Crédit immobilier : dix clés pour doper votre budget construction

Publié par -

Des taux d’intérêt très bas, un solide dossier de financement, des aides financières efficaces : autant de solutions qui vous permettent d’emprunter davantage sans alourdir vos remboursements.

Faire construire, c’est payer le terrain, la maison, les frais annexes... L’addition peut vite grimper. Heureusement, vous disposez de nombreuses solutions pour boucler votre budget dans d’excellentes conditions. Notamment parce que les taux d'intérêt conservent des niveaux exceptionnellement bas. Vous pouvez même augmenter votre pouvoir d’achat tout en conservant une mensualité de crédit adaptée à vos revenus en jouant sur la souplesse des financements d'aujourd'hui. N'oubliez pas non plus les coups de pouce financiers comme le PTZ, un crédit gratuit réservé aux primo-accédants. Bref, vous pouvez emprunter plus et mieux pour moins cher tout en sécurisant vos remboursements !

Attention toutefois : le Haut Conseil de stabilité financière, qui régit le fonctionnement du crédit en France, impose aux banques de réduire les risques liés aux prêts immobiliers. Votre taux d'effort ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus et la durée de votre emprunt est limitée à vingt-sept ans. 20 % des dossiers peuvent déroger à ces critères, mais il faudra présenter des arguments solides (excellente tenue de comptes bancaires, emploi en CDI notamment) pour convaincre les banques. D'autant qu'avec la crise, elles se montrent plus strictes sur les conditions d'emprunt. Votre priorité, c'est donc d'obtenir votre financement, la négociation d'un meilleur taux venant dans un second temps.

1●Profiter des taux ultra bas. Les taux restent proches de leurs plus bas nivaux historiques. Fin 2021, la moyenne hors assurance pour les crédits sur vingt ans tourne autour de 1 % brut (hors assurance et garanties) selon les baromètres des courtiers en prêts immobiliers. Elle était tombée à 1,15 % à l'automne 2019, lorsque les taux avaient atteint leur précédent plancher record. Grâce à cet argent bon marché, vous empruntez davantage sans alourdir votre mensualité. Aujourd'hui, avec un crédit à 1 % brut sur vingt ans et un remboursement de 1.000 € par mois, vous empruntez 217.441 € et vous payez 22.559 € d’intérêts. Avec le taux de mars 2016 (2,15 %), par exemple, vous auriez obtenu 194.925 € et vos intérêts seraient montés à 45.075 €.

Autre avantage de la baisse des taux : vous respectez plus facilement la barre des 35 % de taux d'effort. Une démonstration ? Pour un crédit de 150.000 € sur vingt ans à 1 % brut, la mensualité s'établit à 690 €. Un emprunteur qui gagne 2.100 € par mois net avant impôts peut décrocher ce prêt selon la règle des 35 % de taux d'effort (et à condition de respecter les autres critères des banques). En mars 2016, avec un taux à 2,15 % et le même capital emprunté, la mensualité serait montée à 770 €. Des revenus mensuels d’au moins 2.300 € net auraient été nécessaires.

Avec des banques plus prudentes, la priorité, c'est d'obtenir le crédit. La recherche du meilleur taux vient dans un second temps.

2●Rassurer les banques. Plus un dossier de prêt est solide, plus la banque est encline à accorder un bon taux. Ce qui la rassure : une situation financière et professionnelle stable (mieux vaut être en CDI), des comptes bancaires sans découvert, peu de prêts à la consommation, un saut de charges (la différence entre votre loyer actuel et votre mensualité de crédit) raisonnable, un reste à vivre (la somme qu’il reste une fois l’échéance de prêt payée) suffisant, une capacité d’épargne même minime. En rassemblant toutes ces conditions, il sera possible d'emprunter à moins de 1 % brut sur vingt ans. 

Dans cette même logique de sécurité, les banques préfèrent financer les maisons bâties sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Et pour cause : c'est le cadre juridique le plus rassurant puisqu’il inclut une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec ce CCMI, vous êtes assuré que la maison sera terminée dans les délais impartis et sans surcoût. Dans la mesure où la maison garantit le crédit (hypothèque, caution), les banques sont certaines de disposer de leur garantie, ce qui les rassure. Elles préfèrent financer les projets conduits avec des constructeurs financièrement solides et réputés pour la qualité de leur production. En insistant sur tous ces points, les banques seront davantage disposées à vous proposer un taux compétitif.

Pour obtenir un crédit - et un bon taux - il faut rassurer les banques sur votre capacité à rembourser.

3●Augmenter votre apport personnel. Dans de très rares cas, les établissements financiers peuvent accorder des prêts qui financent 100 % de votre maison (voir encadré). Mais le mieux, c'est encore de placer de l’apport personnel dans votre projet. Il doit couvrir au minimum les dépenses annexes, notamment les frais de notaire pour l'achat du terrain. Comptez au minimum dans les 10 % du montant du projet. Mais si vous dépassez les 20 %, vous ferez baisser le taux. C'est encore plus vrai avec 30 ou 40 % d'apport.

