Forte pente, accès étroit, sol hétérogène… Certaines parcelles ne facilitent pas le travail du constructeur. Si ces fonciers présentent des difficultés, ils n’empêcheront pas pour autant votre maison de sortir de terre. Mais la préparation du chantier et les travaux peuvent occasionner parfois des dépenses supplémentaires. Focus sur ces terrains pas comme les autres.
Quand les terrains sont difficilement accessibles aux camions, une toupie béton munie d'une pompe est indispensable pour couler les fondations et les planchers. © droits reservesUn accès au crible
L’accessibilité du terrain est un point clé. Et pour cause : les camions et autres engins doivent pouvoir y accéder pour le terrassement et la construction de votre habitation. Or le chemin de certaines parcelles n’offre qu’une largeur de 2,50, un accès insuffisant. Plusieurs solutions peuvent être envisagées. Demander à votre voisin s’il est possible de passer chez lui. Dans le cas contraire, des engins très compacts devront être loués pour acheminer les matériaux. « Si l’accès au terrain est vraiment
compliqué, il faudra transporter les matériaux à la main », explique-t-on chez Maisons Berval (Groupe Hexaôm). « Cette opération, le colletinage, peut être très onéreuse et dans les cas extrêmes, elle peut représenter jusqu’à 10 % du prix de la maison. » Pour couler les fondations et les planchers, il sera en revanche indispensable d’utiliser une toupie à béton équipée d’une pompe permettant d’acheminer le béton de l’engin stationné dans la rue à la maison. Soit un surcoût de 800 € si une distance de 20 m doit être parcourue.
Une pente à évaluer
Les terrains très pentus nécessitent des travaux de terrassement plus conséquents qu’une parcelle plate. Il faudra creuser et évacuer une plus grande quantité de déblais pour implanter la maison. Des murs de soutènement devront être par ailleurs prévus pour retenir la terre et stabiliser le terrain, soit un surcoût de 7 000 € par rapport à un terrassement traditionnel.
Le sol au scalpel
Des sols de mauvaise qualité peuvent nécessiter des fondations spéciales. C’est le cas de certaines parcelles en Bretagne comme le rappelle David Renault, responsable technique de l’agence Bretagne de Maisons d’en France : « Sur un terrain contenant de la vase et renfermant d’anciennes galeries, nous avons dû réaliser dix-neuf pieux enfoncés à 23 m de profondeur, soit une facture atteignant près de 23 000 € ». Pour déterminer les fondations adaptées au sol sur des terrains difficiles comme des parcelles remblayées, une étude de sol est généralement réalisée. À noter que depuis le 1er octobre 2020, tout vendeur d’un terrain situé dans un secteur soumis à un aléa moyen ou fort de retrait gonflement des argiles doit fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable.
Une étude de sol est réalisée dans des sols difficiles comme ceux composés de remblais. © Vincent Bauza GPHUne source sous ses pieds. Certains terrains accueillent parfois des sources à quelques mètres du sol. La solution ? Les dévier pour pouvoir construire en créant un lit filtrant. Ce dernier est composé de tuyaux perforés qui absorbent l’eau et la dirigent vers le réseau collectif recueillant les eaux pluviales. Si ce rejet n’est pas autorisé, l’eau sera évacuée dans un puisard, l’équivalent d’un puits qui sera creusé à une faible profondeur.
Un terrain à inspecter
Avant de signer la promesse de vente du terrain qui vous intéresse, allez au service urbanisme de la mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur. Vous pouvez aussi récupérer auprès du vendeur le plan de bornage si la parcelle a été bornée par un géomètre-expert. Ces informations seront utiles au constructeur qui déterminera le potentiel du terrain : surface habitable, hauteur de la construction, emprise au sol.
Chiffrer les coûts annexes. Vous procéderez ensuite à une visite terrain en compagnie du commercial du constructeur et de son conducteur de travaux. « L’objectif, c’est de valider le projet sur le plan technique, mais aussi d’anticiper les questions liées au bon déroulement du chantier », explique-t-on chez Maisons Berval (groupe Hexaôm). « La visite terrain permet de chiffrer les coûts annexes au projet. C’est plus sécurisant pour l’acquéreur et la confiance avec le constructeur en sort renforcée, à condition que tout se déroule en bonne entente et dans la transparence. Pour que tout soit clair et cohérent, nous pratiquons cette visite terrain accompagnés du commercial qui gère le projet. »
Voisins et réseaux. La visite terrain permet de vérifier de nombreux points techniques. « Nous prenons par exemple en compte l’altimétrie du terrain pour bien implanter la maison », précise-t-on chez Maisons Berval. « Nous faisons très attention aux constructions voisines, notamment aux murs mitoyens. Nous ne pouvons pas creuser plus profond que leurs fondations sous peine de créer des affaissements. »
Pierre Chevillard
Des puits à combler
Des anciens puits sont parfois présents sur l’implantation de la future habitation. « Nous devons curer ces ouvrages et les boucher », rappelle David Renault. Des fondations spécifiques doivent être prévues comme les longrines. Il s’agit de poutres en béton armé qui enjambent le puits pour réaliser les fondations de la construction, le poids de cette dernière étant réparti uniformément sur cet ouvrage. « Il faut prévoir un surcoût de 8 400 € par rapport à des fondations superficielles habituellement réalisées en maison individuelle », précise le responsable.
Des fondations spécifiques sont parfois nécessaires selon la nature du sol. © Franck PaubelDémolition au programme
Les fonciers ne sont pas non plus toujours vierges ! Ateliers, maisons, garages peuvent être présents. Autant de bâtiments qui devront être démolis pour faire place nette. Comptez environ 20 000 € pour la démolition. Mais cette facture peut encore grimper si de l’amiante a été utilisée pour la construction de ces édifices. Ce matériau était en effet souvent employé dans les années 60 pour la fabrication des toitures. Il faudra alors procéder au désamiantage, une opération qui nécessite le recours à des entreprises spécialisées.
Des équipements publics gênants
Acheter en lotissement facilite, dans la plupart des cas, le projet de l’acquéreur car ce terrain est constructible et desservi par les réseaux : eau, électricité, éventuellement gaz, assainissement. Sauf si un candélabre a été placé en face de l’accès du futur garage de la maison. C’est ce qui est arrivé à un particulier devenu propriétaire d’une parcelle en première couronne de Rennes. Impossible de déplacer cet éclairage devant le refus des services techniques de la mairie. Une décision d’autant plus problématique qu’il n’y avait pas d’autre implantation possible pour le garage ! Le constructeur qui avait planché sur le projet du client a jeté l’éponge, un concurrent a récupéré depuis le dossier…
En site urbain, il est parfois impossible de stocker les matériaux sur les terrains qui sont trop petits. © droits reservesTerrains urbains problématiques
Construire en secteur urbain concentre à peu près tous les problèmes que l’on peut rencontrer sur l’ensemble des terrains. Dans ces secteurs, les parcelles souvent de petite taille ne permettent pas de stocker les matériaux de construction imposant alors des livraisons régulières. Une construction mitoyenne peut aussi obliger le constructeur à passer chez le voisin pour ravaler la future maison…
Ce chantier particulier nécessitera sa coopération pleine et entière sous peine d’allonger les délais de construction de la maison. Les travaux doivent aussi se dérouler conformément aux horaires définis par la mairie, voire par les règles définies par les voisins. Bref un chantier qui doit être minutieusement préparé.
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