Construction : où trouver la bonne information ?

Des spécialistes du bâtiment au crédit immobilier en passant par le terrain et les assurances, ce dossier vous permettra de savoir qui fait quoi, de trouver les bons professionnels et de poser les bonnes questions pour bien démarrer votre projet de construction.

Cadre juridique de votre projet, garanties et protections, financement, qualité, terrain ou encore performance énergétique : autant de domaines à creuser avant de démarrer votre projet de construction. Une recherche d'informations à ne pas négliger. « Un candidat à la maison individuelle bien renseigné connaît ses droits comme ses devoirs », explique l'Union Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB), la principale organisation de constructeurs, « il sait ce qu'il peut construire en fonction de ses moyens, dissiper ses interrogations éventuelles, faciliter le bon déroulement du projet et les rapports avec le constructeur. »

Les bons et les mauvais constructeurs. La recherche d'informations est d’autant plus importante que le monde de la construction n'est pas toujours pavé de bonnes intentions. « Si la majorité des intervenants est sérieuse, le particulier doit savoir qu’il existe bel et bien de faux constructeurs », rappelle l'Union LCA-FFB « ils commercialisent des pavillons clés en main sans aucune des garanties imposées par le Contrat de construction-loi de 1990. Ils recommandent également de ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage, alors qu’elle est obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet. Ils proposent souvent des maisons aux prix anormalement bas, qui peuvent ne pas être conformes aux normes actuelles. »

Des infos pour votre maison. A l'heure d'Internet et des réseaux sociaux, vous disposez de très nombreuses sources de renseignements. Les pouvoirs publics ont mis en place toute une série de structures neutres, qui sauront vous informer sur les aspects juridiques, techniques et pratiques de votre projet de construction. Les organisations professionnelles ne sont pas en reste. Les entreprises, qu'il s'agisse de constructeurs, d'industriels du bâtiment, de spécialistes du terrain ou du financement, proposent de plus en plus de contenus bien documentés, qui apportent de précieux renseignements. Vous pouvez aussi fréquenter les forums de discussion sur Internet, en prenant soin de toujours garder la tête froide. Certains intervenants manquent en effet d'objectivité. Conseil : c'est en recoupant vos sources, en vérifiant et en comparant que vous vous forgerez une opinion équilibrée sur tel ou tel aspect de votre projet de maison.

Maison : les bons sites... et les autres
Sur la Toile, les mauvais sites d'information pullulent. Comment les reconnaître ? D'abord, ils sont mal écrits, avec un Français très approximatif, de nombreuses répétitions, une syntaxe surréaliste. Surtout, ils donnent des renseignements erronés, voire mensongers. Ils indiquent des prix anormalement bas, mélangent tout à propos des garanties... En fait, ils sont écrits par des professionnels du web (et pas de la construction) et sont spécifiquement conçus pour apparaître en première page des moteurs de recherche, quitte à sacrifier la qualité. Les sites des constructeurs, des banques, des organismes professionnels et des structures comme celui de l'Agence nationale d'information sur le logement sont fiables. C'est aussi l'occasion de rappeler que les articles de Construire sa Maison sont rédigés par des journalistes professionnels et des juristes spécialisés qui mettent tout en oeuvre pour vous fournir une info de qualité dûment vérifiée. Pour en savoir plus sur ce sujet crucial, reportez-vous à notre article Maison : les bons sites pour s'informer.

Maison et information : par où commencer ?

Commencez votre recherche d'informations par la lecture de notre site. Son objectif : vous donner les clés pour réussir votre projet. Finances, droit, technique, mais aussi aménagement, décoration et jardin, il aborde tous les domaines de la maison individuelle. Autre piste : le site www.pap.fr. Il regorge de renseignements juridiques, pratiques et financiers qui complètent utilement les renseignements de notre site.

Adil : les spécialistes de l'information. Vous pouvez également contacter les Agences départementales d’information sur le logement (Adil). Ces structures publiques sont présentes dans presque tous les départements. Comme leur nom l’indique, elle sont là pour vous renseigner sur les différents aspects de votre projet, notamment son cadre juridique. Le tout gratuitement et en toute indépendance. Vous trouverez les coordonnées de votre Adil sur le site de l'Agence nationale d'information sur le logement.

L'Etat et la maison. Le ministère de la Cohésion des territoires, qui couvre aussi le secteur du logement, propose un site très riche en informations, notamment sur les aides financières (PTZ notamment), le contrat de construction, les normes techniques, etc. Pour vos démarches (permis de construire, achat du terrain, formalités diverses), consultez la rubrique logement du site www.service-public.fr. Pour les points techniques (matériaux, qualité du terrain, etc.), rendez-vous sur le site de l'Agence qualité construction.

