Maison neuve : constructeur, mode d’emploi

D'un point de vue juridique, la définition officielle du constructeur n'existe pas. Si ce professionnel est ainsi nommé, c’est parce qu’il travaille sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), un document mis en place par une loi de décembre 1990. On parle aussi de CCMI-loi de 1990. Son signe particulier : il vous offre de nombreuses protections. 

Interlocuteur unique du maître d’ouvrage (terme juridique désignant le particulier qui fait bâtir – autrement dit vous), le constructeur prend en charge l’ensemble du projet (formalités par exemple) et propose de nombreux services. Cet article vous donne les clés pour savoir ce que fait le constructeur, quelles sont ses services et ses garanties et comment le projet se déroule. 

Contrat de construction : comment ça marche ? 

Au cœur du métier de constructeur, le CCMI-loi de 1990 est fait pour vous protéger, vous qui faites construire. Ce document intègre obligatoirement de très nombreuses garanties. Avec un CCMI, le prix de la maison est global, forfaitaire et définitif. Tous les éléments composant le projet sont précisément mentionnés dans la notice descriptive. 

La principale garantie du CCMI-loi de 1990 : la livraison de la maison est garantie au prix et dans les délais convenus lors de la signature. Si le constructeur fait faillite, par exemple, son garant trouve une autre entreprise qu’il paie pour finir votre maison dans les temps et sans surcoût. De quoi éviter bien des déboires !

Pour obtenir la caution financière d’achèvement (son assurance) délivrée par son garant, le constructeur doit montrer patte blanche. Il doit afficher un faible taux de sinistralité concernant la gestion de ses chantiers. Et surtout, il doit être fiable sur le plan financier et donc ne pas perdre d’argent. 

Cette solidité, c’est une marge de sécurité. Si par exemple le constructeur s’aperçoit que des fondations spéciales sont nécessaires après la signature du contrat, il prend en charge les sommes supplémentaires, comme l’impose le CCMI. Vous signez un avenant au contrat car la nature technique du projet est modifiée mais vous ne payez rien de plus. Le constructeur doit donc avoir les reins solides sur le plan financier. 

Assurance, construction et réglementation 

Le constructeur est toujours assuré en responsabilité civile professionnelle et en garantie décennale. Cette dernière prend en charge les désordres qui surviennent dans les dix ans qui suivent la réception de la maison et qui la rendent impropre à l’habitation (fissures par exemple). 

Pour faciliter la mise en œuvre de la décennale, vous devez obligatoirement prendre une assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des assurances). Le plus souvent, le constructeur l’intègre dans son CCMI et vous payez 2 à 3 % du prix de la maison, contre 7 à 8 % lorsqu’elle est souscrite à titre individuel. Celui qui vous dit que la dommages-ouvrage n'est pas obligatoire vous ment.

Sans préjuger de leurs savoir-faire, les autres professionnels (architectes, maîtres d’œuvre, entreprises de bâtiment) sont loin d’offrir les mêmes protections. Leurs contrats ne sont pas spécifiquement régis par une loi. Toutes leurs clauses sont issues d’une libre négociation entre les parties. 

Vous souhaitez obtenir une garantie de livraison à prix et délais convenus avec un maître d’œuvre ? Vous devrez le lui imposer avant de signer. Des fondations spéciales sont nécessaires après la signature ? Ce sera à vous de les payer. Les architectes ont renforcé les sécurités qu’ils fournissent aux particuliers, mais leur contrat reste moins protecteur que le CCMI.

Garantie supplémentaire offerte par le constructeur : c’est lui qui est responsable si la maison n’est pas conforme à la réglementation environnementale 2020, le texte qui encadre la construction depuis le 1er janvier 2022. Or cette RE 2020 est une loi qu’il faut donc respecter. Si ce n’est pas le cas, le fautif risque jusqu’à 45 000 € d’amende et jusqu’à six mois de prison en cas de récidive. 

Avec les autres types de contrat, le respect de la RE 2020 reste obligatoire (cette réglementation, rappelons-le, est une loi). Mais en cas de non-conformité, c’est au particulier maître de l’ouvrage de prouver la faute du professionnel, ce qui est plus long et plus complexe et nécessite souvent d’âpres batailles juridiques. 

Maison : les offres des constructeurs 

La première mission du constructeur, c’est de bâtir des maisons. Il doit donc commencer par les vendre, ce qui passe par l’élaboration d’une offre de nouvelles demeures. Certains misent sur l’entrée de gamme et la primo-accession populaire, d’autres visent le haut de gamme, d’autres encore s’efforcent de couvrir tous les segments de marché. Bref, à chacun sa stratégie. 

La majorité des constructeurs crée un catalogue, avec des modèles aux architectures, aux plans et aux prix très variés. Ces maisons servent de base à la création du projet ; autrement dit, c’est une source d’inspiration. Vous choisissez une architecture et des plans que vous personnalisez, en tenant bien évidemment compte de votre budget.

