Quel contrat signer pour faire construire sa maison ?

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Pour bâtir votre maison, vous pouvez faire appel à un constructeur, à un architecte ou à des entreprises de bâtiment. Mais attention : ces professionnels ne proposent ni les mêmes contrats ni les mêmes garanties. Explications et conseils pour bien choisir.

Contrat et construction en bref

  • Plusieurs types de contrats existent sur le marché de la maison neuve. Tous n’offrent pas les mêmes garanties ni le même formalisme juridique.
  • Le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990) est réglementé et organise votre protection (il inclut obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus, par exemple).
  • Le contrat d’architecte détaille toutes les prestations et toutes les missions assurées par ce professionnel ainsi que sa rémunération. Il reste moins protecteur que le CCMI-loi de 1990.
  • Si vous faites directement appel à des entreprises, vous signez un contrat d’entreprise ou des marchés de travaux. Ces contrats dits non réglementés sont librement négociés entre les parties. Pour bénéficier d'une garantie de livraison, il faut le faire mentionner dans le contrat, par exemple.
  • Dans tous les cas, l’assurance dommages ouvrage, qui facilite la mise en œuvre de la garantie décennale, est obligatoire.

Constructeur, architecte, artisan... En matière de maison neuve, plusieurs interlocuteurs cohabitent sur le marché. Sur le plan juridique, ils se différencient par le type de contrat qu’ils utilisent. Si vous faites appel à un constructeur, vous signez un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Régi par une loi de 1990 (on parle de CCMI-Loi de 1990), ce document encadre votre projet avec rigueur. Entre autres exemples, il comporte une notice descriptive de la maison, échelonne les paiements via un échéancier précis et vous fournit de nombreuses protections. La principale : la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait faillite, son garant trouve une autre entreprise pour terminer le chantier sans surcoût et dans les délais prévus lors de la signature.

Vous disposez d'autres options pour votre projet. Vous pouvez par exemple faire appel à un architecte. Il va dessiner les plans et dans le cadre d’une mission complète, va sélectionner les artisans et coordonner les travaux. Vous pouvez aussi faire directement appel à des entreprises de bâtiment et vous superviserez le chantier. Dans ces deux hypothèses, vous signez des contrats régis par le Code civil (contrats non réglementés). Chaque clause est négociée entre les parties. A vous de vous montrer attentif à leur contenu pour veiller à ce que toutes les conditions de votre projet y soient précisées. Si vous achetez la maison et son terrain à un promoteur, vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), un cadre qui propose davantage de garanties mais qui reste moins protecteur que le CCMI.

A noter : l'intervention de l'architecte est obligatoire dès que la surface de plancher de la maison dépasse 150 m². Si vous bâtissez une maison de 190 m² avec un constructeur, par exemple, le projet devra être supervisé par un architecte. Notez que de nombreux constructeur travaillent avec des architectes, même pour des demeures plus petites.

Contrat de construction : avec ou sans plans ?

Aujourd’hui, les deux tiers des maisons neuves sont bâties sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. C’est donc le cadre juridique le plus souvent utilisé. Pour commencer, notez qu’il existe deux types de contrats de construction selon l’étendue du rôle du constructeur dans le déroulement du projet.

Le CCMI avec fourniture de plans s'applique lorsque les deux critères suivants sont réunis : la fourniture d'un plan par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l'exécution de tout ou partie des travaux de construction. C'est ce type de contrat qui est le plus fréquent et le plus sûr. Autrement dit, même si la réalisation des travaux est minime, dès lors que le plan de la construction n'est pas fourni par l'acquéreur, le constructeur a l’obligation de signer ce contrat.

Lorsque le constructeur ne fournit pas le plan mais réalise au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison, il signe un Contrat de construction sans fourniture de plans, autrement nommé CCMI allégé. Pour les autres travaux, vous concluez des contrats d’entreprises (les fameux contrats non réglementés pour chacun des lots nécessaires à l'achèvement de la maison).

CCMI : des clauses obligatoires…

Afin de mieux vous protéger, le Contrat de construction d’une maison individuelle est aussi complet que détaillé. Obligatoirement établi par écrit, il contient obligatoirement les clauses suivantes.

