Construire sa maison soi-même : un projet à bien préparer

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Construire sa maison soi-même nécessite une solide préparation. Il faut en effet se familiariser avec la technique et être un excellent bricoleur. Tout en sachant déléguer certains travaux à des professionnels.

Construire sa maison soi-même ? C’est possible ! Mais ce projet doit être mûrement réfléchi pour que le rêve devienne réalité. Et pour cause ! La conception et la construction d’une maison nécessitent de solides connaissances et des compétences techniques. Il faut en effet se conformer à la réglementation thermique en vigueur, la RT 2012, qui plafonne la consommation énergétique en moyenne à 50 kWh/m².an et une étanchéité à l’air de la maison qui doit être inférieure ou égale à 0,6 m3/h.m². Cette dernière sera remplacée par la RE 2020 à l'été 2021. Votre permis de construire devra respecter ces exigences sous peine d’être refusé par le service urbanisme de la mairie chargé de son instruction. Les matériaux de construction devront être posés dans les règles de l’Art, de même pour le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Bien s’informer. Avant de se lancer dans ce projet, documentez-vous sur les réglementations en vigueur, les techniques de construction utilisées en maison individuelle, les prix pratiqués afin d’évaluer votre budget. Prenez le temps de rencontrer également les particuliers ayant construit leur maison. Identifiez les principales difficultés et profitez de leurs conseils. Outre l’aspect technique de la construction, vous devrez évaluer les implications qu’aura ce chantier sur votre vie privée. Les week-ends et les vacances seront en effet indispensables pour mener à bien ces travaux qui perturberont inéluctablement votre vie familiale. Votre entourage doit se montrer compréhensif. 

Connaître ses limites. Lors de la conception de votre projet, évaluez vos propres compétences en sachant déléguer certains travaux. Car un particulier, aussi bon bricoleur soit-il, ne peut pas tout faire ! Un conseil que certains autoconstructeurs ne suivent pas toujours à la lettre comme le constate Dominique Bichon, directrice de l’association des Castors de l’Ouest, qui accompagne les particuliers dans leur projet : « Les auto-constructeurs pensent avoir toutes les compétences requises. Mais au fur et à mesure, ils prennent conscience qu’ils ne peuvent pas tout faire. S’ils posent des fenêtres ou des plaques de plâtre, réalisent l’isolation intérieure, ils ne s’occuperont pas de la charpente car ces travaux comme d’autres nécessitent une technicité particulière ».

Déléguer des travaux. Les travaux concernant l’électricité et le gaz doivent être réalisés par des professionnels à moins que l’autoconstructeur soit expert dans ces domaines. Car ces installations seront systématiquement contrôlées avant leur mise en service pour des questions de sécurité. Dans le cas où elles ne seraient pas conformes, il faudrait alors procéder aux modifications nécessaires. Ces travaux effectués par un professionnel peuvent être alors très coûteux s’il faut refaire une partie ou l’intégralité de l’installation.

Coordonner les travaux. Si vous faites appel à des entreprises, vous devrez assurer la coordination des travaux entre les différents corps d’état. L’électricien doit en effet toujours intervenir avant la pose des plaques de plâtre sous peine de dégrader l’étanchéité à l’air de la maison. La qualité de l’ensemble des travaux devra être aussi contrôlée. Certaines associations proposent des prestations de maîtrise d’œuvre assurant aussi bien la coordination des travaux que leur suivi. Une aide qui peut vous être très utile

Eviter le travail non déclaré. Pour diminuer les coûts, certains autoconstructeurs peuvent être tentés d’employer des personnes sans les déclarer, une pratique qui peut être dangereuse. Car en cas d’accident, ce serait votre responsabilité qui serait engagée avec à la clé des sommes qui peuvent être conséquentes. Certaines associations accompagnant les autoconstructeurs proposent une assurance couvrant les personnes travaillant bénévolement sur un chantier.

Etre bien accompagné
Si vous souhaitez construire votre maison vous-même, rejoignez des regroupements d’associations d’autoconstructeurs. Ces dernières peuvent en effet vous accompagner pendant votre projet. Elles peuvent aussi bien établir le permis de construire de votre maison, le dossier de consultation des entreprises que vous proposer une maîtrise d’œuvre. Elles pourront également vous conseiller sur le choix de certains équipements comme une ventilation mécanique contrôlée double-flux ou sur des techniques de pose. Autre atout de ces structures : la centrale d’achat. Grâce à cette dernière, vous pourrez acheter des produits de qualité professionnelle comme des parpaings, des plaques de plâtre, des baies à galandage à prix compétitif.

