Crédit : n’oubliez pas les garanties !

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Hypothèque, caution : comment les garanties du crédit immobilier fonctionnent-elles ? Quels sont les critères des banques sur ce sujet ? A quoi les acquéreurs doivent-ils veiller pour décrocher leur financement ? Les réponses de Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage.

Le taux, l’assurance, mais aussi les critères des banques : décrocher un prêt immobilier tient à de nombreux facteurs. Vous devez fournir un minimum d’apport personnel (10 % du montant du projet en général), vous devez gérer raisonnablement vos finances (pas question de vous présenter avec un découvert), vous devrez montrer que votre situation professionnelle est stable. De plus en plus, les banques vous demandent de garder de l’argent de côté, en plus de vos remboursements et de votre apport. Reste que certains points du crédit sont souvent négligés. C’est par exemple le cas des garanties que la banque prend pour récupérer sa mise en cas d’impayés. Le point sur cette question qui compte avec Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage, un courtier en prêts immobiliers.

Construiresamaison.com : Les garanties du prêt, comment ça marche ?
Ludovic Huzieux : Il existe deux garanties. Avec l’hypothèque, les banques, en cas d’impayés, font vendre le bien pour récupérer leur dû. Elles peuvent aussi recourir aux services d’une société caution. Toujours en cas d’impayés, cette dernière rembourse le prêteur et se retourne contre l’emprunteur. Certaines banques imposent le type de garanties, d’autres laissent les emprunteurs choisir. Attention : ces garanties ont un coût à intégrer dans le financement.

Quelles sont les conséquences sur le projet ? 
Les banques et les sociétés caution vont chercher des certitudes sur le bien puisqu’en cas d’impayés, la revente permet de récupérer les sommes prêtées. Pas évident si la maison n’est pas finie. Ainsi, banques et cautions privilégient les Contrats de construction d’une maison individuelle (CCMI--loi de 1990), qui incluent obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Logique : avec un CCMI, la maison sera bien terminée, assurant la réalité de la garantie du prêt.

Et pour les contrats d’architecte ou de maîtrise d’œuvre ?
Ces contrats ne comportent pas de garantie de livraison à prix et délais convenus. Pour se couvrir, les banques vont demander davantage d’apport et la durée du crédit ne pourra pas dépasser vingt ans contre vingt-sept ans au maximum avec un CCMI. Attention : certaines banques ne prêtent qu’à ceux qui signent un CCMI. Et les projets en autoconstruction sont très difficiles à financer, les prêteurs craignant que le chantier ne soit pas terminé.

Les banques ont-elles d’autres exigences ?
Dans cette logique de garantie, l’apport personnel offre de la sécurité. Si le projet vaut 100 et que l’emprunteur fournit 20 d’apport, le crédit s’élève à 80. En cas de cession urgente avec décote (divorce, perte d’emploi), la maison sera revendue 80. L’emprunteur pourra rembourser. Sans apport, il devra trouver les 20 restants. Pas facile s’il n’a pas d’économies…

Un dernier conseil ?
Les banques demandent aux emprunteurs de garder de l’argent de côté pour faire face aux imprévus et pour achever la maison. Finitions et jardin réalisés, elle se revendra mieux, ce qui là encore donne des certitudes sur la garantie du crédit. Les emprunteurs se renseigneront auprès des banques ou des courtiers pour cerner cette question, en se souvenant que pour le prêteur, ce qui compte, c'est la réduction des risques, tant en termes de garanties que d'impayés.

Pour en savoir plus : vous pouvez consulter notre dossier Les garanties du crédit immobilier ou encore Comment décrocher le meilleur crédit. Par ailleurs, nous consacrons un grand dossier aux différents contrats pour construire.