  • La désignation du terrain (situation, références cadastrales, surface...) ainsi que le titre de propriété.
  • L’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers (eau, électricité, gaz de ville...) ainsi que tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison.
  • Le prix convenu, les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution.
  • Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux.
  • L'indication que l'acquéreur pourra se faire assister, lors de la réception, par un architecte ou par un professionnel habilité de son choix.
  • La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités en cas de retard dans la livraison.
  • La justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.

Et des clauses interdites

Dans le même souci de protection de l'acheteur, certaines clauses sont interdites et ne peuvent figurer dans le contrat de construction d'une maison individuelle.

  • Sont interdites les clauses qui obligent l'acquéreur à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de l'acquisition. Toutefois, un tel mandat est possible dès lors qu'il est exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du crédit (montant, taux, durée...).
  • Les clauses qui subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour l'acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts sont elles aussi interdites.
  • Il en va de même pour les clauses qui subordonnent la remise des clefs au paiement intégral du prix. De telles clauses empêcheraient, en effet, l'acquéreur de consigner le solde du prix en cas de réserves faites à la réception des travaux.
  • Sont également proscrites les clauses qui interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux.
  • Les clauses qui admettent comme valablement accordé un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales qui modifient d'une manière substantielle le projet envisagé sont interdites.

Les conditions suspensives du CCMI

Toujours dans une logique de protection de l’acquéreur, le Contrat de construction-loi de 1990 doit obligatoirement inclure des clauses dites suspensives. Il s'agit de cinq conditions qui, si elles ne se réalisent pas, annuleront le contrat de construction. Quelles sont ces cinq conditions suspensives ?

  • L'acquisition du terrain (vous ne pouvez pas construire si vous n’avez pas de parcelle).
  • L'obtention du permis de construire (votre projet est annulé si vous n’obtenez pas ce précieux Sésame).
  • L'obtention des prêts. La durée de validité de cette condition est d'un mois minimum (loi du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener). En d’autres termes, si votre crédit est refusé une fois les délais prévus au contrat écoulés, votre projet est annulé.
  • L'obtention de l’assurance dommages-ouvrage. Toujours obligatoire (article L 242-1 du Code des Assurances), elle facilite le déclenchement de la garantie décennale. En cas de sinistre sur le gros œuvre, l’assureur vous indemnise après expertise. Et il se retourne ensuite contre les entreprises fautives. Elle est valable pendant dix ans à compter de la réception.
  • L'obtention de la garantie de livraison par le constructeur. Cette garantie, rappelons-le, est fournie par un garant (assureur spécialisé, établissement financier, etc.).

Le contrat de construction-loi de 1990 doit préciser le délai maximal de réalisation de toutes ces conditions. Dans ce délai, constructeur et acquéreur doivent tout faire pour que ces conditions puissent se réaliser. Pour le crédit, par exemple, vous présentez votre dossier à plusieurs banques. Si toutes le refusent (elles vous le communiquent par un courrier spécifique qui sert de preuve), votre projet est anbnulén et vous récupérez les sommes versées. 

Pas de contrat sans plans !

À ce contrat, doit être annexé un plan de la construction, une notice d'information et une notice descriptive détaillant tous les travaux et tous éléments qui constituent la maison (fondations, matériaux, isolation, chauffage, menuiseries, etc.). Ces documents doivent être conformes à un modèle type (fixé par un arrêté du 27 novembre 1991).

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l'adresser par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de sa réception, vous avez dix jours pour vous rétracter sans avoir à fournir ni motif ni justificatif. Dans ce cas, vous êtes remboursé de toutes les sommes que vous avez versé lors de la signature du contrat.

CCMI : l’ère des contrats numériques
Des organisations professionnelles comme le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment et la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb), mais aussi de nombreux constructeurs, proposent des CCMI numériques. Ils peuvent être bâtis et signés à distance. Conformes aux lois et règlements, ils offrent la même solidité juridique (vous bénéficiez par exemple du droit de rétractation de dix jours) que les éditions papier et sont sécurisés sur le plan informatique.

