Comment construire une maison prête à finir ?

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Réaliser soi-même une partie de sa maison, c’est faire des économies et c’est valorisant. Mais ce chantier ne s’improvise pas. Des questions juridiques aux points techniques en passant par le respect des normes, le montage des kits de finition et l’organisation du chantier, rien ne doit être négligé !

C’est le ministère de l’Ecologie qui le dit : 7% des maisons neuves bâties en France relèvent du prêt-à-finir. Comme leur nom l’indique, ces villas ne sont pas livrées terminées. Le professionnel bâtit le gros œuvre (il livre une maison en clos-couvert-isolé). Et c’est l’acquéreur qui se charge d’achever les travaux. Le plus souvent, ce particulier constructif s’occupe des cloisons, des sanitaires, des pieuvres électriques, de la plomberie. Certains vont plus loin et posent eux-mêmes l’isolation. D’autres font appel à des constructeurs spécialisés sur ce secteur, qui leur fournissent des kits adaptés, faits pour être faciles à poser tout en offrant un haut niveau de qualité.

Plaisir de construire moins cher. Si le prêt-à-finir garde des adeptes, c’est parce qu’il est valorisant pour l’acquéreur. « Nombre de nos clients sont très fiers d’avoir réalisé une partie de leur demeure », relève Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro un du prêt-à-finir en France. L’autre argument qui joue en faveur de ces maisons à terminer soi-même, c’est leur prix moins élevé que celui des maisons prêtes à décorer ou clés en main (à constructeur, modèle et prestations similaires). Bref, la formule présente incontestablement des avantages. Mais attention : se lancer dans ce grand chantier ne doit jamais s’improviser.

Les constructeurs spécialisés dans le prêt à finir proposent des maisons adaptées à tous les sites et à tous les types de clientèle. www.maisoncastor.com

Maisons prêtes à finir : être bien préparé

Finir soi-même sa maison, c’est être adroit et rigoureux, mais aussi prévoir du temps. Avant de vous lancer, livrez-vous à un autodiagnostic le plus objectif possible. « Le particulier qui choisit une maison prête à finir doit bien connaître sa capacité à faire les travaux », relève Fabrice Jonder, directeur des ventes de Geoxia Nord-Ouest, qui commercialise la marque de prêt à finir Maison Castor. Au-delà des aspects techniques, il faut aussi bien gérer le temps de chantier. Si vous êtes locataire, par exemple, les travaux devront être terminés au moment où vous quitterez l'appartement. Surtout, abordez le sujet en famille. Vivre pendant des semaines dans une ambiance de chantier permanent peut fragiliser un couple...

Visiter des chantiers. Autre conseil : partez à la chasse aux informations. Rapprochez- vous de familles qui ont choisi cette solution. Si vous passez par un constructeur spécialisé dans le prêt à finir (Mikit, Maison Castor, Top Duo, Maisons Hoha, Maisons MTLF, LDT, entre autres exemples), demandez à visiter des chantiers en cours, des villas terminées et posez toutes les questions que vous jugez nécessaires au professionnel comme au particulier qui termine lui-même sa demeure. Bref, préparez-vous bien pour vous lancer en connaissance de cause. 

Maisons prêtes à finir : une construction sous contrat

Pour votre maison prête à finir, vous pouvez recourir à un professionnel exerçant sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Très protecteur, ce cadre juridique comporte de nombreuses sécurités. Il fixe un prix global, forfaitaire et définitif et vous fournit une garantie de livraison à prix et délais convenus pour la partie prise en charge par le constructeur. Avec un CCMI, vous êtes assuré que votre nouveau foyer sera bien construit. En cas de défaillance du constructeur, son assureur ou garant trouve un autre professionnel pour terminer la maison sans que ayez à verser de fonds supplémentaires.

Travaux réservés. Le CCMI-loi de 1990 doit obligatoirement inclure une notice descriptive. Un document réglementaire qui détaille toutes les caractéristiques techniques de la maison (raccordement aux réseaux compris). Surtout, cette notice distingue les travaux effectués par le constructeur de ceux que le maître d’ouvrage (c’est vous) se réserve d’exécuter dans le cadre d’une villa prête à finir (d’où leur nom de travaux réservés). Ce que le professionnel prend en charge entre dans le cadre du prix global, forfaitaire et définitif fixé dans le CCMI.

