Faire construire, c’est un projet motivant. Grâce à votre maison neuve, vous vous offrez confort, calme, habitat personnalisé voire sur-mesure, économies d’énergie. Vous profitez d’un petit morceau de nature rien qu’à vous : le jardin. Et vous bâtissez un patrimoine durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps. Le tout dans de bonnes conditions financières, avec des prêts sur mesure, des taux qui restent bas, une assurance emprunteur qui protège votre famille et des coups de pouce comme le PTZ (une aide accordée sous forme de crédit gratuit) si vous faites construire pour la première fois.
Faire construire ne s'improvise pas
Ceux qui se lancent à la légère prennent des risques sur les plans techniques, juridiques et financiers. Un budget mal calculé peut être source de déception si par exemple vous n’avez plus les moyens de finir le jardin ou de payer la taxe d'aménagement. Certains professionnels peu scrupuleux construisent des maisons sans garanties, sans respecter les normes et avec des matériaux bas de gamme. Mais rassurez-vous : pour éviter ces déboires, nous listons les points à étudier pour démarrer votre projet sous le signe de la sécurité. Suivez le guide !
Crédit : bien calculer son budget construction
En matière de financement, mieux vaut commencer par l’estimation précise de votre budget. « C’est le meilleur moyen d’éviter les déceptions mais aussi les risques financiers », explique Quentin Bourdon, directeur général du Groupe BDL. « L’acquéreur, en effet, sait ce qu’il peut s’offrir en termes d’adresse, de surface, de maison, de prestations et d’équipement tout en tenant compte des frais annexes inhérents à un projet de construction. » Pour évaluer votre enveloppe, vous tenez compte de deux paramètres : l’apport personnel et la capacité d’endettement.
Faire construire votre maison
Fonds propres
L’apport personnel, c’est la somme que vous pouvez placer dans votre projet sans faire appel au crédit. Le plus souvent, il est constitué d’une partie de vos économies. « L’apport sécurise le projet car réduit le montant emprunté et il montre à la banque que l’emprunteur est capable de mettre de l’argent de côté, donc de rembourser son prêt », indique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Un bon apport compte pour 20% du montant du projet, mais plus il est important, mieux c'est. Attention : emprunter sans apport est pratiquement impossible.
Apport : une affaire de sécurité
Si la banque vous demande de l'apport, c'est aussi pour une question de garanties. Pourquoi ? « Avec 20 % d'apport, le crédit couvre 80 % de la dette immobilière » répond Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi. « En cas de revente contrainte pour cause de chômage ou de divorce, le logement se revend avec une décote. S'il trouve preneur à 80 % de sa valeur, par exemple, l'emprunteur peut rembourser la banque. Avec un crédit sans apport, c'est bien plus difficile... »
Combien emprunter ?
Calculez votre capacité d’endettement, sachant que votre mensualité ne doit pas dépasser 35% de vos revenus avant impôts et nets de charges (vous tenez compte de vos autres crédits). Si votre ménage gagne 4 200 € par mois nets de charges avant impôts, votre échéance de prêt ne peut pas dépasser 1 470 €. De quoi emprunter 249 030 € sur vingt ans à 3,70 % hors assurance et coût des garanties (conditions de mai 2023). La banque va aussi veiller à votre reste à vivre (la somme qu’il vous reste une fois l’échéance payée) et au saut de charges (la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de l’emprunt).
Epargne de précaution
Pour vous accorder un prêt, la banque vous demandera une épargne résiduelle, autrement dit une marge de manœuvre financière en plus de votre apport personnel. Cette somme compte le plus souvent pour un an de mensualité de crédit. Elle vous permet de faire face à des difficultés financières imprévues, ou encore de contrecarrer une éventuelle hausse du prix de la maison. Certes, avec un Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), le prix est global, forfaitaire et définitif. Mais il est aussi indexé sur l'indice BT 01, qui mesure l'évolution des coûts de construction. Avec de l'épargne résiduelle, vous pouvez ainsi faire face à l'augmentation du coût des matériaux et à l'indexation sur le BT 01. Dans cette même logique, les constructeurs peuvent vous demander de provisionner 6 à 10 % du prix de la maison. Si vous signez un autre contrat que le CCMI, vous prendrez les hausses de prix de plein fouet.
Pour obtenir votre financement, vous devez respecter toute une série de conditions détaillées dans notre dossier sur les critères bancaires.