Crédit immobilier : chasser l'information

La plupart des projets de construction se financent par un prêt. Outre les crédits accordés par les banques, vous pouvez aussi bénéficier de financements aidés comme le Prêt à taux 0 % Plus (PTZ+). Ce crédit gratuit réservé à ceux qui font construire leur première résidence principale est détaillé sur le site de l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL), mais aussi sur celui du ministère de la Cohésion des territoires, dont dépend le logement. Ces sites vous proposent des simulateurs pour savoir combien emprunter sans payer d'intérêts. Ils font également le point sur les Prêts conventionnés (PC) et les Prêts à l'accession sociale (PAS).

Pour financer votre projet, pensez également aux prêts aidés. Renseignez-vous auprès des banques.

Quelle banque choisir ?

Deux types d’établissements financiers se partagent le marché du crédit immobilier : les banques généralistes et les spécialistes. Les premiers, ce sont les banques de dépôt classiques. Elles peuvent vous accorder de très bonnes conditions en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour emprunter, vous devez y ouvrir un compte. Les spécialistes ont une approche très fine, pratiquement sur mesure. Vous n’êtes pas obligé d’y ouvrir un compte pour emprunter.

Passer par un courtier en prêt immobilier. Le métier de cet intermédiaire est de faire jouer la concurrence entre les banques. Il leur soumet votre dossier et vous choisissez l’offre qui vous convient le mieux. Ces interlocuteurs étant nombreux, la place manque pour tous les citer. Pour développer votre recherche, vous explorerez Les Clés de la Banque, le site grand public mis en place par la Fédération bancaire française.

Les constructeurs trouvent du crédit. Ne négligez pas les constructeurs. La majorité d'entre eux s'est associée à des banques pour aider leurs clients à décrocher leur financement. Les taux sont souvent attractifs et ces crédits sont spécialement adaptés à la construction d'une maison. Ponctuellement, ces partenariats donnent naissance à des prêts immobiliers à taux réduits. Notez enfin que certains constructeurs ont développé une activité de courtier en crédit immobilier.

Terrain à bâtir : s'informer avant d'acheter

Rendez-vous à la mairie pour y consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), qui fixe les règles de construction de la commune. Vous pouvez également vous renseigner auprès des Conseils en architecture, urbanisme et environnement (Caue). Si votre terrain se trouve dans un secteur protégé, n'hésitez pas à contacter l'architecte des Bâtiments de France (ABF) en amont de votre projet. Il vous indiquera ce qui est réalisable ou non. Ce qui vous fera gagner beaucoup de temps.

Connaître les risques. Pour savoir si votre parcelle est exposée à des risques naturels et technologiques, connectez-vous sur le portail Internet de prévention des risques majeurs mis en place par le gouvernement qui fait le point sur ces questions. Notez que le vendeur de la parcelle est tenu de vous remettre un Etat des risques et pollution (ERP) , qui remplace l'Etat des servitudes risques et information sur les sols (ESRIS). le vendeur doit aussi vous communiquer un diagnostic termites dans les zones concernées. Plus d'infos sur le site georisques.gouv et sur le site dédié à la lutte contre les termites.

Notaire, géomètre, lotissement : une affaire de pros

Le notaire .C'est un bon interlocuteur en matière de terrains à bâtir.  Vous saurez ainsi si la parcelle est grevée de servitudes ou si elle relève de l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France. Le notaire peut vous renseigner sur de nombreux aspects de votre projet (droit, fiscalité, finance, patrimoine, etc.). Vous pouvez obtenir davantage d'infos sur le site des Notaires de France.

Le géomètre-expert. C'est le seul à pouvoir fixer les limites précises d’une parcelle par le biais du bornage. Il peut aussi, si vous le souhaitez, demander des certificats d'urbanisme, réaliser des expertises, etc. Il est également habilité à effectuer une division parcellaire. Une opération par laquelle le propriétaire d'un grand terrain le coupe en deux pour en revendre une partie ou faire construire une nouvelle maison sur le lot ainsi créé. Le site de leur profession est ici.

Les lotissements. Ces parcelles, dites groupées, sont toujours constructibles et livrées prêtes à bâtir. Lorsqu’elles sont vendues par des membres de l'Union nationale des aménageurs (Unam, ex-Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement), elles bénéficient de nombreuses garanties, comme la garantie de surface au mètre carré près ou la fourniture d'informations sur la nature du sol, toujours utiles même si elles ne remplacent pas l’étude de sol individuelle.

Avant d'acheter un terrain à bâtir, il est nécessaire de s'informer.

