D'un point de vue juridique, la définition officielle du constructeur n'existe pas. Si ce professionnel est ainsi nommé, cest parce quil travaille sous le régime du Contrat de construction dune maison individuelle (CCMI), un document mis en place par une loi de décembre 1990. On parle aussi de CCMI-loi de 1990. Son signe particulier : il vous offre de nombreuses protections.
Interlocuteur unique du maître douvrage (terme juridique désignant le particulier qui fait bâtir autrement dit vous), le constructeur prend en charge lensemble du projet (formalités par exemple) et propose de nombreux services. Cet article vous donne les clés pour savoir ce que fait le constructeur, quelles sont ses services et ses garanties et comment le projet se déroule.
Contrat de construction : comment ça marche ?
Au cur du métier de constructeur, le CCMI-loi de 1990 est fait pour vous protéger, vous qui faites construire. Ce document intègre obligatoirement de très nombreuses garanties. Avec un CCMI, le prix de la maison est global, forfaitaire et définitif. Tous les éléments composant le projet sont précisément mentionnés dans la notice descriptive.
La principale garantie du CCMI-loi de 1990 : la livraison de la maison est garantie au prix et dans les délais convenus lors de la signature. Si le constructeur fait faillite, par exemple, son garant trouve une autre entreprise quil paie pour finir votre maison dans les temps et sans surcoût. De quoi éviter bien des déboires !
Pour obtenir la caution financière dachèvement (son assurance) délivrée par son garant, le constructeur doit montrer patte blanche. Il doit afficher un faible taux de sinistralité concernant la gestion de ses chantiers. Et surtout, il doit être fiable sur le plan financier et donc ne pas perdre dargent.
Cette solidité, cest une marge de sécurité. Si par exemple le constructeur saperçoit que des fondations spéciales sont nécessaires après la signature du contrat, il prend en charge les sommes supplémentaires, comme limpose le CCMI. Vous signez un avenant au contrat car la nature technique du projet est modifiée mais vous ne payez rien de plus. Le constructeur doit donc avoir les reins solides sur le plan financier.

Assurance, construction et réglementation
Le constructeur est toujours assuré en responsabilité civile professionnelle et en garantie décennale. Cette dernière prend en charge les désordres qui surviennent dans les dix ans qui suivent la réception de la maison et qui la rendent impropre à lhabitation (fissures par exemple).
Pour faciliter la mise en uvre de la décennale, vous devez obligatoirement prendre une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des assurances). Le plus souvent, le constructeur lintègre dans son CCMI et vous payez 2 à 3 % du prix de la maison, contre 7 à 8 % lorsquelle est souscrite à titre individuel. Celui qui vous dit que la dommages-ouvrage n'est pas obligatoire vous ment.
Sans préjuger de leurs savoir-faire, les autres professionnels (architectes, maîtres duvre, entreprises de bâtiment) sont loin doffrir les mêmes protections. Leurs contrats ne sont pas spécifiquement régis par une loi. Toutes leurs clauses sont issues dune libre négociation entre les parties.
Vous souhaitez obtenir une garantie de livraison à prix et délais convenus avec un maître duvre ? Vous devrez le lui imposer avant de signer. Des fondations spéciales sont nécessaires après la signature ? Ce sera à vous de les payer. Les architectes ont renforcé les sécurités quils fournissent aux particuliers, mais leur contrat reste moins protecteur que le CCMI.
Garantie supplémentaire offerte par le constructeur : cest lui qui est responsable si la maison nest pas conforme à la réglementation environnementale 2020, le texte qui encadre la construction depuis le 1er janvier 2022. Or cette RE 2020 est une loi quil faut donc respecter. Si ce nest pas le cas, le fautif risque jusquà 45 000 € damende et jusquà six mois de prison en cas de récidive.
Avec les autres types de contrat, le respect de la RE 2020 reste obligatoire (cette réglementation, rappelons-le, est une loi). Mais en cas de non-conformité, cest au particulier maître de louvrage de prouver la faute du professionnel, ce qui est plus long et plus complexe et nécessite souvent dâpres batailles juridiques.

Maison : les offres des constructeurs
La première mission du constructeur, cest de bâtir des maisons. Il doit donc commencer par les vendre, ce qui passe par lélaboration dune offre de nouvelles demeures. Certains misent sur lentrée de gamme et la primo-accession populaire, dautres visent le haut de gamme, dautres encore sefforcent de couvrir tous les segments de marché. Bref, à chacun sa stratégie.
La majorité des constructeurs crée un catalogue, avec des modèles aux architectures, aux plans et aux prix très variés. Ces maisons servent de base à la création du projet ; autrement dit, cest une source dinspiration. Vous choisissez une architecture et des plans que vous personnalisez, en tenant bien évidemment compte de votre budget.