Les maisons prêtes à finir bâties sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990 bénéficient de nombreuses garanties. www.maisoncastor.com

Un projet chiffré. Les travaux que vous allez réaliser (donc ceux qui relèvent du prêt à finir) font l’objet d’un chiffrage précis dans la notice. Si vous avez choisi de vous réserver des travaux, vous pouvez, dans les quatre mois qui suivent la signature du CCMI, revenir sur votre décision et demander au constructeur de réaliser lui-même les ouvrages mentionnés sous la rubrique travaux réservés, au prix indiqué au départ, donc sans débourser un euro de plus.

Des contrats moins protecteurs. Certains opérateurs travaillent sous des cadres juridiques différents : contrat de maîtrise d’œuvre ou marchés de travaux. Régis par le Code civil, leurs clauses se négocient librement. Du point de vue du consommateur, ces contrats sont moins protecteurs que le CCMI et les garanties qu’ils proposent sont le plus souvent réduites à leur plus simple expression. Dans ce cas, « les travaux échappent à la garantie financière d’achèvement (obligatoire dans un CCMI, elle protège l’acquéreur contre une éventuelle défaillance du constructeur NDLR) et au contrôle des professionnels » indique-t-on chez Cerqual, l’organisme certificateur qui attribue la Marque NF Habitat aux maisons neuves.

Maisons prêtes à finir : attention à l'électricité et au gaz !

Autre point important : vos capacités techniques. Réaliser vous-même des travaux de second œuvre n’est pas forcément évident. Pour certains postes, vous devez faire preuve des mêmes qualités qu’un professionnel. C’est le cas pour l’électricité (vous devez respecter la norme NF C 15-100) et pour le gaz. Leur conformité devra être vérifiée par un organisme agréé (Consuel pour l’électricité, Qualigaz pour le gaz). Attention : si votre installation n’est pas aux normes, vous ne pourrez pas raccorder la maison aux réseaux. Vous devrez alors reprendre les travaux avec une nouvelle vérification à la clé.

Les kits de finition sont spécialement conçus pour être faciles à poser. www.mikit.fr

Une construction bien organisée. Le prêt-à-finir nécessite une organisation rigoureuse. « Les travaux réservés doivent être intégrés dans le planning du chantier », avertit Serge Nauges, qui dirige les Maisons Serge Olivier. « Ils nécessitent un délai précis pour être réalisés et ne doivent pas bouleverser les travaux initialement prévus. » Son conseil : « laisser les professionnels finir et livrer les ouvrages qu’ils se sont engagés à bâtir par contrat. Ce n’est qu’ensuite que le particulier s’occupera des travaux réservés, sous sa propre responsabilité ».

Calculer les bons délais. Certains particuliers sous-estiment le temps de chantier. Ce qui conduit à un allongement des délais et parfois à un casse-tête. Ceux qui sont locataires, par exemple, ont donné congé à leur propriétaire. Comment vont-ils se loger si la maison n’est pas terminée et donc pas habitable ? « Il ne faut pas hésiter à se faire aider par des vrais amis, qui tiendront leurs engagements et qui resteront solidaires », conseille Fabrice Jonder.

Finir soi-même sa maison, c’est faire montre de rigueur et d’organisation. www.mikit.fr

Maisons prêtes à finir : les normes obligatoires

Les maisons prêtes à finir, comme toutes les autres constructions neuves, doivent respecter la réglementation thermique actuelle, la RT 2012 puisqu’il s’agit d’une loi. A la fin du chantier, cette conformité est dûment vérifiée. Un test d’étanchéité est réalisé et le débit de fuites d’air vers l’extérieur ne doit pas dépasser 0,6 m3/m² de paroi et par heure. Certains constructeurs engagés dans une démarche qualité contrôlée par le gouvernement (l’agrément perméabilité) respectent par principe ce critère.

Cette villa réalisée par un spécialiste du prêt à finir arbore les nouveaux labels de performance énergie/carbone. www.mikit.fr

Une maison forcément étanche. Si vous optez pour une maison prête à finir livrée hors d’eau hors d’air, les murs sont édifiés, la couverture, les fenêtres et autres baies vitrées posées. Dès lors, la construction est étanche à l’eau comme à l’air. Vue de l’extérieur, elle affiche son aspect définitif (les enduits sont réalisés). Dans ce cas, il vous reste à réaliser l’ensemble du second œuvre (isolation, câblage, plomberie, sanitaires, cloisons, etc.). C’est au terme de ces travaux que vous ferez faire le test d’étanchéité. Les ouvrages doivent donc être réalisés avec soin, dans le respect de la RT 2012 et des règles de l’art.

