Crédit : cinq infos qui comptent pour profiter des taux bas

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Si les taux des prêts immobiliers tombent à des niveaux historiquement bas, encore faut-il savoir comment en profiter. Et c’est justement le but de ces cinq informations à connaître absolument !

Vous l’avez vu, lu et entendu partout : aujourd’hui, l’emprunt immobilier est particulièrement bon marché. Pour les prêts accordés en août 2021, le taux moyen toutes durées confondues est tombé à 1,05 % brut, c’est-à-dire hors assurance et garanties d’après l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Un record absolu à la baisse. Et la tendance se maintient en septembre. Pour les emprunts sur vingt ans (la durée la plus fréquente), le taux brut moyen tourne autour de 1 à 1,10 % brut. Là encore, c’est du jamais vu. Autre bonne nouvelle : l’ère du crédit bon marché va durer. La Banque centrale européenne (BCE) maintient son taux directeur à zéro, les obligations françaises à dix ans (l’un des mètres étalons du crédit) affichent des taux négatifs, les banques françaises ont d’énormes quantités de liquidités dans leurs coffres et elles ont besoin de prêter. Pour vous aider à profiter de cet argent pas cher, voici cinq infos à connaître absolument !

   Taux brut moyen  Taux brut  plancher  Taux brut plafond
 Durée : 7 ans  0,65 %  0,30 %  1,55 %
 Durée : 10 ans  0,70 %  0,50 %  1,70 %
 Durée : 15 ans  0,90 %  0,60 %  1,90 %
 Durée : 20 ans  1,05 %  0,75 %  2,10 %
 Durée : 25 ans  1,20 %  0,90 %  2,50 %

Les taux immobiliers au 2 septembre 2021. Taux bruts, hors assurance, donnés à titre indicatif au 2 septembre 2021. Le taux d’un crédit est établi au cas par cas par les banques, en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son projet. Plus le risque est réduit, plus le taux est bas. Si les banques peuvent offrir de très bonnes conditions aux meilleurs dossiers (beaucoup d’apport, hauts revenus, etc.), les conditions restent excellentes pour les emprunteurs standard. Source : Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux, Emprunt Direct, Vousfinancer.

Comprendre les banques. Elles raisonnent en termes de risque. Plus le profil de l’emprunteur et les caractéristiques du projet apportent de la sécurité, plus l’obtention du prêt est facilitée et plus le taux est bas. Ce qui les sécurise ? Entre autres exemples, vos comptes bancaires doivent être impeccablement tenus. Pas question de vous présenter avec un découvert ou des incidents de paiement. Attention également aux crédits à la consommation (essayez de les solder avant de rencontrer la banque). Côté situation professionnelle, mieux vaut être en CDI avec de l’ancienneté. Les indépendants, les professions libérales peuvent emprunter, mais ils devront justifier de la stabilité de leurs ressources sur les trois dernières années. A noter : les banques préfèrent financer les projets menés en Contrat de construction-loi de 1990, un cadre très sécurisant puisqu’il garantit la livraison de la maison au prix et dans les délais convenus à la signature. Pour en savoir plus, voir Les critères des banques pour emprunter.

Avec ou sans apport ? Aujourd’hui, emprunter sans apport est pratiquement impossible. Soucieuses de réduire le risque de crédit et notamment de cantonner votre mensualité en dessous de 35 % de vos revenus, les banques vont vous demander un apport représentant au moins 10 % du montant de votre projet de construction. Pour vous, c’est un atout : avec de l’apport, vous empruntez moins, sur moins longtemps, ce qui fait baisser votre taux d’intérêt. Et vous rassurez la banque sur votre capacité à épargner, donc sur votre sérieux, ce qui facilite l’obtention du prêt. Pour constituer votre apport, vous pouvez mobiliser vos économies, la participation aux bénéfices de votre entreprise ou faire appel à une donation familiale. Attention : les banques vont aussi vous demander de garder une marge de manœuvre (on parle d’épargne résiduelle) pour faire face à d’éventuels imprévus. Pour en savoir plus, voir Comment décrocher le meilleur crédit pour financer votre maison.

Financement sécurisé. Les crédits immobiliers d’aujourd’hui sont assortis de souplesses. Vous pouvez diminuer votre mensualité de 10, 20, voire 30 %, de quoi faire face en cas de baisse de revenus temporaire. Autre possibilité : reporter six mois à un an de mensualités en fin de crédit. Ces deux possibilités rallongent la durée de remboursement et augmentent les intérêts. Des inconvénients qui ne pèsent pas lourd vu les avantages de ces formules. De nombreux emprunteurs les ont utilisées durant leur période de chômage partiel. Compréhensives, les banques ont facilement accepté ces modulations pour éviter les impayés de crédit. En revanche, l’assurance perte d’emploi n’a pas cette efficacité : elle est chère, compliquée à mettre en œuvre et ne prend en charge qu’une partie des mensualités. Au résultat, très peu d’emprunteurs la souscrivent. Pour en savoir plus, voir Les garanties et les assurances du prêt immobilier.

Crédit gratuit. Le Prêt à taux 0 % ou PTZ, c’est la principale aide financière à l’accession à la propriété. Ce crédit gratuit, qui peut atteindre au maximum 138.000 €, est surtout utilisé par les jeunes familles. Mais en fait, il n’y a pas de pas de limite d’âge particulière pour en profiter. Simplement, vous devez être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Si c’est votre cas (et si vous remplissez les conditions du PTZ), vous bénéficierez de cette aide. Distribué par la plupart des banques, le PTZ est attribué sous conditions de ressources et son montant varie selon la composition du ménage et l’adresse du projet (40 % dans les grandes métropoles, soit les zones A et B1 du dispositif, 20 % ailleurs). Attention : le Prêt à taux 0 % ne peut pas constituer la totalité du financement, vous allez devoir souscrire un autre crédit en complément. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur le PTZ.

Coup de main. Le courtier ou Intermédiaire en opération de banques et de services de paiement (IOBSP) a pour métier de trouver des prêts immobiliers pour le compte de particuliers. Avec lui, vous montez le dossier de financement et il le présente ensuite à ses banques partenaires. Il connaît leurs critères et leur politique commerciale, optimisant ainsi vos chances de décrocher votre crédit immobilier. Si vous présentez un bon profil, il peut aussi vous permettre de décrocher un taux d’intérêt inférieur aux barèmes officiels. Conseil : rendez visite à un courtier avant de vous lancer pour vérifier si vous êtes bien finançable. Les tarifs pour l’acquéreur : dans les 0,5 % du montant emprunté, un montant variable selon les courtiers et la complexité du dossier. Pour en savoir plus, voir Pourquoi passer par un courtier.