Maison individuelle : comment choisir son constructeur ?

Le choix d’un constructeur ne se résume pas au prix de la maison ! Les compétences techniques, la qualité d’écoute et les garanties du contrat juridique doivent être prises en compte. Indispensable pour faire le bon choix !

Architecte, entreprise tous corps d’état ou constructeur de maisons individuelles ? Les acteurs sont nombreux sur le marché de la maison individuelle. Mais avant de choisir le professionnel qui réalisera votre projet de construction, vous devrez passer au crible aussi bien le contrat juridique, la structure de l’entreprise que ses compétences professionnelles.

Les garanties du contrat de construction de maison individuelle

Soyez vigilant sur le contrat juridique qui vous sera proposé. Car les garanties ne sont pas les mêmes. Dans un contrat de maîtrise d’œuvre, l'évolution du prix de la maison n'est pas réglementée. Le maîotre d’œuvre peut ainsi imposer au particulier des surcoûts, invoquant par exemple une augmentation du prix des matériaux. De même, les travaux de construction d'une maison, réalisés dans le cadre d'un contrat de maîtrise d’œuvre, peuvent être rallongés et entraîner un retard de livraison du bien.

Le constructeur devra vous proposer la maison qui correspond le mieux à votre mode de vie et à votre budget. D'où la nécessité de bien définir vos besoins en termes de surface lors du premier rendez-vous.

 Un contrat sécurisant. Des risques auxquels l’acquéreur ne sera pas confronté s’il a signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Créé par la loi de 1990, ce dernier est sans aucun doute le plus sécurisant qui soit pour les particuliers souhaitant faire construire. Car la hausse de prix des matériaux qui peut survenir est encadrée, évitant des augmentations conséquentes. Aucune autre plus-value ne pourra être imposée au client. Les surcoûts qui peuvent survenir pendant le déroulement du chantier seront à la charge du constructeur. « Le Contrat de construction – loi de 1990 est le seul à offrir des protections obligatoires, dont la garantie de livraison à prix et délais convenus », pointe Serge Nauges, dirigeant des Maisons Serge Olivier. « En cas de défaillance du constructeur, le garant (assureur du contrat NDLR) s’occupe de la bonne fin des travaux au même prix et dans les mêmes délais. »

La responsabilité du constructeur engagée. La maison qui sortira de terre devra respecter la réglementation thermique, la RT 2012. Un particulier qui fait appel à un architecte pour la conception des plans de son habitation verra sa responsabilité engagée en cas de non-conformité de la construction. Les sanctions ? La réalisation de travaux pour se mettre en conformité avec la loi. Il risque également une amende de 45 000 €. Dans un CCMI, ce n’est pas le particulier qui assume les risques d’une éventuelle non-conformité : « C’est le constructeur qui est juridiquement responsable du respect de la RT 2012 », indique Karim Kerioui, P-DG des Maisons Elan, en Auvergne. « Et si la maison n’est pas conforme, il devra réaliser les travaux nécessaires et c’est lui qui encourt les sanctions. »

Un dialogue de qualité. La qualité de la relation entre le commercial et le client est essentielle à la réussite du projet. « C’est le budget d’une vie qui sera confié à un professionnel », explique Miguel Gomes, gérant d’Yvelines Tradition, un constructeur spécialisé dans le haut de gamme. « Ce dernier doit écouter son client pour bien définir ses besoins. » Le commercial du constructeur doit en effet lui proposer le projet le plus adapté à son mode de vie, au terrain envisagé. Sans oublier bien évidemment le budget !

Vérifier le savoir-faire du constructeur de maison individuelle

Le métier de constructeur est devenu plus complexe car ces professionnels sont soumis à une obligation de résultats. La réglementation thermique, la RT 2012, a renforcé les exigences en termes de consommations énergétiques. Ces dernières sont ainsi plafonnées en moyenne à 50 kWh/m², un chiffre incluant le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement. Les constructions doivent être par ailleurs plus étanches à l’air. Les constructeurs doivent obtenir une étanchéité maximale de 0,6 m3.m².an qui sera mesurée lors d’un test effectué avant la livraison de la maison.

