Maison : les aides pour construire

L'Etat vous aide à faire construire ! Il a en effet mis en œuvre de nombreux coups de pouce financiers qui viennent compléter votre budget. Ils sont principalement destinés aux familles à revenus modestes et moyens qui souhaitent accéder à la propriété, autrement dit aux primo-accédants. A ces dispositions décrites ci-dessous s’ajoutent des taux d’intérêt qui ont toutes les chances de rester bas et des constructeurs qui s’efforcent de faciliter les projets de leurs clients en les aidant à trouver leur crédit. Certains ont ainsi mis en place des partenariats avec des banques. D'autres ont développé une activité de courtage en financement.

Le Prêt à taux 0% ou PTZ. C'est la principale aide à l'accession à la propriété. Distribué par la plupart des banques, c'est un crédit gratuit (il n'y a pas d'intérêts à payer). Pour l'obtenir, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années qui précèdent la demande. Il faut aussi respecter des plafonds de ressources (51 000 € par an pour une famille de trois personnes dans une métropole régionale de plus de 250 000 habitants par exemple). Ce qu'il faut retenir, c'est que plus de 80% des Français peuvent décrocher un PTZ. Le montant dépend de la composition de la famille et de l'adresse de la maison. Au maximum, le PTZ peut atteindre 138 000 €. A noter : c'est la banque qui prend les formalités en charge, vous devez simplement lui fournir les justificatifs qu'elle vous demande (avis d'imposition, bulletins de salaire, etc.).

Le prêt à l'accession sociale ou PAS. C'est un prêt réglementé. Distribué par les banques ayant signé une convention avec l'Etat, il est accordé sous conditions de ressources (les mêmes que celles du PTZ). Il peut financer la maison et/ou le terrain. Le bien payé avec un PAS doit constituer la résidence principale de l'emprunteur. Il est pour partie garanti par l'Etat et certains frais sont réduits (hypothèque et émoluments du notaire). Attention : depuis 2018, le PAS n'ouvre plus droit à l'APL Accession pour les logements neufs et les projets de construction. Seuls les achats dans l'ancien en secteur rural et dans les petites villes peuvent en bénéficier.

Le Prêt Action Logement. Si vous êtes employé dans une entreprise privée de plus de dix salariés, vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement. Le montant peut atteindre 40 000 € et ne doit pas représenter plus de 40 % du coût total du projet. Le taux d'intérêt est fixé à 0,5 % hors assurance (attention : cette dernière est obligatoire). La durée du Prêt Action Logement peut aller jusqu'à 25 ans. Il finance les projets de construction situés en France métropolitaine et dans les Départements et régions d'Outre-Mer (Drom). Les maisons doivent respecter la RT 2012 en métropole et la RTAA dans les Drom. Pour l'obtenir, renseignez-vous auprès du service du personnel de votre entreprise. A noter : si vous êtes salarié d'une entreprise agricole comptant au moins 50 employés, vous pouvez bénéficier du prêt Agri-Accession, toujours distribué par Action Logement. 

L'épargne logement. Pensez aussi aux différentes formules d'épargne logement (plan ou compte épargne logement). Après une phase d'épargne, elles ouvrent droit à un crédit qui vient compléter votre financement. Un Plan épargne logement ouvert depuis août 2016 vous permet d'obtenir un emprunt de 92 000 € remboursable sur quinze ans maximum. Le taux est fixé à 2,2 %. Ce qui n'est pas compétitif par rapport aux crédits du secteur libre. Pour autant, ce financement offre un avantage : il est constitutif d'apport personnel, ce qui facilite l'obtention de votre crédit.

Les donations. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants, tous les quinze ans, 100 000 € sans avoir de droits à payer au fisc. Une somme ramenée à 31 865 € pour les donations des grands-parents aux petits enfants. S’y ajoute temporairement la possibilité de donner 100 000 € à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit enfant pour l’aider à financer la construction de sa maison, à condition, pour bénéficier de la franchise de droits, que la donation soit effectuée entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021. Cette solidarité familiale peut aider à constituer un bel apport personnel, ce qui est toujours bien vu par les banques.

Les crédits familiaux. Autre façon de recourir à la solidarité intergénérationnelle : l'emprunt familial. Vos parents ou vos grands-parents, par exemple, peuvent vous prêter une somme d'argent. C'est utile pour boucler votre budget, mais la banque va en tenir compte dans votre taux d'effort. Ce coup de pouce ne pourra donc pas entrer dans votre apport personnel. Cette formalité doit faire l'objet d'un écrit dès que le montant dépasse 1 500 €. Mieux vaut, dans tous les cas, faire enregistrer cet acte chez un notaire pour lui donner date certaine et renforcer la sécurité juridique de l'opération. Si cet emprunt familial excède 760 €, vous, en tant qu'emprunteur, devez déclarer cette somme aux impôts. Attention : le prêt familial doit être remboursé. Si ce n'est pas le cas, le fisc risque de le considérer comme une donation déguisée, avec un lourd redressement à la clé.

Les avantages fiscaux pour l'investissement locatif. Le dispositif Pinel, c’est un avantage fiscal accordé aux particuliers qui achètent du neuf pour le louer. Il représente 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Pour en bénéficier, il faut respecter toute une série de conditions (adresse, plafonds de loyers et de revenus des locataires). Depuis le 1er janvier 2021, les particuliers qui font construire pour ensuite donner la maison en location ne peuvent plus bénéficier du Pinel, qui est donc réservé aux appartements neufs. Une suppression qui pend l’allure d’un mal pour un bien. Ceux qui investissent dans une maison neuve n’auront plus à respecter les plafonds de loyers Pinel, d’où un meilleur rendement locatif. Ils auront aussi davantage de possibilités pour choisir l’adresse, le Pinel étant réservé aux secteurs les plus tendus (grandes métropoles notamment). Or la demande locative pour les maisons reste forte dans de nombreuses villes, quelle que soit leur taille. Enfin, les maisons neuves locatives sont rares. Pour peu que l’on choisisse un bon emplacement et un marché dynamique, les plus-values sur le long terme ont de fortes chances d’être au rendez-vous. 

Les coups de pouce des constructeurs. Nombre de ces professionnels ont mis en place des partenariats avec des banques. De quoi obtenir plus facilement votre crédit puisque ces établissements financiers connaissent la façon de travailler et les références de leurs partenaires. D'autres professionnels de la maison neuve ont créé des filiales de courtage en crédit immobilier. Vous montez le dossier de prêt avec eux puis ils le transmettent aux banques avec lesquelles ils travaillent. De quoi là encore faciliter l'obtention de votre financement. Conseil : demandez au constructeur s'ils pratiquent cette politique et s'ils sont en mesure de vous aider à emprunter. Pour en savoir plus, consultez notre dossier Crédit : à qui s'adresser ?