Cest le ministère de la Transition écologique qui le dit : 7 % des maisons construites en France relèvent du prêt-à-finir. Comme leur nom lindique, ces villas ne sont pas livrées terminées. Le professionnel bâtit le gros uvre (il livre une maison en clos-couvert-isolé). Et cest lacquéreur qui se charge dachever les travaux de second uvre et les finitions. Le plus souvent, ce particulier constructif soccupe des cloisons, des sanitaires, des pieuvres électriques, de la plomberie. Certains vont plus loin et posent eux-mêmes lisolation. Dautres font appel à des constructeurs spécialisés sur ce secteur, qui leur fournissent des kits adaptés, faits pour être faciles à poser tout en offrant un haut niveau de qualité.
Plaisir de construire moins cher. Si le prêt-à-finir garde des adeptes, cest parce quil est valorisant pour lacquéreur. « Nombre de nos clients sont très fiers davoir réalisé une partie de leur demeure », explique Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro un du prêt-à-finir en France. Lautre argument qui joue en faveur de ces maisons à terminer soi-même, cest leur prix moins élevé que celui des maisons prêtes à décorer ou clés en main (à constructeur, modèle et prestations similaires). Bref, la formule présente incontestablement des avantages. Mais attention : se lancer dans ce grand chantier ne doit jamais simproviser.
Maisons prêtes à finir : être bien préparé
Finir soi-même sa maison, cest être adroit et rigoureux, mais aussi prévoir du temps. Avant de lancer votre projet, livrez-vous à un autodiagnostic le plus objectif possible. « Le particulier qui choisit une maison prête à finir doit bien connaître sa capacité à faire les travaux », relève un constructeur spécialisé dans le prêt à finir. Au-delà des aspects techniques, il faut aussi bien gérer le temps de chantier. Si vous êtes locataire, par exemple, les travaux devront être terminés au moment où vous quitterez l'appartement. Surtout, abordez le sujet en famille. Vivre pendant des semaines dans une ambiance de chantier permanent peut fragiliser un couple...

Visiter des chantiers. Autre conseil : partez à la chasse aux informations. Rapprochez-vous de familles qui ont choisi cette solution. Si vous passez par un constructeur spécialisé dans le prêt à finir (Mikit, Top Duo, Maisons Hoha/Maisons d'en France, Maisons MTLF, LDT, entre autres exemples), demandez à visiter des chantiers en cours, des villas terminées et posez toutes les questions que vous jugez nécessaires au professionnel comme au particulier qui termine lui-même sa demeure. Bref, préparez-vous bien pour vous lancer en connaissance de cause.
Maisons prêtes à finir : une construction sous contrat
Pour votre maison prête à finir, vous pouvez recourir à un professionnel exerçant sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Très protecteur, ce cadre juridique comporte de nombreuses sécurités. Il fixe un prix global, forfaitaire et définitif et vous fournit une garantie de livraison à prix et délais convenus pour la partie prise en charge par le constructeur. Avec un CCMI, vous êtes assuré que votre nouveau foyer sera bien construit. En cas de défaillance du constructeur, son assureur ou garant trouve un autre professionnel pour terminer la maison sans que ayez à verser de fonds supplémentaires.
Travaux réservés. Le CCMI-loi de 1990 doit obligatoirement inclure une notice descriptive. Un document réglementaire qui détaille toutes les caractéristiques techniques de la maison (raccordement aux réseaux compris). Surtout, cette notice distingue les travaux effectués par le constructeur de ceux que le maître douvrage (cest vous) se réserve dexécuter dans le cadre dune villa prête à finir (doù leur nom de travaux réservés). Ce que le professionnel prend en charge entre dans le cadre du prix global, forfaitaire et définitif fixé dans le CCMI.

Un projet chiffré. Les travaux que vous allez réaliser (donc ceux qui relèvent du prêt à finir) font lobjet dun chiffrage précis dans la notice. Si vous avez choisi de vous réserver des travaux, vous pouvez, dans les quatre mois qui suivent la signature du CCMI, revenir sur votre décision et demander au constructeur de réaliser lui-même les ouvrages mentionnés sous la rubrique travaux réservés, au prix indiqué au départ, donc sans débourser un euro de plus.
Des contrats moins protecteurs. Certains opérateurs travaillent sous des cadres juridiques différents : contrat de maîtrise duvre ou marchés de travaux. Régis par le Code civil, leurs clauses se négocient librement. Du point de vue du consommateur, ces contrats sont moins protecteurs que le CCMI et les garanties quils proposent sont le plus souvent réduites à leur plus simple expression. Dans ce cas, « les travaux échappent à la garantie financière dachèvement (obligatoire dans un CCMI, elle protège lacquéreur contre une éventuelle défaillance du constructeur NDLR) et au contrôle des professionnels », indique-t-on chez Cerqual Qualitel Certification, lorganisme qui attribue la Marque NF Habitat aux maisons neuves.
Maisons prêtes à finir : attention à l'électricité et au gaz !
Autre point important : vos capacités techniques. Réaliser vous-même des travaux de second uvre nest pas forcément évident. Pour certains postes, vous devez faire preuve des mêmes qualités quun professionnel. Cest le cas pour lélectricité (vous devez respecter la norme NF C 15-100) et pour le gaz. Leur conformité devra être vérifiée par un organisme agréé (Consuel pour lélectricité, Qualigaz pour le gaz). Attention : si votre installation nest pas aux normes, vous ne pourrez pas raccorder la maison aux réseaux. Vous devrez alors reprendre les travaux avec une nouvelle vérification à la clé.

