Les garanties et les assurances du prêt immobilier

Vous empruntez pour faire construire votre maison ? La banque va vouloir sécuriser la somme d'argent qu'elle vous a prêté. Pour cela elle va vous demander d'abord de souscrire une Assurance décès invalidité (Adi) pour garantir son prêt. Aucun établissement bancaire  n'accorde de crédit sans cette assurance. Comme son nom l’indique, l'Adi protégera votre famille en cas de besoin en prenant en charge le capital restant dû.

Parallèlement le crédit sera assorti soit d’une hypothèque conventionnelle, d’un Privilège de prêteur de deniers (PPD) ou encore d’une caution auprès d’un organisme spécialisé. En dernier ressort, en cas de défaut de paiement, elle se remboursera sur le produit de la vente de la maison. Attention, vous n’avez pas toujours le choix, l'établissement prêteur pouvant imposer une garantie plutôt qu'une autre. Ces garanties sont à intégrer dans le montage du financement, car leur coût s'ajoute à celui du prêt.

Les banques assortissent toujours leurs crédits de garanties et l'emprunteur doit souscrire une assurance décès-invalidité. © Purple_Queue/Getty Images

 L'assurance décès-invalidité

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les banques imposent systématiquement la souscription d'une Assurance décès-invalidité (Adi). Quelques rares emprunteurs échappent à cette obligation en garantissant le crédit sur leur patrimoine personnel (on parle de nantissement). L'Adi  protège la banque mais aussi vous et votre famille. En cas de décès ou d’invalidité, elle prendra en charge le capital restant dû. Vos enfants, votre conjoint n'auront plus en cas de couverture à 200 % plus rien à payer.

Si vous ne pouvez plus exercer votre profession à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’assurance prendra également en charge le remboursement du prêt. Bref, l'Adi est un filet de sécurité essentiel. Sachez que la banque propose systématiquement  avec son offre de prêt son propre contrat d’assurance, c’est-à-dire celui qu’elle a négocié avec une société d'assurance. On parle alors de contrat groupe. Rien ne vous empêche de souscrire un contrat alternatif. On parle alors de délégation d'assurance. Mais attention la banque a le dernier mot.

Comment prendre en compte le coût de l'assurance décès-invalidité ?

L'assurance décès-invalidité coûte en moyenne entre 0,20 et 0,50 % du capital emprunté par an. Certaines compagnies proposent des tarifs dégressifs et annoncent un pourcentage du capital restant dû. Logique puisque, au fur et à mesure du remboursement du prêt, l’assurance couvre un montant de moins en moins élevé (vous remboursez davantage d'intérêts en début de crédit). Dans ce cas, le coût mensuel de l’assurance est dégressif. Certaines assurances affichent un coût à raison de tant par mois et pour 1 000 € empruntés. Conseil : dès les premières simulations de prêt, faites préciser à votre banquier le coût global de l’assurance pour pouvoir comparer les différents tarifs proposés. Et depuis les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le coût de l’assurance de prêt est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement des emprunteurs.

Comment marche l'assurance décès-invalidité ?

En matière de garanties, l’assurance décès-invalidité joue comme son nom l'indique en cas de décès et d’invalidité. Ce qui recouvre des situations différentes. L’invalidité absolue et définitive (ou permanente et absolue) est une invalidité physique ou intellectuelle qui vous rend définitivement incapable d’exercer une activité rémunérée et vous oblige à avoir l’assistance permanente d’une tierce personne pour les actes de la vie courante. Comme en cas de décès, l’assurance rembourse le capital restant dû du prêt, l’invalidité permanente totale ou partielle. S'il s'agit d'une incapacité temporaire totale de travail constatée médicalement, l’assurance prend en charge la totalité ou une partie seulement de vos mensualités pendant la période d’incapacité ou d’invalidité.

