Les fondations en 10 questions

Les fondations, c’est fondamental ! Et pour cause : elles assurent la solidité de la maison. Elles garantissent la stabilité de la construction dans le temps en répartissant de manière cohérente les charges. Mal conçues et mal réalisées, elles peuvent générer des dommages (fissures par exemple), les plus graves pouvant rendre la maison inhabitable. Heureusement, vous disposez de nombreux moyens pour éviter ces problèmes au demeurant rares dans la construction. De la visite du terrain aux différents types de fondations en passant par l’étude de sol et les garanties qui vous sont dues, nous vous donnons les principales clés pour bâtir sur des bases solides.

1️⃣ Fondations : par où commencer ?

Votre objectif : obtenir le maximum d’informations au stade de la recherche du terrain. Certains indices peuvent en effet vous renseigner sur la nature du sol, laquelle conditionne le type de fondations donc le prix de la maison. Des murets fissurés ou des arbres inclinés, par exemple, peuvent indiquer que la parcelle est instable. Rue des Saules ou allée de la Source signifie que l'eau n'est pas loin... Une enquête auprès des voisins ou de la mairie peut vous donner des renseignements.

Pistes constructives

Vous pouvez aussi consulter les constructeurs. « Ils connaissent leur zone d’activité et peuvent utilement renseigner les particuliers », indique David Lacroix, qui dirige Maisons Berval et Maisons Evolution (groupe Hexaôm), en Île-de-France. Autre piste : le site georisques.gouv.fr. Grâce à ses outils interactifs, vous saurez si votre commune d’élection est exposée aux risques géologiques.

2️⃣ Terrain : quels sont les risques ?

 Si votre terrain est argileux, il est exposé au risque de retrait lors des périodes de sécheresse et de gonflement en cas de fortes pluies. Ce qui peut déstabiliser les fondations et entraîner la fissuration des murs. Certains sols présentent une faible résistance ; c’est notamment le cas s’ils sont remblayés. Vous devrez également tenir compte de la pente, sachant que plus elle est accentuée, plus les travaux d’adaptation seront coûteux. Attention également aux cavités naturelles (sols calcaires par exemple) ou artificielles (galeries souterraines). En zone sismique, des règles de construction spécifiques devront être suivies pour renforcer les fondations.

Question d'environnement

Il faut aussi considérer les caractéristiques liées au voisinage. Si le terrain est bordé par des constructions, il faudra faire descendre les fondations de votre maison au même niveau que celles des maisons limitrophes. Ce sera aussi l'occasion de vérifier certains points techniques comme le passage de canalisations, que le chantier ne devra en aucun cas endommager. Attention également aux racines des arbres. Elles peuvent gêner le projet, mais si elles sont coupées, l'arbre risque de mourir... Attention toutefois : « l’influence d’un arbre s’étend jusqu’à une distance égale à au moins sa hauteur à maturité », prévient le site georisques.gouv.fr

3️⃣ Fondations : comment identifier les risques ?

Vous pouvez faire réaliser une étude géotechnique (étude de sol) préalable dite G1. Elle détermine les caractéristiques du site, cerne les problèmes éventuels et permet de dresser une première ébauche des fondations. Pour des données plus précises, mieux vaut faire une étude de sol dite G2 Mission Avant-Projet (G2 AVP, norme NF 94-500). « Réalisée au stade de l’avant-projet, elle étudie les principes constructifs et d’adaptation du projet au sol envisageables et fournit l’ébauche dimensionnelle d’un profil type pour chaque ouvrage géotechnique », indique-t-on au bureau d’études Fondasol.

Au stade du projet, une étude de sol G2 PRO pourra être réalisée. « Elle fournit une synthèse actualisée du site, les méthodes d'exécution pour les ouvrages géotechniques et les valeurs seuils associées, ainsi que les notes de calcul de dimensionnement optimisé pour tous les ouvrages géotechniques et pour toutes les phases de construction. Elle permet une approche des quantités/ délais/coûts d'exécution de ces ouvrages. Si besoin, des investigations complémentaires sont réalisées », précise-t-on chez Fondasol.

4️⃣ Etude de sol : comment procéder ?

