Crédit immobilier : quel est le rôle de l'assurance emprunteur ?

L’Assurance décès invalidité (ADI) est un filet de sécurité essentiel imposé par la banque, même si elle n'est pas juridiquement obligatoire. Son rôle ? Tout simplement prendre en charge totalement ou partiellement (selon les modalités choisies) les sommes restant dues en cas de décès ou d’invalidité. La famille du défunt sera sécurisée (elle gardera la maison) et la banque sera remboursée. La couverture débute le jour de la souscription de l’assurance, une fois le contrat daté et signé.

« L’Adi doit, au minimum, couvrir les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie mais également, très souvent, les garanties dites facultatives (invalidité et incapacité). En cas de besoin l'assurance prendra selon les modalités du contrat tout ou partie des sommes restant dues à la banque cas de décès ou en cas de perte totale et irréversible d’autonomie. Dans tous les cas les deux parties, emprunteur et prêteur seront toujours couverts », détaille Emilie Ruben, responsable communication chez Securimut, spécialiste de l’assurance emprunteur. Le coût de l’assurance représentant entre 10 et 15 % du coût total du crédit, il existe fort heureusement des solutions pour diviser cette somme par deux.

Combien ça coûte une assurance emprunteur ?

Le tarif moyen annuel d’un contrat emprunteur groupe type oscille entre 0,3 % du capital emprunté pour les moins de 35 ans à 0,40 % pour les trente-cinq ans et plus. Cette prime est fixe durant toute la durée du prêt immobilier. La délégation d’assurance permet de diviser par deux les tarifs. Ce qui permet de gagner du pouvoir d’achat, de faire baisser son taux d’endettement ou de souscrire une couverture à 200 %.

Changer d’assurance emprunteur est simple

C'est aujourd’hui le meilleur moyen d’optimiser son crédit immobilier. Les contrats alternatifs ont une segmentation plus fine de leurs tarifs que les contrats bancaires, ce qui permet aux jeunes emprunteurs d’obtenir des tarifs très attractifs, mais les marges étant réduites, tous les emprunteurs ont intérêt à réaliser un devis. En moyenne, les économies sont de plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.

TAEG et taux d’usure, ça sert à quoi ?

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % assurance incluse. « Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière et encore plus depuis qu’elles sont juridiquement contraignantes, l’assurance de prêt, qui est prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, est un enjeu pour l’emprunteur, car elle peut représenter jusqu’à deux points d’endettement et peut donc faire basculer un dossier au-delà des 35 % d’endettement », précise Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Seul le Taux annuel effectif global (TAEG) permet de connaître le taux global du prêt et le montant des mensualités. C’est le seul critère objectif pour bien comparer plusieurs offres de prêts à montant comparable en fonction de leur coût total. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. C’est un indicateur du coût réel du crédit car il prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d’un prêt : le taux d’intérêt bancaire, les frais de dossier, les frais de courtage, les garanties (hypothèque ou cautionnement) et le coût de l’assurance. Les établissements de crédits ont l’obligation d’indiquer dans leurs publicités, leurs offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt.

Destiné à protéger les emprunteurs, le taux d’usure est le taux maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter d'argent. Il prend en compte la totalité des frais du prêt : frais de dossier, courtage, taux du crédit et de l’assurance. Selon l’article L313-3 du Code de la consommation « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est accordé, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédits pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ». « Quand les taux d'intérêt remontent même un peu et que les taux de l'usure restent faibles, l'évolution divergente de ces deux entités provoque un cisaillement, un effet pervers qui génère davantage de refus de financement », prévient le courtier Magnolia. Dépasser le seuil de l’usure légal (il évolue tous les trois mois) entraîne systématiquement un refus de prêt ! D’où l'intérêt de faire baisser le prix de l’assurance.

Contrat groupe ou délégation ?

Deux types de contrat sont possibles : le contrat groupe ou le contrat personnalisé. Leur principale différence : le prix !

