?

Certains matériaux sont plus chers que d'autres. Une maison en béton cellulaire, par exemple, nécessitera un budget plus important. Mais elle sera plus performante, ce qui limitera les besoins d'isolation et fera baisser plus tard les factures d'énergie. De même, les maisons à ossature bois sont un peu plus chères au mètre carré que les villas bâties avec des modes constructifs traditionnels même si la différence tend à baisser. Mais elles se bâtissent plus vite, ce qui limite les frais. 

Prenez également en compte les prestations intérieures

Par exemple, les carrelages démarrent aux alentours de 15 à 20 €/m², le haut de gamme pouvant dépasser les 200 €/m². Le prix des cuisines hors électroménager peut varier du simple au quadruple. Bref, tout est une question d'adéquation entre vos besoins, vos désirs et votre budget. Et n'oubliez pas : « le prix d'une maison neuve s'envisage toujours de manière globale, en incluant les aménagements, les équipements, la décoration et même le jardin » rappelle Quentin Bourdon, directeur général du Groupe BDL.

Prix des maisons neuves : l'impact de la RE 2020

La norme technique qui encadre la construction, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) a des conséquences sur le prix de votre maison. Elle renforce les obligations en matière d'isolation et impose l'utilisation d'énergies renouvelables. Autres exigences : vous devez équiper votre maison d'équipements fonctionnant aux énergies renouvelables (pompes à chaleur notamment), sauf exception. Et le confort d'été est renforcé, ce qui implique des coûts supplémentaires (conception bioclimatique poussée, équipements de rafraîchissement, etc.).

Les coûts de construction varient selon les régions

Avec la RE 2020, une maison neuve doit respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio). Ce Bbio doit être inférieur à un maximum (BbioMax), lequel dépend de la zone d'implantation de la construction et de son altitude. Calculés par l'étude thermique de la maison, ces critères servent également à déterminer les plafonds de consommation d'énergie. Du coup, pour respecter la RE 2020, les maisons doivent davantage être isolées si elles sont situées en altitude et/ou dans des régions froides. Mais elles doivent davantage optimiser leur confort d'été dans les régions chaudes.

RE 2020 : des maisons économes

« La RE 2020 fait monter les coûts de construction de 5 à 10 % selon les régions par rapport à l'ancienne Réglementation thermique RT 2012 » indique Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment « mais grâce à elle, la facture d’énergie des maisons deux fois inférieure à celles des maisons RT 2012, lesquelles étaient déjà trois à cinq fois plus performantes que l'ancien » Dans les Pays-de-Loire, par exemple, les dépenses de chauffage et d'eau chaude d'une maison RE 2020 d'une centaine de mètres carrés tourneront autour de 300 à 400 € par an.

Construction neuve, performances et plus-values

Les maisons qui affichent A ou B sur le diagnostic de performance énergétique se revendent, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que celles qui sont moins bien classées. C'est une étude des notaires de France qui le prouve chaque année depuis 2014. Or les maisons RE 2020 sont toujours classées A voire B. Alors que l'ancien varie en général de D à E et que les épaves thermiques tombent à G (le plus mauvais niveau). Bref, le neuf profite à plein de la notion de valeur verte

Maisons passives : le coût de la performance

Certains particuliers se tournent vers des maisons très performantes comme les constructions passives. Ultra-isolées, bénéficiant d'une étanchéité renforcée, équipées de ventilations double flux et souvent de menuiseries triple vitrages, elles valent en moyenne 20 % de plus que les maisons simplement conformes à la RE 2020. Leur avantage : elles n'ont pas besoin de chauffage pour assurer le confort de leurs propriétaires en hiver et assurent fraîcheur à leurs habitants sans climatiser en été.

Le label du Bâtiment basse consommation ou BBC a cessé d'exister en 2013, époque à laquelle l'ancienne RT 2012 est entrée en vigueur. Aujourd'hui, le label BBC n'existe que dans le domaine de la rénovation des logements anciens (BBC Rénovation).

Type de chauffage, énergie et prix des maisons neuves

Les différences de prix tiennent aussi au type de maison, aux choix techniques et à la configuration du terrain.

