Crédit immobilier : dix clés pour doper votre budget construction

Des taux d’intérêt très bas, un solide dossier de financement, des aides financières efficaces : autant de solutions qui vous permettent d’emprunter davantage sans alourdir vos remboursements.

Faire construire, c’est payer le terrain, la maison, les frais annexes... L’addition peut vite grimper. Heureusement, vous disposez de nombreuses solutions pour boucler votre budget dans d’excellentes conditions. Vous pouvez même augmenter votre pouvoir d’achat tout en conservant une mensualité de crédit adaptée à vos revenus. Bref, vous pouvez emprunter mieux pour moins cher tout en sécurisant vos remboursements !

1●Profiter des taux ultra bas. Les taux restent proches de leurs plus bas nivaux historiques. Au 22 octobre 2018, la moyenne hors assurance pour les crédits sur vingt ans s’établit à 1,60% selon le courtier Empruntis. Elle était tombée à 1,55% à l'automne 2016, lorsque les taux avaient atteint leur plancher record. Grâce à cet argent bon marché, vous empruntez davantage sans alourdir votre mensualité. Avec un crédit à 1,60% sur vingt ans et un remboursement de 1.000 € par mois, vous empruntez 205.272 € et vous payez 34.728 € d’intérêts. Avec le taux de mars 2016 (2,15%), par exemple, vous auriez obtenu 194.925 € et vos intérêts seraient montés à 45.075 €.

Autre avantage de la baisse des taux : vous respectez plus facilement la barre des 33% de capacité de remboursement (pour obtenir votre prêt, vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus mensuels). Une démonstration ? Pour un crédit de 150.000 € sur vingt ans à 1,60%, la mensualité est de 731 €. Un emprunteur qui gagne 2.200 € par mois peut décrocher ce crédit. En mars 2016, avec un taux à 2,15% et le même capital, la mensualité serait montée à 770 €. Des revenus mensuels d’au moins 2.310 € net auraient été nécessaires.

2●Rassurer la banque. Plus un dossier de prêt est solide, plus la banque est encline à accorder un bon taux. Ce qui la rassure : une situation financière et professionnelle stable (mieux vaut être en CDI), des comptes bancaires sans découvert, peu de prêts à la consommation, un saut de charge (la différence entre votre loyer actuel et votre mensualité de crédit) raisonnable, un reste à vivre (la somme qu’il reste une fois l’échéance de prêt payée) suffisant, une capacité d’épargne même minime.

A noter : les banques apprécient les maisons bâties sous le régime du Contrat de construction loi-de 1990, le régime le plus sécurisant puisqu’il inclut une garantie de livraison à prix et délais convenus. Elles préfèrent financer les projets conduits avec des constructeurs financièrement solides et réputés pour la qualité de leur production. En insistant sur tous ces points, la banque sera davantage disposée à vous proposer un taux compétitif.

3●Augmenter votre apport personnel. Les établissements financiers peuvent accorder des prêts qui financent 100 % de votre maison. Mais dans l'idéal, mieux vaut placer de l’apport personnel dans votre projet. Il doit couvrir au minimum les dépenses annexes, notamment les frais de notaire pour l'achat du terrain. Un bon apport (20 % du projet) permet d'obtenir un bon taux d'intérêt.

Pour constituer un apport ou l’augmenter, pensez à la solidarité familiale (donations, crédits familiaux). N’oubliez pas que certains financements aidés (le prêt à taux 0 % ou PTZ, le prêt Action-Logement, les prêts issus d'un Compte ou d'un Plan épargne-logement, etc.) sont constitutifs d’apport personnel. Vous pouvez aussi débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise.

4●Utiliser les aides financières. Vérifiez si vous avez droit au PTZ. Réservé aux familles qui font construire pour la première fois, ce crédit finance 20 ou 40 % de la maison en fonction de l'adresse du projet. Il est gratuit, ce qui allège vos charges financières donc renforce votre pouvoir d’achat. Distribué par toutes les banques, il est attribué sous conditions de ressources. Près des trois quarts des Français peuvent en bénéficier.