La bonne quotité

Lorsque l'on fait construire, on emprunte souvent à deux. Pour la couverture vous devrez choisir la quotité de votre assurance. La quotité d’assurance permet de répartir la couverture entre les emprunteurs. C'est aspect à ne surtout pas négliger. La plus sécurisante est la couverture à 100 % sur chacun des emprunteurs. Si l'un d'entre eux vient  à décéder, l'assurance prend en charge l'intégralité du remboursement et le survivant se retrouve libéré de la dette immobilière. Cette solution est aussi la plus chère. Pour faire baisser l'addition, vous pouvez choisir d'être chacun couvert à 50 %. En cas de décès de l'un d'entre vous, l'assurance assume sa part du crédit et vous, vous payez la vôtre.

Lorsque vous souscrirez votre crédit, lisez attentivement le contrat d'assurance. Les clauses sont nombreuses et peuvent avoir des conséquences inattendues. Vérifiez par exemple si l'assurance couvre précisément votre profession. Dans ce cas, vous êtes couvert si vous ne pouvez plus travailler. Mais si l'assurance couvre toutes les professions, elle pourra considérer qu'une reconversion est possible et elle ne vous indemnisera pas.

 Depuis le 1er juin 2022, le questionnaire santé à remplir par l'emprunteur est supprimé pour les crédits de moins de 200 000 € par assuré, à condition que le remboursement soit effectué avant vos soixante ans, comme le permet la loi Lemoine de février 2022. Ce texte étend également le droit à l'oubli, facilitant ainsi l'emprunt des anciens malades du cancer.

Pour souscrire son assurance de prêt, l'emprunteur remplit un questionnaire santé. L'examen médical est rarement imposé. © Pattanaphong Khuankaew / EyeEm/Getty Images

La délégation d'assurance 

Depuis la Loi Lagarde (2010) et plus récemment depuis la loi Lemoine (2022) sortir du contrat groupe de la banque et opter pour un contrat personnalisé est devenu très simple. Opter pour une délégation d'assurance est aujourd'hui le seul moyen pour gagner du pouvoir d'achat et faire baisser la Taux annuel effectif global (TAEG) du crédit. C'est le meilleur moyen de réaliser de substantielles économies. En optant pour une assurance adaptée à votre profil, vous ferez diminuer le coût global de l'assurance. Seule condition, il faut que les garanties proposées soient au moins équivalentes à celles de l'établissement prêteur. La délégation d'assurance est le meilleur moyen pour faire baisser le coût de l’assurance et le coût global du crédit. Selon le profil à assurer son coût peut atteindre 0,15 % du capital emprunter. Si vous êtes jeune, en bonne santé et non-fumeur, pensez à la délégation d'assurance. Mais attention, il faut respecter un certain formalisme :

• demande de devis auprès de différentes compagnies d'assurance ;
• comparaison des différentes propositions en respectant le principe d’équivalence ;
• choix de l’offre la plus intéressante ;
• adhésion au contrat d’assurance choisi ;
• réception du contrat d’assurance choisi ;
• envoi du contrat d’assurance à l’établissement prêteur ;
• période de 10 jours pour l’analyse du contrat proposé en délégation ;
• réception de l’acceptation ou du refus (obligatoirement motivé) de l’établissement prêteur ;
• entrée en vigueur du contrat d’assurance prêt en délégation.
  Seule obligation : le niveau de couverture doit être a minima équivalent à celui du contrat groupe. Pour faciliter la comparaison entre les différentes offres, la banque fournit une Fiche standardisée d'information (FSI) avec 18 critères d'équivalence parmi les garanties générales (décès, invalidité, incapacité permanente…). Elle en choisit onze. La FSI précise les garanties équivalentes que devra proposer le nouvel assureur. A défaut d'équivalence vous essuierez un refus. De manière transparente et synthétique, la fiche standardisée d'information vous informe aussi sur le coût de l'assurance emprunteur de votre banque. Le document doit mentionner à la fois le futur montant de votre cotisation mensuelle ou annuelle, le coût total de votre assurance emprunteur sur l'ensemble de la durée du prêt et enfin le Taux annuel effectif d'assurance.

