Les garanties et les assurances du prêt immobilier

Vous empruntez certainement pour faire construire votre maison. La banque va alors vous demander de souscrire une garantie pour votre crédit : soit une hypothèque conventionnelle, Privilège de prêteur de deniers (PPD) ou encore caution d’un organisme spécialisé. Pour faire votre choix entre l'hypothèque ou la caution, vous devrez calculer, au cas par cas, selon le montant du crédit et les probabilités de remboursement anticipé à plus ou moins long terme, la formule qui sera la plus avantageuse. Vous pouvez vous faire conseiller par un courtier, un intermédiaire dont le métier est justement de vous obtenir le prêt immobilier le plus performant et le plus économique. Attention : vous n’avez pas toujours le choix, l'établissement prêteur pouvant imposer plutôt une garantie qu'une autre. Ces garanties sont à prendre en compte dans le montage de votre financement. Et pour cause : elles ont un coût qui s'ajoute à celui du prêt lui-même.

Autre point important : aucune banque n'acceptera de vous accorder un prêt sans vous demander de souscrire une Assurance décès-invalidité (ADI). Elle vous protègera si vous êtes touché par un aléa de la vie et prendra le relais des remboursements en cas de besoin. 

L'hypothèque

L'hypothèque consiste à prendre un bien immobilier en garantie pour le paiement de l'emprunt. Le PPD est une hypothèque simplifiée, qui ne peut concerner que le terrain (elle est exclue pour la construction). Ces deux garanties fonctionnent de la même façon : en cas de défaillance, la banque fait revendre le bien pour récupérer les sommes dues.

L’hypothèque et le privilège sont des sûretés dites « réelles ». Elles permettent à la banque, pendant toute la durée de l’emprunt, de mettre la maison en vente si vous ne remboursez pas votre crédit immobilier. Elle récupérera ainsi directement les sommes qu'elle vous a prêtées. L’hypothèque est la seule sûreté possible lorsque le prêt est destiné à financer la construction d’une maison. Elle garantit le montant du prêt, trois ans d’intérêts et les accessoires. Le crédit garanti doit obligatoirement être constaté par un acte notarié. Le privilège de prêteur de deniers (PPD) garantit le capital prêté, trois ans d’intérêts et les accessoires (honoraires du notaire et droits de mutation à la charge de l’acquéreur). En maison individuelle, le privilège peut garantir un prêt destiné à financer l’acquisition du terrain, mais pas le financement de la construction proprement dite.

Des droits d'enregistrement

Qu’il s’agisse de l’hypothèque conventionnelle ou du PPD, vous devez payer d’une part des droits d’enregistrement liés à l’inscription de ces garanties, et d’autre part les émoluments du notaire pour la rédaction des contrats de prêts puisque ceux-ci sont obligatoirement notariés. Pour tenir compte des frais supplémentaires couverts par ces garanties (généralement trois ans d'intérêts et les accessoires tels que les frais de notaire ou les droits de mutation...), les banques inscrivent le privilège pour le montant du prêt majoré d’un pourcentage, qui est, le plus souvent, de 20 %.

En cas d’hypothèque conventionnelle, vous devez acquitter la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % à percevoir sur les sommes garanties, soit le montant du prêt majoré de 20 %. Pour un prêt de 100.000 € que l'on majore de 20 %, soit 120.000 €, le coût de la publicité foncière est de 120.000 x 0,715 % = 858 €. Cette taxe n’est pas due en cas d’inscription de privilège de prêteur de deniers. Vous devrez en outre verser au Conservateur des hypothèques un salaire égal à 0,05 % du montant emprunté plus 20 %, avec un minimum de 8 €. À ces taxes et autres droits d’enregistrement s’ajoutent dans les deux cas (hypothèque ou privilège) les émoluments du notaire, qui sont proportionnels au montant du prêt et varient en fonction du type de prêt. Au final, le coût total d’une hypothèque représente environ 2 % du montant emprunté.

