Règles d’urbanisme, mode d’emploi

Agréable, bien situé, bien exposé : vous avez déniché le petit bout de France qui accueillera votre maison. Avant de signer, une visite au service d’urbanisme de la commune s’impose. L’objectif : vérifier la constructibilité du terrain convoité mais aussi les droits et les obligations qui lui sont attachés. Rappelez-vous que vous ne pouvez pas construire n’importe quoi n’importe où.

En France, la loi est ainsi faite : chaque commune est en droit de vous imposer des règles d’urbanisme afin de satisfaire à ses exigences d’aménagement et d’occupation des sols. Vous devez donc connaître ces dispositions pour savoir ce que vous pourrez bâtir et ce qui est interdit. Ces règles concernent également l’extérieur de la maison, qu’il s’agisse de questions d’aménagement ou de servitudes (droit de passage par exemple).

Le plan local d’urbanisme

Pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur sur votre commune, vous devez d’abord savoir s’il existe un Plan local d’urbanisme (Plu) ou à défaut une carte communale. En France, le Plu est le principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal. Il remplace le Plan d’occupation des sols (Pos) depuis la loi du 13 décembre 2000 dite loi Sru. Retenez surtout que c’est le Plu qui vous dira si votre terrain est constructible et quelles sont les règles qui s’appliquent.

Le PLU définit quatre grands secteurs : les zones U (Urbanisées, donc constructibles), les zones AU (A Urbaniser, constructibles à plus ou moins long terme en fonction des réseaux existants ou à créer), les zones A (Agricoles) et les zones N (Naturelles et forestières). Les deux dernières sont inconstructibles. Le Plu indique également les emplacements dits « réservés », c’est-à-dire les terrains que la commune envisage d’acquérir et les espaces boisés « classés », qui correspondent aux forêts et aux parcs à préserver.

Le Plu détermine les conditions de l’occupation des sols et fixe de façon plus ou moins contraignante la nature des constructions qui peuvent y être édifiées, leur implantation, leur volume, jusqu’à l’aspect extérieur des bâtiments. Dans certains secteurs, la couleur de la façade ou des volets peut être imposée, tout comme la nature des matériaux de couverture, le degré d’inclinaison de la pente du toit ou la taille des ouvertures.

Dès lors qu’il n’existe aucun document d’urbanisme propre à la commune, la règle de la constructibilité limitée s’applique et interdit toute construction en dehors des parties déjà urbanisées. Un permis de construire pour une maison isolée pourra toutefois être accordé si elle présente un intérêt pour la commune, si la décision est validée en conseil municipal et s’il n’y a pas d’impact sur l’agriculture et l’environnement.

Connaître les règles d’urbanisme vous permet de savoir précisément ce que vous pouvez faire construire. © Acturba

La surface et l'emprise au sol

Seule une partie de votre terrain peut accueillir votre maison. Un fait réglementé. Mais plus par le Coefficient d’occupation des sols, le Cos. Ce dernier a en effet été aboli par la loi pour le logement et un urbanisme rénové (loi Alur) de 2014. Un texte qui par ailleurs supprime la possibilité, pour une commune, d’imposer une taille minimale pour les terrains constructibles.

Toutefois, vous devrez tenir compte du Coefficient d’emprise au sol. Il s’agit de « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » précise l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme. « Les ornements tels que les éléments de modénature (moulure, par exemple) et les marquises en sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements », ajoute-t-on sur service-public.fr, le site de l’administration française.

Concrètement, le Plan local d’urbanisme peut imposer un coefficient maximal d’emprise au sol. Par exemple et à titre indicatif, certains Plu pourront vous interdire de bâtir une villa de plus de 120 m² d’emprise au sol sur un terrain de 400 m². Chaque commune possédant ses règles propres, une visite à la mairie, au Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) de votre département, à votre architecte ou à votre constructeur vous permettra de bien cerner cette question.

