Cinq règles d'urbanisme incontournables à respecter

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Les règles d’urbanisme peuvent influer sur votre projet de construction. De la surface constructible maximale au choix des matériaux, tout doit être pris en compte sous peine de voir votre permis de construire refusé par la mairie.

« Les acquéreurs n’ont pas conscience de l’importance des règles d’urbanisme. Ils sont persuadés qu’ils peuvent implanter leur maison où ils veulent sur leur terrain. Mais ce n’est pas le cas ! ». C’est le constat sans appel dressé par Wilfried Maduli, géomètre-expert et membre du bureau national de l’Union nationale des géomètres-experts (UNGE). Les règles d’urbanisme sont pourtant incontournables, car elles encadrent les projets de construction et de rénovation sur la commune. Construire sa maison en a sélectionnées cinq qui peuvent impacter fortement l’architecture de votre maison et sa localisation sur le terrain.

Un certificat d’urbanisme précieux
Avant d’acheter un terrain, demandez à la mairie un certificat d’urbanisme d’information (CU). Ce document vous donnera de précieux renseignements sur cette parcelle comme son classement, les règles d’urbanisme, la présence de servitudes d’utilité publique. Le taux de la taxe d’aménagement vous sera aussi communiqué. « Les acquéreurs n’appréhendent pas cette taxe qui doit être payée. Elle atteint quand même en moyenne 6 000 € », précise Wilfried Maduli, géomètre-expert et membre national de l’Union nationale des géomètres-experts (UNGE). Autre atout du CU : les règles d’urbanisme mentionnées ne peuvent pas changer pendant dix-huit mois, même si la mairie modifie son plan local d’urbanisme pendant cette période.
Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel peut être aussi demandé, une démarche rarement entreprise par des particuliers pressés qui ne veulent pas attendre deux mois pour le recevoir, soit le délai d’instruction. Ce document est pourtant essentiel, car il se prononce sur la capacité des réseaux (assainissement, eau potable et électricité) à desservir le terrain. Si l’un des deux (eau potable ou électricité), voire les deux, se situent à plus de 100 m de la maison, la collectivité locale peut refuser le permis de construire, car elle n’a pas forcément prévu de financer l’extension du réseau (article L332-15 du Code de l’urbanisme). En revanche, si le terrain est situé à moins de 100 m du réseau, le permis de construire sera accordé à la condition que le particulier finance le raccordement de sa maison au réseau. Autre point contrôlé : l’accès au terrain depuis la voie publique. Si la mairie estime que ce dernier est dangereux, elle pourra refuser le permis.   

Avant d'acheter un terrain, demandez un certificat d'urbanisme d'information qui vous donnera les règles d'urbanisme applicables à cette parcelle.© Jérôme Augereau

1. Une emprise au sol limitée

Un terrain de 600 m² ne vous permettra pas de construire sur l’intégralité de la parcelle. C’est le coefficient d’emprise au sol (CES) qui définit la surface constructible autorisée. Un CES de 0,2 appliqué à notre parcelle de 600 m² se traduira par une emprise au sol de 120 m². Si vous comptiez construire une maison de plain-pied de 150 m², ce ne sera pas possible ! En revanche, rien ne vous empêche de construire au rez-de-chaussée 120 m² et d’ajouter un étage de 120 m², soit 240 m² au total, l’emprise au sol de 120 m² étant toujours respectée. À noter que la surface autorisée inclut cependant la piscine ou un abri de jardin… Autant d’équipements qu’il conviendra d’intégrer dans votre projet sous peine de voir votre permis de construire refusé.

2. Des limites de propriété imposées

Certains règlements interdisent la construction en limite de propriété. C’est notamment le cas en première couronne des grandes agglomérations où les terrains sont de petites tailles, de 300 à 400 m². « Pour les acquéreurs, c’est un drame ! », observe Wilfried Maduli. « Avec par exemple une distance minimale imposée de 3 m entre les limites de propriété et la future construction, la parcelle peut se retrouver inexploitable. La forme de la maison sera très impactée. » Une règle à laquelle les acquéreurs peuvent cependant se soustraire s’ils achètent un terrain prêt à bâtir dans un lotissement. Dans cette opération d’aménagement, il est en effet possible d’utiliser l’article R 151-21 du Code de l’urbanisme (si le Plu ne s’y oppose pas). Ce dernier stipule que les règles d’urbanisme s’appliquent en périphérie du lotissement et non au sein des parcelles achetées par les acquéreurs à l’intérieur du périmètre du lotissement.

