Pour sécuriser le prêt immobilier qu’elle a octroyé et se protéger contre tout risque de défaillance de l’emprunteur, la banque exige une garantie financière et une assurance décès invalidité (Adi). Côté garanties, l'hypothèque ou la caution d'une société spécialisée restent les deux solutions pour garantir le prêt. Elles visent à prémunir la banque en cas de défaillance de l’emprunteur (hors décès et invalidité). De son côté, l’emprunteur souscrira une assurance décès invalidité pour mettre sa famille à l'abri.
L’hypothèque sécurise la banque
L'hypothèque autorise l'établissement bancaire prêteur à saisir la propriété dans le but de procéder à sa vente. Elle pourra ainsi recouvrer les montants impayés si l'emprunteur venait à manquer à ses obligations de remboursement du crédit.
Un passage obligé chez le notaire
L’hypothèque nécessite un passage devant un notaire pour son enregistrement et sa déclaration à la publicité foncière locale. Les coûts incluent la taxe de publicité foncière (0,71 à 5,81 % du prêt), des droits de timbre, des frais annexes pour des services tiers et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur du bien. La rémunération du notaire est fixée par un tarif réglementé. Elle dépend de la valeur du bien, avec une TVA de 20 % sur les honoraires. Les coûts hypothécaires peuvent ainsi s'élever à 2 % du crédit immobilier en fonction de la valeur du bien et des frais liés.
La simplicité de la caution
L’autre option envisageable reste le recours à une garantie par cautionnement. Depuis plusieurs années, le mécanisme de cautionnement s'impose comme le standard en termes de sécurisation de prêt immobilier. Elle permet à l'établissement bancaire prêteur de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. Le cautionnement repose sur un accord contractuel établi avec un garant (une personne physique ou un établissement spécialisé) qui s'engage à prendre en charge le remboursement de l’obligation financière en cas de défaillance de l’emprunteur.
Combien ça coûte ?
En plus de la part de rémunération variable liée au montant du prêt, le coût de la caution intègre aussi la commission de rémunération de l’organisme de cautionnement (entre 150 et 600 €) ainsi qu’une contribution au Fonds mutuel de garantie (autour de 0,8 % de la somme empruntée, plus 200 € forfaitaires). Mais en tout état de cause, elle coûte moins cher qu’une hypothèque.
1,5 % du montant du prêt, c’est le coût de la caution bancaire.
Hypothèque ou caution pour votre crédit immobilier ?
Au-delà du coût, ces deux garanties comportent avantages et inconvénients. L’hypothèque rassure davantage le banquier sur le risque qu’elle prend. Le prêt sera couvert par la maison. Inconvénient pour l'emprunteur : il y aura dépossession et revente du bien par la banque.
👉 La caution est beaucoup plus simple à mettre en place, contrairement à l'hypothèque qui nécessite une procédure assez lourde (passage par le notaire, publication de l'hypothèque, mainlevée en cas de remboursement anticipé ou vente du bien...). Autre avantage : une partie de la caution sera remboursée au terme du crédit.
Hypothèque vs caution : 1 615 € d'économies avec la caution
| Coût hypothèque* | Coût hypothèque* | |
| 300 000 € empruntés | 3 800 € | 2 185 € |
*Source : Simulation Crédit Logement/Anil - mars 2024
L’assurance décès invalidité est obligatoire
L’emprunteur de son côté doit souscrire une assurance qui le protégera, lui et sa famille, en cas de décès ou d’invalidité. Même si elle n’est pas obligatoire, aucune banque ne prêtera sans. Elle vise à rembourser le capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Grâce à elle, la maison ne sera pas saisie. Le capital restant dû sera totalement ou partiellement remboursé au prorata des quotas des coemprunteurs décidés lors de la souscription du prêt.
2️⃣ types d’assurances sont envisageables
L'établissement bancaire vous proposera son contrat groupe (entre 0,30 et 0,40 % du capital emprunté). Il est cependant possible d’opter pour un contrat externe, deux fois moins cher, en optant pour la délégation d’assurance.
Les 3 points clés à retenir
- Vous pouvez opter pour la caution ou l'hypothèque afin de garantir votre prêt immobilier
- Le choix de l'une ou l'autre des deux garanties dépend de la situation de chacun
- L'hypothèque requiert l'intervention d'un notaire, ce qui entraîne des frais supplémentaires, contrairement à la caution pour laquelle ces frais ne s'appliquent pas.
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