5 bonnes raisons d’acheter un petit terrain

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Moins chers, mieux situés, plus rassurants pour la banque, plus pratiques pour les acquéreurs et bien plus écolos, les petits terrains à bâtir sont de plus en plus recherchés par les familles qui font construire.

Les Français achètent des parcelles plus petites. Selon l'Enquête sur le prix des terrains à bâtir du ministère de la Transition écologique (EPTB), parue fin novembre 2020, la parcelle moyenne fait actuellement 935 m² contre 1.154 m² en 2009. Une perte de 219 mètres carrés en une décennie. Les terrains en lotissements restent logés à même enseigne : ils sont passés de 800 m² en 2006 à un peu moins de 500 m² aujourd'hui selon les données de l'Union nationale des aménageurs (Unam).

Ces moyennes cachent de vraies évolutions. « Actuellement, il n’est pas rare de réaliser des maisons individuelles sur des terrains de 300 m² », signale Thierry Hubert, qui dirige les maisons Batidur, dans le Limousin. Certains lotissements situés en secteur urbain proposent même des parcelles de 250 m² voire moins. Une course à la réduction des surfaces liée à des questions de pouvoir d'achat immobilier, de confort de vie, mais aussi de critères d'octroi des crédits ou encore de politique d'urbanisme.

Un petit terrain, c’est moins cher

Première bonne raison d'acheter un petit terrain : vous préservez votre budget. Avec un mètre carré à 90 €, par exemple, une parcelle de 500 m² coûte moitié moins cher que si elle fait 1 000 m². Une question qui prend toute son importance lorsque l’on réfléchit en termes d’emplacement. Selon l'enquête EPTB, le mètre carré moyen de foncier à bâtir coûte 56 € dans les secteurs ruraux. Il s'établit à 95 € dans les unités urbaines de 20.000 à 49.999 âmes, à 132 € dans les métropoles de 100.000 à 199.000 habitants... En clair : pour se rapprocher des villes sans plomber son budget, il faut acheter plus petit. 

Ces questions de surface et de prix compte beaucoup pour certaines familles. « Pour faire passer le plan de financement chez les ménages à revenus modestes, le terrain ne doit pas coûter plus de 40.000 € », explique Pascal Navaud, président du réseau la Maison Abordable, qui a pour vocation de proposer un habitat financièrement accessible aux particuliers à petit budget. Ces acquéreurs ont d'ailleurs intérêt à se rapprocher des constructeurs. Dans le cadre de leurs opérations maison plus terrain, ces professionnels proposent souvent des petites parcelles avec une villa spécialement adaptée, ce qui permet d'optimiser le prix tout en s'épargnant de fastidieuses formalités.

Trois conseils pour acheter un petit terrain
Vérifiez les règles d'urbanisme. Consultez le Plan local d'urbanisme en mairie pour savoir ce que vous pourrez bâtir. Si le terrain est en secteur protégé, votre projet devra respecter les impositions de l'Architecte des Bâtiments de France. .
Visitez la parcelle. Accompagné du constructeur, vous cernerez les caractéristiques de la parcelle pour mener le chantier dans de bonnes conditions (présence d'arbres , influence des constructions voisines sur le projet, transport des matériaux, etc.).
Sondez le sous-sol. Pour déterminer le bon type de fondations et fixer le prix de la maison, faites réaliser une étude de sol. Dans les secteurs à risque de retrait-gonflement des argiles, le vendeur du terrain doit vous communiquer ce document.

Un petit terrain, c’est mieux situé

Les petits terrains sont le plus souvent proches des centres-villes. Du coup, ils bénéficient d'une desserte performante tant en voiture que par les transports en commun. Les centres commerciaux, les médecins, les hôpitaux ne sont jamais éloignés. Pas besoin de rouler des heures quand on a oublié le pain. Les écoles sont elles aussi toutes proches et les services de ramassage scolaire sont efficaces. Bref, ces terrains très urbains facilitent la vie.

