Crédit : 10 conseils à connaître absolument pour emprunter

Faire construire, c’est payer le terrain, la maison, les frais annexes... L’addition peut vite grimper. Heureusement, vous disposez de nombreuses solutions pour boucler votre budget dans d’excellentes conditions. Vous pouvez même augmenter votre pouvoir d’achat immobilier tout en conservant une mensualité de crédit adaptée à vos revenus en jouant sur la souplesse des financements d'aujourd'hui, notamment sur la durée. Pour une même mensualité, allonger le remboursement permet d'emprunter davantage. Autre point qui compte : il reste possible de profiter de coups de pouce financiers même si le PTZ (Prêt à taux 0 %), la principale aide à l’accession à la propriété, ne pourra plus payer la construction de maisons individuelle dès 2024. Bref, vous pouvez emprunter plus et mieux pour moins cher tout en sécurisant vos remboursements !

⚠️  Attention : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'organisme qui régule le fonctionnement du crédit en France, impose aux banques de respecter deux critères : votre taux d'effort ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus et la durée de votre emprunt est limitée à vingt-cinq ans plus deux ans au titre du temps de chantier. En même temps, les banques, qui veulent réduire les risques liés au crédit (impayés notamment), vous demanderont de respecter toute une série de conditions pour vous accorder votre prêt. Votre priorité, c'est donc d'obtenir votre financement, la négociation d'un meilleur taux venant dans un second temps.

1️⃣ Empruntez avant les nouvelles hausses de taux d’intérêt

Les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté. Fin 2023, la moyenne, sur vingt-cinq ans, tourne autour de 4,50 % bruts (hors assurance et garanties), contre 1,30 % début décembre 2021 (record absolu à la baisse). Une inflation qui n’est pas terminée. Au printemps 2024, ce même vingt-cinq ans brut moyen devrait atteindre les 5 %. Résultat : plus vous tarderez à vous lancer, plus votre crédit vous coûtera cher. Quant à attendre une baisse, c’est un pari hasardeux. Nous sommes entrés dans une ère de taux durablement élevés. Reporter votre projet pour gagner quelques dixièmes de points, c’est prendre le risque de manquer ce beau terrain ou de ne pas pouvoir faire face à une hausse ultérieure des coûts de construction.

🇫🇷 En France, près de 99 % des crédits immobiliers sont accordés à taux fixes. Une fois le contrat de prêt signé, la mensualité comme la durée ne peuvent plus augmenter même en cas d’envolée du prix de l’argent. Si vos revenus progressent, votre taux d’effort diminuera, préservant votre pouvoir d’achat global. Notez aussi que si vous empruntez aujourd’hui, vous pourrez, en cas de baisse des taux dans les prochaines années, renégocier votre crédit pour réduire votre taux d’effort et sécuriser vos finances personnelles.

Les prêts immobiliers d’aujourd’hui sont assortis de souplesses. En cas de difficultés financières passagères (perte d’emploi par exemple), vous pouvez baisser votre mensualité de 10, 20 voire 30 % pendant six mois à un an. De même, vous pouvez reporter six mois à un an de mensualités en fin de crédit. Certes, vous paierez davantage d’intérêts. Mais vous pourrez continuer à rembourser votre emprunt ! Autre souplesse : avec un différé d'amortissement total, vous commencez à rembourser une fois installé dans votre nouvelle maison.

2️⃣ Rassurez les banques pour faciliter votre crédit

Principe du crédit immobilier : plus le risque est jugé élevé par les banques, plus le taux grimpe. Donc, avec un dossier solide, peu risqué, vous augmentez vos chances de décrocher votre prêt et même de réduire votre taux d’intérêt. Les éléments qui rassurent les banques : une situation financière et professionnelle stable (mieux vaut être en CDI), des comptes bancaires sans découvert, peu de prêts à la consommation, un saut de charges (la différence entre votre loyer actuel et votre mensualité de crédit) raisonnable, un reste à vivre (la somme qu’il reste une fois l’échéance de prêt payée) suffisant, de l’épargne résiduelle (voir plus loin), une capacité à mettre un peu d’argent de côté pendant les remboursements. En rassemblant toutes ces conditions, il sera possible d'obtenir un rabais sur le taux.

