Comment construire une maison prête à finir ?

C’est le ministère de la Transition écologique qui le dit : 7 % des maisons construites en France relèvent du prêt-à-finir. Comme leur nom l’indique, ces villas ne sont pas livrées terminées. Le professionnel bâtit le gros œuvre (il livre une maison en clos-couvert-isolé). Et c’est l’acquéreur qui se charge d’achever les travaux de second œuvre et les finitions. Le plus souvent, ce particulier constructif s’occupe des cloisons, des sanitaires, des pieuvres électriques, de la plomberie. Certains vont plus loin et posent eux-mêmes l’isolation. D’autres font appel à des constructeurs spécialisés sur ce secteur, qui leur fournissent des kits adaptés, faits pour être faciles à poser tout en offrant un haut niveau de qualité.

Plaisir de construire moins cher. Si le prêt-à-finir garde des adeptes, c’est parce qu’il est valorisant pour l’acquéreur. « Nombre de nos clients sont très fiers d’avoir réalisé une partie de leur demeure », explique Damien Hereng, P-DG de Mikit, le numéro un du prêt-à-finir en France. L’autre argument qui joue en faveur de ces maisons à terminer soi-même, c’est leur prix moins élevé que celui des maisons prêtes à décorer ou clés en main (à constructeur, modèle et prestations similaires). Bref, la formule présente incontestablement des avantages. Mais attention : se lancer dans ce grand chantier ne doit jamais s’improviser.

Maisons prêtes à finir : être bien préparé

Finir soi-même sa maison, c’est être adroit et rigoureux, mais aussi prévoir du temps. Avant de lancer votre projet, livrez-vous à un autodiagnostic le plus objectif possible. « Le particulier qui choisit une maison prête à finir doit bien connaître sa capacité à faire les travaux », relève un constructeur spécialisé dans le prêt à finir. Au-delà des aspects techniques, il faut aussi bien gérer le temps de chantier. Si vous êtes locataire, par exemple, les travaux devront être terminés au moment où vous quitterez l'appartement. Surtout, abordez le sujet en famille. Vivre pendant des semaines dans une ambiance de chantier permanent peut fragiliser un couple...

Visiter des chantiers. Autre conseil : partez à la chasse aux informations. Rapprochez-vous de familles qui ont choisi cette solution. Si vous passez par un constructeur spécialisé dans le prêt à finir (Mikit, Top Duo, Maisons Hoha/Maisons d'en France, Maisons MTLF, LDT, entre autres exemples), demandez à visiter des chantiers en cours, des villas terminées et posez toutes les questions que vous jugez nécessaires au professionnel comme au particulier qui termine lui-même sa demeure. Bref, préparez-vous bien pour vous lancer en connaissance de cause. 

Maisons prêtes à finir : une construction sous contrat

Pour votre maison prête à finir, vous pouvez recourir à un professionnel exerçant sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Très protecteur, ce cadre juridique comporte de nombreuses sécurités. Il fixe un prix global, forfaitaire et définitif et vous fournit une garantie de livraison à prix et délais convenus pour la partie prise en charge par le constructeur. Avec un CCMI, vous êtes assuré que votre nouveau foyer sera bien construit. En cas de défaillance du constructeur, son assureur ou garant trouve un autre professionnel pour terminer la maison sans que ayez à verser de fonds supplémentaires.

Travaux réservés. Le CCMI-loi de 1990 doit obligatoirement inclure une notice descriptive. Un document réglementaire qui détaille toutes les caractéristiques techniques de la maison (raccordement aux réseaux compris). Surtout, cette notice distingue les travaux effectués par le constructeur de ceux que le maître d’ouvrage (c’est vous) se réserve d’exécuter dans le cadre d’une villa prête à finir (d’où leur nom de travaux réservés). Ce que le professionnel prend en charge entre dans le cadre du prix global, forfaitaire et définitif fixé dans le CCMI.