Le contrat groupe

Il est systématiquement proposé par l‘établissement prêteur lors de l’élaboration du plan de financement. Il repose sur le principe de la mutualisation. Il est bâti sur la base d’un profil de risque moyen et offre des garanties établies sur des valeurs moyennes et une tarification uniforme. Il est donc standardisé. Ce type de contrat groupe ne tient pas compte du profil de l’emprunteur notamment de son l’âge. La cotisation est calculée sur le capital initial emprunté puisqu’un taux unique de cotisation est appliqué indifféremment à tous les emprunteurs. Le tarif moyen annuel oscille entre 0,3 % pour les moins de trente-cinq ans à 0,40 % pour les trente-cinq ans et plus.

La délégation d’assurance

Depuis la loi Lagarde, les banques n’ont plus le droit d’imposer un assureur. Et avec la loi Lemoine, on peut changer d’assurance quand on veut. Autrement dit, sortir du contrat groupe et adopter un contrat sur mesure. Cette solution est particulièrement recommandée aux jeunes emprunteurs, en bonne santé, non-fumeurs et n’ayant pas eu d’antécédents médicaux lourds. Le but ? Faire baisser le tarif, mais à couverture équivalente. Seules conditions : le niveau de garantie proposé doit être équivalent a minima à celui du contrat groupe. Et de préciser : « La banque prêteuse va fournir une fiche d’information standardisée qui compte dix-huit critères. Elle en choisit onze ». L’emprunteur doit trouver une délégation assurance qui reprend ces onze critères.

La banque dispose d’un délai de dix jours ouvrés (à des jours travaillés) pour accepter ou refuser la délégation. Sa décision devant être motivée. Une fois l’accord obtenu, le dossier est monté et la banque édite l’offre de prêt qui n’a plus qu’à être signée. Mais Emilie Ruben de constater : « Les différentes lois relatives à l’assurance emprunteur n’ont pas permis d’ouvrir le marché. Les parts de marché stagnent depuis 2010. Les banques freinent au moment du crédit ». Et d’ajouter : « Je conseille aux emprunteurs, notamment aux primo-accédants, d’accepter dans un premier temps l’assurance groupe de la banque et de changer une fois l’offre de prêt signé ».

La délégation d'assurance permet de diviser par deux le coût de l'assurance emprunteur. C'est du pouvoir d'achat en plus et un bon moyen de s'éloigner du taux de l'usure... © Fotolia/SolisImages

Le questionnaire santé, c'est important ?

Le questionnaire santé, qu’il faut remplir lors de la souscription du contrat, est la pierre angulaire de l’Adi. C’est le premier document que consultera le médecin-conseil de l’assurance en étudiant le dossier de remboursement. Alors pas question de mentir sciemment ou par omission ! Tout manquement peut coûter très cher. Selon l’article L 11 3-8 du Code des assurances, une fausse déclaration entraîne la nullité totale du contrat d’assurance, de manière rétroactive. Cela signifie que le prêt n’a jamais été couvert. Cela peut même entraîner l’annulation du crédit immobilier. Autre problème et non des moindres, les ayants droit du particulier qui a menti peuvent avoir à payer, l’assurance ne prenant alors pas les mensualités en charge en cas de problème de santé ou d’incapacité de travail.

Quand changer d'assurance ?

Il aura fallu plus de dix ans, depuis les lois Lagarde (1990), Hamon (2015), Bourquin (2017) et maintenant Lemoine (2022) pour que les pouvoirs publics fassent sauter tous les verrous qui limitaient la délégation d’assurance. Le dernier chapitre est désormais clos. La récente loi Lemoine permet désormais la résiliation infra-annuelle autrement dit à tout moment. « La résiliation infra-annuelle sans frais sera possible à partir du 1er juillet 2022 pour les nouveaux crédits et à partir du 1er septembre pour les crédits en cours », précise Astrid Cousin, porte-parole du courtier Magnolia. La loi permet ainsi à tout emprunteur de changer d’assurance décès-invalidité à tout moment, sans contrainte (hormis celle du niveau de garanties exigées).

Son objectif ? Faire baisser son coût sans naturellement rogner sur le niveau des garanties. « En moyenne, un emprunteur économisera 50 € chaque mois en dénonçant le contrat bancaire pour souscrire une formule alternative moins chère, à garanties au moins équivalentes », souligne Astrid Cousin. Et pour mieux faire connaître ce droit au changement, le législateur impose une obligation d’information. Il devra informer chaque année l’assuré, sur support papier ou tout autre support durable, de son droit à la résiliation à tout moment et des modalités. Une avancée législative qui n’a rien d’anecdotique dans le contexte actuel de taux d’intérêt très bas.

