Poitou-Charentes : la maison traditionnelle a la cote

Le calme, la proximité de l’océan, un cadre naturel préservé, des villes dynamiques et agréables comme La Rochelle, Poitiers, Niort... Décidément, Poitou-Charentes offre bien des atouts. Ce n’est pas un hasard si la région figure parmi les plus prisées de France. Notamment par les familles qui souhaitent faire construire. Certes, la conjoncture, comme partout en France et sur tous les marchés immobiliers, n’est pas au beau fixe. « La hausse des taux d’intérêt et la progression des coûts de construction observée entre 2021 et 2022 ont évidemment un impact sur le marché, mais il reste parfaitement possible de faire construire dans la région », souligne Benoit Arnaud, Président du pôle Habitat de la FFB et dirigeant des Maisons Technique & Construction. Démonstration.

Comment trouver le bon terrain ?

Son emplacement, sa forme, son orientation, la qualité du sous-sol conditionnent le type de construction que vous pourrez réaliser. Avant de signer pour tel ou tel lot, procédez à quelques vérifications. Intéressez-vous au Plu (Plan local d’urbanisme) de la commune pour vous assurer que le terrain est bien constructible et que les règles qui s’y attachent sont compatibles avec votre projet. Ensuite, étudiez ses qualités. Une parcelle plate, de forme carrée ou rectangulaire, accueillera facilement n’importe quelle maison. En revanche, un lot biscornu, pentu, peut vous contraindre en termes d’architecture. N’oubliez pas que des distances séparatives entre votre terrain et celui du voisin ainsi que vis-à-vis de la rue (lire le Plu) sont à respecter. Elles peuvent handicaper votre projet.

Penchez-vous sur la viabilisation du terrain

Hors lotissement, elle n’est pas toujours réalisée. Dans ce cas, des frais de raccordement sont à prévoir. Chiffrez-les avant de vous engager. Idem s’il n’existe pas de réseau collectif d’assainissement. Une fosse septique ou une microstation d’épuration peuvent alors être nécessaires, un équipement très coûteux. Le constructeur choisi peut vous fournir de précieux conseils sur ces différents points. « Les terrains de qualité deviennent rares et il faut de plus en plus d’imagination en termes de voirie, d’accès au terrain pour les rendre attractifs », remarque Fabrice Parisel de Demeurance Atlantique.

Un terrain bien orienté

👉 La réglementation environnementale 2020 (RE 2020) insiste sur la conception bioclimatique. Dès lors, l’orientation du terrain prend une grande importance. Sachez qu’une exposition sud-sud-ouest pour les pièces de vie est idéale. Grâce aux rayons du soleil, elle permet d’engranger le maximum de lumière, de chaleur et de réduire vos consommations d’énergie en hiver. L’été, une telle exposition peut présenter des inconvénients. Mais il suffit parfois d’une pergola, d’un écran végétal pour réduire la température intérieure. En règle générale, les pièces humides ou techniques (buanderie, cellier, salle de bains, toilettes...) s’installent plutôt au nord, tandis que les chambres, à l’ouest ou à l’est.

Le sous-sol à la loupe

Si votre terrain n’autorise pas une telle exposition, pas de panique ! « Il suffit de renforcer l’isolation de la structure avec des parpaings comportant un isolant intégré et d’appliquer une imperméabilisation en résine époxy pour préserver la moindre onde de chaleur », poursuit Fabrice Parisel. Autre conseil, assurez-vous de la qualité du sous-sol. Dans certaines zones argileuses, il existe un risque de retrait gonflement du sol, un aléa qui occasionne de gros dégâts sur les maisons (fissures notamment) lorsque les fondations n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art. Dans ces secteurs, le vendeur du terrain doit vous communiquer une étude de sol de type G1 (étude de site et principes généraux de construction).

Tout constructeur qui se respecte fera réaliser une étude géotechnique de type G2 AVP. Celle-ci indique les adaptations au sol nécessaires pour un projet précis, en l‘occurrence le vôtre. Une précaution indispensable, car si l’aléa retrait gonflement des argiles reste modéré en Poitou-Charentes, il est néanmoins présent dans certains secteurs de la Vienne ou encore du côté de Chatelaillon-Plage. Là, des fondations avec micropieux s’imposent parfois. « Ce n’est pas difficile à réaliser, mais cela entraîne un surcoût important », confie Olivier Penaud, cogérant de Constructions MAAP.