Pour constituer un apport personnel ou l’augmenter, pensez à la solidarité familiale. Les donations parents-enfants sont exonérées de droits si elles sont inférieures à 100.000 € par parent. Pour les grands-parents donateurs, ce plafond est de 31.865 €. Attention aux prêts familiaux : vous devez les déclarer au fisc pour éviter qu'ils soient requalifiés en donations déguisées. Et ils sont compris dans le taux d'effort.

Le bon plan : certains financements aidés (le prêt à taux 0 % ou PTZ, le prêt Action-Logement, les prêts issus d'un Compte ou d'un Plan épargne-logement, etc.) sont constitutifs d’apport personnel du point de vue des banques. Vous pouvez aussi débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. La mauvaise idée : souscrire un crédit personnel pour constituer votre apport. Cette charge financière supplémentaire risque de vous conduire au surendettement...

4●Utiliser les aides financières. Vérifiez si vous avez droit au PTZ. Réservé aux familles qui font construire pour la première fois, ce crédit finance 20 ou 40 % de la maison en fonction de l'adresse du projet. Il est gratuit, ce qui allège vos charges financières donc renforce votre pouvoir d’achat. Autre atout : le PTZ se rembourse, selon les cas, en tout ou partie après le crédit principal qui l'accompagne. Vous diminuez ainsi votre taux d'effort, qui reste plus facilement en dessous de la barre fatidique des 35 %. Distribué par toutes les banques, le PTZ est attribué sous conditions de ressources. Près des trois quarts des Français peuvent en bénéficier.

N’oubliez pas les Prêts conventionnés (PC) et les Prêts à l’accession sociale (PAS) qui ouvrent droit à des frais réduits et pour partie à une garantie de l'Etat. Attention : depuis 2018, ces financements réglementés n'ouvrent plus droit à l'APL Accession. Autre coup de pouce à ne pas négliger : le Prêt Accession distribué par Action-Logement. Il peut atteindre 40.000 € et son taux d'intérêt est limité à 0,5 % hors assurances. Il est réservé aux emprunteurs travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés. A noter : les employés de la fonction publique peuvent sous conditions bénéficier de financements complémentaires à conditions bonifiées.

5●Négocier les frais de dossier. Ils peuvent atteindre 1 % du capital emprunté. Vous pouvez les diminuer, voire les supprimer. Un établissement qui souhaite conquérir de nouveaux clients sera plus enclin à les diminuer et parfois à vous les offrir. Ne soyez pas trop exigeant : mieux vaut payer quelques centaines d’euros de frais de dossier pour garder un taux et une assurance très compétitifs. A noter : certaines banques acceptent de négocier, d'autres pas. Quelques-unes encore peuvent accorder ponctuellement des promotions sur ces frais de dossier.

6●Faire jouer la concurrence. Toutes les banques ne pratiquent pas les mêmes conditions de crédit. Certaines accordent des rabais sur les taux de leurs emprunts immobiliers pour attirer de nouveaux clients. D'autres font varier leurs tarifs en fonction de la cible de clientèle qu'elles visent. En d’autres termes, obtenir un bon taux, donc améliorer votre pouvoir d’achat, passe par la mise en concurrence des établissements financiers.

Vous pouvez vous charger vous-même de cette mission. Vous rencontrerez votre banque, noterez ses conditions puis vous irez voir d'autres prêteurs. Le problème, c'est que vous ne connaissez pas forcément la politique commerciale des banques et vous aurez affaire à votre conseiller, lequel ne décide pas du taux, ni des conditions d'emprunt. Bref, vos chances de réussir existent, mais elles sont réduites.

Le mieux, c'est encore de confier cette mise en concurrence à un courtier. Cet intermédiaire spécialisé vous aidera à monter votre dossier. Il vous dira si vous cadrez avec les critères des banques et vous serez ce qu'il faut faire pour augmenter vos chances de décrocher votre emprunt. Une fois le dossier finalisé, le courtier le présente à ses banques partenaires et vous choisissez l'offre qui vous convient. Le bon plan : rendez visite au courtier avant de lancer votre projet pour vous assurer que vous êtes bien finançable.

Les courtiers peuvent vous aider à obtenir votre financement et votre assurance, à des conditions souvent avantageuses.

7●Souscrire un prêt longue durée. Pour une même mensualité, plus le remboursement s’allonge, plus vous empruntez. Avec une échéance de 1.000 € et un prêt à 0,80 % brut sur quinze ans, votre crédit atteint 169.556 €. A 1,30 % sur vingt-cinq ans et la même mensualité, vous empruntez 256.011 €. Dans le premier cas, les intérêts s’établissent à 10.434 € et montent à 43.989 € dans le second. La formule vous permet aussi de diminuer votre mensualité à capital emprunté équivalent. Dans ce cas, vous respectez plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort.

Attention toutefois : les durées, sauf exception, ne dépassent pas vingt-cinq ans plus deux ans au titre du temps de chantier, soit un total de vingt-sept ans (consignes du HCSF). Surtout, faites bien vos calculs. Passer de quinze à vingt ou vingt-cinq ans est en général efficace. Mais porter une durée de remboursement de vingt-cinq à trente ans n'a pas de sens : la mensualité baisse faiblement et le coût du crédit s'envole. A noter : les banques acceptent facilement d'allonger les emprunts, dans les limites imposées par le HCSF. Au troisième trimestre 2021, 55,9 % des prêts durent entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans, contre 47,5 % en 2020 selon l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA.