Prix, travaux réservés et dépôt de garantie

Le prix de votre maison qui est indiqué dans le contrat doit correspondre exactement au coût total de la construction. Il est ferme et définitif et ne peut plus être modifié. L’avantage pour vous : si après la signature du CCMI, il apparaît que des travaux supplémentaires non prévus sont nécessaires, c’est le constructeur qui les prend financièrement en charge. Si par exemple des fondations spéciales doivent être réalisées après la signature, vous signez un avenant au contrat (le contenu du projet change) mais vous ne versez aucune somme supplémentaire.  

Ce prix global comprend à la fois la construction proprement dite et le coût des travaux que vous allez réaliser vous-même (on parle de travaux réservés). Ces travaux doivent être décrits et chiffrés de façon distincte et faire l’objet, dans la notice descriptive, d'une clause manuscrite spécifique par laquelle vous en acceptez le coût et la charge (les CCMI numériques prennent cette possibilité en compte). Toutefois, dans les quatre mois qui suivent la conclusion du contrat, la loi vous donne la possibilité d'imposer au constructeur d'exécuter, au prix indiqué, les travaux que vous pensiez réaliser.

Le constructeur ne peut vous réclamer aucun versement, aucune somme d'argent avant la signature du CCMI. Mais si une clause du contrat le prévoit, il peut exiger qu'un dépôt de garantie d'un montant de 3 % maximum du prix de la construction soit versé sur un compte spécial. Les fonds ainsi déposés sont bloqués jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. À défaut de réalisation de ces dernières dans le délai prévu au contrat ou si l'acquéreur se rétracte dans le délai de dix jours, le dépôt de garantie lui est alors remboursé sans retenue ni pénalité.

Si lors de la signature du CCMI le constructeur est en mesure de justifier d'une garantie de remboursement, le contrat peut prévoir, à la place du dépôt de garantie, le versement d'une somme de 5 % du coût de la construction. Dans cette hypothèse, un autre dépôt d’une somme équivalente sera également réclamé lors de l'obtention du permis de construire.

CCMI : un paiement échelonné

Avec un Contrat de construction-loi de 1990, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échelonnement diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement. S’il possède cette garantie, vous devez avoir payé 5 % de la maison à la signature du contrat, 10 % à la délivrance du permis de construire, 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie et de chauffage.

Les échelonnements ne sont pas les mêmes si le constructeur ne possède pas de garanties de remboursement. Dans ce cas, vous devez avoir payé 15 % du prix de la maison à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95 % à l'achèvement des travaux d’équipement, de plomberie et de chauffage.

Depuis le 1er mai 2020, un échéancier spécifique s’applique aux maisons préfabriquées en usine, leur fabrication nécessitant un financement adapté. Ainsi, vous devez avoir payé 20% du prix de la maison à l’ouverture du chantier, 25 % lorsque les fondations sont réalisées, 50 % lorsque les éléments préfabriqués sont terminés, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’eau et hors d’air. 95 % du prix doit avoir été versé dès que les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs sont réalisés. A noter : lorsque le constructeur dispose d’une garantie de remboursement d’acompte, vous versez 5 % du prix à la signature du Contrat de construction et 5 % quand votre permis de construire est obtenu.

Dans les trois hypothèses (avec ou sans garantie de remboursement ou construction industrialisée), vous payez le solde, à savoir 5 % du prix, lors de la réception des travaux. En cas de réserves (constatation de désordres, de vices ou de défauts de conformité apparents par exemple), le solde complet sera versé dès lors que les travaux nécessaires à la remise en état seront effectués, c’est-à-dire à la levée des réserves. Enfin, dans le cas où l'acquéreur ne se fait pas assister par un professionnel lors de la réception, un architecte par exemple, le solde est payable, en l’absence de réserves, à l’issue d'un délai de huit jours suivant la remise des clefs.

A noter : Le contrat de construction d'une maison individuelle (loi de 1990) peut prévoir une révision du prix. Celle-ci ne peut se faire qu'en fonction de l'index national du bâtiment tous corps d'état, plus couramment nommé indice BT01. Cette révision peut s’effectuer en une seule fois ou à chaque échéance de paiement.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est obligatoire dès lors que le constructeur réclame le versement de fonds avant l'ouverture du chantier. Une attestation de cette garantie est annexée au contrat de construction. Dans une telle hypothèse, il ne peut être réclamé un quelconque dépôt de garantie à l’acquéreur.