Un projet chiffré. Les travaux que vous allez réaliser (donc ceux qui relèvent du prêt à finir) font l’objet d’un chiffrage précis dans la notice. Si vous avez choisi de vous réserver des travaux, vous pouvez, dans les quatre mois qui suivent la signature du CCMI, revenir sur votre décision et demander au constructeur de réaliser lui-même les ouvrages mentionnés sous la rubrique travaux réservés, au prix indiqué au départ, donc sans débourser un euro de plus.

Des contrats moins protecteurs. Certains opérateurs travaillent sous des cadres juridiques différents : contrat de maîtrise d’œuvre ou marchés de travaux. Régis par le Code civil, leurs clauses se négocient librement. Du point de vue du consommateur, ces contrats sont moins protecteurs que le CCMI et les garanties qu’ils proposent sont le plus souvent réduites à leur plus simple expression. Dans ce cas, « les travaux échappent à la garantie financière d’achèvement (obligatoire dans un CCMI, elle protège l’acquéreur contre une éventuelle défaillance du constructeur NDLR) et au contrôle des professionnels », indique-t-on chez Cerqual Qualitel Certification, l’organisme qui attribue la Marque NF Habitat aux maisons neuves.

Maisons prêtes à finir : attention à l'électricité et au gaz !

Autre point important : vos capacités techniques. Réaliser vous-même des travaux de second œuvre n’est pas forcément évident. Pour certains postes, vous devez faire preuve des mêmes qualités qu’un professionnel. C’est le cas pour l’électricité (vous devez respecter la norme NF C 15-100) et pour le gaz. Leur conformité devra être vérifiée par un organisme agréé (Consuel pour l’électricité, Qualigaz pour le gaz). Attention : si votre installation n’est pas aux normes, vous ne pourrez pas raccorder la maison aux réseaux. Vous devrez alors reprendre les travaux avec une nouvelle vérification à la clé.

Une construction bien organisée. Le prêt-à-finir nécessite une organisation rigoureuse. « Les travaux réservés doivent être intégrés dans le planning du chantier », avertit Serge Nauges, qui dirige les Maisons Serge Olivier. « Ils nécessitent un délai précis pour être réalisés et ne doivent pas bouleverser les travaux initialement prévus. » Son conseil : « laisser les professionnels finir et livrer les ouvrages qu’ils se sont engagés à bâtir par contrat. Ce n’est qu’ensuite que le particulier s’occupera des travaux réservés, sous sa propre responsabilité ».

Calculer les bons délais. Certains particuliers sous-estiment le temps de chantier. Ce qui conduit à un allongement des délais et parfois à un casse-tête. Ceux qui sont locataires, par exemple, ont donné congé à leur propriétaire. Comment vont-ils se loger si la maison n’est pas terminée et donc pas habitable ? « Il ne faut pas hésiter à se faire aider par des vrais amis, qui tiendront leurs engagements et qui resteront solidaires en toutes circonstances », conseille M. Hanni, un particulier qui a lui-même terminé sa maison dans les Yvelines.

Maisons prêtes à finir : les réglementations obligatoires

Les maisons prêtes à finir, comme toutes les autres constructions neuves, doivent être conformes aux réglementations. Celles dont le permis de construire est déposé depuis le 1er janvier 2022 respectent obligatoirement la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020). La conformité à cette RE 2020 implique le respect de formalités strictes, y compris pour les maisons prêtes à finir. Une pré-étude thermique et environnementale doit être jointe au permis de construire, accompagnée d'une attestation d'engagement à respecter la réglementation. Sans ces documents, pas de permis ! A la fin du chantier, des tests de conformité (étanchéité du bâti et VMC notamment) sont réalisés.

Une maison forcément étanche. Si vous optez pour une maison prête à finir livrée hors d’eau hors d’air, les murs sont édifiés, la couverture, les fenêtres et autres baies vitrées posées. Dès lors, la construction est étanche à l’eau comme à l’air. Vue de l’extérieur, elle affiche son aspect définitif (les enduits sont réalisés). Dans ce cas, il vous reste à réaliser l’ensemble du second œuvre (isolation, câblage, plomberie, sanitaires, cloisons, etc.). C’est au terme de ces travaux que vous ferez faire le test d’étanchéité. Les ouvrages doivent donc être réalisés avec soin, dans le respect  de la RE 2020 et des règles de l’art.

