Maison : profitez des bons plans de la rentrée !

Toute période offre des opportunités. La rentrée 2023 n’échappe pas à la règle. Des preuves ? En matière de crédit et de financement, la remontée des taux est loin d’être terminée et les principales aides vont disparaître en 2024. Côté terrain, les prochaines années seront marquées par la pénurie et la hausse des prix, la faute à ces lois faites pour lutter contre l’artificialisation des sols qui vont raréfier le foncier à bâtir. Quant aux maisons, le renforcement programmé de la réglementation environnementale 2020, qui encadre le logement neuf, va pousser les coûts à la hausse.

👉 Bref, la rentrée 2023, c’est le bon moment pour bénéficier de ces bons plans qui risquent de ne jamais revenir ! Reste à savoir comment tirer le meilleur parti de la conjoncture pour concrétiser votre projet de construction. C'est justement le but de cet article. Suivez le guide !

Crédit : empruntez avant les nouvelles hausses

Ce n’est un secret pour personne : les taux immobiliers remontent. Pour les crédits sur vingt ans, la durée la plus fréquemment rencontrée, la moyenne brute (hors assurances et garanties) tourne actuellement autour de 4,20 %, contre 2,80 % en janvier dernier et… 1 % en décembre 2021 selon les barèmes des courtiers en financement. Logiquement, cette inflation sur le prix de l’argent diminue votre pouvoir d’achat immobilier. Mais la perte sera encore plus forte pour ceux qui attendent. Cet automne, le vingt ans moyen devrait dépasser les 4,5 % pour atteindre les 5 % début 2024. Pire : selon la plupart des observateurs, l’ère du crédit cher est bien partie pour durer quelques années, la faute à des indices financiers qui vont rester élevés et à une Banque centrale européenne (BCE) qui n’entend pas baisser ses taux directeurs.

📈 Comment compenser la hausse des taux ?

Vous pouvez augmenter votre mensualité, sachant que vos remboursements ne doivent jamais dépasser 35 % de vos revenus, comme l’exige le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit). Si vous allongez votre durée de remboursement, vous emprunterez davantage pour une même mensualité. Mais là encore le HCSF veille et la durée de votre emprunt ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans. Le mieux, c’est de placer davantage d’apport personnel dans votre financement en puisant dans vos économies, en piochant dans la participation aux bénéfices de votre entreprise ou en sollicitant une donation familiale (elles sont défiscalisées jusqu’à 100 000 € pour les donations parents/enfants et jusqu’à 31 865 € pour les donations grands-parents/petits-enfants).

Autre solution à utiliser aujourd’hui si vous faites construire pour la première fois : le Prêt à taux 0 % ou PTZ. C’est une aide à l’accession à la propriété accordée sous forme de crédit gratuit. Son montant est fixé en fonction de l’adresse de votre projet, de vos revenus et de la composition de votre famille. Mais attention ! À compter du 1er janvier 2024, le PTZ ne pourra plus financer la construction de maisons individuelles. En clair : dépêchez-vous d’en profiter, les banques, pour des raisons de gestion des dossiers, cessant de le distribuer mi-octobre voire début novembre prochain. Vérifiez également si vous avez droit au Prêt Accession d’Action Logement. D’un montant maximum de 30 000 €, il affiche un taux imbattable de 1 % brut.

🙋‍♀️ Certaines banques peuvent accorder des prêts complémentaires de10 000 à 20 000 € à taux bonifiés. Renseignez-vous !

Terrain : profitez de l’accalmie sur les prix

Ce qui est rare est cher. Les terrains à bâtir n’échappent pas à la règle. Le mètre carré moyen vaut ainsi 90 €, une hausse de 44 % entre 2011 et 2021 selon les dernières statistiques du Commissariat général au développement durable (CGDD). Mais la bonne nouvelle, c’est qu’avec le ralentissement du marché constaté en 2022 et 2023, les prix s’assagissent et l’offre remonte. Une accalmie qui ne va pas durer. La loi Climat et Résilience d’août 2021 prévoit de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030. Et ce texte vise le Zéro artificialisation nette (ZAN) pour 2050.

👉 Résultat : dans les prochaines années, il sera de plus en plus difficile de trouver un terrain et les prix vont repartir à la hausse. Bref, en matière de foncier, le mètre carré d’aujourd’hui est forcément moins cher que celui de demain.