Dautres constructeurs spécialisés dans lentrée de gamme et la maison à prix serré vous proposent un catalogue comprenant des maisons difficilement personnalisables. Leur concept, cest de standardiser loffre pour acheter de gros volumes de matériaux et déquipements, ce qui permet dafficher des prix ultracompétitifs.
A linverse, certains constructeurs font uniquement dans le sur-mesure, en partenariat avec des architectes. Ici, on part dune feuille blanche pour créer une nouvelle demeure de toutes pièces, dans le cadre dun dialogue poussé et dun projet qui ne ressemble à aucun autre. Un cas de figure plus cher, comme lest toujours le sur-mesure.
La sélection des matériaux et des équipements obéit à la même logique. Selon le positionnement du constructeur, vous avez plus ou moins de choix concernant les solutions de chauffage, de ventilation, de production deau chaude. Dans tous les cas, vous êtes assuré dobtenir une maison performante et économe puisquelle doit forcément respecter la RE 2020 (répétons-le : elle a force de loi).

Constructeurs : un projet services compris
De plus en plus, le constructeur se positionne comme un ensemblier du logement neuf. Outre des maisons, il propose de nombreux services. Avec comme objectif de faciliter les projets de son client. Logique : de plus en plus, les familles veulent se libérer des contraintes. Mais justement : quelles sont ces prestations si appréciées des acquéreurs ?
Les principales concernent directement le projet. Grâce à des partenariats avec des aménageurs-lotisseurs et à la connaissance de leur secteur, le constructeur aide les familles à trouver leur terrain. Il conclut également des accords avec des banques et des courtiers pour permettre à ses clients de dénicher plus facilement leur crédit immobilier.
Dans cette même logique, de plus en plus de constructeurs commercialisent des opérations intégrées qui englobent le terrain, le crédit et la maison. Notez toutefois que le constructeur, dans le cadre du CCMI-loi de 1990, ne peut pas vous vendre directement la parcelle. Dans ce cas, vous achetez dabord le terrain puis la maison, toujours dans cet ordre.
Le constructeur soccupe aussi des formalités. Il prend en charge tout ce qui touche à létude thermique, au permis de construire, aux démarches douverture de chantier et de déclaration dachèvement des travaux. Nombre dentre eux travaillent avec des architectes pour élaborer leur offre de maison.
Souvent, ces professionnels assistent leurs clients sur de nombreux aspects du projet après sa construction. Les uns soccupent de la mise en route de la maison, les autres travaillent avec des cuisinistes, des fabricants de mobilier ou des paysagistes pour fournir une prestation complète. Les professionnels ont tous mis sur pied un service après-vente.
Dernière nouveauté en date : des applications spécifiques au service des clients. Leur coffre-fort numérique contient tous les éléments techniques, les plans, le dossier de financement. Elles intègrent une messagerie instantanée pour dialoguer avec le conducteur de travaux. Et des photos de lavancement du chantier sont envoyées plusieurs fois par semaine, voire tous les jours.
Quel prix pour une maison de constructeur ?
Selon une rigoureuse enquête Datalab du ministère de la Transition écologique et solidaire, le prix moyen dune maison neuve réalisée par un constructeur sétablit à 1 528 €, contre 1 559 € chez les maîtres duvre et 1 926 € chez les architectes. Seuls les autoconstructeurs sont moins chers (1 393 €/m²). Ces chiffres portent sur les maisons réalisées en 2020. Depuis, la RE 2020 est entrée en vigueur. Si elle améliore la qualité technique et environnementale des maisons, elle fait monter leur prix. Il faut aussi tenir compte de la hausse des prix des matériaux et de l'énergie liée notamment à la guerre en Ukraine.
Chez les constructeurs, l'entrée de gamme démarre actuellement aux alentours de 1 200 à 1 300 €/m² TTC hors adaptation au terrain et frais annexes. La moyenne actuelle se situe dans les 1 600 à 1 800 €/m², toujours hors frais annexes et adaptation au terrain. Le haut de gamme peut monter très haut, seul le budget du client posant une limite. Les maisons passives, qui nont pas besoin de chauffage en hiver ni de climatisation en été valent 15 à 20 % de plus que les demeures neuves classiques.
Le prix proposé par le constructeur tient compte de toute une série de facteurs. Il paie ses assurances et notamment sa caution financière dachèvement (cest elle qui permet de mettre en uvre la garantie de livraison à prix et délais convenus propre au CCMI). Pour contenir ses coûts, il peut jouer sur son volume pour bien négocier matériaux et équipements.
Si les autres intervenants sont plus chers, cest parce quils ne disposent pas de la même marge de négociation avec les industriels du bâtiment et autres fabricants déquipements. Rappelons également que les architectes et les maîtres duvre noffrent pas la même sécurité que les constructeurs, ces derniers étant les seuls à travailler dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990.