La qualité des sous-traitants est primordiale pour la réussite du chantier. Un partenariat noué depuis de nombreuses années avec le constructeur vous assure que ces entreprises connaissent bien ses exigences.

Des artisans à fidéliser. Autant d’exigences qui pèsent sur les épaules des sous-traitants qui travaillent pour le compte du constructeur. Maçons, électriciens, plombiers : tous les corps de métier sont concernés par cette obligation de résultats. Le travail sera d’autant mieux réalisé que ces entreprises travaillent de longue date avec le constructeur. Trois années sont en effet souvent nécessaires pour que ces dernières aient assimilé les exigences du constructeur.

Rigueur au programme. Mais cette fidélité n’exclut pas une exigence permanente du constructeur quant au travail réalisé. « Si nous constatons des prestations de moindre qualité de nos sous-traitants, nous les avertissons. Et si nous ne constatons aucune amélioration de leur part, nous ne leur donnons plus de chantiers pendant six mois », prévient Miguel Gomès qui peut faire appel aux trois autres entreprises sélectionnées dans chaque corps de métiers pour poursuivre son activité.

La qualité de la construction de la maison à vérifier

Un constructeur jouant la transparence vous communiquera sans difficulté le nom des entreprises avec lesquelles il travaille. Rien ne vous empêche d’ailleurs de visiter des chantiers et de discuter avec ses artisans. Cette visite vous permet aussi d’évaluer la propreté du chantier, la qualité des matériaux choisis. Des visites sont aussi souvent proposées par le constructeur. « Avant de signer le contrat, nous organisons pour notre futur client des visites de chantier à différents stades d’avancement, détaille Miguel Gomès. Nous lui montrons par exemple la maçonnerie, la charpente et l’écran de sous-toiture. C’est le cœur de l’ouvrage que le client ne voit généralement pas. Nous l’emmènerons aussi sur un autre chantier à l’état de finitions lors de la pose du carrelage. La distribution des pièces étant faite, le particulier visualise mieux la volumétrie. Nous lui montrerons aussi les fenêtres, les radiateurs. »

Des travaux à surveiller. Le suivi du chantier doit être également passé à la loupe. Tous les constructeurs emploient des conducteurs de travaux chargés de coordonner le travail des artisans et de contrôler la qualité des travaux. Encore faut-il que ce technicien n’ait pas trop de chantiers sous sa responsabilité. Chez certains constructeurs, ces professionnels en gèrent de 40 à 60 quand d’autres s’occupent seulement de 10 à 20 constructions. « Nos conducteurs passent tous les deux jours sur les chantiers de nos clients », détaille Miguel Gomès. « Ils effectuent un point avec les entreprises, vérifient la bonne exécution de certaines tâches comme le ferraillage ou le tracé de l’escalier. Ces visites peuvent durer de 20 minutes à 2 heures selon l’état d’avancement des travaux . » Véritable chef d’orchestre du chantier, le conducteur de travaux s’affirme également comme l’un des interlocuteurs clés de l’acquéreur qui peut l’interroger sur le déroulement de son chantier. Ce dernier dispose soit du portable du professionnel, soit de son courrier électronique. L’important étant de répondre rapidement aux interrogations.

Le prix des prestations à étudier. C’est bien souvent le principal critère retenu par les acquéreurs lors de la sélection finale du constructeur. Examinez les matériaux, les équipements et les services apportés par le constructeur. « Un prix anormalement bas cache toujours quelque chose et il vaut mieux se baser sur le rapport qualité/prix pour bien choisir », conseille Jean-Michel Bournerias, le patron de Maisons en Ligne. Un prix inférieur de 10%, voire plus, peut être le révélateur d’une utilisation de matériaux de moindre qualité, de l’emploi d’une main-d’œuvre peu qualifiée… A la clé des risques de malfaçons qui peuvent survenir lors de la construction. Sans compter que la pratique de prix bas dégrade la marge commerciale de l’entreprise qui permet notamment d’assurer le service après-vente dû aux clients.

Avis d’expert

Philippe Jarlot, directeur du département construction Vespieren.