L'assurance perte d'emploi 

Pour sécuriser un peu plus l'emprunt, les salariés du privé peuvent s'assurer contre une éventuelle perte d'emploi. La souscription d’une assurance chômage n’est pas obligatoire. Si elle peut être utile, elle est chère et d’une mise en œuvre souvent compliquée. Elle ne peut entrer en jeu qu'après l'écoulement d'un délai de carence et d'un délai de franchise. Et les contrats varient selon les établissements. Il convient donc de bien examiner les modalités de l’assurance avant de vous décider.

Vous devez le plus souvent être salarié en contrat à durée indéterminée (CDI) et avoir un minimum d’ancienneté chez le même employeur (entre six et douze mois selon les contrats) pour pouvoir souscrire cette assurance. Sont exclus les démissionnaires et les personnes en période d’essai ou en préavis de licenciement. Vous devez pouvoir bénéficier des allocations d’assurance chômage en cas de perte d’emploi, des limites d’âge sont imposées qui varient selon les contrats.

Le système d’indemnisation varie en fonction de l’établissement financier et de la durée de votre chômage. Ainsi, vous serez indemnisé entre dix-huit mois (cas le plus fréquent) et quarante-huit mois selon les assureurs. Dès que vous avez retrouvé du travail, l’indemnisation cesse. Si vous retombez au chômage après quelques mois d’activité (moins de six), vous n’avez généralement pas à subir une nouvelle période de franchise. Concernant le montant de l’indemnisation, peu de contrats payent la totalité de la mensualité. Le pourcentage varie de 50 à 100 %, avec parfois un plafond (par exemple 1 000 €). Selon les compagnies d’assurances, le coût total se calcule soit sur le montant du capital emprunté (0,10 à 0,70 %), soit sur le montant des mensualités de remboursement du prêt (1 à 7 %).

Au regard de sa complexité et de sa faible couverture du risque, très peu d'emprunteurs optent pour une assurance chômage. Mais d'autres solutions existent pour sécuriser votre crédit. Vous pouvez par exemple reporter six mois à un an de mensualités en fin de remboursement pour faire face à des difficultés financières passagères. De même, vous pouvez baisser vos échéances de 10, 20, voire 30 % pendant une certaine période (six mois, voire douze mois) pour compenser une baisse de revenus liée à une perte d'emploi. Vérifiez si votre emprunt comporte ces souplesses. C'est le plus souvent le cas, mais mieux vaut s'en assurer avant de signer.

L'hypothèque

L’autre garantie prise par la banque c’est l'hypothèque. C’est une sûreté dite « réelle » prise sur la valeur du bien financé par le crédit. En cas de non-remboursement, l’établissement prêteur pourra alors saisir la maison pour la revendre et se rembourser. Elle récupérera ainsi directement les sommes qu'elle a prêtées. L’hypothèque est la seule sûreté possible lorsque le prêt est destiné à financer la construction d’une maison.

 Hypothèque et PPD fonctionnent de la même façon : en cas de défaillance, la banque fait revendre le bien pour récupérer les sommes dues. Elle garantit le montant du prêt, trois ans d’intérêts et les accessoires. Le crédit garanti doit obligatoirement être constaté par un acte notarié. En maison individuelle, le privilège peut garantir un prêt destiné à financer l’acquisition du terrain, mais pas le financement de la construction proprement dite.

Hypothèque ou caution, au bout du compte, c'est la maison et son terrain qui garantissent le crédit. © Franck Paubel

Des droits d'enregistrement

Qu’il s’agisse de l’hypothèque conventionnelle ou du PPD, vous devrez payer des droits d’enregistrement liés à l’inscription de ces garanties ainsi que les émoluments du notaire pour la rédaction des contrats de prêts puisque ceux-ci sont obligatoirement notariés. Pour tenir compte des frais supplémentaires couverts par ces garanties (généralement trois ans d'intérêts et les accessoires tels que les frais de notaire ou les droits de mutation...), les banques inscrivent le privilège pour le montant du prêt majoré d’un pourcentage, qui est, le plus souvent, de 20 %.