La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédits ou d’assurances agréé. Elle permet de rembourser les sommes versées par l'acquéreur lorsque le contrat ne prend pas effet suite à la non-réalisation des conditions suspensives, à la rétractation de l'acquéreur dans le délai de dix jours suivant la réception du contrat, à la non-ouverture du chantier à la date convenue au contrat. Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier.

CCMI : une maison forcément terminée

C’est l’un des gros atouts du Contrat de construction-loi de 1990 : il inclut une garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie est obligatoire. À défaut, le constructeur qui entreprend l'exécution de travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison est passible de sanctions pénales. Elle est généralement donnée par un établissement financier ou par une compagnie d’assurances (ce sont les garants du constructeur) et doit être annexée au contrat de construction.

Comment cette garantie fonctionne-t-elle ? En cas de retard dans la livraison de la maison ou lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant met en demeure le constructeur soit de livrer la maison le plus rapidement possible, soit d'exécuter les travaux. Si cette mise en demeure reste infructueuse plus de quinze jours après son envoi, le garant doit désigner l'entreprise chargée de la fin des travaux.

Si la maison est hors d’eau (toiture posée), le garant peut vous proposer de choisir vous-même les entreprises chargées des travaux. Si vous acceptez, le garant verse aux entreprises concernées les sommes nécessaires. Cependant, vous êtes parfaitement en droit de refuser. Si le constructeur est mis en redressement judiciaire, là encore la garantie de livraison joue pleinement son rôle. Pour cela, le garant doit simplement mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception l'administrateur judiciaire pour qu'il se prononce sur la poursuite du contrat. À défaut de réponse dans un délai d'un mois, ou si l'administrateur décide la continuation du contrat mais que rien n’a été fait pendant quinze jours, le garant désignera une entreprise de son choix pour terminer les travaux.

La garantie de livraison court à partir de la date d’ouverture du chantier et cesse aux dates à la réception sans réserves lorsque l'acquéreur s'est fait assister par un professionnel habilité (architecte), à l'expiration du délai de huit jours suivant la réception lorsque l'acquéreur ne s'est pas fait assister par un professionnel ou à la levée des réserves dénoncées lors de la réception ou encore dans le délai de huit jours qui suit cette dernière.

Attention aux faux constructeurs !
Depuis des années, le marché est parasité par des professionnels sans scrupules qui se font passer pour des constructeurs alors qu’ils ne le sont pas. Ils proposent des maisons clés en mains, sans garanties, qui souvent ne sont pas conformes à la réglementation et dont les prix sont anormalement bas. Ils peuvent même faire signer de faux Contrats de construction-loi de 1990 ! Pour débusquer ces escrocs, lisez le contrat attentivement, assurez-vous de l’existence du garant (un vrai constructeur fournit ses coordonnées). Ces aigrefins dissuadent leurs clients de souscrire l’assurance dommages-ouvrage alors qu’elle est toujours obligatoire (voir par ailleurs). Vous pouvez demander conseil à votre Agence départementale d’information sur le logement (liste sur www.anil.org) ou consulter des organisations professionnelles comme le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment ou la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles.  

Faire construire avec un architecte

Si vous recourez aux services d'un architecte, d'un maître d’œuvre ou si vous signez des marchés de travaux avec chacun des entrepreneurs intervenant dans la construction, vous optez pour un contrat non réglementé, autrement dit régi par le Code civil. Le principe : vous négociez chaque clause et vous la faites mentionner au contrat. Notez que l’Ordre des Architectes a mis en place un contrat spécifiquement dédié à la construction de maisons. Cette organisation propose de nombreuses informations aux particuliers. Elles portent notamment sur les compétences, la formation et les garanties apportées par les architectes (savoir-faire, assurances, éthique, etc.).

L’architecte dessine avec vous les plans de la maison, dans le cadre d’un projet intégralement sur-mesure. Il organise ensuite une mise en concurrence entre les entreprises et contrôle la qualité technique des matériaux. Toutefois, le contrat d'architecte n’est pas réglementé (il est simplement régi par le Code civil). Vous devez donc être particulièrement vigilant sur son contenu car c'est lui, et uniquement lui, qui fixera les règles du jeu. Si par exemple vous souhaitez bénéficier d’un délai de rétractation de dix jours ou d’une garantie de livraison à prix et délais convenus, vous devez le négocier et le faire expressément mentionner au contrat.

