Habitat modulaire, la maison de demain ?

Livrer en quelques une maison économe, écolo, confortable et soignée : c’est la construction industrialisée, autrement nommée modulaire ou hors site. Le concept ?  Tout simplement la préfabrication ! « Les pans de murs et la toiture sont montés en atelier, en incorporant les fenêtres et les portes ainsi que l’isolant intérieur, ce qui garantit leur qualité de mise en œuvre, diminue le temps de montage sur site et permet d’avoir une maison hors d’eau dès le premier soir » explique-t-on chez BOOA, un spécialiste de la construction bois industrialisée. « Lorsque la dalle béton est sèche et tous les murs et plafonds prêts en atelier, ceux-ci peuvent être livrés sur le chantier. Ils sont alors montés un par un sur la dalle à l’aide d’une grue puis assemblés ». Bref, on est loin de la maçonnerie classique et du chantier traditionnel. 

Bâties à Reims (51), ces maisons innovantes associent impression 3D et construction hors site. www.plurial-novilia.fr © Frank Kauff/VillaPrint/Plurial Novilia

🏗️ Des maisons bâties en quelques semaines

Tous les acteurs du hors site insistent sur cette notion de rapidité. « Pour une maison de 150 m² notre solution Smart System® permet de réaliser un niveau par jour. La pose des panneaux de toiture auto portant prêt à recevoir tous type de couverture se fait en une journée. » précise Nicolas Regnier dirigeant de Quick Habitat. Pour rappel, un hors d'eau d'air, une fois la dalle coulée, nécessite entre quatre et huit mois de travaux pour une maison en parpaings ou en briques. Résultat : à compter de la signature du contrat de construction, il suffit de trois à quatre mois pour livrer la maison hors site en tenant compte des délais nécessaires à l’obtention du crédit et du permis de construire. 

La construction hors site réduit considérablement les délais de chantier © Casas inHAUS

Monter l’ossature d’une maison de 150 m² ne prend que quelques jours.Le secret : les constructeurs travaillent avec un outil de création 3D connecté aux outils de production et de logistique, dans le cadre d'un process intégré. Pour l’acquéreur particulier, la rapidité de conception et de montage présente de nombreux avantages. Il entre plus vite sous son nouveau toit, ce qui est plutôt agréable. Il économise les intérêts intercalaires (pendant la phase construction, l’acquéreur ne paie que les intérêts du crédit et l’assurance). S’il est locataire, le « double loyer » (intérêts intercalaires plus loyer de l’actuel logement) est là encore moins important, d’où de sérieuses économies sur son budget et un vrai confort de remboursement.

Montage d'un module béton préfabriqué sur le chantier. casasinhaus.com © Casas inHAUS

Qualité optimisée pour habitat sur-mesure

Changer l’expérience de la construction, écarter les mauvaises surprises, réduire la pénibilité sur le chantier…La construction hors site offre d'autres avantages. « Construire les éléments en dehors du chantier permet de gérer différemment les interventions de chacun, les compétences nécessaires et les conditions de travail. L’organisation est optimisée en permanence avec chacun des acteurs permettant de recréer une filière vertueuse du travail dans le bâtiment » assure un spécialiste de ce type de construction..

Avec la construction modulaire, le gros oeuvre des maisons est terminé en quelques jours. www.booa.fr © Franck Paubel pour booa

Pour Pascal Navaud, président du réseau La Maison Abordable et pionnier dans le domaine, la construction hors site relève du Lean management, lean signifiant allégé en anglais. « C’est une démarche d’organisation participative dans laquelle les intervenants collaborent pour gagner en efficacité. L'objectif est de tendre vers le zéro défaut avec le moins de gaspillage possible et des délais de réalisation accélérés » explique-t-il. Autrement dit, , le hors site, la construction modulaire, c’est un bon moyen de maintenir un niveau de qualité aussi élevé que constant.

Une usine de fabrication de murs en bois. À la clé : qualité, performance et rapidité de montage. © Groupe Trecobat

En fait, les maisons hors sites relèvent d’une logique industrielle. Des logiciels de conception et des machines à commande numérique permettent de produire les différents éléments à la chaîne. « La plus grande partie de la maison se fait dans les usines d’assemblages. De quoi éliminer le risque de malfaçons. Ce système permet également de livrer un produit en tout point conforme aux souhaits des clients » affirme Loan Casanave, architecte DPLG qui a travaillé pour CasasinHaus, une société espagnole spécialisée dans la construciton hors site en modules béton, qui s’est installée en 2019 dans l’Hexagone.