Maison : avec qui faire construire ?

Constructeur, architecte, maître d'œuvre, entreprises de bâtiment : autant de professionnels capables de construire votre maison. Mais attention : leurs contrats, donc les garanties et protections qu'ils vous proposent, ne sont pas les mêmes. Le point pour bâtir votre maison en toute connaissance de cause.

Les constructeurs de maisons individuelles

Les constructeurs. Ces professionnels  travaillent sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI). Obligatoirement écrit, au contenu réglementé par la loi de 1990, ce contrat est très protecteur. Entre autres exemples, vous traitez avec un interlocuteur unique (le constructeur) et vous bénéficiez d'un délai de rétractation.

CCMI : une maisons sous garanties. La principale protection offerte par le CCMI, c'est la garantie de livraison à prix et délais convenus. Elle est donnée par un garant (établissement financier, société d’assurances), sous forme de caution financière d'achèvement. En cas de défaillance du constructeur, le garant se charge de faire terminer le chantier. Vous êtes ainsi assuré de voir votre maison terminée quoi qu'il arrive.

Performance assurée. Avec un CCMI, le constructeur s'engage par contrat à vous livrer une maison conforme à la réglementation thermique 2012. Il est responsable si la villa ne respecte pas cette norme. Il s'occupe également des formalités que la RT 2012 rend obligatoire (engagement de respecter la norme notamment).  Pour en savoir plus sur les constructeurs, vous pouvez consulter les sites de l'Union Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB) ou encore de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (ffcmi.com).

Pour faire construire votre maison, vous avez le choix : constructeur, architecte, maître d’œuvre, entreprises de bâtiment...

Constructeurs : les marques de qualité

La certification NF Habitat. C'est  une marque officielle et indépendante de certification de produits et de services relevant du Code de la consommation.  Elle permet d'identifier les constructeurs engagés dans une démarche de qualité, prenant en compte toutes les étapes de réalisation de l’ouvrage mais aussi les services et les relations commerciales avec le consommateur. NF Habitat, dans sa version classique ou Haute Qualité environnementale, est réservée aux maisons bâties sous le régime du Contrat de construction – loi de 1990. Ces certifications sont délivrées par la société Cerqual, spécialement mandatée par l’Association française de normalisation (Afnor).

L'association Maisons de Qualité. Elle a mis en place une charte en six points (qualité de l'information et de l'accueil, du montage financier, du Contrat de construction – loi de 1990, de la conception et de la réalisation de la maison, du suivi et de l'assistance du client). Pour être membre de cette association, les constructeurs doivent passer par une procédure d’agrément décernée en toute indépendance avec le concours d’intervenants extérieurs, notamment des associations de consommateurs.

Maison de confiance. Mise en place et attribuée par la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFCMI) à ses membres, l'estampille Maison de Confiance assure au particulier que son détenteur travaille dans le respect des lois (notamment celle de 1990 sur le contrat de construction) et qu’il apporte toutes les garanties légales.

Les architectes et les maîtres d'œuvre

Ces professionnels emploient le contrat d'architecte ou le contrat de maîtrise d'œuvre. Ces cadres juridiques fonctionnent de la même façon : les clauses se négocient librement entre les parties, selon les règles du Code civil. Le contrat devra préciser ce qui est pris en charge par l'architecte : conception du projet et plans, établissement des devis, prise en charge des démarches administratives, appels d'offre auprès des entreprises, suivi du chantier, etc. Pour bénéficier d'un délai de rétractation ou d'une garantie de livraison, il faut le mentionner au contrat. Contrairement au CCMI, le prix est fixé librement et n’est pas global, forfaitaire et définitif. Si vous décidez de passer par plusieurs entreprises et que vous dirigez vous-même les travaux, vous signerez le même type de contrat. 

Pour en savoir plus. Reportez-vous au site du Syndicat national des architectes, des agréés et des maîtres d’œuvre du bâtiment ou encore à celui de l'Ordre des architectes. Notez que cette structure a mis en place des contrats spécifiques dédiés à la construction de maisons, des documents bordés sur le plan juridique, ce qui renforce la protection des acquéreurs.

Construction, garanties et assurances

Un entrepreneur sérieux souscrit toujours les différentes assurances liées à son métier. Notamment l’assurance en responsabilité professionnelle et l'assurance en responsabilité décennale, qui vous permettent d’être couvert en cas de sinistre sur le gros œuvre survenant dans les dix ans qui suivent la réception de la maison. Pour que ce système soit réellement efficace, le législateur a mis en place une assurance dite dommages-ouvrage (DO). Elle sert à mettre en œuvre la garantie décennale. En cas de sinistre, l'assureur indemnise l’acquéreur puis se retourne contre les responsables.

