Construire sa maison en couple : à quel nom ?

C’est le plus souvent à deux que l’on souhaite faire construire sa maison. Que vous soyez mariés, pacsés ou simples concubins, vos droits et la protection dont vous allez bénéficier sont fonction du régime juridique dont vous dépendez.

Dans la plupart des cas, la construction d'une maison reste un projet familial. En d'autres termes, vous allez faire construire à deux, ce qui implique de prendre d'importantes décisions. Elles vont impacter le financement, mais aussi la vie à deux. Dans la mesure où l'avenir est par nature entaché d'incertitudes, mieux vaut bien vous préparer pour vous protéger. Nos conseils pour construire votre maison en toute tranquillité.

Union libre : faire construire en indivision

Vous vivez en couple, vous n’êtes ni mariés, ni pacsés. En faisant construire en commun, vous vous placerez sous le régime de l’indivision. Celle-ci prend naissance dès lors que vous achetez en commun un bien. Vous serez propriétaire à hauteur de votre contribution financière, en fonction de la quote-part que vous apportez. Cette indivision peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (30/70). Mais dans tous les cas, il est impératif de mentionner effectivement la quote-part du financement de chacun dans l’acte de vente. En effet, le concubin qui participe plus en réalité que la part indivise qu’il déclare acheter risque de s’attirer les foudres du fisc et de s'en mordre les doigts (voir ci-après : indivision et donation déguisée).

Le fonctionnement de l’indivision. Depuis quelques années déjà, l’unanimité n’est plus requise systématiquement pour prendre les décisions et la majorité des deux tiers suffit à accomplir certains actes de gestion. Seule la vente du bien demeure toujours soumise à l’unanimité. Mais le plus souvent, les couples prennent d’un commun accord les décisions concernant leur foyer.

En cas de décès. Si rien n’est prévu, c’est souvent un désastre juridique pour celui qui reste. En effet, la loi ignore les concubins et le survivant n’a aucun droit. Il ne fait pas partie des héritiers. Le survivant se retrouve généralement en indivision avec l’ensemble des héritiers du concubin défunt, avec les risques de conflits que cela peut engendrer. Les héritiers peuvent vouloir leur part et demander le partage. D’où l’intérêt de prévoir dans la convention d’indivision une clause selon laquelle le survivant aura la possibilité d’acquérir la part du concubin décédé. À charge pour lui d’indemniser les héritiers.

Faut-il faire un testament ?
Même si vous avez pris la précaution d’établir un testament en faveur de votre compagnon ou compagne, cette solution s’avère coûteuse. Les droits de succession s’élèvent à 60 % après un abattement de 1.594 €. De plus, si vous avez des enfants, ce legs ne doit pas les léser. Ils doivent nécessairement recevoir une part de votre héritage.

Indivision et donation déguisée. Pour faire plaisir à l’homme ou à la femme de votre vie, vous pouvez être tenté de masquer la réalité. Et d’indiquer dans l’acte de vente une répartition égalitaire alors qu’en réalité vous avez financé 80 % du bien. Dans ce cas, le fisc risque de requalifier ce geste en donation déguisée. Il peut par conséquent réclamer le paiement des droits de donation sur le montant donné (taxation de 60 %). En effet, la loi considère les concubins comme étrangers l’un à l’autre, d’où cette taxation. Autre risque : en cas de mésentente, si vous devez revendre le bien ou céder votre quote-part, vous allez avoir toutes les peines du monde, voire aucune chance, de récupérer votre part réelle, la répartition officielle, c’est-à-dire celle figurant dans l’acte de vente, faisant foi.

Construction, concubinage et tontine

Acheter sous le régime de la tontine offre une grande protection au conjoint survivant. Mais ce système trouve ses limites en cas de mésentente. Le point sur cette solution méconnue qui peut présenter une fiscalité intéressante. La tontine, dite aussi pacte tontinier, consiste en une clause contenue dans l’acte d’acquisition qui prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire. Vous l’aurez compris, la tontine est extrêmement protectrice du survivant. Le concubin a ainsi l’assurance de récupérer la totalité du bien. Il s’agit là d’un moyen radical de faire échec aux règles successorales.