N’oubliez pas les Prêts conventionnés (PC) et les Prêts à l’accession sociale (PAS) qui ouvrent droit à des frais réduits et pour partie à une garantie de l'Etat. Attention : en 2018, ces crédits réglementés n'ouvrent plus droit à l'APL Accession. Autres coups de pouce : les prêts distribués par Action-logement, les crédits spécial fonctionnaires, les aides des collectivités locales…

5●Négocier les frais de dossier. Ils peuvent atteindre 1% du capital emprunté. Vous pouvez les diminuer, voire les supprimer. Un établissement qui souhaite conquérir de nouveaux clients sera plus enclin à les diminuer voire à vous les offrir. Ne soyez pas trop exigeant : mieux vaut payer quelques centaines d’euros de frais de dossier pour garder un taux et une assurance très compétitifs.

6●Faire jouer la concurrence. Toutes les banques ne pratiquent pas les mêmes conditions de crédit. Certaines accordent des rabais sur les taux de leurs emprunts immobiliers pour attirer de nouveaux clients. En d’autres termes, obtenir un bon taux, donc améliorer votre pouvoir d’achat, passe par la mise en concurrence des banques.

Une tâche que vous pouvez confier à un intermédiaire spécialisé, le courtier. Il vous aidera à bâtir un bon dossier et le présentera aux banques. Il ne vous restera plus qu'à choisir la meilleure proposition. Vous pouvez aussi vous adresser aux banques spécialisées dans le financement immobilier. Elles construisent des prêts sur-mesure, qui rendent possible des projets qui apparemment ne l'étaient pas, sans pour autant mettre vos finances en péril.

7●Souscrire un prêt longue durée. Pour une même mensualité, plus le remboursement s’allonge, plus vous empruntez. Avec une échéance de 1.000 € et un prêt à 1,35 % sur quinze ans, votre crédit atteint 162.863 €. A 1,85 % sur vingt-cinq ans et la même mensualité, vous empruntez 240.044 €. Dans le premier cas, les intérêts s’établissent à 17.137 € et montent à 59.956 € dans le second. La formule vous permet aussi de diminuer votre mensualité à capital emprunté équivalent. Du coup, vous respectez plus facilement la règle des 33 %.

Attention toutefois : les durées ne dépassent pas 30 ans (sauf dans de très rares cas). Surtout, faites bien vos calculs. Passer de quinze à vingt ou vingt-cinq ans est en général efficace. Mais porter une durée de remboursement de vingt-cinq à trente ans n'a pas de sens : la mensualité baisse faiblement et le coût du crédit s'envole. 

8●Négocier les pénalités de remboursement anticipé. La plupart des contrats de prêts comportent une pénalité en cas de remboursement anticipé, avant la fin du crédit. Elle représente généralement 3 % des capitaux restant dus dans la limite de six mois d'intérêts.

Cette pénalité est négociable, même si les banques tordent le nez à l'idée de la réduire. N’hésitez  pas à demander la suppression de la pénalité si vous comptez revendre votre bien ou si vous êtes certain de bénéficier d’une importante rentrée d’argent à moyen terme.

9●Acheter des produits à la banque. Selon certains courtiers, les emprunteurs qui achètent des produits d’épargne ou qui souscrivent leur multirisque habitation auprès de la banque prêteuse peuvent bénéficier de réduction sur leur taux d’intérêt. Evoquez ce point lors de vos négociations.

Notez par ailleurs que les banques cherchent à sécuriser au maximum le remboursement. Dans cette logique, elles accordent de meilleures conditions aux emprunteurs qui ont mis un peu d'argent de côté. Grâce à cet effort d'épargne, ils montrent qu'ils sont plus fourmis que cigales, ce qui renforce leur fiabilité.

10●Déléguer son assurance de prêt. Lorsque vous empruntez, vous devez souscrire une assurance décès-invalidité. Vous pouvez choisir la police proposée par votre banque. Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté.

Vous pouvez opter pour la délégation d’assurance (loi Lagarde de 2010) et prendre une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse. Les tarifs peuvent être divisés par deux. Depuis le 26 juillet 2014, la loi Hamon vous permet de changer d'assurance pendant les douze mois qui suivent la signature de votre contrat de crédit immobilier. Avec l'amendement Bourquin, vous pouvez changer d'assurance de prêt tous les ans après la signature du contrat, une possibilité ouverte depuis janvier 2018.

Bonus : pensez aux constructeurs. Certains de ces professionnels s'associent à des banques pour proposer des crédits spécialement adaptés aux projets de construction. Dans certains cas, ils bonifient leurs taux, ce qui diminue le coût du crédit et permet de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d'endettement (votre mensualité ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges).

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