L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers prennent fin lorsque le logement est vendu alors que le crédit n’est pas intégralement payé. Dans ce cas, le vendeur rembourse par anticipation le capital restant dû à la banque et demande la mainlevée de l’inscription (la mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que l’emprunteur a complètement remboursé son prêt). Des frais sont alors réclamés. Comptez en moyenne 0,50 % du capital emprunté. Autre situation dans laquelle l'hypothèque prend fin : vous remboursez le prêt par anticipation sans vendre le bien. Dans ce cas, la mainlevée n’est pas nécessaire. Le privilège tombera de lui-même à la date initialement prévue. Enfin, si vous remboursez votre crédit jusqu'à son terme, l’inscription est maintenue deux ans après la durée convenue du prêt et tombe ensuite automatiquement sans frais.

Garantir un crédit avec la caution

Les établissements financiers proposent de plus en plus souvent de garantir le prêt qu’elles accordent par la caution d’une société spécialisée. C'est une société spécialisée qui s'engage à rembourser la banque. Puis elle se retourne contre le mauvais payeur. De plus en plus d’établissements de crédits proposent cette forme de garantie. Plus simple sur le plan des formalités, elle permet d’éviter l’inscription d’une sûreté sur le logement garanti. En outre, l’emprunteur n’a pas à supporter les frais de mainlevée en cas de revente notamment. Ces deux éléments sont appréciés par les emprunteurs, car le coût de ces deux démarches ne pèse pas sur le crédit. Enfin, la mise en place de cette garantie est rapide puisque la société de caution donne généralement sa réponse en quelques jours, voire quarante-huit heures. Son financement est assuré par un Fonds mutuel de garantie (FMG) sur lequel vous versez une somme proportionnelle au montant du prêt au moment de sa souscription. C’est l’argent des emprunteurs déposé sur ce fonds qui permet de payer le prêt en cas de problème.

La caution est moins brutale que l'hypothèque. En cas de difficulté à rembourser votre emprunt, la société de caution peut d'abord essayer de trouver une solution amiable, en accord avec la banque, par exemple revoir la durée du prêt. Un certain nombre de dossiers sont ainsi remis en gestion normale. Mais si les problèmes de paiement s’avèrent permanents, la société paie la banque. Elle se retourne ensuite contre l’emprunteur, mais lui permet de revendre lui-même le logement afin d’éviter une procédure de saisie immobilière et une vente aux enchères à un prix souvent inférieur à la valeur du bien.

Combien coûte une caution ?

Le coût de la caution comporte deux volets. La commission de caution, qui reste définitivement acquise à la société spécialisée et une participation à un Fonds mutuel de garantie (FMG). Certaines sociétés remboursent une partie du FMG à l'emprunteur en fin de crédit, d'autres pas. Commission et participation au FMG sont calculées selon des barèmes bien précis qui tiennent compte de la nature et du montant du prêt, et de l’âge de l’emprunteur. Le montant de la commission de caution varie de 150 à 600 €. Elle est versée au moment de la souscription du prêt et elle est définitivement perdue. Toutefois, les emprunteurs de moins de trente-sept ans ne versent la commission qu’en fin de prêt. Revers de la médaille : la commission est un peu plus chère pour eux.

Cette formule avantage les moins de trente-sept ans qui n’ont à régler la commission qu’en fin de prêt. En fait, ils ne déboursent jamais cette commission qui est automatiquement prélevée sur les sommes restituées au titre du fonds mutuel de garantie. Il suffit que l’un des acheteurs soit âgé de dix-huit à trente-six ans pour que le barème de cette tranche d’âge s’applique. La caution revient en général à environ 1 % du capital emprunté. Mais si l’on prend en compte la restitution de la somme versée au FMG, son coût descend à environ 0,80 % du montant emprunté.

L'assurance décès-invalidité

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les banques imposent aussi la souscription d'une assurance décès-invalidité. Quelques rares emprunteurs échappent à cette obligation en garantissant le crédit sur leur patrimoine personnel (on parle de nantissement). Il faut donc avoir les reins solides pour se tourner vers cette solution. Autre assurance, cette fois-ci facultative : la garantie perte d'emploi, qui reste très peu souscrite pour des raisons de coût et de fonctionnement.