Avant d'acheter votre terrain, vérifiez que ce dernier est bien borné. Le bornage est en effet indispensable, car de nombreuses règles d'urbanisme sont calculées à partir des limites du terrain.© Valerie Joncheray/Ordre des géomètres-experts

Vérifiez les limites du terrain
Avant d’évaluer les possibilités offertes par un terrain en termes de construction, vérifiez s’il est borné. C’est le premier réflexe à avoir ! Une parcelle bornée dispose de bornes ou d’éléments matérialisant les limites séparatives qui seront reproduites sur le plan de bornage effectué par le géomètre-expert. Vous aurez ainsi l’assurance de ne pas construire chez le voisin. Et vous pourrez plus facilement évaluer si votre projet de construction est réalisable sur cette parcelle en fonction des règles d’urbanisme. Une grande part d’entre elles sont calculées à partir des limites séparatives et la superficie du terrain.     

3. Les servitudes d'utilité publique

Les servitudes d’utilité publique doivent être aussi étudiées. Ces dernières limitent vos droits pour construire ou utiliser le sol. Il s’agit par exemple d’une servitude relative à la conservation du patrimoine. C’est le cas si votre future maison est située dans un secteur dépendant des architectes des Bâtiments de France (ABF) qui veillent à la bonne intégration des constructions à proximité de monuments classés. Ces professionnels peuvent imposer l’utilisation de certains matériaux comme des tuiles écailles, des menuiseries de couleur gris clair ou beige, voire en bois. Autant de produits plus chers qui augmenteront le coût global de la maison et peuvent inciter les acquéreurs à renoncer à l’achat du terrain ou à revoir à la baisse les prestations initialement choisies. Outre le surcoût, construire une maison en secteur ABF se traduit par un allongement du délai d’instruction du permis de construire. Il faut compter deux mois supplémentaires pour l’ABF qui s’ajouteront au délai d’instruction du permis de construire par la mairie, soit quatre mois au total.

Dans les secteurs dépendants des architectes des Bâtiments de France (ABF), votre projet devra respecter les prescriptions de ces professionnels comme la réalisation d'un mur en pierres apparentes.© Yvelines tradition

4. Les servitudes de droit privé

Autres règles à étudier : les servitudes de droit privé. Ces dernières ont été élaborées par le propriétaire du terrain. Elles s’appliquent souvent à des biens issus d’une division parcellaire lorsqu’un terrain a été partagé en plusieurs lots. Ces règles ont été écrites par l’ancien propriétaire de la parcelle pour préserver son intimité. Il peut s’agir d’un recul exigé de 10 m entre la limite séparative et la future maison. Certaines règles peuvent même avoir une incidence sur l’architecture de l’habitation comme l’obligation de construire une maison en rez-de-chaussée et non en étage pour éviter d’avoir une vue sur la piscine du voisin.

Dans le cas d'un terrain issu d'une division parcellaire, un droit de passage peut être éventuellement demandé pour faciliter l'accès de la parcelle à la voie publique. Cette servitude doit figurer dans l'acte de vente du terrain.© Jérôme Augereau

5. Des règles sanitaires à respecter

Il peut aussi s’agir d’une distance à respecter entre des bâtiments agricoles abritant des animaux et la future construction. Selon le nombre de vaches accueillies dans une stabulation, un recul minimal s’impose, ce dernier pouvant atteindre 100 m. « Cette règle peut occasionner une vraie contrainte pour la famille faisant construire. Ainsi, pour un terrain de 600 m², il fallait respecter une distance de 100 m entre le bâtiment et la maison, ce qui a conduit à ne pas pouvoir construire sur une bande de 10 m de profondeur. La constructibilité de la parcelle s’en trouvait réduite », raconte Wilfried Maduli.

L’œil du professionnel

Incontournables, les règles d’urbanisme doivent être examinées avant d’acheter votre terrain. Vous pouvez prendre un rendez-vous au service urbanisme de la ville pour connaître celles qui seront applicables à votre parcelle. Mais si certaines règles sont claires, ce n’est pas toujours le cas ! Vous pouvez faire appel à un constructeur qui vous aidera. « Nous pouvons décrypter certaines règles qui ne sont pas toujours simples pour un particulier », explique Miguel Gomes, patron d’Yvelines Tradition, un constructeur haut de gamme. Un service gratuit qui vous évitera d’acheter un terrain sur lequel votre projet de construction ne pourrait pas voir le jour.   

Un vendeur à questionner
Très contraignantes, les servitudes privées doivent être étudiées bien avant l’achat du terrain, comme le conseille Wilfried Maduli, géomètre-expert : « Avant la signature du compromis de vente, le premier réflexe, c’est de questionner le vendeur du terrain sur l’existence de règles de droit privé. Car ces dernières sont opposables aux futurs propriétaires du terrain ». La méconnaissance de ces règles peut être d’ailleurs lourde de conséquences. En effet, une collectivité locale peut accorder le permis de construire en ignorant l’existence de ces règles privées. Le voisin de la parcelle achetée peut alors attaquer la famille ayant fait construire, car ces dernières n’ont pas été respectées. Le juge peut ordonner la destruction de la partie du bâtiment empiétant sur le terrain du voisin.