Combien ça coûte?
1.286 €/m². C’est le prix d’une maison construite par un particulier selon une étude publiée par le Ministère de la transition écologique en octobre 2018. Une valeur inférieure à celle d’une maison livrée par un constructeur de maison individuelle (1.395 €/m²). Un écart qui s’explique notamment par les garanties apportées par le contrat de construction de maison individuelle (CCMI 1990) comme la livraison à prix et délais convenus. Ce cadre juridique protecteur pour l’acquéreur qui fait construire s’impose à tout constructeur optant pour ce contrat.

Des démarches incontournables
Si vous faites construire votre maison vous-même, vous devrez déposer votre demande de permis de construire à la mairie. Votre projet de construction devra respecter les règles d’urbanisme. Et vous devrez fournir une attestation de prise en compte de la réglementation thermique, la RT 2012, que réalisera un bureau d’études thermique. A l’achèvement des travaux, un certificat de conformité avec la RT 2012 vous sera remis. Mais en cas de non-respect de la réglementation, vous pouvez être sanctionné par une amende de 45.000 €.  

Financement : des banques plus vigilantes

Si certaines banques acceptent de financer un projet d’autoconstruction, elles sont, en revanche, très vigilantes sur l’épargne du client et les travaux prévus.

Décrocher un crédit pour financer la maison que l’on construira en partie soi-même ? Ce n’est pas toujours facile mais pas impossible ! « De plus en plus de banques ferment la porte aux particuliers qui ont un projet d’autoconstruction car elles acceptent de moins en moins la notion de risques », confirme Simon Fourcade, directeur de l’agence Vousfinancer.com du Puy-en-Velay. « Elles craignent que la maison ne soit pas finie en raison d’un budget insuffisant. » Mais d’autres établissements, comme les banques mutualistes, acceptent ces dossiers, notamment dans les secteurs ruraux où ces projets sont plus courants. Si le particulier se réserve certains postes comme le carrelage, la peinture ou encore l’isolation, des entreprises réalisent en revanche le gros œuvre, la toiture.

Epargne indispensable. La préparation du dossier qui sera transmis à la banque par le courtier est très pointue. L’épargne est l’un des points essentiels qui sera vérifié. L’apport personnel doit atteindre 10 à 20 % du montant total du projet de construction. Dans le cas où il n’y a pas d’apport conséquent outre celui exigé pour les frais bancaires et les frais de notaire, l’épargne qui sera disponible une fois les travaux terminés, une préconisation a minima de 10 % est à prévoir.

Les banques exigeront une épargne conséquente de l’emprunteur.

Des entreprises assurées. Les entreprises sollicitées par le particulier pour réaliser le gros œuvre de la maison (murs, fondations, toiture) sont passées au crible. L’assurance décennale leur est systématiquement demandée pour s’assurer que les réparations concernant d’éventuels désordres soient bien financés par cette assurance d’une part et vérifier que ces dernières soient tout simplement bien assurées. Certaines banques évaluent aussi la santé financière de ces sociétés en utilisant la cotation banque de France afin d’évaluer leur capacité financière à honorer les travaux.

Une construction analysée. Le projet de construction est aussi étudié. « Nous vérifions que tous les postes concernant la construction de la maison soient bien présents », précise Sylvain Challande, directeur de l’agence de Cruseilles, entre Annecy et Genève, de Vousfinancer. « Nous alertons aussi notre client si le montant d’un devis présente un décalage trop important par rapport au prix marché. Les prix au mètre carré facturés par les entreprises sont scrutés et doivent être aussi cohérents avec ceux qui sont pratiqués. De nombreux dossiers de financement voient leur prise en charge refusée à cette étape si le conseiller bancaire est aguerri ou à leur finalisation par les services juridiques de la banque. » La répartition des travaux entre le particulier et les entreprises est, elle aussi, scrutée à la loupe. Et pour cause ! Le contrat liant une entreprise qui réaliserait l’ossature bois et la pose des fenêtres à son client présenteraient le risque d’être requalifiés en CCMI, les travaux réalisés par la société présentant une part trop importante de l’ensemble du chantier.

Une capacité d’endettement évaluée. Hormis cette analyse du projet de construction plus poussée que celle effectuée pour une construction faite dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), l’examen du dossier s’effectuera selon les mêmes critères qu’un emprunteur classique. Ses revenus, sa situation professionnelle, sa capacité d’endettement seront passés au crible. « Les taux de crédit obtenus seront les mêmes à profil identique », rappelle Sylvain Challande. « Ce qui change ? C’est qu’on limite le champ concurrentiel à une seule banque. » A contrario de la plupart des dossiers de prêts, c’est l'hypothèque qui sera sélectionnée par la banque ; les sociétés de caution ne souhaitant pas intervenir étant donné qu’elles ne parviennent pas à évaluer le risque lié à la construction. Le crédit obtenu, les fonds seront ensuite débloqués selon les factures qui seront envoyées.