Kits de construction optimisés. Les spécialistes du prêt-à-finir fournissent des kits conçus pour assurer la conformité avec la réglementation et ils offrent une assistance pour un suivi de chantier rigoureux. Si la maison satisfait aux obligations réglementaires, pas de problème. Vous recevez votre attestation de conformité (elle est obligatoire). Dans le cas contraire, des travaux de remise aux normes devront être effectués pour que la maison soit déclarée officiellement conforme à cette norme.

RT 2012 : conformité obligatoire
Attention : le risque de non-conformité à la RT 2012 expose à une amende salée (elle peut monter à 45.000 €) et jusqu’à six mois de prison en cas de récidive. Ceux qui signent un Contrat de construction-loi de 1990 sont protégés. « Avec ce cadre juridique, c’est le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la RT 2012 », martèle Karim Kerioui, le dirigeant des Maisons Elan.

Un montage soigné. D’autres intervenants pratiquent la formule du « clos-couvert-isolé ». Ils livrent le gros œuvre avec la charpente, la couverture, les fenêtres, l’isolation et l’étanchéité. Ils effectuent le fameux test de perméabilité. Ensuite, vous coulez la dalle, faites les travaux d’aménagement (cloisonnement, pose des sanitaires, électricité, etc.) et les finitions. Prenez soin de ne pas détériorer le bâti, par exemple en perçant des trous dans les membranes d’étanchéité. Si vous détériorez la perméabilité, vous ne risquez rien sur le plan légal puisque la maison est officiellement conforme. Mais les économies d’énergie ne seront pas au rendez-vous. Et puis, il faut se souvenir qu’à la revente, un diagnostic de performance énergétique devra obligatoirement être fourni. Difficile d’expliquer à l’acheteur que la maison est mal classée alors qu’avec la RT 2012, elle doit forcément arborer un A ou un B sur l’étiquette énergie.

Construction assurée
Attention à l’assurance dommages-ouvrage (DO) ! Son but est de faciliter la mise en œuvre de la garantie décennale en dehors de toute recherche de responsabilité. Prêt à finir ou pas, la DO est toujours obligatoire (article L 242-1 du Code des Assurances). Le plus souvent, les professionnels exerçant sous CCMI-loi de 1990 intègrent la DO dans le contrat (tarif : 2 à 3% du prix de la maison). Avec les autres cadres juridiques, c’est au particulier de la souscrire. D’où de nombreuses formalités et un coût de 7 à 8% du prix de la maison.

Maisons prêtes à finir : la qualité et le prix

Autre atout des maisons prêtes à finir : un prix moins élevé. « Nos solutions permettent de réaliser jusqu’à 30 % d’économies par rapport à la même maison livrée par nos soins en prêt à décorer », explique Damien Hereng. Une économie qui permet d'optimiser le budget. « Pour certains de nos clients, c’est l’occasion de consacrer davantage d’argent au terrain pour acquérir une maison mieux placée », explique Fabrice Jonder. « D’autres choisissent d’augmenter les budgets cuisine ou salle de bains. » Un prix plus serré peut aussi permettre d’accéder à la propriété puisqu’il sera plus facile de respecter l’un des critères bancaires de base : les remboursements ne doivent pas dépasser le tiers des revenus. 

Le gros oeuvre est réalisé par le constructeur. L’objectif : garantir une très bonne qualité. www.euromac2.com

Prix : vraiment tout compris ? Comparez ce qui est comparable. Vérifiez la base de référence lorsque l’on vous annonce qu’une villa prête à finir vous permet de faire construire pour un budget réduit de 20 ou 40%. Penchez-vous sur la qualité des matériaux, sur le mode de chauffage, sur les équipements, mais aussi sur les performances de la maison. Attention à ce qui est inclus dans les tarifs proposés. « Nos prix comprennent la maison, les kits de second œuvre et de finition, la prise en charge des formalités, l’assistance technique et le service après-vente », note Damien Hereng. Et d’avertir : « certains opérateurs proposent du clos-couvert isolé pour un prix en apparence modique, mais le reste de la maison doit être acheté via des crédits à la consommation. Une situation dangereuse, qui peut mettre en péril les finances du ménage acquéreur. »

La qualité et le service. Enfin, voyez quels sont les services du constructeur. Celui qui exerce en CCMI-loi de 1990, qui prend les formalités de permis de construire et les attestations RT 2012 en charge, qui va vous aider à trouver votre terrain et votre prêt apporte plus de valeur à votre projet que celui qui se contente de vous livrer une villa en pièces détachées sur votre terrain. Bref, n’oubliez jamais que c’est le rapport qualité/prix/service qui compte. Un conseil valable quel que soit le type de projet, qu'il s'agisse de maison prête à finir, prête à décorer ou prête à vivre.