Comment résilier son contrat ?

Pour sortir d’un contrat groupe, il faut faire la demande de résiliation auprès de la banque pour le contrat groupe ou de la compagnie d’assurance dans le cas d’un contrat par délégation. Il faudra naturellement en informer la banque. La demande doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception en y incluant une copie du nouveau contrat. La banque a théoriquement dix jours pour vous informer de son acceptation ou de son refus. Reste que le faible respect des délais de réponse, des réponses volontairement partielles pour retarder l’accord, des objections erronées sur l’équivalence de garanties, le non-respect du mandat de mobilité sont les pratiques les plus fréquemment rencontrées par Securimut. En cas d’acceptation, l’établissement prêteur doit renvoyer un avenant de contrat signé, qui sera adossé à l’offre de prêt. En cas de refus, le motif doit être clairement formulé et s’il est objectif, le nouveau contrat d’assurance de prêt sera refusé et les éventuelles cotisations déjà versées remboursées.

Comment activer l’Adi ?

Comme son nom l’indique, l’Adi se déclenche en cas de décès ou d’invalidité. Mais attention, pour lancer la procédure, il est très important de se conformer à un strict formalisme. En cas de décès ou invalidité, il faut impérativement respecter les dates limites de déclaration de sinistre mentionnées dans le contrat d’assurance et fournir naturellement un certificat de décès. Si ce timing n’est pas respecté, il y a un risque déchéance des droits à l’indemnisation. Une fois toutes les vérifications réalisées, la compagnie d’assurances remboursera à la banque bénéficiaire du contrat le capital restant dû dans la limite de la quotité assurée. En cas de remboursement partiel, les mensualités seront alors recalculées.

Pour une invalidité permanente, l’assurance prendra également en charge le crédit. Elle remboursera directement à la banque le solde du capital restant dû en appliquant la quotité déclarée. Il faudra, là encore, adresser un dossier de déclaration à l’assureur dans les délais mentionnés dans le contrat. Il devra être accompagné d’une copie de l’arrêt de travail et des éventuelles prolongations. Devront être joints également, en cas d’accident, d’une déclaration écrite précisant ses circonstances accompagnées d’éventuels justificatifs, en cas d’hospitalisation le bulletin d’hospitalisation mentionnant les dates d’entrée et de sortie du patient, un certificat médical détaillé, une copie du contrat de prêt et une copie du tableau d’amortissement du crédit immobilier. Attention, l’assureur n’est pas tenu par les décisions du médecin de l’assuré. Il est en droit de demander à l’assuré de subir une expertise médicale réalisée par le médecin de son choix. Si celui-ci aboutit à des conclusions différentes (notamment au niveau du pourcentage d’invalidité), l’assureur a le droit de ne prendre en compte que celles-ci.

Et l’invalidité ?

L’ADI couvre aussi les risques d’invalidité. PTIA, ITT, IPT, IPP, derrière ces sigles abscons se cachent des cas concrets d'invalidité qui font également partie du contrat d'assurance.

•  PTIA pour Perte totale et irréversible d’autonomie : cette garantie est associée à la garantie décès. Elle est activée si le souscripteur se trouve en incapacité définitive d’exercer toute activité professionnelle et a besoin d’une assistance au quotidien. Naturellement l’invalidité doit être validée par un médecin et doit être totale et définitive. Elle concerne les invalidités mentales ou physiques de l’assuré avant soixante-cinq ans. Dans ce cas, l’assureur rembourse également à l’organisme prêteur le capital restant dû.
• ITT pour Incapacité temporaire de travail : cette garantie est généralement imposée par les organismes prêteurs. Elle intervient lorsque l’assuré, à la suite d’un accident ou d’une maladie, est dans l’incapacité complète d’exercer son activité professionnelle. Comme l’explique Philippe P., qui a fait jouer la clause d’ITT de son assurance crédit, « je suis restaurateur et je me suis cassé sévèrement un poignet. Cet accident m’a éloigné des fourneaux pendant près de cinq mois. J’ai bénéficié de l’ITT. Mon assurance a pris en charge mes mensualités le temps que je rouvre mon restaurant ». L’assureur verse alors soit la totalité de l’échéance de prêt, soit la différence entre le salaire perçu en activité et le salaire perçu en arrêt de travail (selon les termes du contrat). La durée maximale est de 1 095 jours (trois ans). Au-delà, c’est la garantie invalidité qui prend le relais.
• IPT pour Invalidité permanente et totale : l’invalidité est constatée par un médecin et un taux d’invalidité est déterminé (une fois l’état de santé consolidé). Entre 66 et 99,9 % l’invalidité est considérée comme totale.
• IPP pour Invalidité permanente et partielle : cette garantie s’applique si le taux d’invalidité est compris entre 33 et 65 %. L’assuré ne peut plus exercer l’activité mentionnée au contrat, un reclassement reste toutefois possible. Dans ce cas, l’assureur prend en charge une partie de l’échéance de prêt, selon les modalités définies au contrat.

