C’est le moment d’acheter. Cette phrase, vous l’avez déjà entendue. Et pour cause : en matière d’immobilier, elle est répétée à l’envi. A tel point qu’elle prend des allures de boutade voire de caricature. Il faut aussi reconnaître que d’un certain point de vue, c’est toujours le moment d’acheter. En faisant construire, vous devenez propriétaire d’une maison aux dernières normes, confortable, économe et décarbonée. Vous construisez un patrimoine durable, vous ne versez plus de loyers à fonds perdus, vous faites ce que vous voulez chez vous sans rendre de comptes à la copropriété. Et vous profitez de votre jardin, une parcelle de verdure que les différents confinements ont rendu indispensable. Reste qu’en creusant le sujet du « bon moment », il semble bien que la période soit bel et bien favorable au lancement de votre projet. Nous l’avons vérifié en consultant de nombreuses études, mais aussi en interrogeant les professionnels du crédit, du terrain et de la maison neuve. Explications… constructives !
Emprunter avant les nouvelles hausses de taux
Le crédit bientôt plus cher. Le prix de l’argent monte. Logique : l’inflation s’installe (5,2 % par an en mai 2022 selon l’Insee) et certains indices financiers (obligations à dix ans) progressent. Des mouvements qui se répercutent sur les crédits immobiliers. Sur vingt ans, la durée la plus fréquente, la moyenne brute (hors assurance et garanties) tourne actuellement autour de 1,60/1,70 %, contre 1 % début janvier 2022. Et ce n’est pas fini. La Banque centrale européenne (BCE) va augmenter ses taux directeur dès juillet 2022, un nouveau tour de vis étant prévu en septembre. De leur côté, les obligations pourraient bien continuer à monter, la faute aux incertitudes économiques actuelles et futures. Le taux immobilier brut moyen sur vingt ans pourrait atteindre les 2 % bruts dès l’automne prochain, de nouvelles hausses devant très probablement intervenir en 2023.
Prêt à emprunter ! Vous l’aurez compris : mieux vaut profiter dès aujourd’hui de taux moins chers que ceux de demain et en tout état de cause inférieurs à l’inflation. Comment faire ? Quatre à cinq mois avant de démarrer votre projet, purgez vos comptes des découverts, soldez le maximum de crédit conso et musclez votre apport personnel. Ne placez pas toutes vos économies dans votre plan de financement. Les banques vont en effet vous demander de garder une épargne résiduelle. Gardez une marge de manœuvre quant à votre capacité d’endettement pour tenir compte des prochaines hausses de taux. Vérifiez si vous avez droit aux aides (PTZ, prêt Action Logement, etc.). Surtout, faites faire en amont une étude de faisabilité par votre banque ou un courtier pour savoir si vous pouvez emprunter et combien vous pourrez obtenir compte tenu des critères bancaires actuels.
Terrain : acheter avant la pénurie
Foncièrement cher ? Sans terrain, pas de maison. Oui, mais voilà : le marché du foncier à bâtir souffre depuis des années de pénurie. Et les prix montent. Entre 2010 et 2020, le mètre carré moyen est passé de 56 à 91 € du mètre carré d’après une étude du ministère de la Transition écologique. Une hausse qui se poursuit et qui n’épargne aucun territoire. Une étude du Groupe Safer montre que les terrains à bâtir en secteur rural augmentent de 6,3 % en 2021. Et ca va durer. La loi Climat de 2021 met en place une politique de lutte contre l’artificialisation des sols. Ce texte limite les nouvelles constructions, l’accent devant être mis sur la rénovation et la densification de l’urbanisme. Résultat : la pénurie de terrains à bâtir pour maisons individuelles va s’aggraver dans les prochaines années et les prix vont continuer à monter. Là encore, se lancer aujourd’hui va coûter moins cher que demain.
Les pieds sur terre. Ce n’est pas parce que les terrains manquent que vous devez vous jeter les yeux fermés sur la première parcelle venue. D’abord, l’emplacement doit vous plaire. Ensuite, pensez à la proximité des écoles, des services et de votre lieu de travail. Le prix des déplacements compte à l’heure où le prix des carburants flambe. Enfin, verrouillez les points juridiques et techniques. Assurez-vous que le terrain est bien constructible (demandez un certificat d’urbanisme en mairie). Toujours en mairie, consultez le Plan local d’urbanisme pour savoir ce qui est permis en matière de construction. Intéressez-vous à la nature du sol, aux risques naturels et technologiques, à la viabilisation et à l'assainissement, etc.. Ne négligez pas les lotissements. Ils vous proposent des terrains toujours constructibles et livrés prêts à bâtir. Et n’oubliez pas que les constructeurs peuvent vous aider à trouver votre terrain.
Maison : anticiper la progression des prix
L’inflation au programme. 183.300 € pour 120 m² : c’est le prix moyen d’une maison neuve hors terrain en 2020 selon l’étude du ministère de la Transition écologique. Mais aujourd’hui, les prix ne sont plus les mêmes. La Réglementation thermique 2012, en vigueur à l’époque, est remplacée depuis le 1er janvier 2022 par la Réglementation environnementale 2020. Rendant les maisons plus performantes, plus écolos et plus confortables, la RE 2020 fait monter les prix de 5 à 8 %. Dès 2025,elle sera plus exigeante, renchérissant encore la construction. Vous devez aussi tenir compte de la flambée du prix des matériaux. Entre autres exemples, l’acier grimpe de 27%, le PVC de 13 %, les tuiles de 20 %, les plastiques de 10 % entre décembre 2021 et avril 2022 d’après la Fédération française du bâtiment (FFB). Demain ? La plupart des observateurs table sur de nouvelle hausses…
Solutions constructives. Si vos moyens vous le permettent, empruntez davantage et/mobilisez plus d’apport personnel. Vérifiez si vous avez droit aux aides financières. Vous pouvez aussi acheter une maison et/ou un terrain plus petits. Si vous êtes très bon bricoleur, terminer votre maison vous-même (prêt à finir) vous permettra de faire des économies. N’hésitez pas à pousser la porte des constructeurs. Ils vous proposent des opérations terrain plus maison aux prix très étudiée ou encore des offres globales terrain plus maison plus crédit grâce à des partenariats avec des établissements financiers. Avec ces professionnels, vous concevrez votre maison et la chiffrerez. Vous pourrez la modifier pour la faire entrer dans votre enveloppe budgétaire tout en bénéficiant de nombreux conseils. Important : c’est par ce rendez-vous qu’il faut démarrer votre projet de construction.
Règles à suivre. Attention : ne sacrifiez jamais la qualité sur l’autel de prétendues économies. La conformité aux normes et réglementations, le savoir-faire, les bons matériaux et les bons équipements ont un prix qui ne doit jamais être bradé. Idem pour les garanties : mieux vaut faire appel à un professionnel sérieux, qui travaille sous le régime du Contrat de construction (CCMI-loi de 1990), seul contrat à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenus. Fuyez les pseudo-professionnels qui proposent des prix anormalement bas, sans garanties ni assurances. A noter : avec l’inflation sur les matériaux, le prix de la maison peut augmenter une fois le CCMI signé. Pour bien gérer cette éventuelle hausse, vaut garder des sous de côté pour faire face à cette éventualité. Pour sécuriser le projet, certains constructeurs demandent à leur client de provisionner 2 ou 3 % du prix de la maison. Une précaution très sécurisante !
