Deux cadres, deux approches...
Un particulier qui achète un lot à bâtir à un aménageur foncier dispose de toutes les informations nécessaires à la réalisation de son projet. Dans un lotissement, les règlements écrits et graphiques lui indiquent précisément la zone dans laquelle il peut implanter sa maison. Les orientations sont aussi mentionnées pour maximiser les apports solaires afin de diminuer les besoins de chauffage et la consommation d’énergie de l’habitation. De précieuses informations qui permettront au constructeur de concevoir le projet le plus adapté à ses besoins tout en tenant compte des règles d’urbanisme.
👉L’acquéreur d’un terrain diffus ne dispose pas de ces informations lui permettant d’optimiser son projet. En terrain individuel, c’est à l’acquéreur de rechercher lui-même les informations, analyser les documents nécessaires à la conception de son projet.
Avantage au lotissement
Lotissement ou terrain individuel : lequel coûte le plus cher ?
🗣️ « Un terrain diffus est plus cher au mètre carré qu’un lot proposé par un aménageur. Car le vendeur veut obtenir le prix le plus élevé alors qu’un professionnel fixe son prix selon le budget de l’acquéreur incluant l’achat du terrain et les coûts de construction », explique Arnaud Pautigny, 2e vice-président de l’Union Nationale des Aménageurs (UNAM).
Autres dépenses : les frais de notaires, appelés droits de mutation, oscillent entre 2 et 3 % pour un lot dans un lotissement contre 7 à 8 % pour un terrain diffus. La taxe d’aménagement exigible pour toute construction s’élève en Île-de-France à 6 483 € pour une maison de 160 m². « Dans de nombreux cas, en lotissement, l’aménageur a acquitté les contributions d’urbanisme sous forme de PUP (plan d’urbanisme partenarial) », précise Arnaud Pautigny exonérant les futures constructions de la taxe d’aménagement. En diffus, le particulier devra payer cette taxe dans tous les cas.
Avantage au lotissement
Terrain individuel (diffus) : plus d’espace pour construire
Les surfaces des terrains en diffus sont plus grandes que celles d’une parcelle dans un lotissement. En Île-de-France, la surface d’un terrain diffus s’élevait à 450 m² en 2024, selon l’UNAM contre 360 m² en lotissement. Un écart logique : les terrains diffus sont de plus en plus souvent issus d’une grande propriété qui a été divisée en parcelles. Les aménageurs doivent quant à eux se conformer aux demandes des élus et celles de l’État qui exigent des terrains plus petits pour accueillir les maisons à l’heure de la sobriété foncière.
Avantage : terrain diffus
Faire construire votre maison
En lotissement, chaque détail est réglementé
On ne construit pas ce que l’on veut dans un lotissement ! Toutes les habitations sortant de terre devront respecter le règlement du lotissement qui indique la hauteur maximale des maisons, l’orientation de la ligne de faîtage de chaque construction (ligne horizontale où les deux pans du toit se rencontrent), les matériaux utilisés, les teintes des façades et des menuiseries… C’est ce qui assure la cohérence architecturale et valorise chaque construction réalisée dans un quartier harmonieux et soigné.
👉Les règles d’urbanisme qui s’appliqueront à un terrain diffus seront moins contraignantes avec à la clé des choix architecturaux parfois discutables. De même, des espaces paysagers, la gestion des eaux pluviales renforcent l’esthétique du nouveau quartier. Objectif : faciliter l’intégration des maisons dans l’environnement local. Des contraintes auxquelles échappe un terrain diffus.
Avantage au lotissement
Attention aux coûts invisibles
Aucun coût caché quand on achète une parcelle en lotissement ! Cette dernière est viabilisée et prête à bâtir, c’est-à-dire raccordée aux réseaux (eau, électricité, assainissement) qui passent devant la parcelle. Ce qui n’est pas toujours le cas d’un terrain diffus ou ces réseaux peuvent être éloignés de la maison.
👉Le coût moyen du raccordement peut alors varier de 7 000 à 10 000 €. Si votre maison est située dans un secteur soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF), des surcoûts sont à prévoir. Ce professionnel peut imposer l’utilisation de certains matériaux de couverture. « Nous négocions avec l’ABF en amont de la commercialisation des terrains, l’emploi de variantes de matériaux qui seront moins onéreux », détaille Arnaud Pautigny, président de Geoterre, aménageur foncier. En secteur diffus, vous découvrirez les préconisations lors de votre rendez-vous avec l’ABF. Et vous ne serez pas en position de force pour négocier !
Avantage : lotissement
Résultats du match : Victoire du lotissement !
- Construire en lotissement : 4
- Construire en terrain individuel : 1
👉Si la surface des terrains en diffus est plus importante qu’en lotissement, le projet de construction peut être plus coûteux dans le premier cas de figure. Le lotissement offre quant à lui un cadre plus sécurisant pour construire sa maison.
Une parcelle étudiée de près
Lors de la conception d’un lotissement, l’aménageur tient compte de la proximité des différents lots pour aménager les accès et l’implantation des maisons afin de préserver l’intimité des propriétaires.
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