Un avantage fiscal selon la valeur du bien. La tontine est intéressante lorsque le bien constitue la résidence principale du couple et que sa valeur est au décès inférieure à 76.000 €. Si vous êtes dans ce cas, sachez que vous deviendrez propriétaire du bien sans avoir de droits de succession à payer. Vous devrez simplement acquitter des droits de mutation classiques au taux de 5,80 % (dans la plupart des départements) sur la part transmise. En revanche, si la valeur du bien dépasse 76.000 € au jour du décès, le conjoint survivant sera imposé à 60 %, avec un abattement de 1.594 € seulement sur la part transmise.

Vente du bien impossible en cas de séparation. Si vous vous séparez en bonne intelligence, vous pourrez vendre le logement ou racheter la part de l’autre. Mais en cas de désaccord, la situation devient dramatique car chacun est censé être propriétaire du tout. Et en cas de refus de l’un de vendre, il n’y a aucun autre moyen que d’attendre le décès de l’autre !

Concubinage : construire en SCI

Avec la société civile immobilière (SCI), vous devenez propriétaire de parts représentant la valeur du bien. Un montage souple qui préserve les intérêts de chacun. Comment ça marche ? Vous n’allez pas faire construire par un simple contrat mais vous allez mettre en place une société qui sera propriétaire du bien. Vous recevez des parts de cette société en fonction de la somme apportée.Si vous injectez 60 % du prix, vous êtes propriétaire de 60 % des parts, par exemple.

La constitution d’une SCI n’est pas très compliquée. Deux personnes suffisent sans qu’un capital minimal ne soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts et l’inscription de la société au Registre du commerce. Les frais peuvent avoisiner les 2.000 € si vous faites appel à un professionnel (notaire, avocat) pour rédiger les statuts. L’intérêt d’une SCI réside essentiellement dans sa souplesse.

Séparation en SCI et le rachat des parts facilité. Si vous vous séparez et que l’un d’entre vous décide de racheter les parts, le prix de cession est aligné sur les ventes d’immeubles anciens, soit une taxation à hauteur de 5 %. Et si le rachat n’est pas envisagé, vous pouvez dissoudre la SCI et vendre le bien.

Décès : les avantages de l’achat croisé. En cas de décès, les parts du défunt reviennent normalement aux héritiers sauf si les concubins ont, par le biais de la SCI, réalisé ce que l’on appelle un achat croisé. Dans ce montage juridique, les concubins acquièrent d’abord l’ensemble des parts de la SCI en pleine propriété. Immédiatement après, ils procèdent à un démembrement de propriété. Ils vont s’échanger mutuellement la nue-propriété des parts qu’ils détiennent contre l’usufruit des parts détenues par le compagnon et vice versa. Ainsi, le survivant a l’assurance d’avoir la moitié du bien en usufruit. Et sur l’autre moitié, la pleine propriété car l’usufruit s’éteint sur cette part avec le décès de l’autre. Le survivant a ainsi la garantie de rester dans les lieux sans être inquiété par les héritiers. À noter : la pleine propriété est la réunion de l’usufruit (droit de jouissance) et de la nue-propriété (propriétaire des murs).

Le Pacs et la construction

Vivre à deux en ayant conclu un Pacte civil de solidarité (Pacs), c'est opter pour un régime plus sécurisant que le concubinage mais un peu moins protecteur que le mariage. Nos conseils si vous avez un signé un Pacs et si vous souhaitez bâtir votre maison sous le régime du Contrat de construction - loi de 1990.

La séparation de biens. Depuis le 1er janvier 2007 et sauf convention contraire, les couples qui concluent un Pacte civil de solidarité (Pacs) sont automatiquement soumis à un régime de séparation de biens. Chacun est donc seul propriétaire des biens qu’il possède déjà, acquiert à titre onéreux, qu’il crée ou qu’il reçoit à titre gratuit. Mais rien n’empêche les partenaires d’acheter certains biens en indivision.

L’indivision. Si vous décidez de faire construire votre maison, vous allez figurer tous les deux sur l’acte d’acquisition. Vous serez ainsi propriétaires indivis du logement dans les proportions que vous indiquez dans l’acte (voir ci-avant la partie consacrée à l’indivision).