L’assurance décès-invalidité protège la banque mais aussi vous et votre famille. En cas de décès ou d’invalidité, elle prend en charge le remboursement du prêt. Vos héritiers, votre conjoint n’ont donc plus rien à payer. Si vous ne pouvez plus exercer votre profession, suite à une maladie ou un accident, l’assurance prend également en charge le remboursement du prêt. Bref, cette assurance, c'est un investissement dans la protection des vôtres.Le plus souvent, la banque propose avec son offre de prêt son propre contrat d’assurance, c’est-à-dire celui qu’elle a négocié avec une société d'assurance. On parle alors de contrat groupe.

Un coût non négligeable

L'assurance décès-invalidité coûte en moyenne entre 0,20 et 0,50 % du capital emprunté par an. Certaines compagnies proposent des tarifs dégressifs et annoncent un pourcentage du capital restant dû. Logique puisque, au fur et à mesure du remboursement du prêt, l’assurance couvre un montant de moins en moins élevé (vous remboursez davantage d'intérêts en début de crédit). Dans ce cas, le coût mensuel de l’assurance est dégressif. Certaines assurances affichent un coût à raison de tant par mois et pour 1.000 € empruntés, par exemple 4 € par an pour 1.000 € empruntés. Conseil : dès les premières simulations de prêt, faites préciser à votre banquier le coût global de l’assurance pour pouvoir comparer les différents tarifs proposés. Et depuis les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le coût de l’assurance de prêt est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement des emprunteurs.

Comment ça marche ?

En matière de garanties, l’assurance décès-invalidité joue comme son nom l'indique en cas de décès et d’invalidité. Ce qui recouvre des situations différentes. L’invalidité absolue et définitive (ou permanente et absolue) est une invalidité physique ou intellectuelle qui vous rend définitivement incapable d’exercer une activité rémunérée et vous oblige à avoir l’assistance permanente d’une tierce personne pour les actes de la vie courante. Comme en cas de décès, l’assurance rembourse le capital restant dû du prêt,
l’invalidité permanente totale ou partielle. S'il s'agit d'une incapacité temporaire totale de travail constatée médicalement, l’assurance prend en charge la totalité ou une partie seulement de vos mensualités pendant la période d’incapacité ou d’invalidité.

La bonne quotité

Lorsque l'on fait construire, on est souvent co-emprunteur. Vous devrez donc choisir la quotité de votre assurance. La plus sécurisante : vous êtes chacun couvert à 100 %, votre épouse ou époux aussi. Si l'un d'entre vous vient par malheur à décéder, l'assurance prend en charge l'intégralité du remboursement et le survivant se retrouve libéré de la dette immobilière. Cette solution est aussi la plus chère. Pour faire baisser l'addition, vous pouvez choisir d'être chacun couvert à 50 %. En cas de décès de l'un d'entre vous, l'assurance assume sa part du crédit et vous, vous payez la vôtre. Vous l'aurez compris : votre choix va se faire en fonction du degré de protection que vous aurez choisi et de son coût.

Lorsque vous souscrirez votre crédit, lisez attentivement le contrat d'assurance. Les clauses sont nombreuses et peuvent avoir des conséquences inattendues. Vérifiez par exemple si l'assurance couvre précisément votre profession. Dans ce cas, vous êtes couvert si vous ne pouvez plus travailler. Mais si l'assurance couvre toutes les professions, elle pourra considérer qu'une reconversion est possible et elle ne vous indemnisera pas.

A noter : à compter du 1er juin 2022, le questionnaire santé à remplir par l'emprunteur est supprimé pour les crédits de moins de 200.000 € par assuré, à condition que le remboursement soit effectué avant vos soixante ans, comme le permet la loi Lemoine votée en février 2022. Ce texte étend également le droit à l'oubli, facilitant ainsi l'emprunt des anciens malades du cancer.

Pensez à la délégation d'assurance !