Assurance difficile à avoir
Les courtiers conseillent aux particuliers de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) obligatoire pour tout projet de construction. Cette assurance permet en effet d’organiser la prise en charge du sinistre constaté et de financer rapidement les réparations de désordres couverts par la garantie décennale. Etant donnée que le maître d’œuvre n’est pas considéré comme un professionnel du bâtiment, la DO est plus complexe à obtenir. Leur prix s’avère aussi plus onéreux que les tarifs appliqués
dans le cadre de construction via un CCMI, de l’ordre du double, voire du triple.

Une assurance à obtenir

L’assurance dommages-ouvrage peut être souscrite pour certains projets d’autoconstruction « partielle ». Philippe Jarlot, directeur général délégué de GESTINEO, société spécialisée dans la distribution de dommages-ouvrage(DO), nous explique les enjeux de cette assurance.

CSM : Un particulier qui réalise sa maison en autoconstruction peut-il obtenir sa DO ?

Philippe Jarlot : S’il réalise sa maison lui-même de A à Z, il lui sera impossible d’obtenir l’assurance dommages-ouvrage. En effet, le principe de cette assurance est de préfinancer la réparation du désordre, avec in fine, l’instruction d’un recours envers l’assureur en responsabilité décennale de l’entreprise responsable. Or, aucun recours n’est possible, puisque la maison n’a pas été édifiée par une ou plusieurs entreprises ! Il existe bien là un vide juridique, car la loi oblige la souscription d’une DO, mais il n’est pas possible d’en souscrire une. En revanche, et sous certaines conditions, dans le cadre d’une auto-construction « partielle », le particulier pourra souscrire cette assurance, pour les seuls travaux réalisés par des entreprises valablement assurées en responsabilité décennale et, a minima, pour la construction du « hors d’eau/hors d’air ».

Comment ça fonctionne ?

Nous pouvons accorder une dommages-ouvrage partielle qui couvrira les travaux de construction du « hors d’eau – hors d’air, ainsi que les seuls lots de travaux de second œuvre réalisés par des professionnels. Mais ces polices d’assurance sont généralement plus chères que celles souscrites dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce dernier prévoit en effet un suivi de chantier et un service après-vente qui diminue la fréquence des déclarations de sinistres et leur importance.

Quelle est la différence de prix entre ces deux DO ?

Pour une maison, le coût de la DO, inclus dans notre package de garanties vendues dans le cadre d’un CCMI, sera inférieur au minimum de moitié au coût d’une DO partielle souscrite par le particulier, alors que cette dernière accorde des garanties inférieures.

Comment choisir l’assureur qui délivrera une DO ?

Il faut choisir un assureur connu et se méfier des sociétés proposant des DO à prix
« cassé » au regard du marché. Certaines entreprises ont commercialisé des DO à des prix défiant toute concurrence, mais elles ne sont plus là aujourd’hui pour honorer leurs engagements. Il ne faut pas oublier qu’une DO doit couvrir pendant une période de dix ans, a minima, après la livraison de la maison.

Que se passe-t-il si la maison dépourvue de DO, est vendue ?

Dans ces situations, un acte notarié « clausé » est parfois annexé à l’acte de vente. L’acquéreur et le vendeur conviennent qu’il n’y a pas de DO attachée à la maison. Mais attention aux responsabilités qui pourraient peser sur le vendeur en cas de sinistres ultérieurs pendant la période de garantie décennale ! Mais il est de plus en plus difficile d’acheter une maison qui ne bénéficie pas d’une DO, car les conditions d’obtention de prêts sont durcies. Lors du montage du financement, l’organisme prêteur nous demandent d’attester que le vendeur a bien souscrit cette police d’assurance.

