Qui construit les maisons et à quels prix ?

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Constructeur, maître d’œuvre, architecte : qui sont les professionnels qui bâtissent nos maisons neuves ? Quels sont leurs prix et leurs garanties ? Réponses sur la base d’une enquête du ministère de la Transition écologique et solidaire.

Chiffres. 62 % des maisons neuves sont bâties par des constructeurs révèle une étude du ministère de la Transition écologique. Parue fin 2022 et portant sur l’année 2021, ce document signale que la part de marché des architectes s’établit à 5 %, celle des entrepreneurs ou artisans montant à 8 %. 22 % des maisons sont bâties par les particuliers eux-mêmes. Rappelons que les constructeurs travaillent sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle. Régi par une loi de loi de 1990, c’est le seul cadre juridique à inclure obligatoirement toute une série de garanties : prix global, forfaitaire et définitif, notice descriptive, délai de rétractation et surtout garantie de livraison à prix et délais convenus. Les autres contrats sont régis par le Code civil et son librement négociés entre les parties (voir notre dossier Quel contrat signer ?).

Maison : le prix des pros

Une maison bâtie par un architecte s’affiche à 2 055 €/m² moyen, devant les entrepreneurs et artisans à 1 629 €. Les constructeurs arrivent en troisième position à 1 583 €/m², l’autoconstruction par un particulier revenant à 1 453 €/m² moyen. Si les constructeurs sont aussi bien placés, c’est parce qu’ils travaillent sur de plus gros volumes, ce qui leur permet de réduire les coûts tout en maintenant un haut niveau de garanties. Les architectes élaborent des projets intégralement sur-mesure avec de faibles volumes de production. Entre les deux, les entrepreneurs et artisans produisent peu de maisons avec un cadre bien moins protecteur que le Contrat de construction.

Autoconstruction : avec précautions

L’autoconstruction, par nature moins chère, est à réserver à ceux qui s’y connaissent en travaux (être bricoleur ne suffit pas) et qui sont conscients de la portée de leur engagement en termes de respect de la réglementation et de conduite du chantier. Leurs projets sont bien plus difficiles à financer car les banques n’ont aucune certitude sur l’achèvement de la maison. Or celle-ci sert de garantie au crédit. Un écueil qui concerne aussi les entrepreneurs et les architectes, même si ces derniers sécurisent davantage leurs contrats. C’est pour cette question de garanties que les banques financent en priorité les projets relevant du Contrat de construction-loi de 1990.

Prix : et le prêt-à-finir ?

L'étude révèle également que 37 % des maisons sont livrées totalement terminées (m² moyen à 1 683 €), 56 % en prêt à décorer (1 549 €/m²) et 7 % en clos-couvert (1 351 €/m²). Dans ce dernier cas, c’est le particulier qui se charge du second œuvre et des finitions. Il réalise certes des économies, mais ce chantier ne doit jamais s’improviser. Il exige une bonne préparation, du temps et de la rigueur. Ces projets sont difficiles à financer, sauf pour ceux dits « prêts à finir ». Ici, le constructeur réalise le gros œuvre en Contrat de construction et l’acquéreur réalise le reste avec des kits adaptés. Une solution qui demande du temps et de la rigueur.