Pacs : que faire en cas de décès ? En cas de décès, veillez bien à ce que la répartition que vous inscrivez dans l’acte corresponde à la réelle contribution de chacun car si vous n’indiquez rien, le logement est réputé appartenir à chacun par moitié. Lorsque le logement est en indivision, chacun des partenaires peut en demander l’attribution préférentielle. Cette règle s’applique en cas de séparation des intéressés et en cas de décès de l’un des partenaires.

Le sort du conjoint survivant. Depuis le 1er janvier 2007, un droit de jouissance temporaire similaire à celui du conjoint survivant est instauré. Mais attention, le partenaire survivant peut en être privé par testament. Les partenaires pacsés sont totalement exonérés de droits de succession lorsque l’un et l’autre se consentent un testament. Ils ont droit à la jouissance gratuite durant un an du logement constituant la résidence principale. À noter : les pacsés peuvent aussi prévoir par testament que le survivant aura un droit préférentiel sur le logement. En fonction de la valeur du bien par rapport à la part qui lui revient, il versera ou non une soulte aux autres héritiers.

À savoir : les loyers remboursés au partenaire survivant par les héritiers viennent en déduction de l’actif successoral. En d’autres termes, les héritiers n’auront pas à payer de droits de succession sur ce montant.

Mariage et construction

Si vous êtes mariés, le sort de votre acquisition immobilière dépend essentiellement du régime matrimonial que vous avez adopté. Ce qu'il faut savoir sur le mariage lorsque l'on signe un Contrat de construction d'une maison individuelle - loi de 1990.

Vous êtes mariés sans contrat. Si vous vous êtes mariés sans avoir fait de contrat de mariage, vous êtes automatiquement soumis au régime de la communauté légale. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage, les gains et salaires tombent dans la communauté. En revanche, les biens appartenant à chacun des époux au jour du mariage et ceux reçus pendant le mariage par succession, donation ou legs demeurent des biens propres. Ainsi, si vous décidez d’acheter un bien immobilier, le bien sera un bien commun. Attention : il est toujours possible de financer seul un bien avec des fonds propres et même pendant le mariage. Mais dans ce cas, soyez prudent. Faites indiquer la provenance des fonds dans l’acte notarié.

En cas de difficultés. Le divorce entraîne automatiquement la liquidation de votre régime matrimonial. Il y a forcément un partage égalitaire de la communauté. Que devient alors la maison ? Pas facile de faire moitié/moitié. Vous pouvez décider de rester en indivision sur le bien. Solution rare quand on ne s’entend plus. Le plus souvent, le logement est mis en vente d’un commun accord et le prix partagé. Mais il se peut que les époux s’accordent pour que l’un ou l’autre garde le bien. Dans cette dernière hypothèse, le bénéficiaire doit verser à son ex-conjoint une soulte. En d’autres termes, le conjoint bénéficiant du bien doit indemniser son conjoint.

En cas de décès. Le conjoint recueille la totalité des biens de la succession en usufruit ou un quart en pleine propriété. Si l’époux décédé laisse un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, le conjoint a droit au quart en pleine propriété. En l’absence d’enfants, les conjoints peuvent priver leurs propres parents (ils ne sont plus héritiers réservataires) et décider par testament ou donation de se désigner mutuellement comme héritiers de la totalité de la succession.

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens

Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de bien, vous êtes chacun propriétaire de vos biens et de vos revenus. Lorsque vous décidez d’acquérir ensemble un logement, celui-ci est réputé vous appartenir dans les proportions que vous avez indiquées dans l’acte notarié d’acquisition.

En cas de difficultés. Si vous divorcez et que vous avez financé le bien, vous pourrez revendiquer sa propriété en prouvant que vous l’avez entièrement financé. En cas de décès, l’époux survivant est dans la même situation que celui des conjoints mariés sans contrat.

CCMI et célibat

L’achat en solitaire ne présente aucun obstacle particulier. La maison sera votre propriété. Si entre-temps vous vous mariez, le logement demeurera un bien propre. Mais si l’emprunt est remboursé ultérieurement par la communauté, vous serez tenu en cas de dissolution du régime matrimonial d’indemniser votre conjoint. En effet, chaque fois qu’est utilisé de l’argent commun pour acquitter une dette personnelle, il est dû une « récompense ». Mais il appartient à l’époux lésé de le prouver.