🙋‍♀️ Très important : les banques financent avant tout les maisons bâties sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle. Ce CCMI-loi de 1990, c'est le cadre juridique le plus rassurant puisqu’il inclut une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec ce CCMI, vous êtes certain que votre maison sera terminée dans les délais impartis et sans surcoût. Dans la mesure où cette même maison garantit le crédit (hypothèque, caution), les banques sont assurées de disposer de cette garantie qui couvre l'emprunt, ce qui les sécurise. À tel point que de nombreuses banques ne financent plus que les projets menés avec ce fameux CCMI !

Toujours dans cette logique de sécurisation, les banques passent les constructeurs au crible. Elles financent les projets menés avec des professionnels financièrement solides et réputés pour la qualité de leur production. Certaines d’entre elles ont même conclu des partenariats avec des constructeurs, facilitant ainsi le financement des projets de maison neuve.

3️⃣ Augmentez votre apport personnel

De manière tout à fait exceptionnelle, il reste possible de trouver des prêts qui financent 100 % de votre maison (votre apport couvre les frais comme les droits de mutation du terrain). Mais dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas emprunter sans disposer d'un apport personnel d'au moins 10 % du montant du projet hors frais annexes (droits de mutation pour le terrain par exemple). Mais si vous dépassez les 20 % d'apport, vous ferez baisser le taux. C'est encore plus vrai avec 30 ou 40 % d'apport.

💰 Pour constituer un apport personnel ou l’augmenter, pensez à la solidarité familiale. Les donations parents-enfants sont exonérées de droits si elles sont inférieures à 100 000 € par parent. Pour les grands-parents donateurs, ce plafond est de 31 865 €. Attention aux prêts familiaux : vous devez les déclarer au fisc pour éviter qu'ils soient requalifiés en donations déguisées. Et ils sont compris dans le taux d'effort. Vous l’aurez compris : ces prêts familiaux peuvent diminuer votre capacité d’emprunt.

Certaines mauvaises idées peuvent faire capoter votre projet. Si vous souscrivez un crédit consommation pour constituer votre apport personnel, les banques vont s’en rendre compte (elles épluchent vos trois derniers relevés de compte). Or elles n’aiment pas ces crédits conso. Non seulement ils grèvent votre capacité d’emprunt (ils sont intégrés dans le taux d’effort) mais en plus, ils peuvent fragiliser vos finances voire vous conduire au surendettement… Et ne comptez pas sur les cryptomonnaies ou la spéculation en ligne sur les actions pour gonfler votre bas de laine : c’est très mal vu par les banques.

4️⃣ Profitez des dernières aides financières

On l'a dit : dès 2024, le PTZ (Prêt à taux 0 %) ne pourra plus financer la construction de maisons individuelle. Et les banques, pour des raisons de délais gestion des dossiers, ont pour la plupart cessé la distribution du PTZ fin novembre 2023. Pour autant, vous pouvez quand même bénéficier de certains coups de pouce financiers. Si vous travaillez dans une entreprise de plus de dix salariés, vérifiez si vous avez droit au Prêt Accession d’Action Logement. Distribué sous conditions de ressources, il peut atteindre 30 000 € au taux imbattable de 1 % bruts ! Pensez également aux Prêts à l’accession sociale (PAS) : leur taux est plafonné, ils peuvent financer 100 % de votre projet et les frais sont réduits. Si vous possédez un Plan épargne-logement ouvert entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022, vous avez droit à un crédit immobilier complémentaire de 92 000 € maximum à un taux très performant : 2,2 % !

Certaines banques proposent quant à elles des crédits à taux bonifiés. Il s’agit soit de sommes forfaitaires (20 000 € par exemple) ou d’un pourcentage du montant du projet (10 % plafonné à 50 000 €). Ces financements complémentaires bénéficient d’un taux réduit (1 % par exemple) et peuvent même être gratuits. Pour savoir si vous pouvez en profiter, rapprochez-vous des banques, des courtiers en crédit ou encore des constructeurs. Rappelons que certains d’entre eux ont conclu des partenariats avec des banques et ces professionnels vous diront si vous pouvez profiter de ces financements très intéressants.