Une fois propriétaire de la parcelle (ou avec l’accord écrit du vendeur si vous n’avez pas encore signé), vous ferez appel à un géotechnicien. Il procédera à des carottages là où la maison sera implantée, ce qui lui permet de connaître précisément la nature du sol. Vous communiquerez cette étude de sol au constructeur. Ce dernier fera alors réaliser une étude béton par un bureau d’études spécialisé. Et le type de fondations à employer – donc le coût de cet ouvrage – pourra être fixé. Le tarif de l'étude de sol ? Comptez trois à quatre semaines de délai et un prix de 1 000 à 2 500 € selon la pente du terrain, la surface de la maison, la proximité de la route.

5️⃣ L’étude de sol est-elle obligatoire ?

L'étude de sol est obligatoire dans les secteurs concernés par ou le sous-sol présente un risque de retrait-gonflement des argiles, des mouvements de terrains qui peuvent fragiliser les fondations si elles ne sont pas adaptées. Sur ces adresses cartographiées sur le site www.georisques.gouv.fr, le vendeur du terrain doit obligatoirement fournir à son acheteur une étude de sol de type G1. Cette obligation, qui découle de la loi Elan de novembre 2018, est entrée en vigueur le 1er octobre 2020. En lotissement, l'aménageur professionnel fournit l'étude de sol de l'ensemble de l'opération, ce qui permet de mieux cerner les risques. Mais en cas de doute, une étude de sol spécifique sur le terrain devra être réalisée.

📏 Règles de construction

Toujours dans les secteurs concernés par un aléa fort ou moyen de retrait-gonflement des argiles, vous devez faire réaliser une étude géotechnique que vous transmettrez au constructeur. « Si cette étude géotechnique révèle un risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur doit en suivre les recommandations et respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire », explique-t-on sur le site georisques.gouv.fr. Entre autres exemples, les fondations seront ancrées à 80 cm de profondeur dans les sites concernés par un aléa moyen, une profondeur qui passe à 1,20 m si le risque est fort. Les murs seront solidarisés par des chaînages et mieux vaut choisir des fondations sur vide sanitaire.

Etude de sol : pourquoi la réaliser ?

Hors zones argileuses, il faut bien reconnaître que l’étude de sol n’est pas obligatoire. Mais elle reste très vivement recommandée. Avec elle, les risques concernant la solidité et la pérennité du gros œuvre sont particulièrement réduits. N’oubliez pas non plus qu’en cas de sinistre, l’assureur vous demandera l’étude de sol. Autre atout : si vous la réalisez, vous obtiendrez un rabais sur votre assurance dommages-ouvrage. Obligatoire, cette dernière facilite la mise en œuvre de la garantie décennale (voir à la fin de cet article).

6️⃣ Quel type de fondations ?

Si votre terrain ne présente pas de problèmes, la maison reposera sur des fondations peu profondes (80 cm en général) sur semelles filantes. Des tranchées sont creusées, suivant la forme de la maison. On y coule du béton armé sur lequel des blocs béton seront posés. Il est également possible de poser un radier. Cette dalle de béton, à employer sur un sol de moins bonne qualité mais sans problème majeur, répartit les charges de façon homogène. Une fois ces ouvrages prêts, le plancher bas est posé.

7️⃣ Et si le terrain est difficile ?

Si le « bon sol », celui qui supportera le poids de la maison, se situe en dessous d’une couche instable (remblais), on utilisera des fondations sur puits. On creuse des trous de 80 cm de diamètre et de 2 à 4 mètres de profondeur pour atteindre la couche solide. Il en faut neuf pour une maison d’une centaine de mètres carrés. Une structure métal (ferraillage) y est introduite et ensuite, du béton est coulé. Des poutres en béton armé, les longrines, relient les puits. C’est sur ces dernières que les entrevous supportant les isolants seront posés, le tout étant recouvert d’une dalle de béton autoplaçant.

Portance du terrain

⚠️ Certaines parcelles, au sol meuble, n’offrent pratiquement pas de portance. Dans ce cas, des micropieux sont employés. Il s’agit de forer des trous de 6 à 30 m de profondeur selon les cas. Ils sont remplis de béton et contiennent, dans leur partie sommitale, un ferraillage en acier. C’est ici que sont posées les longrines (poutres de béton) destinées à recevoir entrevous, caissons isolants, membranes d’étanchéité et autres dalles en béton. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les terrains difficiles.

8️⃣ Humidité, termites, gel : que faire ?

💧 Gare à l'eau

Certains sous-sols sont humides. Pour protéger la maison des infiltrations, le constructeur prendra soin de poser un cuvelage. Si les locaux sont habitables (salle de jeux, home-cinema par exemple), on utilisera une membrane industrielle assurant l’étanchéité des fondations. Pour les caves et garages, un mortier et un enduit hydrofuge seront nécessaires. Si le terrain est en zone termitée, il fera l’objet d’un traitement spécial pour éliminer ces insectes xylophages.