L'assurance dommages-ouvrage

La DO est toujours obligatoire. Ce sont les article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation et L 242-1 du code des Assurances qui le précisent, et ce quel que soit le cadre juridique de l’opération. Les constructeurs travaillant sous le régime du Contrat de construction – loi de 1990 ne l’oublient pas et avertissent leurs clients. Très souvent, ils leur font profiter de tarifs de groupe conclus auprès des assureurs du bâtiment. Dans ce cas, la DO coûte en général de 2 à 3 % du prix de la maison (6 à 7 % pour une souscription individuelle).

Vigilance ! Les architectes et les maîtres d’œuvre sérieux sensibilisent leurs clients à cette question. Mais certains entrepreneurs peu scrupuleux dissuadent, notamment pour des raisons de prix, leurs clients de souscrire cette assurance. Ce qui est illégal, dangereux (que faire en cas de problème ?) et dévalorisant pour la maison.

Une petite liste d'organisations pour en savoir plus : Fédération française des assurances, Agence nationale d'information sur le logement, Vos droits-service public, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), l'Agence qualité construction.

Maison : s'informer sur la RT 2012

Depuis le 1er janvier 2013, tous les logements neufs, y compris les maisons, doivent respecter la nouvelle réglementation thermique (RT 2012). Elle rend la norme du Bâtiment basse consommation (BBC) obligatoire. Avec la RT 2012, les maisons ne doivent pas consommer plus de 50 kWh par mètre carré et par an d'énergie (avec une modulation selon les régions), soit deux à trois fois moins que pour les villas conformes à l’ancienne réglementation, la RT 2005. Les maisons peuvent arborer un label dit Effinergie+. Ses exigences, notamment en termes de consommation d'énergie, sont plus strictes que celles imposées par la RT 2012. Si votre maison produit davantage d'énergie qu'elle n'en consomme, elle peut porter le label Bepos (Bâtiment à énergie positive) Effinergie.

Réglementation et formalités. La RT 2012 et ses labels obéissent à un formalisme strict. Dans le dossier de permis de construire, vous devez joindre une attestation de prise en compte de la réglementation. Une fois la maison terminée, une nouvelle attestation qui certifie que la construction est bel et bien réglementaire doit être fournie. Pour l'obtenir, votre maison est vérifiée par un expert et un test d'étanchéité à l'air est réalisé. Les constructeurs qui bénéficient de l'agrément perméabilité du gouvernement respectent par principe cette condition et leurs maisons sont dispensées de ce test.

Où s’informer ? Sur l’aspect technique, vous pouvez consulter le site RT Bâtiment ou celui de l’association Effinergie, qui font le point sur  les normes. Les organismes certificateurs spécialisés dans la maison (Cerqual et Promotelec) vous délivreront eux aussi de précieuses informations. Notez également que les constructeurs font beaucoup de pédagogie sur les normes et les formalités.

Maison : et les villages-exposition ?

Le village-exposition, c'est un excellent moyen de découvrir le savoir faire des constructeurs. Comme son nom l'indique, il accueille des maisons grandeur nature. Vous pourrez les visiter et aborder, avec les équipes commerciales des constructeurs, tous les aspects de votre projet : plans et distribution des pièces, questions techniques (matériaux, équipements, type d'énergie), normes de construction, mais aussi cadre juridique de votre projet, garanties, assurances, etc. Vous pourrez ainsi découvrir l'offre des professionnels, des maisons à petit prix aux grandes villas sur mesure.

Pour découvrir l'offre des constructeurs et visiter leurs maisons, rendez-vous sur les villages-expositions.

Du neuf ! Sur certains villages-expositions, des constructeurs ont bâti des maisons de dernière génération. Au programme : architecture bioclimatique, isolation renforcée, énergies renouvelables comme les pompes à chaleur, les poêles à bois ou encore les chauffe-eau solaires. De quoi vérifier les grands progrès réalisés par les constructions d'aujourd'hui, tant en termes de confort que de développement durable et d'économies d'énergie.

Services compris. Au-delà des maisons, vous découvrirez également les nombreux services que les constructeurs vous proposent. Entre autres exemples, ils vous aident à trouver votre terrain et à décrocher votre crédit immobilier. Certains ont conclu des partenariats avec des cuisinistes, des fabricants de salles de bains et de revêtements de sol, pour vous fournir une prestation tout en un, qui couvre l'ensemble de votre projet de construction. Les principaux villages-expositions en France : Domexpo en région parisienne, Homexpo à Bordeaux, Expobat à Marseille et Besançon...

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