5️⃣ Négociez les frais de dossier et les garanties

Les frais de dossier peuvent atteindre 1 % du capital emprunté. Vous pouvez négocier leur réduction. Un établissement qui souhaite conquérir de nouveaux clients sera plus enclin à les diminuer et parfois à vous les offrir. De même, si vous prenez votre assurance multirisque habitation chez la banque prêteuse, elle pourra vous accorder un rabais sur les frais de dossier (ce n'est pas une pratique systématique). Des banques peuvent accorder ponctuellement des promotions sur ces frais de dossier. Attention : en matière de frais de dossier, ne soyez pas trop exigeant. Mieux vaut payer quelques centaines d’euros pour garder un taux et une assurance compétitifs.

Pour se protéger, les banques vont garantir votre prêt par une hypothèque ou par la caution d'une société spécialisée. Avec l'hypothèque, elles font revendre le bien en cas d’impayés de crédit pour récupérer leur mise. Une formule qui revient grosso modo à 1,5 % du capital emprunté. Avec la caution, c'est la société spécialisée qui rembourse la banque et qui ensuite traite avec l'emprunteur en défaut. Le tarif tourne autour de 1 % du capital emprunté. Attention : vous ne pourrez pas toujours négocier, des banques pouvant imposer le type de garantie.

6️⃣ Faites jouer la concurrence entre les banques

Toutes les banques ne pratiquent pas les mêmes conditions de crédit. Certaines accordent des rabais sur les taux de leurs emprunts immobiliers pour attirer de nouveaux clients. D'autres font varier leurs tarifs en fonction de la cible de clientèle qu'elles visent. Votre premier objectif, c’est donc de trouver les banques qui accepteront votre dossier. Ce n’est qu’ensuite que vous vous attaquerez au taux d’intérêt en faisant jouer la concurrence.

👉 Vous pouvez vous charger vous-même de cette mission. Vous rencontrerez votre banque, noterez ses conditions puis vous irez voir d'autres prêteurs. Le problème, c'est que vous ne connaissez pas forcément la politique commerciale des banques et vous aurez affaire à votre conseiller, lequel ne décide pas du taux, ni des conditions d'emprunt. Bref, vos chances de réussir existent, mais elles sont réduites.

Le mieux, c'est encore de confier cette mise en concurrence à un courtier en crédit immobilier. Cet intermédiaire spécialisé vous aidera à monter votre dossier. Il vous dira si vous cadrez avec les critères des banques et vous serez ce qu'il faut faire pour augmenter vos chances de décrocher votre emprunt. Une fois le dossier finalisé, le courtier le présente à ses banques partenaires et vous choisissez l'offre qui vous convient le mieux.

7️⃣ Optimisez la durée de votre crédit immobilier

Avec une même mensualité, plus la durée de remboursement s’allonge, plus vous empruntez. Pour un même capital emprunté, un crédit au long cours fait baisser la mensualité. Ce qui peut vous ouvrir d’intéressantes possibilités.

• Pour une mensualité de 1 200 € et un crédit à 4,20 % sur quinze ans, vous empruntez 160 053 € et vous payez 55 947 € d’intérêts. À 4,40 % sur vingt-cinq ans, ces même 1 200 € mensuels vous permettent d’obtenir 218 114 € pour 141 886 € d’intérêts.
• Pour emprunter 200 000 € à 4,20 % sur quinze ans, la mensualité se chiffre à 1 500 €. Compte tenu de la règle des 35 % de taux d’effort du HCSF, il faut gagner 4 270 € par mois pour décrocher ce prêt. Si vous payez à 4,40 % sur vingt-cinq ans, la mensualité pour emprunter 200 000 € descend à 1 100 €. Un revenu de 3 200 € suffit pour respecter le critère de 35 % de taux d’effort.

