Les taux immobiliers remontent, les coûts de construction ont progressé et les terrains restent chers. Résultat : le pouvoir d’achat des candidats à la maison neuve baisse. Heureusement, vous disposez de nombreuses solutions pour réussir votre projet de construction. Vous pouvez placer davantage d’apport personnel dans votre projet, utiliser les financements aidés comme le PTZ, le Prêt Accession d’Action Logement, ou encore le crédit issu d’un plan épargne logement. Autres possibilités : acheter plus loin un terrain moins cher, diminuer la surface de la maison pour lui ajouter une extension plus tard. Ne négligez pas les offres maison plus terrain des constructeurs, qui marient prix optimisés et réduction des délais. Mais attention : l’envie de maison restant très forte, certains ménages peuvent être amenés à prendre des décisions risquées, voire dangereuses. Le point sur ce qu’il ne faut faire... et ne surtout pas faire !
1️⃣ Crédit : bien se préparer pour bien emprunter
Aujourd’hui, les banques sont strictes dans leur politique d’octroi des prêts immobiliers. Et certains points peuvent faire capoter le projet : manque d’apport, découvert bancaire, reste à vivre insuffisant, etc. Pour identifier ce qui peut clocher, préparez-vous avant de lancer votre projet. Rendez-visite à un courtier. Ce professionnel spécialisé dans la recherche du crédit va vérifier si vous cadrez avec les critères des banques, si vous êtes finançable et combien vous pourrez emprunter. Et si quelque chose ne va pas, il va chercher des solutions. C’est son intérêt, car il ne peut être payé que si le crédit est signé. Autre atout : il connaît la politique commerciale des banques et sait identifier celles qui prêtent.
Bon plan : achetez des produits à la banque prêteuse (assurances, produits financiers) et domiciliez votre épargne chez elle. Vous augmenterez vos chances de décrocher votre emprunt et même de faire baisser votre taux.
2️⃣ Assurance-emprunteur : visez la sécurité
Pour vous accorder un crédit, les banques imposent la souscription d’une assurance emprunteur, autrement nommée assurance décès-invalidité. Elle prend en charge les remboursements si vous ne pouvez plus travailler ou si vous venez par malheur à décéder. Et votre famille reste dans la maison. Pour un maximum de sécurité, choisissez une couverture à 100 % sur chaque emprunteur (assurance à 200 %). Si l’un de vous ne peut plus payer par exemple pour cause d’invalidité, la banque rembourse l’intégralité du prêt. Avec une couverture à 50 % sur chaque tête (assurance à 100 %), la banque ne prend en charge que la moitié des remboursements. Bref, l’assurance à 200 % est bien plus sûre. Ce n’est pas un hasard si de nombreuses banques l’imposent.
Bon plan : Prenez une autre assurance que celle de la banque prêteuse. À garanties équivalentes, cette délégation d’assurance divise le coût par deux. Vous pouvez aussi changer d’assurance à tout moment après la signature, comme le permet la loi Lemoine.
Faire construire votre maison
3️⃣ Apport personnel : ce piège qu’il faut éviter
Aujourd’hui, vous ne pouvez pas emprunter sans injecter au moins 10 % d’apport personnel dans votre plan de financement. Mais c’est un minimum : plus votre apport sera important, plus l’obtention du crédit sera facilitée. Pour constituer ou augmenter cette somme, certains petits malins peuvent être tentés de souscrire un crédit à la consommation. Un mauvais calcul ! La banque va s’en rendre compte (elle épluche vos relevés de compte pour connaître la façon dont vous dépensez votre argent) et elle va au mieux ajouter les mensualités de ce crédit conso dans le calcul de votre taux d’effort (part des revenus consacrés à vos remboursements). Au mieux, vous emprunterez moins. Mais le plus souvent, cette mauvaise piste mène directement au refus de crédit !
Bon plan : vous pouvez utiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise ou solliciter une donation familiale pour augmenter votre apport. Les donations parents-enfants sont exonérées de droit jusqu’à 100 000 € par parent, un montant ramené à 31 865 € par grand-parent.
4️⃣ Aides financières : à ne jamais négliger !
Le saviez-vous ? Vous pouvez bénéficier de coups de pouce financiers pour boucler votre budget construction. Distribué par la quasi-totalité des banques, le PTZ (Prêt à taux 0 %) vous permet d’emprunter des milliers d’€ gratuitement. Attribué sous conditions de ressources, son montant dépend de l’adresse du projet et de la composition de la famille. Ne tardez pas pour en profiter : en 2024, le PTZ ne pourra plus financer la construction de maisons. Si vous travaillez dans une entreprise de plus de dix salariés, vous pouvez bénéficier du Prêt Accession. Attribué là encore en fonction de vos revenus, il peut atteindre 30 000 € à un taux de 1 % seulement. Par ailleurs, certaines banques accordent des prêts complémentaires à taux bonifiés aux primo-accédants. Renseignez-vous !
Bon plan : si vous disposez d’un Plan épargne-logement ouvert entre le 1er août2016 et le 31 décembre 2022, vous avez droit à un crédit immobilier de 92 000 € maximum au très performant de 2,2 % (les crédits libres sur vingt ans tournent à 4,20 % à la mi-septembre 2023).