🔗 Pour en savoir plus sur les risques liés aux terrains en Poitou-Charentes, consultez le site www.georisques.gouv.fr.

💰 Un terrain, à quel prix ?

Selon les professionnels, de nombreux terrains en lotissement sont actuellement commercialisés dans la région. « Or la demande a baissé, ce qui rejaillit sur les prix, en stagnation, voire en décélération », lance Guillaume Raffoux, de Viv’Home (groupe Eiffage). Compte tenu des prix qui restent néanmoins élevés, surtout en Charente-Maritime, les acquéreurs se rabattent sur les petites surfaces (300 à 500 m²), d’autant plus qu’ils ne souhaitent pas passer leurs week-ends à entretenir leur jardin.

👉 Avec son vieux port et son port de plaisance des Minimes, La Rochelle est très recherchée et hors de portée de beaucoup d’acquéreurs. Comptez 1 000 €/m² pour une petite parcelle proche du centre, 500 €/m² pour une autre à 10 km de là et 250 €/m² à 20 km. Pour un ticket d’entrée plus abordable, écartez-vous des sentiers battus. « À Sainte-Soulle, à 15 min de La Rochelle, un lot de 483 m² s’affiche à 165 000 € », cite en exemple Olivier Penaud.

👉 Plus au Sud, comptez 200 000 € à Saint-Pierre-d’Oléron. Comme La Rochelle, Saint-Palais-sur-Mer est devenue inaccessible. Comptez 400 000 à 500 000 € de budget rien que pour le terrain. Des lots de 1 240 m² s’y négocient même à 820 000 €. Les valeurs baissent du côté d’Arvert où des terrains de 500 à 550 m² se vendent autour de 75 000 € et de Semussac, où la note grimpe à 95 000/100 000 €.

Des secteurs moins chers

👉 La Charente est beaucoup plus abordable. Autour d’Angoulême, vous débourserez 45 000 à 75 000 € pour des parcelles de 350 à 1 000 m². Et plus vous vous éloignerez des villes, plus le prix sera attractif. Mais là comme ailleurs, surveillez vos dépenses de transport, car elles vont peser sur vos finances. 

👉Dans la Vienne ou les Deux-Sèvres, les prix sont du même ordre. Au nord de Poitiers, près de Jaunay Clan et du Futuroscope, un lotissement propose ses parcelles entre 34 000 et 55 000 € (380 à 770 m²). Dans le même secteur, un autre affiche ses tarifs entre 55 000 et 64 000 € (de 350 à 500 m²). À Niort, de beaux terrains de 800 à 1 000 m² sont accessibles autour de 80 000 €.

Architecture contemporaine ou traditionnelle ?

En Poitou-Charentes, les longs rectangles de plain-pied, clin d’œil aux longères d’autrefois, figurent parmi les choix préférés des familles. C’est particulièrement le cas en Charente et en Charente-Maritime, où la typique « charentaise » séduit toujours autant avec ses façades claires, ses volets colorés (bleus ou verts) et ses toits à faible pente. Sur l’île de Ré ou dans la région de Saintes, elles sont souvent en forme de L ou de U, se lovant autour d’une terrasse, voire d’une piscine...  

🗣️ « À surface égale, une maison en forme de rectangle coûte moins cher qu’une maison de même superficie en forme de L », confie Olivier Penaud. À noter que les sous-sols sont rares dans la région. Beaucoup de communes les interdisent en bord de mer ou en raison des remontées d’eau des nappes phréatiques.

Question de coût

Si votre budget est serré, jouez la simplicité et ne soyez pas trop gourmand en surfaces vitrées, ce qui vous évitera certains surcoûts. « Une surface vitrée reste moins isolante qu’un mur, ce qui nous oblige à renforcer l’isolation pour respecter la réglementation environnementale », poursuit Olivier Penaud, les acquéreurs le comprennent et s’en accommodent puisqu’ils y gagnent des économies d’énergie. Notez que les maisons neuves sont par nature lumineuses, la RE 2020 imposant des surfaces vitrées comptant pour au moins un sixième de la surface habitable.

👉 Malgré tout, avec des coûts de construction qui ont grimpé de 25 à 30 % en deux ans, vous devrez peut-être faire quelques concessions. Réfléchissez à vos besoins, à la façon dont vous voulez vivre et au budget dont vous disposez. Ne minimisez aucun surcoût. Plus vous ajoutez de mètres carrés, plus il faut de toiture, de fondations, d’isolation… Résultat, la maison coûtera plus cher.

