Le bornage du terrain

Le bornage garantit les limites d'une propriété. Il permet également de connaître ses mesures précises et d'éviter tout litige avec ses voisins.

Si vous achetez un terrain en lotissement, vous ne rencontrerez pas de difficulté de bornage. Car la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) oblige les vendeurs à fournir un certificat mentionnant la surface, les limites, les servitudes éventuelles et un descriptif du terrain. L'obligation est la même pour les parcelles situées en zone d’aménagement concerté (Zac) ou dans une Association foncière urbaine (Afu). Sauf cas exceptionnels, les mauvaises surprises sont rares. Vous pourrez construire, planter, élaguer… Bref, vous pourrez faire ce que vous voudrez sans crainte d’empiéter chez le voisin.

 

Si vous achetez un terrain isolé, la situation est différente. Le compromis de vente doit en effet d’indiquer si le descriptif de la parcelle résulte ou non d'un bornage. D’où la nécessité de faire intervenir un géomètre expert avant d’acheter la parcelle. « Le bornage sert à la fois à garantir la superficie du terrain qu’on achète et à établir les limites de propriété », explique le cabinet Triplet, géomètre expert à Pont-Audemer en Normandie. Il fixe de manière indiscutable la frontière entre deux terrains contigus. « Contrairement aux idées reçues, les informations figurant au cadastre n’ont aucune valeur juridique. Ce sont des données fiscales. Elles indiquent les limites apparentes d’une propriété comme un mur, une clôture, une haie, un fossé… Elles constituent un début de preuve. Mais elles ne suffisent pas à établir le droit de propriété. Le seul document juridiquement valable, c’est le bornage. »

Borner un terrain consiste à définir ses limites précises et à les indiquer en plantant une borne dans le sol.

 Bornage contradictoire : comment ça marche?

« Le bornage est une opération contradictoire, poursuit  le cabinet Triplet. Pour le réaliser, nous confrontons plusieurs éléments : le relevé du cadastre, les titres de propriété, les précédents documents d’arpentage, les déclarations de voisinage… » Toutes les preuves n’ont pas la même valeur. Elles doivent être vérifiées, hiérarchisées… « C’est pourquoi nous convoquons d’abord sur le site toutes les parties (vendeur, acheteur, voisins…). Nous  leur soumettons un plan détaillé du terrain. Lorsque tout le monde est d'accord, nous posons les bornes. Cet acte donne lieu à un procès-verbal de bornage et à une reconnaissance de limites. Il doit être signé par tous les intéressés avant d’être publié au service de la conservation des hypothèques. »

Le bornage est un document irréfutable. Cela signifie qu’aucun nouvel acte ne peut remettre en cause la validité du précédent. Inutile également de penser pouvoir le modifier en déplaçant discrètement les bornes. C’est un acte grave, puni par la loi. « Dans les campagnes, il arrive que les bornes soient arrachées par le matériel agricole. D’année en année, les paysans empiètent sur les parcelles voisines et cultivent des terres qui ne leur appartiennent pas. En cas de cession de la parcelle ou de démembrement, le rôle du géomètre expert consiste à rétablir les limites originelles de propriété. Ce qui n’est pas forcément du goût de tout le monde ! » Les honoraires du géomètre expert varient selon la taille du terrain et la difficulté du travail.

Que faire si votre voisin refuse le bornage à l’amiable ? Passer par la voie judiciaire ! Selon le Code civil (article 646) : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». Il faut alors s’en remettre au tribunal d’instance dont dépend le terrain. On ne parle alors plus de bornage à l’amiable, mais de bornage judiciaire. Il faut alors attendre que le tribunal désigne un géomètre parmi une liste d’experts inscrits auprès de la cour d’appel. Le bornage judiciaire se déroule alors selon les mêmes étapes que le bornage à l’amiable : réunion contradictoire, récupération des pièces au cadastre, étude des plans des confrères, vérifications des témoignages, etc. « Le juge nous accorde en général un délai de trois mois pour rendre notre rapport, ajoute-t-on au cabinet Triplet. S’il est approuvé, les parties signent le procès-verbal de bornage et les bornes peuvent être posées. Si le désaccord persiste, c’est le tribunal qui tranchera. Il prononcera alors (au détriment d’une des parties) l’homologation du document, à charge d'appel. Le jugement comme le procès-verbal valent pour chacun des voisins un titre de propriété définitif.

Publié par T. Bibas
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