Crédit immobilier : à qui s'adresser ?

Vous empruntez pour financer votre projet de construction ? Vous pouvez vous adresser à des banques de dépôt classiques, à des spécialistes du crédit immobilier, à des courtiers et même à des constructeurs !

Pour obtenir votre crédit immobilier, faites jouer la concurrence ! Vos consulterez votre banque, mais vous rendrez visite à d'autres établissements, notamment aux spécialistes du financement immobilier. Vous pouvez aussi recourir aux services d'un courtier. Et vous n'oublierez pas les constructeurs : la plupart d'entre eux proposent des aides à la recherche du financement. Pour vous faciliter les choses, montez un bon dossier. Les points clés : pas de découvert bancaire, une situation professionnelle stable, une mensualité de crédit qui ne dépasse pas le tiers de vos revenus nets de charges, un reste à vivre suffisant. Un minimum d'apport personnel (10 % du prix du projet) est recommandé.

Les banques

Une fois votre dossier construit, vous allez entamer votre recherche de crédit. Adressez-vous d’abord à votre banque car c’est elle qui vous connaît le mieux et, si vous êtes un bon client, elle fera l'effort de vous proposer une offre de crédit intéressante. Ensuite, tournez-vous vers les autres établissements généralistes (les banques de dépôt classiques) qui peuvent vous consentir des conditions très attractives. Sachez que le crédit immobilier est l'un des moyens privilégiés des banques pour capter une nouvelle clientèle. Pour y obtenir un crédit immobilier, vous êtes obligé d’y ouvrir un compte.

Il existe des banques spécialistes dont le métier est de consentir des crédits immobiliers. Elles ont une connaissance très pointue des méthodes de financement et du marché immobilier. Elles cherchent à s’adapter à chaque situation. Elles maîtrisent les montages complexes qui associent plusieurs financements aidés (prêt à taux 0 % plus épargne-logement plus Prêt à l'accession sociale par exemple). Autres atouts : votre plan de financement sera parfois plus facilement accepté que dans une banque généraliste, le traitement de votre dossier et le déblocage des fonds est plus rapide et vous n’avez pas besoin d’y ouvrir un compte pour emprunter.

Conseil : pour faire votre choix entre plusieurs propositions, basez vos comparaisons sur le taux effectif global (TEG), c'est-à-dire le taux d'intérêt nominal ainsi que tous les frais accessoires. Le TEG doit obligatoirement apparaître dans le contrat de prêt.

Prêts aidés : comment les obtenir ? Vous pouvez compléter votre budget avec des financements aidés. Pour le Prêt à taux 0 %, un crédit gratuit réservé à ceux qui font construire pour la première fois, c'est la banque qui s'en occupe. Elle prend les choses en charge pour le Prêt conventionné et le Prêt à l'accession sociale. Pour l'épargne-logement, vous communiquerez le dossier à la banque prêteuse. Si vous travaillez dans une entreprise d’au moins dix salariés, vous pouvez bénéficier d’un prêt Action Logement. Son montant varie de 7.000 à 25.000 € selon l’adresse de la maison, sans pouvoir dépasser 30 % du coût de votre projet. Le taux est actuellement de 1 % hors assurances. Renseignez-vous auprès du service du personnel de votre entreprise pour l’obtenir. Informations sur les prêts aidés : www.anil.org

Les courtiers

Ces intermédiaires spécialisés dans le crédit se chargent de faire jouer la concurrence à votre place. Ils peuvent vous décrocher le taux le plus bas, la garantie la mieux adaptée à votre situation et de bonnes conditions d’assurances. En effet, grâce au volume de dossiers traités, ces professionnels peuvent négocier et obtenir de très bonnes conditions auprès des banques, ils ont plus de poids pour exiger de la banque qu'elle baisse le taux d'emprunt (jusqu'à 0,5 point par rapport au taux affiché).

L'intérêt du courtier, c'est de vous faire obtenir votre crédit. En effet, la banque le rémunère pour les dossiers qu'il lui fournit. Il va donc vous aider à bâtir un bon dossier de financement pour satisfaire aux critères des établissements financiers. Il mettra vos points forts en avant pour convaincre le prêteur. Son concours est d'autant plus précieux qu'il connaît les pratiques bancaires. Il sait par exemple où se trouvent les meilleures offres du moment.

Pour ce service, comptez une commission de 1 % en moyenne du capital emprunté. Mais dans ce cas, la banque prêteuse ne prend pas de frais de dossier. Certains courtiers se font uniquement rémunérer par la banque prêteuse. Attention : les courtiers, pour exercer leur activité, doivent être immatriculés à l'Orias (Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finances) en tant qu'intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP). Informations : www.orias.fr

Les constructeurs

Aujourd'hui, la grande majorité des constructeurs propose des services d'aide à la recherche du financement. Pour ce faire, ils ont conclu des partenariats avec des banques. Certains constructeurs ont même développé une branche de courtage en prêts immobiliers et sont immatriculés à l'Orias en tant qu'IOBSP.

Avec cette formule, l'obtention du crédit est plus facile puisque l'établissement financier connaît le constructeur, ses antécédents et ses références. Surtout, le prêt est spécialement adapté à la construction d'une maison. Il permet par exemple de gérer au mieux les paiements lors de la phase chantier, période durant laquelle vous devez continuer à payer pour vous loger.

Où s'assurer ? Lorsque vous empruntez, l'établissement financier impose la souscription d'une assurance décès-invalidité. Vous pouvez choisir celle qu'il vous propose. Mais vous pouvez opter pour un autre contrat que celui de votre banque à condition qu’il présente les mêmes garanties. Cette pratique de la délégation d'assurance, permise par la loi Lagarde, vous permet de réduire le coût de l'assurance et de faire des milliers d'euros d'économies. Et avec la loi Sapin, vous pouvez désormais changer d'assurance de prêt tous les ans, à la date anniversaire de la signature duu contrat. L'objectif : trouver moins cher à garanties équivalentes.

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