Rembourser en souplesse
Modulables, les crédits d’aujourd’hui vous offrent beaucoup de sécurité en s'adaptant à l’évolution de votre situation. Si vos revenus baissent temporairement, par exemple, vous pouvez diminuer votre mensualité de 10, 20 voire 30% selon ce qui est prévu au contrat. Autre option : reporter six mois à un an de mensualités en fin de prêt. Ces souplesses, les mensualités modulables ou reportables, vous permettent de faire face à des aléas de la vie tout en continuant à payer votre prêt, donc en restant dans la maison. Notez que ces sécurités allongent la durée de remboursement, ce qui augmente les intérêts.
Un projet blindé
Autre solution : les garanties protection-revente. Souscrites au moment du crédit, elles remboursent la moins-value enregistrée en cas de vente urgente avec décote pour cause d'aléa de la vie (divorce, perte d'emploi, etc.). Les montants accordés sont plafonnés et la couverture est limitée dans le temps. Sécurisante pour les emprunteurs, cette garantie optionnelle l'est aussi pour les banques en cas d'achat avec peu d'apport. « Avec la Garantie revente, la couverture de la perte financière potentielle leur permet de rembourser la banque et évite de les mettre en difficulté financière » explique Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. A noter : Maisons d'en France propose cette garantie depuis des années dans le cadre de son Contrat de construction doublement sécurisé.
Assurez
Pour accorder un crédit, les banques imposent la souscription d’une assurance décès-invalidité. Tarif : dans les 0,30% du capital emprunté. « Ce n’est pas un coût : c’est un investissement dans la sécurité », estime Caroline Arnould. « Si l’emprunteur ne peut plus travailler ou s’il vient à décéder, l’assurance prend les remboursements en charge. » Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance de la banque prêteuse. Vous pouvez choisir un assureur extérieur proposant les mêmes garanties, comme le permet la loi Lagarde de 2010. Vous pouvez ainsi diviser le coût de cette protection par deux. Quant à l’assurance perte d’emploi, elle est chère, compliquée à mettre en œuvre et elle ne couvre pas la totalité des mensualités. Mieux vaut miser sur les souplesses de remboursement (mensualités modulables ou reportables) pour s’adapter aux périodes de chômage.
Un bon plan pour emprunter
Pour faciliter l'obtention de votre crédit, anticipez. Quatre à cinq mois avant de vous lancez, purgez vos comptes des découverts et remboursez vos crédits conso. Construisez votre dossier en rassemblant toutes les pièces (bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatifs d'épargne, etc. Vous pouvez vous préparer avec votre banque ou un courtier. Vous saurez ainsi si vous cadrez avec les critères d'octroi des prêts immobiliers et combien vous pourrez emprunter. Demandez une attestation de financement à la banque. « Elle indique le montant du prêt que la banque peut accorder, ce qui est très rassurant pour l'acquéreur » explique Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artemis Courtage.
Terrain : bâtir tranquille
Premier point à vérifier : l’emplacement. Un terrain bien placé et bien desservi va faciliter votre vie quotidienne et va réduire vos dépenses de transport, ce qui va sécuriser votre budget, donc vos remboursements de crédit. Autre atout : votre maison (autrement dit votre patrimoine) va prendre de la valeur, il résistera mieux à une baisse des prix et il trouvera facilement acquéreur au moment de la revente. Cette dernière doit toujours être prise en compte au moment de l'achat. la qualité de l'adresse est également importante pour la banque car elle lui garantit une revente du bien à bon prix en cas d'impayés de crédit. Bref, une bonne adresse facilite votre financement.
Vérifiez si le terrain est constructible
Voyez quelles sont les règles d’urbanismes dont il relève pour savoir ce que vous pouvez bâtir. Si vous êtes en secteur protégé, vous devrez respecter les impositions des architectes des Bâtiments de France (ABF). Pour être sûr de votre fait, demandez à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Il précise quelles sont les règles au regard de votre projet et vous renseigne sur la viabilisation. Attention également aux servitudes qui peuvent peser sur votre terrain (droit de passage des voisins par exemple).
Vous avez trouvé votre parcelle ?
Reste à identifier ses qualités et ses défauts. Dans ce domaine, la vigilance reste de mise. « Un beau terrain n’est pas forcément un bon terrain », avertit David Lacroix, président de Maisons Berval et Maisons Evolution (Groupe Hexaôm). Vérifiez si la parcelle est stable (des arbres qui penchent constituent un bon indice). La végétation, le nom des voies (rues des Saulaies par exemple) peuvent indiquer la présence d’humidité. Attention aux terrains remblayés. Les voisins, la mairie, mais aussi les sites www.georisques.gouv.fr et www.errial.georisques.gouv.frgeorisques.gouv.fr (ils identifie les risques naturels et technologiques pour une parcelle donnée) sont des sources d’informations à ne pas négliger. Pour bien cerner les qualités et les défauts de la parcelle, n'hésitez pas à faire une visite terrain avec le constructeur.