Témoignage : « Un projet familial »

Raynald Montagnon a construit sa maison en bois en dix mois. Récit d’un projet pas comme les autres. Une maison en bois de 158 m², baignée de lumière à Chaumont-sur-Loire ! C’est le défi relevé par Reynald Montagnon qui a construit sa maison. « J’avais besoin de faire une pause dans mon métier », explique cet éducateur spécialisé de 46 ans qui rêvait de vivre dans une maison bois. « Et je souhaitais réaliser quelque chose de mes mains. Construire sa maison en bois est devenu un projet familial et un chantier coopératif. »

Un an de préparation. Le 15 octobre 2019, il arrête de travailler pour se lancer. La conception de son projet l’a mobilisé pendant un an, une année à se plonger dans des livres dédiés à la construction bois, aux matériaux biosourcés, à rencontrer des charpentiers spécialisés dans l’isolation en paille, des menuisiers. Des rencontres qui peuvent bonifier un projet ! « J’ai rencontré une perle rare ! C’était un maître d’œuvre qui forme les architectes à l’étanchéité à l’air (NDLR : l’étanchéité à l’air fait l’objet d’un contrôle avant la réception de la maison). Il m’a beaucoup aidé », se rappelle ce père de deux enfants. Sans oublier ces propriétaires de maisons en bois qui lui ont ouvert leurs portes et montré leurs plans pour l’aider à concevoir son habitation.

II a fallu un an à Reynald Montagnon pour réaliser sa maison à ossature-bois.

Des économies à la clé. Pour chiffrer son projet, Reynald Montagnon a fait réaliser de nombreux devis auprès de fournisseurs de matériaux. Les Castors de l’Ouest, une association aidant les particuliers dans leurs projets de construction, lui ont fait profiter de leur centrale d’achat. « Grâce à eux, j’ai bénéficié de tarifs professionnels sur les matériaux avec à la clé une économie de 25 à 40 %. L’association propose également des artisans qui acceptent de travailler avec les matériaux que vous achetez et non ceux qu’ils vous facturent habituellement. J’ai acheté 18 fenêtres et je les ai faites poser par un professionnel pour seulement 3 000 € ! »

Un travail d’équipe. Projet familial, la conception de la maison a mobilisé son épouse qui a dessiné avec lui les plans de leur future habitation. Son beau-frère a lui aussi apporté sa pierre à l’édifice en préparant son permis de construire. La construction de la maison s’est faite aussi dans le cadre d’un chantier participatif. Conseiller municipal de cette commune d’un millier d’habitants, Reynald Montagnon a travaillé avec une trentaine de personnes qui l’ont aidé pendant la durée du chantier :  retraités, amis sans oublier deux adolescents en foyer… Mais seules trois personnes étaient présentes en permanence quotidiennement.

Un légo® géant. Après avoir posé la dalle en bois reposant sur les fondations avec l’aide d’un charpentier, il s’est chargé de l’assemblage de l’ossature bois. Un sacré chantier car il a reçu toutes les sections de bois numérotées composant cette dernière avec le plan fourni par le bureau d’étude bois ! « C’était un grand Lego® ! », se rappelle-t-il. Deux mois ont été nécessaires pour le montage des murs. L’isolation des parois a été faite avec de la fibre de bois. Seul, il a réalisé l’étanchéité à l’air de la maison en agrafant une membrane sur l’isolant, un mois de travail. La plomberie et l’électricité, la pose des fenêtres a été déléguée à des entreprises. La VMC double flux, un poêle à granulés de bois ontété installés.

Le virus de construire. Après dix mois de travail, sa maison était finie le 26 septembre 2020. Un projet pas comme les autres qui lui a ouvert de nouveaux horizons. « J’ai proposé à mes voisins qui souhaitaient faire construire une maison en bois de faire leur budget et de coordonnerleur chantier », explique ce passionné. « J’espère aider les autres car j’ai pris du plaisir à construire ma maison. Pourtant, il y a 15 ans, je ne connaissais rien au bricolage mais c’est mon beau-père qui m’a initié. »

Une vie privée à préserver. Si construire sa maison l’a passionné, ce type de projet doit être mûrement réfléchi pour être mené à son terme. « Certains estiment que la construction d’une maison bois est facile ! », pointe ce père de deux enfants. « Mais il y a des contraintes. Il faut bien étudier les matériaux utilisés, leurs contraintes et prendre son temps ! » Et bien gérer son chantier en se fixant des règles pour préserver sa vie privée comme il l’a fait. Travailler la semaine et jamais le week-end pour profiter de ses enfants permet de gagner en sérénité ! Et d’avoir aussi toutes les chances de terminer sa maison avec sa famille… 

Combien ça coûte ?
Le budget de Reynald Montagnon s’est élevé à 207 000 € pour acheter l’outillage nécessaire et les matériaux de construction et tous les équipements. S’il avait fait construire cette maison, il aurait payé
environ 300 000 €, soit une économie de 44 %. La consommation énergétique de son habitation est inférieure de 12 % à celle exigée par la réglementation thermique actuelle, la RT 2012, qui sera remplacée par la réglementation environnementale RE 2020 le 1er janvier 2022.

 

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