Terrain : du neuf pour l’étude de sol

Depuis le 10 août 2020, les vendeurs d’un terrain à bâtir doivent obligatoirement communiquer une étude de sol à leur acquéreur. Une mesure qui ne concerne que les parcelles situées dans des secteurs à risque moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles. Nos explications pour savoir qui fait quoi et combien ça coûte.

C’est fait. A compter du 10 août 2020, les vendeurs de terrains doivent fournir à leur acheteur une étude de sol si la parcelle est située dans un secteur soumis à un risque de retrait-gonflement des argiles. Cette mesure, contenue dans l’article 68 de la Loi Elan votée en novembre 2018 et codifiée aux articles 112-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, devait entrer en vigueur le 1er janvier 2020. Les arrêtés nécessaires à son application ont été publiés le 9 août dernier au Journal Officiel. Dans la foulée, un arrêté du 15 août est venu préciser les règles de construction à appliquer aux maisons bâties sur de telles parcelles. Le point sur ces mesures qui doivent sécuriser les projets de construction.

Pourquoi fournir une étude de sol ? Les terrains argileux son soumis à des phénomènes de retrait-gonflement. Lorsqu’il pleut, l’argile se remplit d’eau et gonfle. Une fois l’été venu, lors des périodes de fortes chaleur, l’eau s’évapore et l’argile se contracte. Des mouvements de terrain qui peuvent déstabiliser les maisons si des fondations spécifiques n’ont pas été prévues. Avec les périodes de sécheresse, par exemple, les cas de fissures se multiplient. Les réparations sur les murs et les fondations peuvent coûter des dizaines de milliers d’€. Grâce à l’étude de sol, l’acquéreur comme le constructeur connaissent les risques et les fondations sont adaptées à ces phénomène de retrait-gonflement.

Quels sont les terrains concernés ? La loi s'applique aux terrains constructibles sur lesquels les règles d’urbanisme autorisent l’édification de maisons individuelles et uniquement ces terrains-là. Autre condition : seules les parcelles exposées à un risque (ou aléa) moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles sont concernées. Une carte a été mise en place par le Bureau d’études géologiques et minières (BRGM), elle est consultable sur le site officiel www.georisques.gouv.fr. Les zones d’aléa moyen ou fort de retrait-gonflement figurent en orange et en rouge sur la carte du site georisques.gouv.

Carte du risque de retrait gonflement des sous-sol argileux. En orange : aléa moyen. En rouge : aléa fort.© Ministère de la Transition écologique et solidaire/Georisques.gouv/BRGM

De quelle étude de sol s’agit-il ? Le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable conforme à la norme NF 94-500. Il s’agit d’une étude de type G1 ES (étude de site) et PGC (principes généraux de construction). La première « définit le modèle géologique préalable du site ainsi que les recommandations en vue d’y implanter un ouvrage non-encore défini et de faire la première identification des risques géologiques d’un site à travers une enquête documentaire » explique-t-on chez Fondasol, un spécialiste de l’étude de sol. La seconde « permet de définir les principes généraux de construction envisageables pour le projet ». En lotissement, la fourniture, par l'aménageur professionnel, de l'étude de sol réalisée pour l'ensemble de l'opération devrait suffire.

Etude de sol : quelles formalités respecter ? Le vendeur d’un terrain situé sur les zones concernées par la nouvelle mesure doit annexer l’étude de sol à la promesse de vente, au compromis de vente ou à l’acte authentique. L'acquéreur devra ensuite communiquer cette étude au constructeur. La loi ne prévoit pas de sanctions si le vendeur ne fournit pas l’étude de sol. Dans ce cas, ce sera à l’acheteur du terrain de la faire réaliser pour la transmettre au constructeur. L’étude de sol sera jointe au titre de propriété de la parcelle et suivra les ventes successives. Elle est valable trente ans si aucun remaniement du sol n’a eu lieu. Combien ça coûte ? « Le prix d'une étude de sol type loi Elan est de l’ordre de 400 € » lit-on sur le site du spécialiste Esiris Pavillons. Associée à une étude de sol G2 avant-projet, le tarif varie de 1.600 à 2.200 € à titre indicatif et sauf cas particulier.

Quelles sont les règles de construction à mettre en œuvre ? Pour permettre aux maisons de résister aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles, l’arrêté du 15 août 2020 impose de nombreuses règles techniques : fondations en béton profondes d’au moins 1,20 m en zone d’aléa fort et de 0,80 m minimum en zone d’aléa moyen, chaînages pour les constructions en maçonnerie, gestion des eaux pluviales pour éviter qu’elles ne s’infiltrent dans le sol proche de la maison, éloignement du bâti du champ d’influence de la végétation, etc. Ces règles sont définies dans cet arrêté du 15 août 2020.

Ces mesures sont-elles sécurisantes ? Oui. Avec elles, les maisons bâties sur des terrains à risques de retrait-gonflement des argiles bénéficieront de fondations adaptées, réduisant le risque de sinistre. Les assureurs auront un document décrivant le risque géotechnique, ce qui facilitera l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage, laquelle est toujours obligatoire (article L 241-1 du Code des Assurances). A noter : les banques peuvent demander l’étude de sol pour mesurer le risque qu’elles prennent en accordant un crédit immobilier. Autrement dit, l’étude de sol facilite l’obtention du financement puisqu'elle réduit le risque. Les nouvelles mesures devraient rapidement entrer dans les mœurs : les vendeurs ne supporteront qu’un coût minime et les acquéreurs seront sécurisés.

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