Le terrain est raccordé aux réseaux et au tout-à-l’égout ?
C’est une vraie sécurité puisque les coûts seront limités. En revanche, si la parcelle n’est pas viabilisée, vous devrez prendre en compte ces travaux et les budgéter. Des sommes qui peuvent vite grimper s’il faut tirer des câbles, poser des tuyaux, etc. Vérifiez également si le terrain est borné. Vous connaîtrez vos limites et vous éviterez les conflits avec les voisins. Mais sur certains terrains, le bornage n’est pas réalisé. A faire effectuer par un géomètre-expert, seul professionnel habilité à borner les terrains.
Bonnes bases
Connaître la nature du sol permet de déterminer le bon type de fondations, ce qui vous garantit une maison solide et durable. Faites réaliser une étude de sol en recourant aux services d’un géotechnicien. Il va sonder le terrain, procéder à des carottages, recueillir des échantillons pour connaître toutes les caractéristiques du sol. Vous saurez quel type de fondations employer et vous connaîtrez leur prix, ce qui sécurise votre construction comme vos finances. L’étude de sol, à titre indicatif, revient en moyenne à 1 500 €.
Etude de sol : obligatoire ?
Avec la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), le vendeur d'un terrain à bâtir doit fournir à son acquéreur une étude de sol. Cette mesure, entrée en vigueur en octobre 2020, concerne les parcelles situées dans un secteur à fort aléa de retrait-gonflement des argiles. De quoi sécuriser le projet puisque l'acquéreur est averti, dès le départ, des caractéristiques géotechniques de sa parcelle. Pour connaître les zones concernées : www.georisques.gouv.fr
Lotissement : l’atout sécurité
Ces terrains dits groupés sont vendus par des professionnels, les aménageurs-lotisseurs. Leur atout : ils sont faits pour accueillir des maisons neuves. Toujours constructibles, viabilisés, assainis, bornés, ils sont livrés prêts à bâtir. « Elaborés par des équipes pluridisciplinaires comptant des architectes, des urbanistes, des paysagistes, ces vrais morceaux de ville sont adaptés aux modes de vie d’aujourd’hui et sont entrés dans l’ère du développement durable », explique François Rieussec, le présiden de l’Union nationale des aménageurs (Unam). Les professionnels membres de l'Unam garantissent la surface de leurs terrains au mètre carré près. Et ils fournissent des infos sur la nature du sol. La loi Elan précédemment citée les oblige eux aussi à fournir une étude géotechnique aux acquéreurs particuliers.
Maison, assurance et garanties
Un logement bien à vous, dont vous disposerez librement sans avoir à verser de loyer : c’est l’un des gros avantages de la maison neuve. Elle va également vous sécuriser puisqu’elle constitue un patrimoine durable, autrement dit un capital. Avec elle, vous avez l’assurance d’avoir un toit lorsque vous aurez atteint l’âge de la retraite et que vous cesserez de travailler. Votre emprunt remboursé, vous compensez la baisse de revenus liée à la retraite. Bref, votre mais neuve, c’est aussi une vraie amie financière, ce qui est plutôt sécurisant. Mais comment faire les bons choix pour bâtir l’esprit tranquille ?
La liste de vos envies
Commencez par dresser un cahier des charges, sur lequel vous listerez vos besoins, vos envies ainsi que tous les aspects de la maison. Placez-vous sur le long terme. Si vous comptez rester longtemps sous votre nouveau toit, tenez compte des problématiques liées à l’accessibilité. Gardez une certaine mesure dans vos choix. Vous maîtriserez mieux votre budget. Et vous revendrez plus facilement puisque votre villa pourra s’adapter aux futurs acquéreurs. Ensuite, les arbitrages se feront en fonction du budget, sachant que les finances doivent rester équilibrées. Dans ce domaine comme dans tous les autres, le dialogue franc et transparent avec le constructeur aidera à prendre les bonnes décisions.