5️⃣ Terrain : achetez malin
Le marché des terrains à bâtir obéit toujours à la même logique : plus la parcelle est éloignée des secteurs urbanisés, moins elle est chère. Donc, si vous posez votre première pierre en secteur très rural, vous réduirez votre budget global. Dans ce cas, vérifiez si le terrain est viabilisé. Ce n’est pas le cas ? Vous devrez prévoir des dépenses supplémentaires pour vous raccorder aux réseaux (eau, électricité, assainissement, etc.). Attention également à la couverture Internet, télétravail oblige. Autre point important : si le terrain est éloigné de votre lieu de travail, vous augmenterez votre budget transport. Si votre reste à vivre (l'argent qu’il vous reste une fois votre échéance de prêt payée) est trop impacté, la banque refusera votre crédit immobilier.
Bon plan : prospectez les terrains en lotissement. Ils sont viabilisés, bornés et faits pour la construction de maisons. Prêts à bâtir, ils sont le plus souvent proches des équipements collectifs et des services.
6️⃣ Constructeur : visez les vrais professionnels
C’est une loi de 1990 qui le dit : tout professionnel qui bâtit le gros œuvre d’une maison toiture et fenêtres comprises (hors d’eau hors d’air) doit faire signer à son client un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Parmi ses nombreuses protections, le CCMI inclut toujours une garantie de livraison de la maison à prix et délais convenus. Mais attention : des pseudo-entrepreneurs livrent des maisons hors d’eau/hors d’air sans CCMI et sans les garanties qui lui sont attachées. Certains emploient même de faux CCMI ! Demandez aux constructeurs le certificat de leur garant (il fournit la garantie de livraison liée au CCMI). Vous pouvez aussi consulter votre Agence départementale d’information sur le logement (liste sur www.anil.org).
Bon plan : un bon constructeur vous fait profiter de ses nombreux services (aide à la recherche du terrain et du crédit, assistance avant, pendant et après le chantier, etc.). Il est aussi transparent et fournit tous les documents liés à vos droits et à vos garanties.
7️⃣ Maison : attention aux prix anormalement bas !
La qualité a toujours une valeur. Une maison confortable, performante, bien bâtie avec des matériaux et des équipements de qualité, conformes aux normes et réglementations, ça se paie forcément. Idem pour les garanties et les assurances. Pour bien choisir, basez-vous sur le rapport qualité/prix/services et méfiez-vous des prix anormalement bas. Ils cachent des matériaux de faible qualité, des maisons non conformes, un manque d’assistance. Surtout, ils sont le plus souvent pratiqués par ces faux professionnels ci-dessus évoqués. Ces aigrefins sont d’autant plus dangereux qu’avec eux, vous n’avez aucune assurance sur la bonne fin des travaux. Et s’ils mettent la clé sous la porte, les recours seront difficiles, voire impossibles... Et vous n’aurez plus que vos yeux pour pleurer !
Bon plan : informez-vous bien sur le prix des maisons neuves en vous fiant à des sources objectives (lisez par exemple notre article sur le prix des maisons neuves). Et creusez toujours le sujet avec les constructeurs -les vrais !
8️⃣ Travaux : faut-il mettre la main à la pâte ?
Pour faire des économies, vous pouvez être tenté de réaliser vous-même certains travaux. C’est évidemment possible, à condition d’être bon bricoleur, de bien vous préparer (faire une installation électrique ne s’improvise pas) et de bien calculer les délais. Si vous êtes locataire, vous devez en effet donner congé à votre bailleur en respectant un délai de préavis de trois mois en location vide. Si les travaux prennent du retard, vous risquez de vous installer dans une maison pas terminée, ce qui n’est jamais agréable. Autre précaution très importante : si vous vivez en couple, veillez à bien vous mettre d’accord avec votre conjoint avant de vous lancer. Mal préparé, ce type de projet peut vous mener à des difficultés si le chantier n’est pas fini dans les délais prévus.
Bon plan : si vous choisissez de réaliser vous-même une partie de votre maison, vous pouvez passer par les spécialistes du prêt-à-finir. Ils vous proposent des maisons adaptées avec un gros œuvre sous contrat de construction CCMI, mais aussi une assistance en cas de problème.
9️⃣ Garanties : cette assurance qu’il ne faut jamais oublier
Une fois la maison réceptionnée, vous bénéficiez d’une garantie décennale. Elle couvre pendant dix ans les défauts concernant le gros œuvre (fissures, défaut d’étanchéité, etc.). Pour faciliter sa mise en œuvre, l’article L 242-1 du code des Assurances vous impose de souscrire une assurance dommages-ouvrage. En cas de problème, vous êtes indemnisé et l’assureur poursuit les responsables. Le coût : 7 à 8 % de la maison. Certains particuliers, souvent poussés par de fameux faux professionnels, ne souscrivent pas la dommages-ouvrage. En cas de souci, c’est à eux de prouver la faute de l’entrepreneur, ce qui est long, compliqué, voire impossible s’il a fermé boutique. Et s’ils doivent revendre la maison dans les dix ans qui suivent l’achèvement, ils devront consentir une baisse de prix.
Bon plan : le plus souvent, les constructeurs incluent l’assurance dommages-ouvrage dans leur contrat de construction-CCMI. Dans ce cas, le coût est intégré dans le projet global et surtout, il ne compte que pour 2 à 3 % du prix de la maison.
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