Les émoluments du notaire sont proportionnels au montant du crédit. Ils sont tarifés par tranche, avec un pourcentage appliqué à chaque tranche : 

1,333 % entre 0 et 6 500 €  ;
0,550 % entre 6 501 et 17 000 € ;
0,366 % entre 17 001 et 30 000 € ;
 0,275 % au-delà de 30 001 €.
 La Taxe de Publicité foncière représente 0,715 % des sommes garanties. Cependant, elle n’est pas toujours exigée. La Contribution de Sécurité immobilière, elle, représente 0,05 % du montant de la vente additionné de 0,01 % pour l’inscription au bureau des hypothèques. Enfin, les frais et débours varient en fonction des formalités effectuées par le notaire.

 A titre d’exemple, pour un prêt de 250 000 €, il faudra  compter environ 3 230 € de frais de mise en place de l’hypothèque (Source : Anil).

• Émoluments du notaire : 942 €
• Taxe de Publicité foncière : 1 787 €
• Contribution de sécurité immobilière : 250 €
• Frais et débours : 250 € (à titre purement indicatif)
• La levée d’hypothèque

Si le crédit est remboursé jusqu'à son terme, l’inscription est maintenue deux ans après la durée convenue du prêt et s’éteint automatiquement sans frais. L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers prennent aussi fin lorsque le crédit est remboursé par anticipation. Dans ce cas, le vendeur demande la mainlevée de l’inscription (la mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que l’emprunteur a complètement remboursé son prêt). Des frais sont alors réclamés.

Comptez en moyenne 0,50 % du capital emprunté. Autre situation : vous remboursez le prêt par anticipation sans vendre le bien. Dans ce cas, la mainlevée n’est pas nécessaire. Le privilège tombera de lui-même à la date initialement prévue.

Garantir le crédit avec une caution

Les établissements financiers proposent de plus en plus souvent de garantir le prêt par une caution souscrite auprès d’une société spécialisée. Cette dernière s'engagera à rembourser la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Plus simple sur le plan des formalités, elle permet d’éviter l’inscription d’une sûreté sur le logement garanti. En outre, l’emprunteur n’a pas à supporter les frais de mainlevée en cas de revente notamment. La mise en place de cette garantie est rapide puisque la société de caution donne généralement sa réponse en seulement quelques jours, voire quarante-huit heures.

Son financement est assuré par un Fonds mutuel de garantie (FMG) sur lequel vous versez une somme proportionnelle au montant du prêt au moment de sa souscription. C’est l’argent des emprunteurs déposé sur ce fonds qui permet de payer le prêt en cas de problème.

En cas de difficulté à remboursement, la société de caution peut essayer de trouver une solution amiable, en accord avec la banque, en revoyant la durée du prêt. Mais si les problèmes de paiement perdurent, la société paie la banque. Elle se retourne ensuite contre l’emprunteur, mais lui permet de revendre lui-même le logement afin d’éviter une procédure de saisie immobilière et une vente aux enchères à un prix souvent inférieur à la valeur du bien.

Combien coûte une caution ?

Le coût de la caution comporte deux volets. La commission de caution, qui reste définitivement acquise à la société spécialisée et une participation à un Fonds mutuel de garantie (FMG). Certaines sociétés remboursent une partie du FMG à l'emprunteur en fin de crédit, d'autres pas. Commission et participation au FMG sont calculées selon des barèmes bien précis qui tiennent compte de la nature et du montant du prêt, et de l’âge de l’emprunteur. Le montant de la commission de caution varie de 150 à 600 €. Elle est versée au moment de la souscription du prêt et elle est définitivement perdue. Toutefois, les emprunteurs de moins de trente-sept ans ne versent la commission qu’en fin de prêt. Revers de la médaille : la commission est un peu plus chère pour eux. En fait, ils ne déboursent jamais cette commission qui est automatiquement prélevée sur les sommes restituées au titre du fonds mutuel de garantie. Il suffit que l’un des acheteurs soit âgé de dix-huit à trente-six ans pour que le barème de cette tranche d’âge s’applique. La caution revient en général à environ 1 % du capital emprunté. Mais si l’on prend en compte la restitution de la somme versée au FMG, son coût descend à environ 0,80 % du montant emprunté.