Pas de terrain, pas de maison ! L'acquisition d’une parcelle est un passage obligé pour concrétiser le projet de construction. Si vous êtes à la recherche du terrain idéal, il est crucial de prendre en compte différents critères pour sélectionner votre emplacement, afin d'éviter toute mauvaise surprise lors de la demande de permis de construire. Pour bien le choisir, il faut étudier son environnement immédiat, ses différents moyens d'accès, la proximité des commerces, des services et des transports.
Les terrains non bâtis sont rares
Les terrains non bâtis se font de plus en plus rares, en particulier aux alentours des zones urbaines. Ainsi, lorsqu'une parcelle de terrain reste inoccupée, ce que l'on appelle « une dent creuse », il est essentiel d'être très vigilant. La première démarche à entreprendre est de vérifier en mairie si la parcelle est constructible. Une étude des divers risques (géologiques, cavités, technologiques, naturels, etc.) ne doit en aucun cas être sous-estimée. Par ailleurs, ses caractéristiques physiques (superficie, forme, orientation, dénivelé, limites, accès, etc.) devront également être examinées.
👉 Enfin, sa proximité avec les propriétés voisines doit être prise en considération, car cela pourrait avoir des répercussions sur l'agencement des pièces de vie, de la terrasse ou du jardin, causant ainsi des problèmes de vue.
Terrain + maison = gain de temps et facilité
De nombreux constructeurs proposent des formules « terrain + maison ». Une sorte de package. Ils possèdent une connaissance approfondie de leur secteur et des terrains disponibles, ainsi que des relations étroites avec des professionnels de l’immobilier et des aménageurs. Cela permet un gain de temps significatif et des avantages pour tous. Ce n’est plus la peine de consulter les annonces ou de sillonner les villes à la recherche d’un terrain.
👉 Dans les lotissements, les terrains sont prêts à construire. Ils sont bornés et équipés en réseaux (eau, gaz, électricité) en bordure de propriété, ce qui évite des frais et des démarches administratives supplémentaires.
Démolir pour reconstruire
Autre solution : acheter un terrain déjà bâti. Avec une pénurie chronique de terrains à bâtir, la pratique de la « démolition reconstruction », accentuée avec la loi Zéro artificialisation nette (Zan) se développe notamment en secteur urbanisé. Les terrains en centre-ville ou aux alentours sont les plus recherchés, mais il est presque impossible aujourd’hui de trouver un terrain non bâti. Seule solution acheter une maison et la démolir. Le permis de démolir devra être annexé au permis de construire. Il devra spécifier la demande de démolition afin qu’elle soit approuvée au même titre que le permis de construire. Le constructeur maîtrise parfaitement cette démarche ; il s’occupera du dépôt du permis de construire de l’autorisation de démolir et des travaux de démolition.
Faire construire votre maison
Le Plan local d’urbanisme
Le Plan local d’urbanisme conditionne en grande partie le style de la maison. Une fois un terrain repéré, il faut connaître les règles d’urbanisme dont il dépend. Seule solution, consulter le Plan local d’urbanisme (Plu). C’est lui qui dira si le terrain est constructible et quelles sont les règles qui s’y appliquent. Il traduit le projet global d'aménagement et d'urbanisme de la commune et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols. Concrètement, le Plan local d’urbanisme peut imposer un coefficient maximal d’emprise au sol. Par exemple et à titre indicatif, certains Plu interdisent de bâtir une maison de plus de 120 m2 d’emprise au sol sur un terrain de 400 m2.
🙋♀️ Chaque commune possédant ses règles propres, une visite à la mairie, au Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) de votre département, à votre architecte ou à votre constructeur reste conseillée.
⚠️ Attention aux servitudes !
Si des servitudes existent (droits de vue, de passage, etc., et elles sont diverses), elles peuvent avoir un impact sur le projet de construction. Qu'il s'agisse de droits ou d'utilité publique, on en rencontre fréquemment et il est préférable de les identifier le plus tôt possible. Elles sont souvent très difficiles, voire impossibles, à modifier ou à supprimer. Ces servitudes, lorsqu'elles concernent l'utilisation de certaines ressources et équipements, permettent par exemple à la commune de faire passer des lignes électriques aériennes ou d'enfouir des canalisations. Elles peuvent également imposer la collecte des eaux naturelles provenant de la voie publique ou d'un terrain situé au-dessus.
Viabiliser le terrain, un passage obligé
Une fois le permis de construire obtenu, si le terrain n'est pas viabilisé, il faut procéder à son raccordement aux différents réseaux nécessaires au bon fonctionnement de la maison. Veillez d'abord à ce que votre parcelle soit accessible depuis la voie publique, puis contactez les fournisseurs d'électricité, de gaz et de téléphonie, pour effectuer les branchements concernés. En ce qui concerne le raccordement à l'eau et au réseau d’assainissement, adressez-vous à la mairie de la commune.
Si les informations fournies lors de l'achat du terrain impliquent des dépenses plus élevées que prévu, l'acheteur peut se rétracter dans un délai de dix jours.
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