Posez-vous les bonnes questions

Avez-vous besoin d’une pièce à vivre de 50 m² ? D’une suite parentale de 25 m², de chambres de 15 m² quand vos enfants ne font qu’y dormir ? Une pièce dédiée au bureau est-elle vraiment nécessaire ou pouvez-vous vous contenter de 4 ou 5 m² dans un recoin de la maison ? « On parvient à caser le bureau dans l’entrée, au niveau de l’escalier ou dans le prolongement du séjour, dissimulé derrière une cloison amovible, explique Fabrice Parisel. Aujourd’hui, la maison devient de plus en plus modulable. Une chambre occupée le soir peut avoir une autre fonction dans la journée lorsqu’un enfant est à l’école par exemple. »

🛁 Attention aux pièces d’eau

L’air de rien, elles sont coûteuses. « Plus on met de pièces d’eau, plus il faut de VMC pour renouveler l’air et plus on consomme d’énergie pour la faire tourner », remarque Olivier Penaud. Il se peut même que trop de pièces d’eau empêchent la maison d’obtenir les performances exigées par la RE 2020. Si vous ne voulez pas sacrifier de pièces d’eau, sachez qu’il vous faudra peut-être renforcer l’isolation de la maison et accepter de perdre quelques mètres carrés de surface habitable.

🏠 Une maison durable et responsable

En Poitou-Charentes, la plupart des maisons sont en maçonnerie traditionnelle et adoptent le parpaing ou la brique pour les murs. « La brique est un bon matériau, car elle offre une bonne résistance thermique, elle reste beaucoup plus isolante que le parpaing, assure Olivier Penaud. Son inconvénient majeur tient à sa fabrication. Elle a beau être produite en France, sa cuisson au four la rend plus énergivore que le parpaing. »

Des matériaux naturels et écologiques

L’empreinte environnementale des matériaux traditionnels baisse. Les constructeurs emploient de plus en plus souvent des bétons bas carbone, les briques sont cuites dans des fours alimentés par des déchets. Et les solutions biosourcées, comme le bois ou les isolants en fibre végétale, ou recyclées sont de plus en plus souvent employées. À noter : Viv’Home (Eiffage) propose des maisons en containers recyclés. « C’est une offre qui s’adresse à une niche d’acheteurs très écolos », indique Guillaume Raffoux.

En toiture, la tuile de terre cuite reste un grand classique

Mais certains modèles de maison n’hésitent pas à alterner toits traditionnels et toits plats en béton, en zinc, plus coûteux. Si votre budget vous l’autorise, optez pour des menuiseries en aluminium, plus esthétiques, plus légères que le PVC, ainsi que pour des volets roulants (très isolants). Néanmoins, sachez que les volets battants en bois restent incontournables dans certains secteurs très protégés comme l’île de Ré. Les constructeurs vous proposent un large panel de solutions adaptées à tous les sites et à tous les budgets. De quoi prendre les bonnes décisions !

Montée en gamme des prestations à l'intérieur

Dans les maisons à étage, les escaliers en bois ou en béton laissent la place à des escaliers en ferronnerie, offrant un élément de décor du plus bel effet. Si les grandes dalles au sol (60 x 60, 80 x 80, etc.) ont toujours la cote, de même que le parquet en bois (ou les lattes de carrelage imitant le parquet), certains matériaux font un carton. C’est le cas du zellige, petit carreau de terre cuite émaillée aux motifs et coloris multiples, qui peut tout aussi bien habiller le sol que les murs et remplacer agréablement les classiques faïences des cuisines et salles de bains. Ces dernières sont d’ailleurs équipées d’éléments très soignés, de robinetterie en vogue tandis que les w.-c. sont suspendus.

Des équipements performants pour un confort optimal

Au fil du temps, les préférences des acquéreurs évoluent. « Nous réalisons des maisons traditionnelles, contemporaines, voire très modernes, mais les acquéreurs sont désormais moins attachés à l’esthétique extérieure qu’au confort intérieur, c’est un vrai changement », indique Xavier Thomas, des Maisons du Marais. Et question confort, le chauffage et le rafraîchissement de la maison jouent un rôle primordial. D’autant que, c’est bien connu, l’énergie la moins coûteuse est celle que l’on ne consomme pas. Demeurance Atlantique l’a bien compris et propose à ses clients un système de chauffage innovant. « Grâce à des panneaux solaires, une pompe à chaleur, un plancher chauffant ou un plafond rayonnant, nos maisons sont chauffées ou rafraîchies, elles s’autogèrent en matière de température et d’eau chaude », indique Fabrice Parisel.

