Calculer votre budget construction

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Votre première démarche : calculer votre enveloppe financière pour savoir précisément ce que vous pourrez faire construire.
  • Commencez par bien vous informer et prenez en compte tous les aspects du projet de maison neuve.
  • Calculez votre apport personnel pour savoir combien emprunter.
  • Estimez votre capacité d'endettement sachant que la mensualité du prêt ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus.
  • Gardez une marge de manœuvre pour faire face à d'éventuels imprévus avant, pendant et après la construction.
  • Renseignez-vous sur les critères des banques pour obtenir votre crédit immobilier.

Faites vos comptes. Commencez par calculer votre budget en fonction de vos revenus et de vos économies. « C’est le meilleur moyen pour ne pas être déçu », explique Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment, la principale organisation professionnelle du logement neuf. « Un acquéreur qui s’informe bien et qui définit dès le départ ses capacités financières sait précisément ce qu’il peut faire construire en termes d’architecture, de plans, de matériaux, d’équipements et d’aménagements. » Bref, anticiper, c'est un bon moyen de ne pas être déçu une fois les comptes faits !

Pensez global. Avec un budget construction solidement bâti, vous soignerez votre cadre de vie. Une fois la maisons terminée, vous aurez de quoi vous offrir un beau jardin voire une piscine puisque vous aurez tout prévu et qu'il vous restera de l'argent. Estimer précisément vos moyens vous permettra également de peaufiner votre plan de financement et de bien préparer vos négociations avec les banques pour obtenir votre prêt. Ces dernières seront sécurisées par votre capacité à bien bâtir votre projet de maison neuve et à connaître la portée de vos engagements. Ce qui va faciliter l'obtention de votre prêt immobilier.

Crédit immobilier : combien emprunter ?

Apport et crédit immobilier. Commencez par calculer votre apport personnel. C'est la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel au crédit. Cet apport peut être constitué de vos économies, de la participation aux bénéfices de votre entreprise, d’une donation voire d'un prêt familial… Certains financements aidés (PTZ, prêts épargne-logement, prêt Action-Logement, etc.) sont considérés comme de l’apport personnel par les banques. Attention aux prêts familiaux : vous devrez les rembourser sinon ils risquent d'être requalifiés en donation déguisée par le fisc. Ils vont donc entrer dans votre taux d'effort (part de vos revenus dédiée aux remboursements).

Combien emprunter pour faire construire ? Ensuite, calculez votre capacité d'emprunt, sachant que votre mensualité de crédit ne peut pas dépasser 35% de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits (on parle de capacité d'endettement nette de charges ou encore de taux d'effort). Si vous gagnez 3.500 € nets avant impôt par mois et que vos autres remboursements de crédits s'élèvent à 500 €, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1.050 € par mois (35% de 3.000 €). Il est possible d'aller au-delà de 35% de taux d'effort (20% des dossiers peuvent y déroger), mais vous devrez vous montrer convaincant. Pour en savoir plus, voir Les critères des banques pour emprunter.

Marge de manœuvre. Avec cette mensualité de 1.000 €, vous empruntez 223.942 € à 1,20% sur vingt ans hors assurance décès-invalidité (chiffres de début 2022 pour un dossier standard en construction de maisons individuelles). Si votre apport personnel s’élève à 30.000 €, vous pouvez financer un projet de construction d’une valeur globale de 253.942 €, qui prend en compte le terrain, la maison et tous les frais annexes).

Conseil : « Au-delà de l'apport personnel, l'emprunteur doit garder un peu de marge de manœuvre financière pour faire face à d’éventuelles dépenses inattendues », conseille Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier en prêts immobiliers Empruntis. Comptez environ 10% du budget global. Donc, dans notre cas de figure (enveloppe de 253.942 €), votre marge de manœuvre tournera autour de 20.000 € (budget total de 273.000 €). Vous l'aurez compris : faites attention aux plans de financement trop tendus, qui peuvent vous mettre en difficulté en cas de dépenses imprévues.

Prévoyance. Avec la flambée du prix des matériaux, les constructeurs peuvent vous demander de provisionner environ 2% du prix de la maison, une marge de sécurité qui permet d'éviter les mauvaises surprises et de faire aboutir le projet.

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