Quelles quotités ?

La quotité est le point le plus important de l’Adi. C’est la répartition du niveau de couverture de l’assurance entre chacun des emprunteurs (les têtes dans le jargon des assureurs). La quotité est a minima de 100 % répartie selon les vœux des co-emprunteurs. Elle est libre et peut être de 50-50, 60-40 ou 100 % sur une seule tête. « Logiquement, mieux vaut que l’emprunteur qui a le plus gros salaire ait une quotité plus importante mais dans tous les cas, il faut penser au reste à vivre une fois toutes les charges mensuelles acquittées », précise la responsable de la communication de Sécurimut. Par exemple, pour un capital restant dû de 150 000 €, au moment du décès avec une répartition de 60 % sur Monsieur et 40 % sur Madame, si Monsieur décède, Madame ne devra plus que 60 000 € à la banque. Les mensualités seront alors recalculées.

La quotité peut monter jusqu’à 200 %

En cas de décès de l'un des deux co-emprunteurs, le capital restant dû sera intégralement remboursé. Naturellement, cette couverture intégrale coûte deux fois plus cher. « Pour de jeunes emprunteurs qui n’ont pas encore de patrimoine ou de couverture prévoyance étendue, le plus prudent est d’opter pour une quotité de 100 % chacun : en cas de sinistre survenant à l’un des emprunteurs, la totalité du prêt ou de sa mensualité sera prise en charge par l’assurance », ajoute Emilie Ruben.

Comment faire jouer l’Adi ?

Pour lancer la procédure de prise en charge, il est important de respecter un certain formalisme. En cas de décès ou d'invalidité, il faut impérativement respecter les dates limites de déclaration de sinistre indiquées dans le contrat d’assurance et fournir un certificat de décès. À défaut, il y a un risque de déchéance des droits à l’indemnisation. Une fois toutes les vérifications réalisées par l'assureur, en cas de décès, la compagnie d’assurances remboursera à la banque (bénéficiaire du contrat), le capital restant dû dans la limite de la quotité assurée. En cas de remboursement partiel, les mensualités seront recalculées.

En cas de décès ou d'invalidité permanente de l'emprunteur, la compagnie d'assurances prend en charge le crédit. Elle rembourse directement à la banque le solde du capital restant dû en appliquant la quotité déclarée dans le contrat. La couverture débute le jour de la souscription de l’assurance, une fois le contrat daté et signé.

En cas d’incapacité de travail, l’assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité, le montant des mensualités qui viennent à échéance ou la perte effective de revenus dans la limite du montant des échéances et de la quotité retenue.

Assurance emprunteur : de la loi Lagarde à la loi Lemoine

Les différentes évolutions législatives concernant la délégation d’assurance ont ouvert la possibilité de changer d’assurance et assoupli les règles de résiliation.

• La loi Lagarde (2010) permet aux futurs emprunteurs de choisir une assurance dite alternative et sortir du contrat groupe de la banque lors de la souscription de leur crédit. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.
• La loi Hamon (2014) laisse la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance n’importe quand durant la première année du prêt.
• L’amendement Bourquin (2018) a donné encore plus de liberté aux emprunteurs. Grâce à elle, ils ont pu changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.
• La loi Lemoine (2022) permet de résilier son assurance décès invalidité à tout moment. Il n'y a plus de date anniversaire. De fait, la délégation d'assurance est régie par la loi Lagarde et la loi Lemoine.