👉 Avec Aldès, le groupe IGC propose de son côté son système baptisé AquaAir qui inclut également le chauffage, le rafraîchissement et l’eau chaude via une pompe à chaleur air/air couplée à un faux plafond qui pulse l’air chaud ou frais. « C’est un système très économique qui peut être installé sur tout type de maison, explique-t-on chez IGC. Ce système a peu d’inertie et en quelques minutes il fait chaud ou frais partout. L’air est à la même température partout et il n’y a aucune condensation. Pour des modèles plus haut de gamme, on propose aussi un plafond chauffant rafraîchissant qui a les mêmes qualités qu’un chauffage au sol, mais sans inertie puisqu’aucun carrelage n’entrave la chaleur. »

🛜 La domotique au service de la maison

Même principe chez Les Maisons du Marais. « Avec T-One de chez Aldès, la chaleur et le rafraîchissement sont également diffusés par le plafond et peuvent être régulés pièce par pièce, ce qui est très apprécié de nos clients, car, pour une maison de 130 m², le coût du chauffage et de la production d’eau chaude équivaut à 900 € par an », précise Xavier Thomas.

Une maison connectée favorise aussi les économies d’énergie

Ne serait-ce que grâce à la commande centralisée des volets roulants. Les constructeurs sont en mesure de vous fournir des équipements sophistiqués (Somfy, Delta Dore) pour piloter l’ensemble des équipements de la maison : chauffage, porte de garage, alarme, visiophone, digicode... « Ces applications sont surtout appréciées de ceux qui ne vivent pas sur place et qui peuvent ainsi piloter leur maison à distance », explique-t-on chez IGC, à partir d’une simple application sur téléphone, on voit ce qui fonctionne ou pas : le chauffage, un fer à repasser non éteint... et l’on peut agir, la première demande des acquéreurs étant la sécurité. »

Une maison, à quel prix ?

En deux ans, les prix des maisons neuves ont connu une réelle envolée, de l’ordre de 25 à 30 %, la faute à la crise des matériaux, à la guerre en Ukraine et à la Réglementation environnementale 2020. Mais aujourd’hui, l’heure est la stabilisation. « Dans nos contrats de construction loi de 1990, nous ne faisons plus jouer la clause d’indexation des prix sur l’index BT 01, l’indice de référence des coûts de construction, indique Xavier Thomas. Nous sommes revenus à un prix ferme et définitif. » Une excellente nouvelle pour les candidats à la construction, d’autant que le prix des terrains suit la même tendance. Reste à savoir combien vous paierez votre nouveau toit. La fourchette moyenne varie entre 1 900 et 2 400 € du mètre carré en fonction de l’architecture, de la surface et des prestations pour une maison prête à décorer (le constructeur se charge de tout, vous vous occupez de la peinture et des papiers peints).

👉 Il faut aussi savoir ce que recouvrent ces prix. Il s’agit de ceux pratiqués par les constructeurs, ces professionnels qui travaillent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Un contrat qui offre de sérieuses protections, avec notamment une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, son assureur trouve et paie une autre entreprise pour terminer le chantier. Avec ces professionnels, vous avez l’assurance que la maison sera bien conforme à la RE 2020. Notez aussi que les constructeurs sous CCMI vous font profiter de leurs services comme l’aide à la recherche du terrain et du financement ou les opérations terrain plus maison.

Un confort maximal à un prix avantageux

Mais surtout, la construction de maisons individuelles se distingue par son rapport qualité/prix très compétitif. Pour un terrain de 800 m², vous paierez en moyenne dans les 120 000 €. Construire une maison de 110 m² revient, toujours en moyenne, à 220 000 €, soit un budget total de 340 000 €. Si vous achetez une maison ancienne pour la rénover et lui donner à peu près le même confort que le neuf, le budget sera supérieur à celui d’un projet de construction. De leur côté, les promoteurs proposent essentiellement des appartements, à un prix moyen de 4 800 € du mètre carré.

🙋‍♀️ Notez enfin qu’en faisant construire, vous vous offrirez une maison classée A ou B sur le diagnostic de performance énergétique. Ce qui vous garantit une meilleure valorisation au fil du temps et une éventuelle revente plus facile !

Modèles de maisons