Le bornage du terrain

Borner un terrain, c'est connaître ses limites. L'opération, matérialisée par des piquets ou des bornes, permet de savoir où s'arrête votre parcelle et ou commence celle du voisin. Mais attention : le bornage n'est pas obligatoire (sauf dans les cas précisés ci-après) et votre titre de propriété ne donne pas les frontières précises de votre terrain. Ce document ne fait que « garantir l’identification des contractants et justifie le droit de propriété ainsi que les autres droits qui y sont attachés (servitudes notamment). En revanche, la seule référence à l’identifiant cadastral ne permet pas de garantir la consistance du bien dans ses limites et sa superficie », précise l'ordre des géomètres- experts. Bref, le bornage lève les incertitudes sur les limites de votre terrain. De quoi vous apporter de la sécurité et éviter bien des litiges avec le voisinage immédiat.

Géomètre-expert, un passage obligé. Le bornage est obligatoirement réalisé par un géomètre-expert, puisque c'est le seul professionnel officiellement habilité à réaliser cette opération. Son activité est encadrée par la loi et sa profession est régie par un ordre. Il est titulaire d'un diplôme (bac + 5), ce qui garantit ses compétences techniques et juridiques. Ce professionnel est membre de l'ordre des géomètres-experts. Il se forme de manière permanente, respecte une déontologie stricte et souscrit les assurances indispensables à sa profession. Et ses tarifs sont transparents. Vous trouverez toutes les infos sur cette profession sur le site www.geometre-expert.fr, mais aussi sur le site www.notaires.fr et sur www.service-public.fr, le site de l'Administration française.

Terrains à bâtir : toujours bornés ?

Lotissement : bornage systématique. Si vous achetez un terrain en lotissement, vous ne rencontrerez pas de difficulté de bornage. Car la loi Sru (Solidarité renouvellement urbain) oblige les vendeurs à fournir un certificat mentionnant la surface, les limites, les servitudes éventuelles et un descriptif du terrain. L'obligation est la même pour les parcelles situées en zone d’aménagement concerté (Zac) ou dans une Association foncière urbaine (Afu). Sauf cas exceptionnels, les mauvaises surprises restent rares. Vous pourrez construire, planter, élaguer… Bref, vous pourrez faire ce que vous voudrez sans crainte d’empiéter chez le voisin.

Borner un terrain consiste à définir ses limites précises et à les indiquer en plantant une borne dans le sol. © Tiphaine Bibas

Terrain en diffus : des limites à connaître. Si vous achetez une parcelle à un particulier (on parle de terrain en diffus ou isolé), la situation est différente. Le compromis de vente doit en effet indiquer si le descriptif de la parcelle résulte ou non d'un bornage. D’où la nécessité de recourir à un géomètre expert avant d’acheter la parcelle. « Le bornage sert à la fois à garantir la superficie du terrain qu’on achète et à établir les limites de propriété », explique un géomètre-expert basé en Normandie. « Contrairement aux idées reçues, les informations figurant au cadastre n’ont aucune valeur juridique. Ce sont des données fiscales. Elles indiquent les limites apparentes d’une propriété comme un mur, une clôture, une haie, un fossé… Elles constituent un début de preuve. Mais elles ne suffisent pas à établir le droit de propriété. Le seul document juridiquement valable, c’est le bornage. »

Bornage du terrain : comment ça marche ?

Une opération bien bornée. « Le bornage est une opération dite contradictoire », poursuit  notre géomètre-expert normand. « Pour le réaliser, nous confrontons plusieurs éléments : le relevé du cadastre, les titres de propriété, les précédents documents d’arpentage, les déclarations de voisinage... » Toutes les preuves n’ont pas la même valeur. Elles doivent être vérifiées, hiérarchisées… « C’est pourquoi nous convoquons d’abord sur le site toutes les parties (vendeur, acheteur, voisins…). Nous  leur soumettons un plan détaillé du terrain. Lorsque tout le monde tombe d'accord, nous posons les bornes. Cet acte donne lieu à un procès-verbal de bornage et à une reconnaissance de limites. Des documents qui doivent être signés par tous les intéressés avant d’être publiés au service de la conservation des hypothèques », ajoute le géomètre-expert normand.

Le bornage est irréfutable. Cela signifie qu’aucun nouvel acte ne peut remettre en cause la validité du précédent. Inutile également de penser pouvoir le modifier en déplaçant discrètement les bornes. C’est un acte grave, puni par la loi. « Dans les campagnes, il arrive que les bornes soient arrachées par le matériel agricole. D’année en année, les agriculteurs peuvent accidentellement empiéter sur les parcelles voisines. En cas de cession de la parcelle ou de démembrement, le rôle du géomètre expert consiste à rétablir les limites originelles de propriété », remarque notre expert. Un bornage coûte entre 500 et 1 500 €, un tarif qui varie selon la complexité du terrain, le déplacement du géomètre, la nature de l'opération (bornage à l'amiable ou judiciaire).

ll © tiphaine Bibas

Bornage judiciaire. Votre voisin refuse le bornage à l’amiable ? Il n'en a pas le droit. Selon le Code civil (article 646) « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». Il faut alors s’en remettre au tribunal judiciaire (il remplace le tribunal d'instance depuis le 1er janvier 2020) dont dépend le terrain et l'on parle alors de bornage judiciaire.

Comment ça marche ? Le tribunal désigne un géomètre parmi une liste d’experts inscrits auprès de la cour d’appel. Le bornage judiciaire se déroule alors selon les mêmes étapes que le bornage à l’amiable : réunion contradictoire, récupération des pièces au cadastre, étude des plans, vérifications des témoignages, etc. « Le juge nous accorde en général un délai de trois mois pour rendre notre rapport », note le géomètre-expert normand. « S’il est approuvé, les parties signent le procès-verbal de bornage et les bornes peuvent être posées. Si le désaccord persiste, c’est le tribunal qui tranchera. Il prononcera alors (au détriment d’une des parties) l’homologation du document, à charge d'appel. Le jugement comme le procès-verbal valent pour chacun des voisins un titre de propriété définitif. »