Des maisons performantes, responsables et durables

Côté technique, ces maisons se veulent irréprochables. Elles sont conformes à la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020), l’ensemble de disposition qui encadre la construction. Mais le plus souvent, leurs performances sont supérieures aux exigences réglementaires. Chez Logelis, l’un des grands acteurs de la construction hors site, le mur une fois fini affiche un coefficient de résistance thermique R égal à 7,7 pour 18 cm d’épaisseur. En clair : le mur est bien plus mince et deux fois plus isolant que celui d’une maison neuve classique. De même, le débit de fuites d’air, en série, est inférieur à,30 m3 par m² de paroi et par heure, alors que la RE 2020 impose de ne pas dépasser 0,60 m3 par m² de paroi et par heure.

Ecologique et confortable, cette maison est construire selon le principe de l'ossature bois industrialisée. www.ami-bois.fr © Ami Bois

Autre avantage des solutions hors site : elles réduisent l’empreinte carbone des maisons, comme l’exige la RE 2020. Ce procédé favorise l’utilisation de matériaux recyclables, ce qui simplifie les problématiques de déconstruction du bâtiment quand il est en fin de vie. Avec des process qui font souvent appel au bois, un matériau qui joue le rôle de puits de carbone, les maisons hors site s’adaptent aux exigences de réduction des émissions de gaz à effet de serre prônées par la RE 2020. Le plus souvent, un seul trajet suffit pour amener les éléments préfabriqués sur le chantier, ce qui là encore diminue les émissions de gaz à effet de serre du projet.

Une vaste demeure qui fait largement appel à la préfabricaiton. Elle marie performance et décarbonation. www.arteck-france.com © Arteck

Ces modes constructifs offrent d’autres vertus. Comme tout se fait très vite, les nuisances lors du chantier (bruit, dégagement de poussières) sont minimes. Les maisons respectent dès l’origine les normes parasismiques. Elles sont adaptées à la quasi-totalité des terrains. Le niveau de performance peut être monté très haut tout en limitant les surcoûts. Le hors site permet ainsi de bâtir des maisons passives, qui assurent le confort de leurs habitants sans chauffage en hiver et sans climatisation en été. Comme l’impose la réglementation, ces maisons relèvent de la conception bioclimatique. Elles sont notamment conçues pour limiter l’entrée de la chaleur à l’intérieur, satisfaisant à une autre exigence de la RE 2020 : offrir un bon confort d’été en période de canicule.

Bois, béton : une affaire de matériaux

Le plus souvent, les maisons modulaires ou hors site sont faites de bois en tout ou partie. « Ce matériau offre une très grande souplesse de conception et se prête tout particulièrement à la préfabrication en usine » explique Alban Boyé, président de Trecobat Group, en Bretagne, qui s’est doté d’une usine de préfabrication de maisons à ossature bois justement nommée Murébois. Une stratégie également suivie par Maisons Maugy, en Normandie, qui développe son propre outil de production basée sur la construction bois hors site. Mais il est aussi possible de les fabriquer sur la base de l’ossature métal, ou de créer des modules béton ou béton/bois qui seront ensuite assemblés sur le chantier.

Un autre exemple de maison bois conçue et réalisée dans une logique hors site. www.maisonsmaugy.fr © Maison Maugy

Chez Quick Habitat comme chez Logelis, les murs en béton pour le premier et en bois avec isolant intégré pour le second, gagnent en performance en étant à la fois isolant et structurels. Chez Logelis, on emploie le très efficace polyuréthane comme isolant, mais le constructeur peut aussi recourir à la fibre de bois, par exemple. Les planchers, les charpentes sont eux aussi élaborés en usine. Les découpes des portes et des fenêtres, ou encore l’installation électrique, sont prévues dès le départ. Une fois les fondations coulées et la dalle sèche, les murs sont clavetés pour un assemblage précis.