Faire appel à un architecte peut prendre des formes bien différentes et les missions qu'on lui confie peuvent être très variées, de la simple élaboration de plans à la prise en charge complète de l’ensemble de la construction. Selon votre choix, soit vous signez un contrat d’entreprise avec le ou les entrepreneurs qui se chargeront de la construction, soit vous donnez pouvoir à l'architecte de choisir les entreprises et de veiller au bon déroulement du chantier. Bref, c’est à vous de tout négocier.

La première utilité du contrat est de définir le rôle qui est attribué à l’architecte. Ce rôle est bien entendu fixé en accord avec vous. L'architecte peut ainsi prendre en charge la conception du projet de construction, l'établissement des plans et du devis, l'assistance pour les démarches administratives, la préparation des projets de contrats avec les différents corps de métier (plombier, couvreur...), la coordination de l'ensemble des travaux, l'assistance au maître d’ouvrage (le nom du particulier qui fait construire en langage juridique)  pour le choix des entreprises, l'exécution des contrats d'entreprise, la vérification des travaux exécutés, la réception des ouvrages. Le contrat permet également d'indiquer le mode de rémunération de l'architecte et les modalités de paiement (en fonction de l’avancement des travaux).

Entrepreneurs et maîtres d’œuvre : quel contrat signer ?

On fait généralement appel à un entrepreneur lorsque l'on a demandé à un architecte d'élaborer des plans mais pas de contrôler le chantier, ou pour édifier une petite construction si on peut suivre l’entreprise dont on connaît la bonne réputation. Toutefois, cela reste le cas le moins courant.

Avec ces professionnels, vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’entreprise (on parle aussi de marchés de travaux). Il n'existe pas de réglementation spécifique applicables à ces types de contrat. Ce sont les dispositions générales du Code civil qui s'appliquent. La prudence est donc de mise. Soit vous traitez avec un seul entrepreneur si celui-ci se charge de réaliser l'ensemble du projet, soit vous négociez avec les différentes entreprises représentant chacun des corps de métier. Dans ce dernier cas, un contrat d'entreprise est signé avec chacune d'entre elles, et chaque entrepreneur est responsable du travail qu'il accomplit. Si vous optez pour cette solution, cela nécessite beaucoup de disponibilité de votre part afin de suivre attentivement le chantier et de veiller au respect des délais.

L'entreprise qui se charge de faire construire une maison sans fournir le plan ou qui effectue la totalité du gros œuvre doit respecter des règles particulières dites du CCMI allégé. Dans ce cadre, elles doivent vous fournir toutes les sécurités attachées à ce document, à commencer par la garantie de livraison à prix et délais convenus. Autre conseil : vérifiez les références, la solidité financières des sociétés avec lesquelles vous traitez. Les entreprises doivent être assurées en responsabilité professionnelle et en responsabilité décennale. Quant à vous, quelque soit le cadre juridique de votre projet, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Dommages-ouvrage : toujours obligatoire !
CCMI, contrat d’architecte ou de maîtrise d’œuvre… Quel que soit votre choix, vous devez toujours souscrire une assurance dite dommages-ouvrage. Elle est en effet obligatoire, comme le stipule l’article L 241-1 du Code des assurances. La dommages-ouvrage facilite et accélère la mise en œuvre de la garantie décennale. En cas de sinistre sur un élément couvert par la décennale (grosses fissures dans les murs par exemple), l’assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre les entreprises fautives. Sans dommages-ouvrage, c’est à vous de prouver la responsabilité des entrepreneurs, ce qui peut être long et compliqué. La grande majorité des constructeurs intègre la dommages-ouvrage dans leur CCMI. Dans ce cas, ils se chargent des formalités et vous bénéficiez d’un tarif plus attractif, de l’ordre de 2 à 3 % du prix de a maison. Si vous souscrivez cette assurance à titre individuel, vous devez monter le dossier, trouver un assureur et payer environ 7 % du prix de la maison.  

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