D’autres constructeurs spécialisés dans l’entrée de gamme et la maison à prix serré vous proposent un catalogue comprenant des maisons difficilement personnalisables. Leur concept, c’est de standardiser l’offre pour acheter de gros volumes de matériaux et d’équipements, ce qui permet d’afficher des prix ultracompétitifs. 

A l’inverse, certains constructeurs font uniquement dans le sur-mesure, en partenariat avec des architectes. Ici, on part d’une feuille blanche pour créer une nouvelle demeure de toutes pièces, dans le cadre d’un dialogue poussé et d’un projet qui ne ressemble à aucun autre. Un cas de figure plus cher, comme l’est toujours le sur-mesure. 

La sélection des matériaux et des équipements obéit à la même logique. Selon le positionnement du constructeur, vous avez plus ou moins de choix concernant les solutions de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude. Dans tous les cas, vous êtes assuré d’obtenir une maison performante et économe puisqu’elle doit forcément respecter la RE 2020 (répétons-le : elle a force de loi). 

Constructeurs : un projet services compris 

De plus en plus, le constructeur se positionne comme un ensemblier du logement neuf. Outre des maisons, il propose de nombreux services. Avec comme objectif de faciliter les projets de son client. Logique : de plus en plus, les familles veulent se libérer des contraintes. Mais justement : quelles sont ces prestations si appréciées des acquéreurs ? 

Les principales concernent directement le projet. Grâce à des partenariats avec des aménageurs-lotisseurs et à la connaissance de leur secteur, le constructeur aide les familles à trouver leur terrain. Il conclut également des accords avec des banques et des courtiers pour permettre à ses clients de dénicher plus facilement leur crédit immobilier.  

Dans cette même logique, de plus en plus de constructeurs commercialisent des opérations intégrées qui englobent le terrain, le crédit et la maison. Notez toutefois que le constructeur, dans le cadre du CCMI-loi de 1990, ne peut pas vous vendre directement la parcelle. Dans ce cas, vous achetez d’abord le terrain puis la maison, toujours dans cet ordre.

Le constructeur s’occupe aussi des formalités. Il prend en charge tout ce qui touche à l’étude thermique, au permis de construire, aux démarches d’ouverture de chantier et de déclaration d’achèvement des travaux. Nombre d’entre eux travaillent avec des architectes pour élaborer leur offre de maison. 

Souvent, ces professionnels assistent leurs clients sur de nombreux aspects du projet après sa construction. Les uns s’occupent de la mise en route de la maison, les autres travaillent avec des cuisinistes, des fabricants de mobilier ou des paysagistes pour fournir une prestation complète. Les professionnels ont tous mis sur pied un service après-vente.

Dernière nouveauté en date : des applications spécifiques au service des clients. Leur coffre-fort numérique contient tous les éléments techniques, les plans, le dossier de financement. Elles intègrent une messagerie instantanée pour dialoguer avec le conducteur de travaux. Et des photos de l’avancement du chantier sont envoyées plusieurs fois par semaine, voire tous les jours. 

Quel prix pour une maison de constructeur ? 

Selon une rigoureuse enquête Datalab du ministère de la Transition écologique et solidaire, le prix moyen d’une maison neuve réalisée par un constructeur s’établit à 1 528 €, contre 1 559 € chez les maîtres d’œuvre et 1 926 € chez les architectes. Seuls les autoconstructeurs sont moins chers (1 393 €/m²). Ces chiffres portent sur les maisons réalisées en 2020. Depuis, la RE 2020 est entrée en vigueur. Si elle améliore la qualité technique et environnementale des maisons, elle fait monter leur prix. Il faut aussi tenir compte de la hausse des prix des matériaux et de l'énergie liée notamment à la guerre en Ukraine.

Chez les constructeurs, l'entrée de gamme démarre actuellement aux alentours de 1 200 à 1 300 €/m² TTC hors adaptation au terrain et frais annexes. La moyenne actuelle se situe dans les 1 600 à 1 800 €/m², toujours hors frais annexes et adaptation au terrain. Le haut de gamme peut monter… très haut, seul le budget du client posant une limite. Les maisons passives, qui n’ont pas besoin de chauffage en hiver ni de climatisation en été valent 15 à 20 % de plus que les demeures neuves classiques.

Le prix proposé par le constructeur tient compte de toute une série de facteurs. Il paie ses assurances et notamment sa caution financière d’achèvement (c’est elle qui permet de mettre en œuvre la garantie de livraison à prix et délais convenus propre au CCMI). Pour contenir ses coûts, il peut jouer sur son volume pour bien négocier matériaux et équipements. 

Si les autres intervenants sont plus chers, c’est parce qu’ils ne disposent pas de la même marge de négociation avec les industriels du bâtiment et autres fabricants d’équipements. Rappelons également que les architectes et les maîtres d’œuvre n’offrent pas la même sécurité que les constructeurs, ces derniers étant les seuls à travailler dans le cadre du Contrat de construction-loi de 1990. 