Ces maisons en modules béton se montent en quatre mois en moyenne. Elles offrent un grand confort en toute saison, un chantier propre, une faible empreinte carbone... www.quickhabitat.com © QUICK HABITAT

Souplesses architecturales

Côté architecture, tout est possible. Traditionnelle, classique ou contemporaines, plain-pied ou à étage, plans en L, patios intérieurs, le choix pour l’acquéreur est plutôt large. Seules limites : le budget et les règles d’urbanisme. Reste que ces villas d’un nouveau genre adoptent souvent un look moderne. Volumes cubiques, décrochés et avancées de façade, variations de teintes pour les enduits et les bardages, les propositions permettent de créer un habitat aussi moderne que personnalisé.Les outils de conception 3D tiennent compte des règles d’urbanisme, de quoi adapter l’architecture à tous les sites. Il est par exemple possible de prévoir des façades enduites voire revêtues de parements de pierre lorsque le bois apparent n’est pas autorisé. « Seul un œil expert peut distinguer une maison hors site d'une construction dite traditionnelle » souffle Nicolas Regnier.

Bâtie en Bretagne, cette belle contemporaine relève dans une large mesure de la préfabrication. www.trecobat.fr © Elodie DUGUE/Trecobat

La construction modulaire une vraie liberté de création. On n’hésite pas à jouer avec les modules pour réaliser des demeures avec une volumétrie différenciée. La forme et les couleurs des éléments comme la toiture et la façade s’adaptent à leur environnement direct. Un exemple : chez PopuP House, on propose des portes toutes hauteur, une lumière zénithale, de grandes baies vitrées et une solution domotique. L’agencement intérieur n’est pas en reste, les cloisons sont facilement déplaçables pour agrandir un espace ou créer une pièce supplémentaire comme un bureau.

Un exemple d'aménagement intérieur d'une maison hors site. www.booa.fr © Franck Paubel pour booa

Comment construire une maison hors site ?

Pour bâtir une maison hors site, tout commence de façon très classique par un dialogue avec les constructeurs. Ils proposent un catalogue de maison, véritable livre d’idées qui permet de déterminer les premières orientations en termes d’architecture et de plans. Le tout est affiné via un configurateur numérique qui créé la maison dans son intégralité, aménagements et décoration comprises. Grâce à la maquette numérique, le prix de chaque élément est additionné, ce qui permet ensuite d’éditer le contrat de construction. « Il est possible de le signer dès le premier rendez-vous de manière à lancer le projet dans les meilleurs délais » expose Pascal Navaud.

Un outil 3D crée la maison puis les données sont transmises aux machines pour lancer la préfabrication. www.logelis.com © Logelis

Les constructeurs prennent en charge l’étude thermique et le permis de construire. Puis la maison, sous forme de maquette numérique, est envoyée à l’usine. Les machines se chargent de produire les différents éléments (planchers, murs, toitures, etc.). Pendant ce temps, le terrain est aménagé, les fondations créées, de manière à pouvoir accueillir la construction lorsque sa fabrication est bouclée. Vient alors le temps du montage sur le chantier, une phase qui ne prend que quelques jours.

Les constructeurs peuvent proposer plusieurs niveaux de finitions. L’acquéreur peut ainsi opter pour une maison prête à vivre, avec une prise en charge de A à Z. Une fois la réception effectuée, il n’a plus qu’à poser ses meubles et à s’installer. Il est aussi possible de se tourner vers le prêt à finir. Ici, l’acquéreur se charge de réaliser lui-même tout ou partie du second œuvre et des finitions. Le constructeur leur propose des kits standardisés faits pour être montés par des non-professionnels. Au besoin, une assistance est fournie.

Une maison qui s'adapte aux évolutions de la vie

Avant-gardiste la maison modulaire ? Si elle s’inscrit indéniablement dans les tendances du futur, elle a aussi et surtout vocation à répondre dès aujourd’hui aux besoins de ses occupants. Plutôt que de maison modulaire, on pet aussi parler de maison malléable.   En clair : elle est par nature évolutive et peut s’agrandir aisément au fil du temps. Le process de la Maison Abordable permet notamment de replacer certains modules pour répondre aux nouveaux usages des propriétaires.