Le certificat d’urbanisme

Comment connaître précisément les règles qui s’appliquent à votre terrain ? En demandant un certificat d’urbanisme. Il s’agit d’un document administratif gratuit, délivré à toute personne en faisant la demande auprès de la mairie. Il synthétise les règles d’urbanisme applicables sur le terrain où la construction de la maison est envisagée. Important : vous n’avez pas besoin d’être propriétaire du terrain pour demander un certificat d’urbanisme. Reste à savoir lequel demander puisque la loi prévoit deux types de documents.

Le premier, c’est le certificat d’urbanisme d’information. Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain mais indique seulement sa situation au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur sur la commune. Il précise notamment les limitations administratives au droit de propriété (autrement dit les servitudes) ainsi que les taxes et autres participations applicables à la parcelle.

Le certificat d’urbanisme opérationnel, quant à lui, reprend les informations précédentes en ajoutant deux éléments importants : il précise si le terrain peut être utilisé pour réaliser votre maison et il détaille l’état des voiries et réseaux desservant la parcelle. Votre demande doit préciser la destination du bâtiment (en l’occurrence l’habitation) et sa surface de plancher. Bref, avec un certificat opérationnel, vous savez si le terrain est constructible, s’il est adapté à votre projet et s’il est viabilisé.

Attention, le certificat opérationnel ne remplace pas le permis de construire.
Les informations qui y sont portées sont valables dix-huit mois et pendant ce délai, l’administration ne peut théoriquement pas vous appliquer de nouvelles règles (à moins que celles-ci ne portent sur la salubrité ou la sécurité publique). Vous avez donc tout intérêt à déposer votre permis de construire pendant le délai de validité dudit certificat. Celui-ci pourra être prorogé par période successive d’une année. Dans ce cas, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie au moins deux mois avant l’expiration du délai.

Les secteurs protégés

Les terrains situés à proximité d’un bâtiment classé Monument historique (ce dernier génère un périmètre de protection d’un rayon de 500 m) ou situés sur un site protégé ou en secteur sauvegardé obéissent à des règles d’urbanisme plus strictes.

Toute demande de permis de construire déposée pour une parcelle sise dans ces zones est soumise à l’avis des architectes des Bâtiments de France (ABF). Pour savoir si votre terrain est concerné, reportez-vous au document d’urbanisme de la commune, dans la partie intitulée « servitudes ». Vous pouvez contacter le Service départemental de l’architecture et du patrimoine (SDAP) ou vous renseigner auprès d’un service du ministère de la Culture, l’Atlas du Patrimoine (voir adresses web en encadré).

Les ABF peuvent fixer de nombreuses obligations pour préserver la qualité architecturale, urbaine et paysagère du lieu. Si votre terrain est concerné, vous devez alors vous plier à ces règles d’urbanisme plus strictes afin de favoriser l’insertion harmonieuse de votre construction dans son environnement.

Implantation, style architectural, façade, toiture, matériaux, couleur, clôture… Le permis de construire doit respecter ces prescriptions particulières si vous désirez l’obtenir. Mais pas de panique ! Si un terrain soumis aux ABF peut faire peur, vous n’êtes pas seul. Le SDAP est un service public et gratuit qui vous accueille, sur rendez-vous, afin de vous conseiller et de vous orienter. Les constructeurs et les architectes, qui connaissent leur secteur d’activité, sauront eux aussi vous informer et vous aider à respecter les impositions des ABF.

Mer et montagne

Avec la loi littoral, les constructions ne sont autorisées que dans la continuité de l’urbanisation existante et les maisons isolées sont interdites. Plus votre terrain est près de la côte, plus la loi est contraignante. La loi montagne est plus souple et autorise la construction de maisons isolées. La mairie, le CAUE et les professionnels (architectes, constructeurs) sauront vous conseiller.