Autre avantage : « mieux placés que les parcelles situées dans les secteurs ruraux, ces petits terrains urbains sont moins sensibles aux aléas de la conjoncture immobilière : ils se valorisent davantage en cas de hausse des prix et résistent mieux à un éventuel retournement du marché », indique Hermann Genouël, qui dirige Maisons de l'Avenir (Groupe Hexaôm). « Surtout, ils se revendent plus facilement à meilleur prix. Et ça, les acquéreurs le savent ! »

Un petit terrain, c’est plus pratique

Tondre, tailler et couper tout le week-end ? ça, c'était avant. « De plus en plus, les familles apprécient les petites parcelles parce qu’elles ne veulent plus passer des heures à entretenir un vaste jardin », explique Fabrice Tréguer, directeur marketing et commercial de Trecobat. De fait, le terrain est fréquemment vu comme une terrasse de plein air, comme une grande pièce d’agrément. On aime y recevoir des amis, on peut y installer un barbecue, un trampoline pour les enfants. Même les piscines s’adaptent, comme le montre la vogue croissante des petits bassins et des couloirs de nage.

Autre atout, cette fois-ci financier : créer et entretenir un bout de jardin sur un petit terrain coûte moins cher. Le budget pour les plantes, les arbres, les clôtures, les bordures ou encore les allées est nettement plus abordable. Pour les familles, c'est aussi l'assurance d'avoir les moyens de terminer les aménagements extérieurs. Alors que ceux qui ont vu trop grand et dont le plan de financement est tendu ne peuvent pas toujours terminer leur jardin, ce qui est très décevant pour eux...

Les piscines ont su s'adapter aux petits terrains.

Un petit terrain, c’est plus facilement finançable

Les banques ont horreur du risque. Surtout en matière d’immobilier. « Il ne faut pas oublier que la maison et son terrain servent de garantie au prêt immobilier par l'intermédiaire de la caution ou de l'hypothèque », note Sylvain Massonneau, directeur général de Tradi-Maisons. « Or les biens les plus éloignés des villes sont les plus exposés à une baisse des prix. Si l’acquéreur est victime d’un gros problème financier et s'il doit revendre en urgence, les banques ne récupéreront pas leur mise en cas de revente… » 

Autre point important : les banques se basent sur le reste à vivre (la somme qu’il reste à la famille une fois la mensualité de crédit payée) pour accorder le prêt. Donc, plus un terrain est bien situé, plus les temps de transport sont courts, plus le reste à vivre est élevé, moins le prêt est risqué. Bref, un petit terrain se finance plus facilement qu’un grand s’il bénéficie d’un bon emplacement. D'ailleurs les banques vont examiner votre projet pour bien cerner la valeur du terrain donc de la garantie du prêt.

Un petit terrain, c’est plus écologique

Le petit terrain est plus écolo. « Aujourd’hui, les collectivités locales cherchent à rationaliser leur urbanisation en densifiant leur habitat donc en réduisant la taille des parcelles », explique-t-on chez Maisons Elian, en Bretagne. Leurs objectifs : préserver les zones naturelles, limiter l’étalement urbain, protéger l’agriculture, économiser sur les transports, les réseaux d’assainissement, etc. Bref, avec une petite parcelle, vous réduisez votre empreinte écologique et vous préservez l’environnement.

Ce verdissement du foncier et cette tendance à la réduction des surfaces se retrouvent dans une solution de plus en plus souvent employée : la division parcellaire. Comment ça marche ? Le propriétaire d'une grande parcelle en secteur urbanisé ou semi-urbanisé la coupe en deux. Il revend une partie à une famille qui veut faire construire et avec le fruit de la revente, il rénove la villa ancienne implantée sur la partie dont il reste propriétaire. Résultat : pas d'étalement urbain, du recyclage de foncier, de la création de logements... 

Construire sur un petit terrain
Que peut-on bâtir sur ces parcelles plus petites ? « Toutes les architectures sont possibles, même les conceptions bioclimatiques », répond Pierre Laude, directeur associé d’Arteco. « C’est d’autant plus vrai que les réglementations thermiques ou environnementales privilégient les formes compactes, qui trouvent plus facilement leur place sur des espaces restreints. » Seul bémol : il faut bien préparer le projet. « Il s’agit de concevoir des plans intelligents pour proposer des volumes spacieux, confortables, tout près des maisons voisines, avec possibilité de parties mitoyennes et en orientant les ouvertures pour éviter les vis-à-vis », poursuit Pierre Laude. Pour en savoir plus, voir Petits terrains, les constructeurs s'adaptent.