Une construction bien organisée. Le prêt-à-finir nécessite une organisation rigoureuse. « Les travaux réservés doivent être intégrés dans le planning du chantier », avertit Serge Nauges, qui dirige les Maisons Serge Olivier. « Ils nécessitent un délai précis pour être réalisés et ne doivent pas bouleverser les travaux initialement prévus. » Son conseil : « laisser les professionnels finir et livrer les ouvrages quils se sont engagés à bâtir par contrat. Ce nest quensuite que le particulier soccupera des travaux réservés, sous sa propre responsabilité ».
Calculer les bons délais. Certains particuliers sous-estiment le temps de chantier. Ce qui conduit à un allongement des délais et parfois à un casse-tête. Ceux qui sont locataires, par exemple, ont donné congé à leur propriétaire. Comment vont-ils se loger si la maison nest pas terminée et donc pas habitable ? « Il ne faut pas hésiter à se faire aider par des vrais amis, qui tiendront leurs engagements et qui resteront solidaires en toutes circonstances », conseille M. Hanni, un particulier qui a lui-même terminé sa maison dans les Yvelines.

Maisons prêtes à finir : les réglementations obligatoires
Les maisons prêtes à finir, comme toutes les autres constructions neuves, doivent être conformes aux réglementations. Celles dont le permis de construire est déposé depuis le 1er janvier 2022 respectent obligatoirement la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020). La conformité à cette RE 2020 implique le respect de formalités strictes, y compris pour les maisons prêtes à finir. Une pré-étude thermique et environnementale doit être jointe au permis de construire, accompagnée d'une attestation d'engagement à respecter la réglementation. Sans ces documents, pas de permis ! A la fin du chantier, des tests de conformité (étanchéité du bâti et VMC notamment) sont réalisés.

Une maison forcément étanche. Si vous optez pour une maison prête à finir livrée hors deau hors dair, les murs sont édifiés, la couverture, les fenêtres et autres baies vitrées posées. Dès lors, la construction est étanche à leau comme à lair. Vue de lextérieur, elle affiche son aspect définitif (les enduits sont réalisés). Dans ce cas, il vous reste à réaliser lensemble du second uvre (isolation, câblage, plomberie, sanitaires, cloisons, etc.). Cest au terme de ces travaux que vous ferez faire le test détanchéité. Les ouvrages doivent donc être réalisés avec soin, dans le respect de la RE 2020 et des règles de lart.
Kits de construction optimisés. Les spécialistes du prêt-à-finir fournissent des kits conçus pour assurer la conformité avec la réglementation et ils offrent une assistance pour un suivi de chantier rigoureux. Si la maison satisfait aux obligations réglementaires, pas de problème. Vous recevez votre attestation de conformité (elle est obligatoire). Dans le cas contraire, des travaux de remise aux normes devront être effectués pour que la maison soit déclarée officiellement conforme à cette norme.
RE 2020 : conformité obligatoire
Attention : le risque de non-conformité à la RE 2020 expose à une amende salée (elle peut monter à 45 000 €) et jusquà six mois de prison en cas de récidive. Ceux qui signent un Contrat de construction-loi de 1990 sont protégés. « Avec ce cadre juridique, cest le constructeur qui est juridiquement tenu de livrer une maison conforme à la RE 2020 », martèle Karim Kerioui, le dirigeant des Maisons Elan.
Un montage soigné. Dautres intervenants pratiquent la formule du « clos-couvert-isolé ». Ils livrent le gros uvre avec la charpente, la couverture, les fenêtres, lisolation et létanchéité. Ils effectuent le fameux test de perméabilité. Ensuite, vous coulez la dalle, faites les travaux daménagement (cloisonnement, pose des sanitaires, électricité, etc.) et les finitions. Prenez soin de ne pas détériorer le bâti, par exemple en perçant des trous dans les membranes détanchéité. Si vous détériorez la perméabilité, vous ne risquez rien sur le plan légal puisque la maison est officiellement conforme. Mais les économies dénergie ne seront pas au rendez-vous. Et puis, il faut se souvenir quà la revente, un diagnostic de performance énergétique (DPE) devra obligatoirement être fourni. Difficile dexpliquer à lacheteur que la maison est mal classée alors quavec la RE 2020, elle doit arborer un A ou un B sur le DPE.
Construction assurée
Attention à lassurance dommages-ouvrage (DO) ! Son but est de faciliter la mise en uvre de la garantie décennale en dehors de toute recherche de responsabilité. Prêt à finir ou pas, la DO est toujours obligatoire (article L 242-1 du Code des Assurances). Le plus souvent, les professionnels exerçant sous CCMI-loi de 1990 intègrent la DO dans le contrat (tarif : 2 à 3% du prix de la maison). Avec les autres cadres juridiques, cest au particulier de la souscrire. Doù de nombreuses formalités et un coût de 7 à 8% du prix de la maison.
Maisons prêtes à finir : la qualité et le prix
Autre atout des maisons prêtes à finir : un prix moins élevé. « Nos solutions permettent de réaliser jusquà 30 % déconomies par rapport à la même maison livrée par nos soins en prêt à décorer », explique Damien Hereng. Une économie qui permet d'optimiser le budget. « Pour certains de nos clients, cest loccasion de consacrer davantage dargent au terrain pour acquérir une maison mieux placée. Dautres choisissent daugmenter les budgets cuisine ou salle de bains » ajoute le patron de Mikit.Un prix plus serré peut aussi permettre daccéder à la propriété puisquil sera plus facile de respecter lun des critères bancaires de base : les remboursements ne doivent pas dépasser le tiers des revenus.