Les servitudes

Assurez-vous aussi de la nature des éventuelles servitudes qui pourraient grever votre terrain et donc limiter votre occupation du sol. Celles relevant du droit privé (tels d’éventuels droits de vues et droits de passage du voisin sur votre propriété) comme celles d’utilité publique. Mieux vaut connaître ces servitudes le plus en amont possible. Elles sont très difficiles – et le plus souvent impossibles – à modifier ou à supprimer.

Ces servitudes, si elles sont relatives à l’utilisation de certaines ressources et d’équipements, autorisent par exemple la commune à faire passer des lignes électriques aériennes au-dessus des propriétés privées ou encore à y enfouir des canalisations souterraines de gaz. Elles peuvent également vous contraindre à recueillir les eaux naturelles provenant de la voie publique ou d’un terrain situé au-dessus du vôtre. Les servitudes relatives à la salubrité publique peuvent quant à elles imposer des règles de construction spécifiques.

La prévention des risques

Si votre terrain est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, votre projet devra se conformer à un strict cahier des charges (taille des fondations, joints de dilatation, séparation de la maison en plusieurs volumes, chaînage d’angle...). Pour en savoir plus sur les risques naturels, consultez le site officiel www.georisques.gouv.fr. A noter : si votre terrain est situé dans une zone soumise à des risques de retrait-gonflement des sous-sols argileux, le vendeur doit obligatoirement vous fournir une étude de sol.

Vérifiez également que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité ou qu’il n’est pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune pourrait exiger la cession d’une partie du terrain en vue de l’élargissement, du redressement ou de la réalisation de voies publiques. Celle-ci sera gratuite si l’emprise n’excède pas 10 % de la surface initiale mais donnera lieu à indemnité au-delà (basée sur la valeur du seul terrain nu à céder) toujours dans les limites déterminées par le plan d’alignement.

Pour en savoir plus

• Ministère du Logement : www.logement.gouv.fr
• Site de l’administration : www.service-public.fr
• Fédération des conseils en architecture, urbanisme et environnement : www.fncaue.com
• Association nationale des architectes des Bâtiments de France : anabf.org
• Agence nationale d’information sur le logement : www.anil.org
• Union nationale des aménageurs : unam-territoires.fr

Les terrains en lotissement

Un terrain en lotissement n’échappe pas à l’application des règles d’urbanisme. Dans le but de garantir un minimum d’unité des constructions, il est souvent régi par un document spécifique, le règlement de lotissement. Chaque habitant du lotissement doit s’y conformer, tant en matière d’architecture (matériau, coloris, hauteur et sens des faîtages) que d’aménagement du terrain (implantation de la maison, clôtures, arbres, haies, etc.).

Souvent plus contraignant que le Plu, le règlement de lotissement peut aller jusqu’à imposer des normes environnementales comme la récupération des eaux de pluie ou l’utilisation d’énergies renouvelables. Demandez toujours à consulter le règlement de lotissement et l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet de construction est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient.

Autre document, le cahier des charges du lotissement. Il fixe les règles de la vie en commun. Il peut contenir des dispositions d’urbanisme. Ces dernières, selon les cas, vont de la hauteur maximale des clôtures à l’aspect extérieur des maisons en passant par la distance des constructions par rapport à la voirie. Un document à lire avec attention, donc, pour savoir ce que vous pouvez faire ou ne pas faire. Dans certains cas, le lotisseur peut s’en remettre aux règles d’urbanisme en vigueur, donc au Plu, si la commune en est dotée. Sinon, ce sont les règles générales du Code de l’urbanisme qui s’imposent.

Sachez que les aménageurs professionnels membres de l’Union nationale des aménageurs (Unam) travaillent en équipe pluridisciplinaire. Elles comprennent notamment un architecte. Celui-ci peut donc vérifier votre demande de permis de construire avant qu’elle ne soit déposée. Vous saurez ainsi si elle est conforme aux différentes dispositions qui régissent le lotissement. Mais le mieux, dans ce domaine comme dans tous les autres, reste de bien préparer le projet en amont avec les constructeurs, les architectes et autres aménageurs.