Bâtir une maison avec un constructeur en 15 étapes

• La découverte. Lors de ce premier rendez-vous, vous faites le point, avec le technico-commercial du constructeur, sur vos besoins, vos envies votre budget, les règles d'urbanisme, les normes, les questions liées au terrain.... Bref, vous jetez les bases de votre projet. A ce stade, le constructeur peut vous aider à trouver votre parcelle et/ou votre financement.
• L’avant-projet. Le constructeur travaille avec vous sur l’architecture, les matériaux, les plans et les équipements. Lors de cette étape, une visite terrain est réalisée pour adapter la maison à la parcelle en tenant compte de l’environnement immédiat (constructions voisines, accès au chantier, etc.). Le constructeur vous remet ces documents, vous donnez votre accord.
• La pré-étude thermique. Le constructeur fournit à son bureau d’études les caractéristiques techniques de votre projet (uniquement l’enveloppe, soit le gros œuvre, l’isolation, les parois vitrées, etc.). Le moteur de calcul de la RE 2020 définit les seuils à respecter pour que la maison soit conforme (coefficient Bbio, consommation d’énergie primaire, poids carbone, confort d'été, etc.).
• Le contrat de construction. Le constructeur établit la notice descriptive de la maison et édite le Contrat de construction-loi de 1990. Ce dernier comprend aussi les assurances du constructeur (responsabilité décennale), l’attestation de caution financière d’achèvement fournie par son garant, etc. Le prix de la maison est défini, il est forfaitaire et définitif. Une fois le CCMI signé, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de dix jours. Vous versez 5 % du prix.
• Le financement. Vous partez à la recherche du crédit. Vous rassemblez toutes les pièces nécessaires (la liste est ici). Vous consultez plusieurs banques et vous choisissez la meilleure proposition. Votre CCMI est signé sous condition suspensive d’obtention du crédit. Si vous n’obtenez pas votre prêt, vous récupérez les sommes versées.
• L’étude énergétique et environnementale. Toujours réalisée par le bureau d’études du constructeur, elle reprend en détail les caractéristiques de la maison pour lui permettre de respecter la RE 2020. Elle est intégrée dans le dossier de permis de construire.
• Le permis de construire. Le constructeur constitue le dossier pour votre compte. Il y place tous les documents obligatoires (plans, schéma d’insertion dans le site, étude énergétique et environnementale, engagement à respecter la RE 2020, etc.). Le dossier est déposé en mairie. Comptez deux mois pour obtenir le permis (trois mois dans les secteurs sauvegardés). A ce stade, vous avez versé 10 % du prix.
• La mise au point technique. Le permis est obtenu. Vous prenez rendez-vous avec le constructeur, souvent avec son conducteur de travaux, un professionnel qui sera votre interlocuteur pendant le chantier. Avec lui, vous procédez à la mise au point technique. Les plans d’exécution et le schéma électrique sont définis. Vous choisissez vos carrelages, vos sanitaires, les couleurs des enduits de façade, etc. 
• Le démarrage du chantier. Tout est OK ? C’est l’heure des premiers coups de pioche. Une déclaration d’ouverture de chantier est signée et envoyée à la mairie. laquelle est ainsi avertie que votre projet va prendre corps.
• Le déroulement des travaux. Votre maison va progressivement voir le jour. Vous la payez au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon un échéancier défini par la loi (à consulter ici). A chaque appel de fonds, vous vérifiez sur site que les travaux ont bien été réalisés. Vous souscrivez une multirisque habitation à la pose de la toiture.
• Les visites chantier. Vous pouvez prévoir d’autres visites de chantier avec le constructeur, en dehors de celles prévues lors des appels de fonds. Attention : vous n’avez pas le droit de vous rendre sur le chantier sans l’autorisation du constructeur. C’est lui qui détient la garde juridique de l’ouvrage et en cas d’accident, vous ne seriez pas couvert par les assurances.
• La fin des travaux. Le chantier est terminé, vous signez une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, à remettre en mairie. La maison est testée pour vérifier si elle est conforme à la RE 2020. Certains constructeurs, engagés dans une démarche qualité spécifique, respectent par principe cette loi.
• La réception de la maison. Lors de cette étape, vous vérifiez que tout a été réalisé conformément au contrat et qu’il n’y a pas de malfaçons. Les éventuelles réserves sont mentionnées dans le procès-verbal de réception. Le constructeur vous remet les clés. Vous versez les 5 % du prix restant à payer (en cas de problème, vous pouvez consigner tout ou partie de cette somme). Puis la maison est mise en route.
• Les garanties après la construction. La réception marque le point de départ des garanties légales obligatoires (parfait achèvement, bon fonctionnement et garantie décennale, à approfondir ici).
• Enfin chez vous ! La prise de possession de la maison se passe environ un an après la signature du CCMI. A ce stade, vous installez votre cuisine et votre mobilier, vous vous occupez de la peinture et des papiers peints si vous avez choisi une maison prête à décorer… Tout est fini ? Invitez famille et amis, pendez votre crémaillère !