Prix : vraiment tout compris ? Comparez ce qui est comparable. Vérifiez la base de référence lorsque lon vous annonce quune villa prête à finir vous permet de faire construire pour un budget réduit de 20 ou 40%. Penchez-vous sur la qualité des matériaux, sur le mode de chauffage, sur les équipements, mais aussi sur les performances de la maison. Attention à ce qui est inclus dans les tarifs proposés. « Nos prix comprennent la maison, les kits de second uvre et de finition, la prise en charge des formalités, lassistance technique et le service après-vente », note Damien Hereng. Et davertir : « certains opérateurs proposent du clos-couvert isolé pour un prix en apparence modique, mais le reste de la maison doit être acheté via des crédits à la consommation. Une situation dangereuse, qui peut mettre en péril les finances du ménage acquéreur. »
La qualité et le service. Enfin, voyez quels sont les services du constructeur. Celui qui exerce en CCMI-loi de 1990, qui prend les formalités de permis de construire et les attestations RE 2020 en charge, qui va vous aider à trouver votre terrain et votre prêt apporte plus de valeur à votre projet que celui qui se contente de vous livrer une villa en pièces détachées sur votre terrain. Bref, noubliez jamais que cest le rapport qualité/prix/service qui compte. Un conseil valable quel que soit le type de projet, qu'il s'agisse de maison prête à finir, prête à décorer ou prête à vivre.

Avis dexpert
Trois questions à Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro un français des maisons prêtes à finir.
FCSM : Mikit, comment ça marche ?
D. Hereng : Nous réalisons létude thermique puis nous bâtissons le gros uvre de la maison avec des techniques et matériaux traditionnels, en partenariat avec des artisans locaux. Nous fournissons aux clients tous les éléments intérieurs (isolation, électricité, plomberie, sanitaires, etc.) sous forme de kits prémontés en usine faciles à poser. Les particuliers se chargent de les assembler sur la base de nos instructions et avec lassistance de nos techniciens puisque nous ne les laissons jamais livrés à eux-mêmes. Il faut en moyenne trois à quatre mois pour bâtir la maison et de deux à cinq mois à nos clients pour la terminer. Ils réalisent ainsi des économies tout en profitant du plaisir davoir achevé eux-mêmes leur demeure.
Côté normes et garanties, comment ça se passe ?
Nous travaillons sous le régime du Contrat de construction-loi de 1990. Nous garantissons le respect des normes techniques et des garanties de ce cadre juridique dont nous sommes de fervents défenseurs. Nous fournissons lassurance dommages-ouvrage. Nos prix sont tout compris, pour éviter toute mauvaise surprise à lacquéreur. Nous appliquons une politique de qualité rigoureuse. Nous sommes le premier constructeur national à avoir obtenu lagrément perméabilité, qui garantit que nos maisons respectent les critères d'étanchéité réglementaires. Nous avons créé un village-exposition de maisons conformes au label Energie-Carbone, ce qui nous a permis d'anticiper la RE 2020.
Mikit, ce sont des maisons standardisées ?
Absolument pas ! Nous proposons une large gamme de modèles, de plain-pied ou à étage, traditionnels ou contemporains, qui sont ensuite personnalisés par nos clients. Le poêle à pellets comme système de chauffage est aujourdhui plébiscité pour son confort et les économies quil procure, mais les autres solutions (pompe à chaleur, gaz, etc.) sont possibles. Notre fourchette moyenne de prix : de 80 000 à 130 000 €. Il nous arrive de réaliser des projets très atypiques, ou même de très grande taille, qui relèvent du sur-mesure et qui témoignent de notre capacité dadaptation et de notre savoir-faire.