Bâtir une maison avec un constructeur en 15 étapes
- La découverte. Lors de ce premier rendez-vous, vous faites le point, avec le technico-commercial du constructeur, sur vos besoins, vos envies votre budget, les règles d'urbanisme, les normes, les questions liées au terrain.... Bref, vous jetez les bases de votre projet. A ce stade, le constructeur peut vous aider à trouver votre parcelle et/ou votre financement.
- Lavant-projet. Le constructeur travaille avec vous sur larchitecture, les matériaux, les plans et les équipements. Lors de cette étape, une visite terrain est réalisée pour adapter la maison à la parcelle en tenant compte de lenvironnement immédiat (constructions voisines, accès au chantier, etc.). Le constructeur vous remet ces documents, vous donnez votre accord.
- La pré-étude thermique. Le constructeur fournit à son bureau détudes les caractéristiques techniques de votre projet (uniquement lenveloppe, soit le gros uvre, lisolation, les parois vitrées, etc.). Le moteur de calcul de la RE 2020 définit les seuils à respecter pour que la maison soit conforme (coefficient Bbio, consommation dénergie primaire, poids carbone, confort d'été, etc.).
- Le contrat de construction. Le constructeur établit la notice descriptive de la maison et édite le Contrat de construction-loi de 1990. Ce dernier comprend aussi les assurances du constructeur (responsabilité décennale), lattestation de caution financière dachèvement fournie par son garant, etc. Le prix de la maison est défini, il est forfaitaire et définitif. Une fois le CCMI signé, vous bénéficiez dun délai de rétractation de dix jours. Vous versez 5 % du prix.
- Le financement. Vous partez à la recherche du crédit. Vous rassemblez toutes les pièces nécessaires (la liste est ici). Vous consultez plusieurs banques et vous choisissez la meilleure proposition. Votre CCMI est signé sous condition suspensive dobtention du crédit. Si vous nobtenez pas votre prêt, vous récupérez les sommes versées.
- Létude énergétique et environnementale. Toujours réalisée par le bureau détudes du constructeur, elle reprend en détail les caractéristiques de la maison pour lui permettre de respecter la RE 2020. Elle est intégrée dans le dossier de permis de construire.
- Le permis de construire. Le constructeur constitue le dossier pour votre compte. Il y place tous les documents obligatoires (plans, schéma dinsertion dans le site, étude énergétique et environnementale, engagement à respecter la RE 2020, etc.). Le dossier est déposé en mairie. Comptez deux mois pour obtenir le permis (trois mois dans les secteurs sauvegardés). A ce stade, vous avez versé 10 % du prix.
- La mise au point technique. Le permis est obtenu. Vous prenez rendez-vous avec le constructeur, souvent avec son conducteur de travaux, un professionnel qui sera votre interlocuteur pendant le chantier. Avec lui, vous procédez à la mise au point technique. Les plans dexécution et le schéma électrique sont définis. Vous choisissez vos carrelages, vos sanitaires, les couleurs des enduits de façade, etc.
- Le démarrage du chantier. Tout est OK ? Cest lheure des premiers coups de pioche. Une déclaration douverture de chantier est signée et envoyée à la mairie. laquelle est ainsi avertie que votre projet va prendre corps.
- Le déroulement des travaux. Votre maison va progressivement voir le jour. Vous la payez au fur et à mesure de lavancement du chantier, selon un échéancier défini par la loi (à consulter ici). A chaque appel de fonds, vous vérifiez sur site que les travaux ont bien été réalisés. Vous souscrivez une multirisque habitation à la pose de la toiture.
- Les visites chantier. Vous pouvez prévoir dautres visites de chantier avec le constructeur, en dehors de celles prévues lors des appels de fonds. Attention : vous navez pas le droit de vous rendre sur le chantier sans lautorisation du constructeur. Cest lui qui détient la garde juridique de louvrage et en cas daccident, vous ne seriez pas couvert par les assurances.
- La fin des travaux. Le chantier est terminé, vous signez une déclaration attestant lachèvement et la conformité des travaux, à remettre en mairie. La maison est testée pour vérifier si elle est conforme à la RE 2020. Certains constructeurs, engagés dans une démarche qualité spécifique, respectent par principe cette loi.
- La réception de la maison. Lors de cette étape, vous vérifiez que tout a été réalisé conformément au contrat et quil ny a pas de malfaçons. Les éventuelles réserves sont mentionnées dans le procès-verbal de réception. Le constructeur vous remet les clés. Vous versez les 5 % du prix restant à payer (en cas de problème, vous pouvez consigner tout ou partie de cette somme). Puis la maison est mise en route.
- Les garanties après la construction. La réception marque le point de départ des garanties légales obligatoires (parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale, à approfondir ici).
- Enfin chez vous ! La prise de possession de la maison se passe environ un an après la signature du CCMI. A ce stade, vous installez votre cuisine et votre mobilier, vous vous occupez de la peinture et des papiers peints si vous avez choisi une maison prête à décorer Tout est fini ? Invitez famille et amis, pendez votre crémaillère !