Défaillance du constructeur : les solutions

Que se passe-t-il lorsqu’un constructeur est placé en redressement judiciaire ou cesse son activité ? La réponse tient avant tout au cadre juridique de votre projet. Si vous signez un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), vous bénéficiez de nombreuses protections. La principale : la garantie de livraison à prix et délais convenus. Elle vous assure que votre nouvelle demeure vous sera bien livrée dans les temps et sans surcoût notable, même si le constructeur est défaillant. Les autres cadres juridiques, comme les contrats de maîtrise d’œuvre et les marchés de travaux conclus avec les entreprises de bâtiment, ne comportent pas de garantie de livraison. Dans ce cas, ce sera à vous de trouver de nouvelles sociétés et de payer pour achever le chantier. Nos explications.

CCMI-loi de 1990 : livraison garantie. Le code de la construction et de l’habitation (CCH), dans son article L. 231-6, détaille le fonctionnement de la garantie de livraison du CCMI-loi de 1990. Elle « couvre le maître de l’ouvrage (le particulier qui fait construire NDLR) à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. » Cette garantie est fournie par un garant (assureur spécialisé) sous forme de caution financière d’achèvement. Si le constructeur est placé en redressement judiciaire, le garant trouve les entreprises et les paye pour qu’elles terminent la maison dans les temps et sans surcoût. Bref, avec un CCMI, la livraison est garantie, quoi qu’il arrive !

Garantie, mode d’emploi. Pour faire fonctionner la garantie de livraison, prenez contact avec le garant du constructeur (il est informé de la situation). C’est lui qui va mettre en demeure le professionnel défaillant de terminer les travaux. Si le constructeur est en redressement judiciaire, « le garant peut mettre en demeure l’administrateur de de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 du code de Commerce » précise l’article L. 231-6 du CCH. Sans réponse de l’administrateur dans le mois qui suit la demande, le garant désigne l’entreprise qui va terminer la maison. Il va aussi lui verser les sommes nécessaires. Dans certains cas, vous devrez payer une franchise de l’ordre de 5 % du prix.

Conseils pour vous protéger. La garantie de livraison associée au CCMI-loi de 1990 démarre lors de l’ouverture du chantier et stoppe à la réception de la maison. On l’a dit, cette garantie est obligatoire dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle. Si vous en êtes au stade de la recherche du constructeur, demandez-lui l’attestation du garant pour vous assurer qu’il est bien couvert. Un bon pro jouera la transparence et vous communiquera les informations nécessaires. Si vous venez de signer le contrat et que le chantier n’a pas démarré, vous bénéficiez, toujours dans le cadre du CCMI-loi de 1990, d’une garantie de remboursement. Grâce à elle, vous récupérerez les sommes que vous avez déjà versé si le constructeur n'est pas en mesure de commencer les travaux. 

Et les autres contrats ? Avec un contrat de maîtrise d’œuvre, c’est un maître d’œuvre ou un architecte qui vont sélectionner les entreprises et superviser le chantier. Vous pouvez aussi signer des marchés de travaux avec les artisans et autres prestataires. Tous ces documents ne sont pas encadrés par une loi spécifique comme c’est le cas pour le CCMI et ne sont régis que par le Code civil. Surtout, ils n’intègrent pas de garantie de livraison à prix et délais convenus (sauf si vous parvenez à le négocier, ce qui n’a rien d’évident). Si ces professionnels sont défaillants, vous le ferez constater par huissier. Vous devrez résilier les contrats en cours et trouver de nouveaux prestataires. Ce qui est plus long, plus compliqué et plus cher…

La défaillance après la construction. Une mise en redressement judiciaire ou une faillite qui surviennent après la réception de la maison peuvent avoir des conséquences sur la garantie décennale. Pour vous protéger, le législateur vous impose la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. En cas de désordre qui compromet la solidité de la maison ou qui la rend impropre à l’habitation, l’assureur vous indemnise et poursuit les responsables. Si ces derniers ont disparu, vous touchez quand même l’indemnité. La dommages-ouvrage est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet (article L. 241-1 du code des Assurance). La plupart des constructeurs l’intègre dans leur CCMI-loi de 1990, ce qui fait baisser le coût.