Mandaté par les compagnies d’assurances, le cabinet de courtage en assurances Verspieren accorde sa garantie à près de 600 constructeurs de maisons individuelles. Philippe Jarlot, directeur du département construction, nous explique comment ce précieux sésame est attribué aux entreprises.

Faire construire sa maison : Quels sont les éléments que vous analysez pour accorder votre garantie ?
Philippe Jarlot :
Nous étudions l’expérience du dirigeant dans différents domaines. Que ce soit sa capacité à gérer son entreprise, ses compétences commerciales et techniques. Ce professionnel doit avoir, avant tout, une culture du bâtiment. Autre volet : l’organisation administrative mise en place par le dirigeant. Nous vérifions la conformité du CCMI (contrat de construction de maison individuelle), les contrats passés avec les sous-traitants, la procédure du service après-vente… Nous vérifions également l’adéquation entre la structure de l’entreprise et le volume d’activité. Les forces commerciales, le personnel administratif comme les secrétaires, les comptables, doivent être dimensionnés selon les prévisions d’activité. De même, le bureau d’études doit être capable d’instruire les dossiers de permis de construire. Les conducteurs de travaux doivent être également suffisamment nombreux pour assurer correctement le suivi des travaux en cours.

Contrôlez-vous la situation financière de l’entreprise ?
Oui, nous étudions les trois derniers bilans de l’entreprise. Nous contrôlons les marges des maisons vendues par le constructeur et nous vérifions que le niveau de marge constaté sur les maisons livrées est bien celui attendu. Une marge maîtrisée préservera la santé financière de l’entreprise, et permettra, entre autres, d’assurer un service après-vente de qualité. Nous contrôlons aussi la qualité de ses réalisations en analysant le relevé de sinistralité qui nous est communiqué par son assureur technique. Ce dernier est l’un des moyens de mesurer la qualité des chantiers livrés. Outre ces vérifications, nous nous rendons ensuite chez le constructeur pour un audit in situ. Nous réalisons un certain nombre de visites sur chantier, selon l’importance de la production, en présence des responsables de chantier.

Suivez-vous l’activité du constructeur une fois la ligne de garanties ouverte ?
Tout à fait. Grâce à un logiciel, nous suivons la réception des maisons. Des retards de livraison seraient un signal négatif qui témoignerait de difficultés. Nous effectuons également un suivi très strict des réserves car en tant que garant, nous sommes engagés par ces réserves. Si elles sont justifiées, nous demandons au constructeur de les lever. Autre poste : la gestion des réclamations en cours de travaux. Le garant est informé par le client des réclamations. Car nous sommes devenus une partie prenante dans la construction de la maison. Si ces réclamations sont justifiées, nous demandons au constructeur de faire le nécessaire. Mais ce n’est pas toujours le cas !

Que faites-vous si les problèmes signalés au constructeur ne sont pas résolus ?
Selon la gravité des carences, nous pouvons prendre la décision de bloquer sa ligne de garantie, tant que les problèmes n’auront pas été réglés. Ce qui signifie que le constructeur ne peut plus ouvrir un seul chantier.

Comment un acquéreur lambda peut-il s’assurer que le constructeur dispose bien d’un garant ?
Il doit lui demander une attestation de garantie de livraison et d’assurance technique nominative. Cette dernière comprend les responsabilités civile et décennale, ainsi que la garantie dommages-ouvrage souscrite pour le compte de son client, si ce dernier lui a donné mandat pour la souscrire.

Les cinq points clés pour choisir son constructeur
1. Le constructeur doit vous proposer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui sécurisera votre projet.
2. Un dialogue de qualité basé sur la confiance et la transparence.
3. Vérifiez le professionnalisme de votre constructeur. Ce dernier doit savoir s’entourer de sous-traitants qui réaliseront un travail de qualité. Les constructeurs étant désormais soumis à une obligation de résultats tant sur la consommation énergétique que sur l’étanchéité à l’air.
4. Le conducteur de travaux doit avoir en charge un nombre de chantiers lui permettant de coordonner et de contrôler le travail des sous-traitants.
5. Méfiez-vous des devis anormalement bas qui peuvent révéler l’utilisation de matériaux de qualité médiocre ou l’emploi d’une main-d’œuvre peu qualifiée.

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