Acheter seul en étant marié

Toute acquisition immobilière réalisée durant le mariage est présumée être faite par la communauté. Donc, si l’un d’entre vous est seul à acheter, il doit faire inscrire dans l’acte l’origine des fonds (donation, héritage, vente d’un bien propre). Ainsi, en cas de dissolution du mariage, vous n’aurez aucune difficulté à prouver votre propriété.

Droits de propriété. Lorsqu’un seul des deux concubins emprunte alors que l’autre participe ponctuellement au remboursement sans être propriétaire, cela ne changera en rien le titre de propriété. Autrement dit, celui qui n’est pas propriétaire n’a pas de droits sur le logement. Néanmoins, il peut prétendre à une indemnisation à condition de prouver les paiements qu’il a effectués soit par virements faits auprès de la banque, soit par une reconnaissance de dette émanant de son compagnon.

Emprunter en couple

Pour commencer. Mener un projet de construction passe le plus souvent par la souscription d'un crédit immobilier. Un acte qui là encore se fait à deux et qui nécessite de bien s'informer pour s'offrir une protection maximale, notamment au niveau des assurances de prêt.

Vous empruntez à deux. La banque accordera le prêt à vos deux noms. Vous serez co-emprunteurs et responsables tous deux du remboursement. En outre, l’établissement financier proposera de prendre une assurance décès-invalidité à vos deux noms et sur la totalité du capital emprunté. N’hésitez pas à prendre cette formule car c’est elle qui vous protégera le mieux en cas de décès.

Crédit sous protection. Avec cette quotité d'assurance à 200 % (son nom technique),  c'est l'intégralité du remboursement qui est pris en charge par l'assurance si un seul des co-emprunteurs ne peut plus faire face aux remboursements (décès-, invalidité permanente, etc.). Alors qu'avec une quotité à 100 %, chaque co-emprunteur ne couvre que 50 % des remboursements en cas de gros problème. Du coup, le survivant doit continuer à payer sa part.

Où s'assurer ? Notez que vous n'êtes pas obligé de choisir l'assurance proposée par la banque qui vous accorde le crédit. Vous pouvez opter pour l'assurance d'une société spécialisée. Cette pratique dite de délégation d'assurance est permis par la loi Lagarde de 2010. Depuis la loi Hamon de 2014, vous pouvez changer d'assurance dans les douze mois qui suivent la signature du contrat de crédit immobilier. Avec l'amendement Bourquin, vous pouvez changer d'assurance chaque année, à la date anniversaire du contrat.

Le prêt, côté pratique. Concrètement, la banque va vous demander d’ouvrir un compte commun de manière à faciliter le paiement de vos mensualités. Si vous changez de banque pour choisir un crédit immobilier plus performant, le nouvelle établissement demandera l'ouverture d'un compte et la domiciliation de vos revenus.

À noter : contrairement aux couples mariés, les concubins n’ont pas la possibilité de regrouper les droits à prêts issus de leurs comptes épargne-logement et plans épargne-logement respectifs pour financer une même opération immobilière.

Le couple et le terrain : qui est propriétaire ?

C'est un point souvent méconnu mais qui est fondamental : lorsque l'on fait construire en couple, celui qui possède le terrain dispose de droits très importants sur l'ensemble du projet de construction. Une situation à connaître pour bien cerner les conséquences juridiques d'un tel statut, notamment en cas de séparation.

Priorité au propriétaire du terrain. Selon l’article 552 alinéa 1 du Code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus ». En clair : le propriétaire du sol devient automatiquement propriétaire de toutes les plantations et constructions qui s’élèvent au-dessus du terrain. C’est la théorie dite « de l’accession ». L’article 553 précise toutefois que cette disposition s’applique « sauf preuve contraire » établie par un titre de propriété ou une détention depuis plus de trente ans.

Alors attention : si un seul membre du couple est propriétaire du terrain, l’ensemble parcelle/maison sera considéré comme étant la propriété de ce dernier, même si la maison proprement dite est payée à deux. Une situation qui vaut pour les mariés, les concubins ou les partenaires pacsés. La meilleure solution pour éviter toute difficulté : financer le terrain à deux. Vous vous placerez alors sous l’un des régimes juridiques détaillés dans ce dossier (indivision par exemple).

Conseil : n’hésitez pas à prendre rendez-vous chez votre notaire afin de cerner les tenants et aboutissants de cette importante question.

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