Avis d’expert
Trois questions à Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro un français des maisons prêtes à finir.
FCSM : Mikit, comment ça marche ?
D. Hereng : Nous réalisons l’étude thermique puis nous bâtissons le gros œuvre de la maison avec des techniques et matériaux traditionnels, en partenariat avec des artisans locaux. Nous fournissons aux clients tous les éléments intérieurs (isolation, électricité, plomberie, sanitaires, etc.) sous forme de kits prémontés en usine faciles à poser. Les particuliers se chargent de les assembler sur la base de nos instructions et avec l’assistance de nos techniciens puisque nous ne les laissons jamais livrés à eux-mêmes. Il faut en moyenne trois à quatre mois pour bâtir la maison et de deux à cinq mois à nos clients pour la terminer. Ils réalisent ainsi des économies tout en profitant du plaisir d’avoir achevé eux-mêmes leur demeure.
Côté normes et garanties, comment ça se passe ?
Nous travaillons sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. Nous garantissons le respect des normes techniques et des garanties de ce cadre juridique dont nous sommes de fervents défenseurs. Nous fournissons l’assurance dommages-ouvrage. Nos prix sont tout compris, pour éviter toute mauvaise surprise à l’acquéreur. Nous appliquons une politique de qualité rigoureuse. Nous sommes le premier constructeur national à avoir obtenu l’agrément perméabilité de la Réglementation thermique 2012. Nous avons créé un village-exposition de maisons conformes au label Energie-Carbone, qui préfigure la Réglementation environnementale 2020, laquelle entrera en vigueur en 2022.
Mikit, ce sont des maisons standardisées ?
Absolument pas ! Nous proposons une large gamme de modèles, de plain-pied ou à étage, traditionnels ou contemporains, qui sont ensuite personnalisés par nos clients. Le poêle à pellets comme système de chauffage est aujourd’hui plébiscité pour son confort et les économies qu’il procure, mais les autres solutions (pompe à chaleur, gaz, etc.) sont possibles. Notre fourchette moyenne de prix : de 70.000 à 130.000 €. Il nous arrive de réaliser des projets très atypiques, ou même de très grande taille, qui relèvent du sur-mesure et qui témoignent de notre capacité d’adaptation et de notre savoir-faire.

Avis d’expert
Trois questions à Fabrice Jonder, directeur des ventes de Geoxia Nord-Ouest, qui commercialise notamment la marque de villa neuves prêtes à finir Maison Castor.
FCSM : Quelles sont les caractéristiques de l’offre mise au point par Maison Castor ?
F. Jonder : Nous proposons deux solutions. Travaux, c’est une maison livrée en clos-couvert, l’acquéreur s’occupant du second œuvre et des finitions. Avec Finitions, nous bâtissons le gros œuvre et second œuvre, l’acquéreur posant la laine de verre dans les combles, les sanitaires, les revêtements de sol et les petits appareillages électriques. Sur option, le client peut souscrire des packs d'aide, qui prennent en charge certains postes (carrelages, installation électrique et VMC, entre autres exemples).
Quelles sont vos assurances, vos garanties ?
Toutes ces offres sont menées dans le cadre du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). L’assurance dommages-ouvrage est incluse dans nos prestations. Nos guides sont aussi pratiques que détaillés, la pose est facile grâce à des kits spécialement dédiés et inclus dans le prix de la version Finitions. Un accompagnement par nos techniciens est à disposition des clients. Le test d’étanchéité est réalisé par l’acquéreur. Avec nos process qualité poussés, les maisons sont toujours conformes aux exigences de la réglementation thermique 2012.
Les économies sont-elles vraiment au rendez-vous ?
Oui, mais il est difficile d’en donner une proportion, chaque situation relevant du cas par cas. Nous proposons en effet de nombreux modèles classiques, traditionnels ou contemporains, qui sont personnalisés et qui doivent être adaptés aux contraintes d’architecture et d’urbanisme. Et nous tenons naturellement compte des souhaits du client. Cela dit, nous mettons un point d’honneur à être transparents : nous réalisons toujours un chiffrage du projet pour montrer les gains réalisés en fonction des souhaits du client et des caractéristiques de la maison.

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