  Part de marché Prix moyen des maisons neuves Surface plancher moyenne des maisons neuves Prix moyen des maisons neuves
Gaz  5 %  1 548 €/m²  118 m²  182 500 €
Électricité seule  28 %  1 536 €/m²  118 m²  181 600 €
Électricité + bois d'appoint  4 %  1 658 €/m²  128 m²  212 200 €
Énergies renouvelables seules ou combinées entre elles  39 %  1 631 €/m²  124 m²  203 000 €
Énergies renouvelables combinées à un autre mode de chauffage  12 %  1 597 €/m²  121 m²  193 400 €
Autres modes de chauffage  12 %  1 535 €/m²  116 m²  177 300 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOeS, EPTB 2021 publiée le 14 décembre 2022). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (3 février 2023). Là encore, ces prix réels s'appliquent aux maisons neuves construites par des particuliers (le secteur diffus en langage technique).

Prix d'une maison neuve en fonction des régions

Notre tableau donne les vrais prix des maisons neuves en fonction des régions.

   Prix moyen d'une maison neuve au mètre carré
 Surface de plancher moyenne d'une maison neuve  Prix moyen d'une maison neuve à l'unité
Auvergne-Rhône-Alpes  1 720 €/m²  125 m²  215 300 €
Bourgogne-Franche-Comté  1 574 €/m²  128 m²  200 700 €
Bretagne  1 619 €/m²  116 m²  188 000 €
Centre-Val-de-Loire  1 373 €/m²  123 m²  168 100 €
Corse  1 879 €/m²  126 m²  236 500 €
Grand Est  1 643 €/m²  138 m²  227 200 €
Hauts-de-France  1 446 €/m²  128 m²  185 700 €
Île-de-France  1 649 €/m²  137 m²  225 800 €
Normandie  1 442 €/m²  120 m²  172 800 €
Nouvelle-Aquitaine  1 539 €/m²  117 m²  180 100 €
Occitanie  1 492 €/m²  119 m²  176 900 €
Pays-de-la-Loire  1 637 €/m²  112 m²  182 600 €
PACA  1 743 €/m²  121 m²  211 400 €
DROM 1 503 €/m² 103 m² 154 600€
France métropolitaine 1 586 €/m² 123 m² 194 000 €
France entière 1 584 €/m² 123 m² 183 300 €

Source : ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2021 publiée le 14 décembre 2022). Derniers chiffres disponibles à la date de la dernière mise à jour (3 février 2023). Ces chiffres sont des moyennes. Ils montrent bien les disparités régionales en termes de coût des maisons neuves. Outre la surface, le coût de ces constructions dépend aussi de la zone climatique. Plus elle est froide, plus la RE 2020 impose un bâti (ensemble gros œuvre/isolation) efficace, ce qui pèse sur les coûts de construction. Il faut aussi tenir compte du besoin de froid imposé par la RE 2020, notamment dans les zones climatiques les plus chaudes.

Construction : quel est le vrai prix des maisons en 2023 ?

Les chiffres du ministère de la Transition écologique sont incontestables. Ils reposent sur une analyse précise des permis de construire et sont donc objectifs. Pour autant, ils portent sur les maisons construites en 2021. La question, pour les particuliers qui font construire, c'est donc de savoir combien coûte une maison neuve en 2023. Car entre 2021 et 2022, ce secteur de l'immobilier a connu de fortes hausses liées à la RE 2020, mais aussi à la flambée du coût des matériaux et de l'énergie. 

Inflation sur la construction

📈 Si la nouvelle réglementation environnementale a fait monter les prix de 5 à 10 % selon les cas, l'inflation sur les matériaux et l'énergie représente une augmentation de 10 à 15 %. Au résultat, le prix des maisons neuves a grimpé d'environ 20 % entre début 2022 et début 2023. D'après les données régulièrement relevées auprès des constructeurs, le mètre carré moyen revient, en février 2023, à 1 800 €.

Faire construire votre maison

La maison reste compétitive

Si la hausse apparaît comme spectaculaire, il faut garder en tête que la construction de maison individuelle reste la forme d'habitat qui offre le meilleur rapport qualité/prix de tout le marché immobilier. Chez les promoteurs, les appartements neufs, qui bénéficient d'un haut niveau de qualité, tournent en moyenne à 5 000 €/m².

🏠 L'ancien ? Si l'on prend en compte l'achat du bien plus les travaux pour le remettre à niveau sur les plans du confort et de l'énergie, il coûte plus cher que la construction de maison...

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