Kits de construction optimisés. Les spécialistes du prêt-à-finir fournissent des kits conçus pour assurer la conformité avec la réglementation et ils offrent une assistance pour un suivi de chantier rigoureux. Si la maison satisfait aux obligations réglementaires, pas de problème. Vous recevez votre attestation de conformité (elle est obligatoire). Dans le cas contraire, des travaux de remise aux normes devront être effectués pour que la maison soit déclarée officiellement conforme à cette norme.

Un montage soigné. D’autres intervenants pratiquent la formule du « clos-couvert-isolé ». Ils livrent le gros œuvre avec la charpente, la couverture, les fenêtres, l’isolation et l’étanchéité. Ils effectuent le fameux test de perméabilité. Ensuite, vous coulez la dalle, faites les travaux d’aménagement (cloisonnement, pose des sanitaires, électricité, etc.) et les finitions. Prenez soin de ne pas détériorer le bâti, par exemple en perçant des trous dans les membranes d’étanchéité. Si vous détériorez la perméabilité, vous ne risquez rien sur le plan légal puisque la maison est officiellement conforme. Mais les économies d’énergie ne seront pas au rendez-vous. Et puis, il faut se souvenir qu’à la revente, un diagnostic de performance énergétique (DPE) devra obligatoirement être fourni. Difficile d’expliquer à l’acheteur que la maison est mal classée alors qu’avec la RE 2020, elle doit arborer un A ou un B sur le DPE.

Maisons prêtes à finir : la qualité et le prix

Autre atout des maisons prêtes à finir : un prix moins élevé. « Nos solutions permettent de réaliser jusqu’à 30 % d’économies par rapport à la même maison livrée par nos soins en prêt à décorer », explique Damien Hereng. Une économie qui permet d'optimiser le budget. « Pour certains de nos clients, c’est l’occasion de consacrer davantage d’argent au terrain pour acquérir une maison mieux placée. D’autres choisissent d’augmenter les budgets cuisine ou salle de bains » ajoute le patron de Mikit.Un prix plus serré peut aussi permettre d’accéder à la propriété puisqu’il sera plus facile de respecter l’un des critères bancaires de base : les remboursements ne doivent pas dépasser le tiers des revenus. 

Prix : vraiment tout compris ? Comparez ce qui est comparable. Vérifiez la base de référence lorsque l’on vous annonce qu’une villa prête à finir vous permet de faire construire pour un budget réduit de 20 ou 40%. Penchez-vous sur la qualité des matériaux, sur le mode de chauffage, sur les équipements, mais aussi sur les performances de la maison. Attention à ce qui est inclus dans les tarifs proposés. « Nos prix comprennent la maison, les kits de second œuvre et de finition, la prise en charge des formalités, l’assistance technique et le service après-vente », note Damien Hereng. Et d’avertir : « certains opérateurs proposent du clos-couvert isolé pour un prix en apparence modique, mais le reste de la maison doit être acheté via des crédits à la consommation. Une situation dangereuse, qui peut mettre en péril les finances du ménage acquéreur. »

La qualité et le service. Enfin, voyez quels sont les services du constructeur. Celui qui exerce en CCMI-loi de 1990, qui prend les formalités de permis de construire et les attestations RE 2020 en charge, qui va vous aider à trouver votre terrain et votre prêt apporte plus de valeur à votre projet que celui qui se contente de vous livrer une villa en pièces détachées sur votre terrain. Bref, n’oubliez jamais que c’est le rapport qualité/prix/service qui compte. Un conseil valable quel que soit le type de projet, qu'il s'agisse de maison prête à finir, prête à décorer ou prête à vivre.