8●Négocier les pénalités de remboursement anticipé. La plupart des contrats de prêts comportent une pénalité en cas de remboursement anticipé, avant la fin du crédit. Elle représente généralement 3 % des capitaux restant dus dans la limite de six mois d'intérêts. Cette pénalité est négociable, même si les banques tordent le nez à l'idée de la réduire. N’hésitez pas à demander la suppression de la pénalité si vous comptez revendre votre bien ou si vous êtes certain de bénéficier d’une importante rentrée d’argent à moyen terme.

Cette négociation ne va pas augmenter votre capacité d'emprunt mais elle représentera un vrai bonus si vous remboursez par anticipation. Autre conseil : là encore, ne soyez pas trop gourmand. Mieux vaut accepter ces pénalités et obtenir votre crédit plutôt que de rester campé sur vos positions, ce qui risque de faire capoter votre projet.

Crédit : une question de garanties
Pour se protéger, les banques vont garantir votre prêt par une hypothèque ou par la caution d'une société spécialisée. Avec l'hypothèque, elles font revendre le bien pour récupérer leur mise. Une formule qui revient grosso modo à 1,5 % du capital emprunté. Avec la caution, c'est la société spécialisée qui rembourse la banque et qui ensuite traite avec l'emprunteur en défaut. Le tarif tourne autour de 1 % du capital emprunté. Attention : les banques peuvent imposer le type de garantie mais ce n'est pas toujours le cas.

Avec des crédits à différé total d'amortissement, vous commencez à rembourser lorsque vous êtes installé dans votre nouvelle maison.

9●Acheter des produits à la banque. Selon certains courtiers, les emprunteurs qui achètent des produits d’épargne, des services financiers  ou qui souscrivent leur multirisque habitation auprès de la banque prêteuse peuvent bénéficier de réduction sur leur taux d’intérêt. De même, la domiciliation de vos revenus chez le prêteur permet souvent d'obtenir un meilleur taux. N'hésitez pas à aborder ce point lors de vos négociations.

Au-delà de l'apport, les banques demandent aux emprunteurs de garder de l'argent de côté. Cette épargne résiduelle sert de marge de manœuvre financière et vous permet de continuer à rembourser en cas de coup dur. Ce qui rassure forcément les banques. Donc, si vous disposez d'un bas de laine équivalent à six mois de mensualités, vous décrocherez plus facilement votre prêt et les banques seront davantage disposées à vous accorder un bon taux d'intérêt. Surtout si vous placez cette épargne résiduelle chez le prêteur ! 

10●Déléguer l'assurance de prêt. Lorsque vous empruntez, vous devez souscrire une assurance décès-invalidité. Vous pouvez choisir la police proposée par votre banque. Autrement nommé contrat groupe, son tarif varie en fonction du risque présenté par l'emprunteur. Un couple de trente-cinq ans non-fumeur paiera dans les 0,30 % du capital emprunté, mais un quinquagénaire fumeur et en surpoids verra le tarif doubler, voire tripler !

Pour faire baisser l'addition, vous pouvez prendre une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse (délégation d'assurance). Les tarifs peuvent être divisés par deux, voire par trois, et les garanties sont davantage individualisées. La délégation d'assurance est permise depuis 2010 par la loi Lagarde. Mais les banques renâclent à abandonner leur contrat groupe, qui leur rapporte de belles marges. Solution : vous pouvez changer d'assurance pendant les douze mois qui suivent la signature de votre contrat de crédit immobilier, comme vous le permet la loi Hamon. Avec l'amendement Bourquin, vous pouvez changer d'assurance de prêt tous les ans après la signature du contrat, une possibilité ouverte depuis janvier 2018.

Quant à l'assurance perte d'emploi, elle ne présente guère d'intérêt. Réservée aux CDI avec de l'ancienneté, elle ne prend en charge qu'une partie de la mensualité pendant un délai limité. Elle ne peut entrer en jeu qu'après avoir purgé des délais de carence et de franchise. Surtout, elle coûte cher, son tarif variant selon les garanties entre 0,20 et 0,80 % du capital emprunté. Mieux vaut choisir des mensualités modulables ou reportables. Elles s'adaptent à l'évolution de vos revenus, ce qui vous permet de faire face à une période d'inactivité forcée.

Bonus : pensez aux constructeurs !
Certains de ces professionnels s'associent à des banques pour proposer des crédits spécialement adaptés aux projets de construction. Dans certains cas, ils bonifient leurs taux, ce qui diminue le coût du crédit et permet de respecter plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort. Dans le cadre d'opérations promotionnelles, notamment lors de salons de l'habitat, des constructeurs peuvent accorder des baisses de tarifs ou offrir telle ou telle prestation. Un bon plan pour votre pouvoir d'achat immobilier !

Cliquez sur un département pour voir
des offres de maisons neuves avec terrain