Si le contrat groupe est systématiquement proposé par l‘établissement prêteur lors de l’élaboration du plan de financement, il n'est pas pour autant obligatoire. Depuis la loi Lagarde (2010), les banques n’ont en effet plus le droit d’imposer un assureur. Et la récente loi Lemoine à totalement levé les contraintes qui pouvaient restreindre cette procédure. Désormais, l'emprunteur peut changer d’assurance décès-invalidité  à tout moment. Autrement dit, il peut sortir du contrat groupe et adopter un contrat sur mesure auprès d'un assureur de son choix. Cette solution est particulièrement recommandée aux jeunes emprunteurs, en bonne santé, non-fumeurs et n’ayant pas eu d’antécédents médicaux lourds. C'est un bon moyen de diviser par deux le tarif global de l'assurance.

Seule obligation : le niveau de couverture doit être a minima équivalent à celui du contrat groupe. La banque prêteuse va fournir une fiche d’information standardisée qui compte dix-huit critères. Elle en choisit onze. La fiche reprend les caractéristiques essentielles de l’offre d’assurance et présente son coût sous la forme d’un taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). L’emprunteur doit trouver une délégation assurance qui reprend ces onze critères. La banque dispose d’un délai de dix jours ouvrés (à des jours travaillés) pour accepter ou refuser la délégation. Sa décision devant être motivée. Une fois l’accord obtenu, le dossier est monté et la banque édite l’offre de prêt qui n’a plus qu’à être signée. Malheureusement, malgré les différentes lois relatives à l’assurance emprunteur, la délégation d'assurance reste minoritaire dans le paysage bancaire français.

Emprunt : et l'assurance perte d'emploi ?

La souscription d’une assurance chômage n’est jamais obligatoire. Si elle peut être utile, elle n'est pas ouverte à tous les emprunteurs, elle est chère et sa mise en œuvre est souvent compliquée. Elle ne peut entrer en jeu qu'après l'écoulement d'un délai de carence et d'un délai de franchise. Les contrats varient selon les établissements. Il convient donc de bien examiner les modalités de l’assurance avant de vous décider.

Vous devez le plus souvent être salarié en contrat à durée indéterminée (CDI) et avoir un minimum d’ancienneté chez le même employeur (entre six et douze mois selon les contrats) pour pouvoir souscrire cette assurance. Sont exclus les démissionnaires et les personnes en période d’essai ou en préavis de licenciement. Vous devez pouvoir bénéficier des allocations d’assurance chômage en cas de perte d’emploi, des limites d’âge sont imposées qui varient selon les contrats.

Le système d’indemnisation varie en fonction de l’établissement financier et de la durée de votre chômage. Ainsi, vous serez indemnisé entre dix-huit mois (cas le plus fréquent) et quarante-huit mois selon les assureurs. Dès que vous avez retrouvé du travail, l’indemnisation cesse. Si vous retombez au chômage après quelques mois d’activité (moins de six), vous n’avez généralement pas à subir une nouvelle période de franchise. Concernant le montant de l’indemnisation, peu de contrats payent la totalité de la mensualité. Le pourcentage varie de 50 à 100 %, avec parfois un plafond (par exemple 1.000 €). Selon les compagnies d’assurances, le coût total se calcule soit sur le montant du capital emprunté (0,10 à 0,70 %), soit sur le montant des mensualités de remboursement du prêt (1 à 7 %).

Au regard de sa complexité et de sa faible couverture du risque, très peu d'emprunteurs optent pour une assurance chômage. Mais d'autres solutions existent pour sécuriser votre crédit. Vous pouvez par exemple reporter six mois à un an de mensualités en fin de remboursement pour faire face à des difficultés financières passagères. De même, vous pouvez baisser vos échéances de 10, 20, voire 30 % pendant une certaine période (six mois, voire douze mois) pour compenser une baisse de revenus liée à une perte d'emploi. Vérifiez si votre emprunt comporte ces souplesses. C'est le plus souvent le cas, mais mieux vaut s'en assurer avant de signer.