Si votre budget est serré, vous disposez de marges de manœuvre

En achetant plus petit et à mètre carré de même valeur, vous réduirez le prix. Autre option : s’éloigner des villes, le marché des terrains à bâtir obéissant à la logique « plus loin, c’est moins cher ». Dans ce cas, n’oubliez pas que si votre budget transport augmente, votre reste à vivre (ce qu’il vous reste une fois la mensualité de prêt payée) va diminuer. Or, si ce reste à vivre n’est plus suffisant aux yeux de la banque, votre crédit sera refusé. Attention également à la viabilisation. Autre point qui compte : dans les secteurs ruraux, votre terrain peut ne pas être raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité. Il faudra alors prévoir le budget nécessaire et la facture peut vite grimper. Télétravail oblige, soyez attentif à la qualité de la connexion Internet (fibre bienvenue) si vous achetez en secteur rural.

Ne négligez pas les terrains en lotissement. Ces parcelles dites groupées sont toujours constructibles, viabilisées et bornées. Autrement dit, elles sont vendues prêtes à bâtir, ce qui évite bien des mauvaises surprises financières. Lorsqu’ils sont réalisés par des professionnels membres de l’Union nationale des aménageurs (Unam), ces terrains sont couverts par une garantie décennale et par une garantie des vices cachés. Ces professionnels vous remettent également les études de sols réalisées à l’occasion de la fabrication du lotissement. Ils proposent également des protections supplémentaires comme la garantie de surface au mètre carré près.

💡 Conseil : vérifiez le règlement de lotissement pour connaître les règles architecturales à respecter pour votre future maison. Vous saurez quoi bâtir et vous maîtriserez votre budget.

Maison : bâtir aujourd’hui, c’est moins cher que demain !

La Réglementation environnementale 2020 (RE 2020), c’est l’ensemble de mesures qui encadre la construction depuis le 1er janvier 2022. Elle repose sur trois piliers : l’augmentation de la performance, l’amélioration du confort d’été et la réduction des émissions de CO2. Dans ce dernier domaine, les exigences iront croissant, le poids carbone des matériaux et des équipements devant baisser en 2025, 2028 et 2031. Avec cette décarbonation programmée, les composants de la construction seront de plus en plus écologiques. Les maisons de demain seront donc plus vertueuses mais aussi plus chères. En d’autres termes, le prix une maison RE 2020 niveau 2022 sera moins élevé que celui d’une maison RE 2020 niveau 2025, 2028 ou 2031, même si les constructeurs et les industriels du bâtiment travaillent d’arrache-pied pour réduire les surcoûts. 

Une maison RE 2020 niveau 2022, c’est un investissement rentable

Ce type de logement est très performant, ce qui permet de ramener les factures d’énergie à quelques centaines d’€ par an. En plus, vous profitez d’un toit vertueux sur le plan environnemental. Toujours classée A ou B sur le diagnostic de performance énergétique, une maison RE 2020 se valorise davantage au fil du temps, comme le démontrent chaque année de très rigoureuses études des Notaires de France sur la valeur verte des logements. Autre atout : le confort d’été fait l’objet d’une grande attention, de quoi passer sans encombre les prochains épisodes de canicule. Notez également que la maison neuve est très compétitive en matière de prix. Si vous rénovez, l’achat du bien et les travaux vous coûteront plus cher que la construction… 

Là encore, réduire les coûts reste possible. Vous pouvez acheter plus petit, par exemple, en prévoyant une future extension. Si vous diminuez les prestations, donnez la priorité à l’essentiel, à ce qui ne peut pas être changé (murs, isolation, etc.). Certains particuliers optent pour les maisons prêtes à finir : le constructeur réalise le gros œuvre et ils prennent en charge le second œuvre et les finitions. Si des économies sont possible, il faut avoir le temps pour faire les travaux et être bon bricoleur. Surtout, quelles que soient vos choix, ne sacrifiez jamais la qualité et les garanties pour faire des économies. Vérifiez le rapport qualité/prix/service. Et signez un Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), seul contrat à garantir la livraison de la maison eu prix et dans les délais convenus lors de la signature.

💡 Dernier conseil : préparez-vous. Avec votre banque ou un courtier, commencez par bâtir un plan de financement en amont du projet, pour savoir si vous respectez les critères de prêt, si vous pouvez obtenir des aides et connaître le montant que vous pourrez emprunter. Surtout, rendez visite aux constructeurs. Vous saurez ce que vous pourrez bâtir et à quel prix. Ces professionnels peuvent vous aider à dénicher votre terrain et/ou à trouver votre crédit. Et ne négligez pas leurs opérations terrain plus maison. Elles sont proposées à des prix optimisés et vous permettent de gagner un temps précieux. Souvent, c’est lors de cette rencontre avec les constructeurs que de nombreuses familles découvrent qu’elles peuvent poser leur première pierre alors qu’au départ, elles n’y croyaient pas. Bref, gardez en tête que rien n’est jamais joué d’avance !