Afin de construire sa maison, il faut passer une première étape essentielle : bâtir un plan de financement crédible. Plus qu'une simple question de chiffres, cette étape permettra de déterminer la faisabilité du projet.
C'est quoi un plan de financement ?
Ce document expose avec précision et objectivité tous les coûts associés au projet ainsi que les ressources mobilisées pour y faire face. Terrain, construction, frais annexes, apport personnel, emprunts : chaque élément doit être mentionné avec précision.
Règle d'or : rien ne sert d'être optimiste, il faut juste être réaliste !
👉 Pas de mauvaise surprise avec le CCMI
Strictement encadré par la loi, le Contrat de construction de maison individuelle-loi 1990 (CCMI) protège le particulier face aux risques financiers et techniques. Avec le CCMI le prix est ferme et définitif !
Le CCMI impose que le financement du projet soit bouclé avant le démarrage des travaux. Autrement dit, le particulier doit être en mesure de démontrer que l’ensemble des ressources nécessaires (apport personnel, prêts bancaires, aides éventuelles) couvre la totalité du coût de la construction tel qu’il est défini dans le contrat.
Faire construire votre maison
Que doit contenir le plan de financement ?
Le plan de financement immobilier récapitule précisément l’ensemble des dépenses liées à la construction de la maison ainsi que toutes les ressources disponibles pour le financer. Il va déterminer précisément le montant du prêt immobilier à solliciter auprès de la banque.
Le plan de financement va permettre de calculer la capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal pouvant être emprunté sans dépasser un taux d’endettement de 35 %. En comparant les dépenses et les ressources, il est alors possible de connaître le montant exact à emprunter et d’adapter la durée du prêt afin de sécuriser le projet immobilier.
👉 Les dépenses à intégrer dans un plan de financement - Le prix de la maison, du terrain et du raccordement aux réseaux ;
- Les frais de dossier bancaire et, le cas échéant, les frais de courtage si vous faites appel à un courtier ;
- Les frais de garantie du prêt (hypothèque, caution, nantissement, etc.) ;
- Les frais de notaire.
👉 Les ressources à intégrer dans un plan de financement - Les revenus stables sont retenus à 100 %, tandis que les revenus locatifs sont partiellement considérés. Attention les banquiers n'aiment pas beaucoup le CDD ou l'intérim ! Si les pensions de retraite sont considérées comme des revenus stables, l’âge au moment de l’emprunt joue un rôle dans l’obtention d’un crédit immobilier.
- Le montant de l’apport personnel, qu’il provienne de l’épargne, d’un don, d’un héritage ou de dispositifs d’épargne logement. La revente d’un bien immobilier peut aussi constituer une ressource importante.
- Les prêts aidés (lorsque l'emprunteur y a droit), comme le prêt à taux zéro (PTZ).
- Les revenus stables sont retenus à 100 %, tandis que les revenus locatifs sont partiellement considérés. Attention les banquiers n'aiment pas beaucoup le CDD ou l'intérim ! Si les pensions de retraite sont considérées comme des revenus stables, l’âge au moment de l’emprunt joue un rôle dans l’obtention d’un crédit immobilier.
- Le montant de l’apport personnel, qu’il provienne de l’épargne, d’un don, d’un héritage ou de dispositifs d’épargne logement. La revente d’un bien immobilier peut aussi constituer une ressource importante.
- Les prêts aidés (lorsque l'emprunteur y a droit), comme le prêt à taux zéro (PTZ).
À savoir : Raccordements, aménagements extérieurs, cuisines, peintures, voire certaines adaptations techniques sont souvent oubliés. Autant d’éléments qui doivent impérativement apparaître dans le plan de financement, même s’ils ne figurent pas dans le prix CCMI.
👉 Exemple de financement
Pour un projet d’un montant total de 309 000 € et un apport personnel de 40 000 €, le montant à emprunter s’élève à 269 000 €. Grâce à ce plan de financement, les acheteurs savent précisément quelle somme demander à la banque et peuvent vérifier leur éligibilité à d’éventuelles aides.
Les motifs de refus de crédit
Les incidents bancaires comme les découverts, impayés ou une inscription au Fichiers des incidents remboursement des crédits aux particuliers (FICP) sont très mal perçus par les établissements financiers.
Il est aussi conseillé de limiter ses crédits à la consommation aux achats essentiels comme un véhicule. Les dépenses excessives pour des achats superflus ou des jeux en ligne sont aussi fortement déconseillées. Les organismes prêteurs examineront attentivement vos trois derniers relevés bancaires, ce qui leur permettra d'analyser vos habitudes et votre gestion financière personnelle.
👉 Les 4 erreurs à éviter
- Sous-estimation du budget global.
- Oubli des frais annexes.
- Absence de marge de sécurité.
- Confiance excessive dans les discours commerciaux.
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