⚠️ Attention : les durées ne peuvent pas dépasser vingt-cinq ans plus deux ans au titre du temps de chantier, soit un total de vingt-sept ans (consignes du HCSF). Mais les banques disposent d'une marge de manœuvre. 20 % des dossiers de crédit peuvent dépasser ce plafond de durée. Si vous êtes jeune, avec des finances saines, de l'apport et de bonnes perspectives professionnelles, la banque pourra faire un effort pour financer votre projet en dépassant un peu ces plafonds de durée et de taux d'effort.

8️⃣ Négociez les pénalités de remboursement anticipé

La plupart des contrats de prêts comportent une pénalité en cas de remboursement anticipé, avant la fin du crédit. Elle représente généralement 3 % des capitaux restant dus dans la limite de six mois d'intérêts. Cette pénalité est négociable, même si les banques tordent le nez à l'idée de la réduire. N’hésitez pas à demander la suppression de la pénalité si vous comptez revendre votre bien ou si vous êtes certain de bénéficier d’une importante rentrée d’argent à moyen terme.

Cette négociation ne va pas augmenter votre capacité d'emprunt, mais elle représentera un vrai bonus si vous remboursez par anticipation, par exemple en cas de revente de la maison. Là encore, ne soyez pas trop gourmand. Mieux vaut accepter ces pénalités et obtenir votre crédit plutôt que de rester campé sur vos positions et faire capoter votre projet.

9️⃣ Achetez des produits et des services à la banque

Vous achetez des produits d’épargne, des services financiers ou encore votre assurance multirisque habitation auprès de la banque prêteuse ? Vous pouvez bénéficier de réduction sur les frais de dossier voire le taux d’intérêt. De même, la domiciliation de vos revenus chez le prêteur permet souvent d'obtenir de meilleures conditions. N'hésitez pas à aborder ce point lors de vos négociations.

Au-delà de l’apport, les banques demandent aux emprunteurs de garder de l’argent de côté. Cette épargne résiduelle sert de marge de manœuvre financière et vous permet de continuer à rembourser en cas de coup dur. Ce qui rassure forcément les banques. Donc, si vous disposez d’un bas de laine équivalent à un an de mensualités ou à 10 % du montant du projet (chaque banque fixe ses propres conditions), vous décrocherez plus facilement votre prêt et les banques seront davantage disposées à vous accorder un bon taux d’intérêt. À condition de placer cette épargne résiduelle chez le prêteur !

🔟 Déléguez l'assurance emprunteur

Lorsque vous empruntez, vous devez souscrire une assurance décès-invalidité. Vous pouvez choisir la police proposée par votre banque. Autrement nommé contrat groupe, son tarif varie en fonction du risque présenté par l'emprunteur. Un couple de trente-cinq ans non-fumeur paiera dans les 0,30 % du capital emprunté, mais un quinquagénaire fumeur et en surpoids verra le tarif doubler, voire tripler !

Pour réduire l'addition, vous pouvez prendre une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Les tarifs peuvent être divisés par deux, voire par trois, et les garanties sont davantage individualisées. La délégation d'assurance est permise depuis 2010 par la loi Lagarde. Mais les banques renâclent à abandonner leur contrat groupe, qui leur rapporte de belles marges. Solution : prendre le contrat groupe de la banque et obtenir le crédit. Vous pourrez ensuite changer d'assurance à tout moment comme vous le permet la loi Lemoine de 2022.

👉 Quant à l'assurance perte d'emploi, elle ne présente guère d'intérêt. Réservée aux CDI avec de l'ancienneté, elle ne prend en charge qu'une partie de la mensualité pendant un délai limité. Elle ne peut entrer en jeu qu'après avoir purgé des délais de carence et de franchise. Surtout, elle coûte cher, son tarif variant entre 0,20 et 0,80 % du capital emprunté. Mieux vaut choisir des mensualités modulables ou reportables. Elles s'adaptent à l'évolution de vos revenus, ce qui vous permet de faire face à une période d'inactivité forcée (perte d’emploi notamment).