❄️ Garde au gel

Un sol est dit gélif lorsque l’eau qu’il contient, remontant par capillarité, gèle en hiver. Si vos fondations reposent sur un tel sol, l’eau, en gelant, va augmenter de volume. Avec un risque de fissures à la clé. Cet inconvénient est pallié par la garde au gel. Ce terme désigne le niveau de profondeur des fondations à partir duquel elles ne peuvent être soumises au gel et au dégel. La garde au gel varie d’une région à l’autre. En plaine, on compte 50 cm au minimum en climat tempéré et jusqu'à 1 m en zone de gel sévère (montagne). La réalisation des fondations est spécifiée par les Documents techniques unifiés 13.12 et 13.3 du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). 

9️⃣ Faut-il un vide sanitaire ?

Si le terrain est solide, bien drainé et cohérent à partir de sa surface, la maison peur reposer sur un dallage sur terre-plein. C’est une simple dalle qui recouvre la terre. Mais cette technique est bien moins efficace que le vide sanitaire. Comment ça marche ? « C’est la surélévation du plancher du rez-de-chaussée », explique-t-on chez Maisons Pierre. A partir des fondations, un mur de trois ou quatre rangées de parpaings est posé. On y dispose les longrines reliées par des chaînages. Entre les longrines, on pose les entrevous isolants.

Les avantages du vide sanitaire

 « Cet ouvrage laisse un volume d’air entre le terrain et la construction assure-t-on chez Maisons Pierre. Il permet de lutter efficacement contre l’humidité dans la maison et il agit sur le tassement des sols. Ainsi, les fissurations des carrelages et des cloisons seront évitées. » Autres atouts du vide sanitaire : il s’adapte à toutes les configurations de terrain, il permet de faire facilement passer les canalisations… Bref, il ne présente que des avantages. Ce n’est pas pour rien si 87 % des maisons neuves recourent à cette solution selon un étude du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment portant sur 195 000 nouvelles villas.

🔟 Fondations : quelles garanties ?

Si vous faites appel à un professionnel travaillant sous le régime du Contrat de construction – loi de 1990, vous bénéficiez d’un cadre très protecteur. Si, après signature du contrat, il s’avère que des fondations spéciales sont nécessaires, les surcoûts sont à la charge du constructeur. Vous signerez un avenant au contrat pour préciser les changements techniques, mais aucune somme supplémentaire ne peut vous être demandée. Avec les autres cadres juridiques (contrat d’architecte, de maîtrise d’œuvre, d’entreprise ou autoconstruction, c’est le particulier maître de l'ouvrage qui assume les frais supplémentaires.

Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage

Une fois le chantier terminé, les fondations sont couvertes par la garantie décennale. Pour faciliter sa mise en œuvre, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des assurances et L 111-30 du Code de la construction). Lorsqu’un sinistre survient, l’assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables. Les particuliers qui ne prennent pas de dommages-ouvrage devront prouver la responsabilité des fautifs. Ce qui est aussi long que compliqué. Voire impossible si l’entreprise fautive a fermé boutique. Et puis, ne pas prendre cette assurance peut carrément bloquer le projet. Attention : le crédit a de très fortes chances d’être refusé si le particulier qui fait construire ne souscrit pas la dommages-ouvrage.

💰 Le prix des fondations

Difficile de chiffrer précisément les fondations, chaque projet relevant du cas par cas. Notez toutefois que des fondations spéciales peuvent alourdir le budget maison. La facture, dans ce cas, peut atteindre 15 ou 20 000 € de plus par rapport au budget initial. Pour éviter cet écueil, mieux vaux faire une étude de sol et signer un Contrat de construction-loi de 1990, un cadre juridique qui sécurise votre projet sur les plans techniques et budgétaires (voir par ailleurs).

Le diagnostic terrain

Le vendeur de votre terrain doit vous fournir un Etat des risques et pollutions (ERP) si la parcelle se situe dans un secteur relevant d’un plan de prévention des risques technologiques, d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de séismicité. Ce document est annexé au compromis de vente, ce que le notaire doit vérifier.

💡 Conseil : outre l'étude sol, n'oubliez pas la visite terrain en compagnie du constructeur. Elle permet de mesurer l'impact du projet sur les constructions voisines, d'organiser le chantier et d'implanter au mieux la maison.