Protection constructive
Le cadre juridique de projet reste l’une des principales clés de la sécurité. Quelle est l’option la plus sûre ? « Les familles qui signent Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990) se placent sous un régime très protecteur », répond Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment. « Ce contrat est le seul à intégrer des sécurités comme la garantie de paiement des sous-traitants, le prix global, forfaitaire et définitif, mais aussi et surtout la garantie de livraison à prix et délais convenus. »
Question de contrat
Sur un plan strictement juridique, les autres contrats sont moins protecteurs. Les architectes proposent un contrat bien bordé mais qui n’intègre pas les garanties du CCMI. Avec les maîtres d’œuvre et les entreprises de bâtiment, le contrat n’est régi que par le Code civil (il ne comporte pas les protections du CCMI) et tout se négocie entre les parties. Si vous voulez une garantie de livraison à prix et délais convenus, par exemple, vous devrez l’imposer aux entreprises.
Choisir le bon pro
Sécuriser un projet de construction passe par la sélection d’entreprises fiables et sérieuses. Comment les trouver ? « L’acquéreur rendra visite à plusieurs professionnels pour comparer leur offre et leurs services en se basant sur le rapport qualité/prix », recommande Grégory Monod. « Il posera un maximum de questions sur tous les aspects de son projet et se fiera à ceux qui jouent la transparence. Il vérifiera la santé financière de l’entreprise, ses références, ses assurances. Il visitera des chantiers et des maisons terminées. » Et d’ajouter : « Surtout, il faut se méfier des pseudo-maîtres d’œuvre qui construisent des maisons non conformes à la réglementation, sans qualité, sans garanties, sans assurances, bref, sans aucune sécurité ».
Marques de qualité
Certains constructeurs sont certifiés NF Habitat, seule marque officielle de certification de la qualité globale de la maison et des services apportés par le constructeur. D’autres adhèrent à l’association Maisons de Qualité. De vrais plus, même si de nombreux professionnels qui ne sont pas entrés dans ces cadres sont eux aussi fiables et sérieux. Enfin, ne négligez pas le bouche à-oreille comme les avis clients vérifiés. Et recoupez toujours vos informations.
Performance garantie
Votre maison doit obligatoirement être conforme à la réglementation environnementale 2020. Ce n’est pas le cas ? Vous devrez la remettre à niveau. Vous risquez jusqu’à 45 000 € d’amende et jusqu’à six mois de prison. Le bon pan pour blinder votre projet : signez un Contrat de construction-loi de 1990. Avec ce cadre juridique, c’est le constructeur qui est responsable puisque ce contrat l’oblige, sur le plan juridique, à livrer une maison conforme à la RE 2020. Alors qu’avec d’autres cadres comme le contrat de maîtrise d’œuvre, l’acquéreur devra prouver la faute du professionnel pour engager sa responsabilité. Notez que les entreprises responsables de la non-conformité encourent jusqu’à 225 000 € d’amende ainsi qu’une interdiction d’exercer.
Assurance en béton
Un bon pro est forcément assuré en responsabilité professionnelle et en responsabilité décennale. Mais ce n’est pas suffisant. Pour une sécurité maximale, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (D.O.) quel que soit le cadre juridique qui régit votre projet (article L 242-1 du Code des assurances). Elle facilite le déclenchement de la garantie décennale. En cas de problème sur le gros œuvre, l’assureur en D.O. vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables. Sans dommages-ouvrage, ce sera à vous de prouver la responsabilité des fautifs. Une démarche longue, complexe et à l’issue incertaine. La plupart des constructeurs intègre l’assurance dommages-ouvrage dans leur CCMI.Dans ce cas, la D.O. coûte environ 2% du prix de la maison, contre 7 à 8% si elle est souscrite à titre individuel.
Attention au prix trop bas !
La qualité juridique et technique, les services, ont un coût qui ne doit jamais être bradé. Les pseudo-constructeurs qui cassent les prix ne sont pas en mesure de vous fournir suffisamment de garanties. Ils peuvent aussi livrer des maisons qui ne respectent pas la RE 2020 alors que c'est obligatoire. Et s'ils disparaissent en cours de chantier, la maison ne sera jamais terminée... Bref, un projet sécurisé a forcément de la valeur. C'est justement pour cette raison que les banques demandent de nombreux documents et justificatifs sur le professionnel et ses garanties lors du montage du financement. Pour vous, c'est un gage supplémentaire de sécurité !
Choisissez votre style de maison : familiale, écologique ou évolutive !
Constructeur VS autoconstruction : le match !
Villages expos, les supermarchés de la maison individuelle !
Comment agrandir votre maison avec style ?