Cette vaste maison à ossature bois signée Booa conjugue performances thermiques et finitions soignées. Réalisée sur mesure, elle affiche un toit plat qui peut être végétalisé. www.booa.fr © nis et for pour booa

D’autres constructeurs mettent au cœur de la démarche la notion même d’évolutivité. . Dès l’origine, les acquéreurs peuvent prévoir une place pour une extension et sa mise en œuvre rapide. Seul impératif : que ces nouveaux espaces trouvent leur place naturellement dans l’environnement existant et dans la continuité du bâti. Un exemple ? En ajoutant un garage et un nouveau bloc sur l’arrière de la maison, cela donnera naissance à un patio doté d’une excellente exposition. « En période de forte chaleur, ce sera un atout puisqu’il servira de zone tempérée » souffle un spécialiste.

💰 Maison modulaire : combien ça coûte ?

Comme tous les domaines de la construction, la maison hors site n’a pas échappé à la hausse des prix liée à la guerre en Ukraine et à l’entrée en vigueur de la RE 2020. Pour autant, elles restent compétitives. Selon le cabinet d’études économies Xerfi, l’avantage du hors site en termes de coût peut aller jusqu’à 20 % par rapport aux solutions classiques, les délais de construction pouvant être réduits de moitié. D’une façon très générale et à titre purement indicatif, le mètre carré démarre aux alentours de 1 600 € pour les modèles de base, avec une moyenne de l’ordre de 1 800 € du mètre carré. Rappelons que ces maisons se bâtissent bien plus vite que les autres, ce qui réduit les frais financiers de l’acquéreur.

Avec les maisons modulaires, tous les types de finitions sont possibles. www.maisons-natilia.fr © AST Groupe

Naturellement, le prix de la maison hors site va dépendre de la surface, de l’architecture ou encore de la performance et des prestations. Les demeures haut de gamme peuvent atteindre voire dépasser les 3 000 € du mètre carré. Chez Casa InHaus, par exemple, on emploie beaucoup le verre et la céramique, on développe de vastes espaces, dans le cadre de projets de grand standing. Ce qui a forcément un coût. Les maisons passives (elles peuvent se dispenser de chauffage en hiver et de climatisation en été) débutent en général à 2 500 € du mètre carré.

Avec le hors site, toutes les architectures sont possibles, même les plus audacieuses ! www.casasinhaus.com © casasinhaus.com

Le hors site, grâce à ses gains de productivité, vient au secours des constructions classiques. Depuis des années, des entreprises comme KP1 et Rector développement des solutions de gros œuvre industrialisées, qu’il s’agisse de poutres en béton, de pré-murs ou de pré-dalles. De son côté, Plurial Novilia a livré son projet VillaPrint®. Le principe : les éléments sont fabriqués en usine grâce à la numérisation et à l’impression 3D en béton pour être ensuite amenés sur le chantier pour être montés. Une solution plus rapide et plus performante. Encore un peu chère, ses prix vont baisser, ces modes constructifs étant promis à un bel avenir. « Le chiffre d’affaires des professionnels du modulaire et du hors site progressera de 4,5 % par an sur les trois prochains exercices » prévoit le cabinet Xerfi.  

Impression 3D d'éléments en béton pour la construction de maisons individuelles. www.plurial-novilia.fr © Micallef (Plurial Novilia)

Hors site, garanties et assurances

Les professionnels sérieux de la construction hors sites n’ont pas de difficultés à obtenir l’assurance en responsabilité décennale. L’acquéreur devra simplement souscrire une assurance dommages-ouvrage (elle est toujours obligatoire, comme l’impose l’article L 242-1 du Code des assurances). Rappelons que cette assurance facilite la mise en jeu de la garantie décennale. En cas de problème sur le gros œuvre, l’assureur indemnise le particulier maître de l’ouvrage puis se retourne contre les responsables.

Important : de nombreux professionnels du hors sites exercent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Très sécurisant, c’est le seul cadre juridique à toujours intégrer une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait faillite, son assureur va charger une autre entreprise de terminer la maison dans les temps et sans dépense supplémentaire. Autre avantage des constructeurs en CCMI : ils intègrent l’assurance dommages-ouvrage dans leur contrat, ce qui divise la facture par tris voire par quatre. Enfin, les maisons modulaires et hors sites sont couvertes sans problèmes par les assurances multirisques habitation.

Une fois construites, les maisons hors site se fondent dans le paysage, comme toutes les autres maisons neuves. www.logelis.com © Logelis