Midi-Pyrénées, cest le creuset dune belle diversité. Entre Pyrénées et nombreux espaces naturels, elle abrite des villes de caractère particulièrement agréables à vivre. Et puis il y a Toulouse. Dynamique grâce aux industries aérospatiales, à linformatique, la finance et lassurance, elle possède un riche patrimoine et table sur quatre vingt-dix mille arrivées entre 2025 et 2035, doù de forts besoins en logements. Le logement, justement. Lorsque lon parle de toit, les habitants de la région comme les nouveaux venus répondent maison individuelle. Tous les constructeurs confirment quelle constitue toujours un idéal. Elle rime avec beaux espaces intérieurs, confort, adaptation au télétravail, nature, mais aussi économies dénergie et liberté de faire ce que lon veut dans un logement bien à soi, sans avoir de comptes à rendre à un bailleur ou à une copropriété.
Terrain : sous le signe de la diversité
Pour bâtir, il faut forcément un terrain et prévoir le budget adéquat. Et dans la région, les prix font le grand écart. Du côté dAlbi (Tarn), la médiane sétablit à 90 €/m² selon la base de données des Notaires de France, soit 90 000 € pour un millier de mètres carrés. À Toulouse, les rares parcelles voient leur prix médian atteindre 370 €/m² daprès la même source. On a même vu, à Launaguet, tout près de la Ville rose, une parcelle de 500 m² atteindre 236 000 €.
La rareté foncière et les nécessités financières modifient les comportements
🗣️ « La nouvelle tendance est de travailler à Toulouse et de faire construire à une quarantaine de minutes de voiture de la Ville rose », note Vincent Aufrère, directeur commercial régional des Maisons SIC. En partant du nord de Toulouse, le franchissement du Tarn-et-Garonne permet daccéder à Pompignan ou Canals, tandis que de lest de la métropole, on choisira des communes comme Teulat, dans le Tarn.
Faire construire votre maison
S'éloigner des grandes villes
Même si la moyenne des surfaces demandées est de 500 à 600 m², léloignement des grandes villes permet de dénicher des parcelles jusquà 1 500 m² à 20 km de Toulouse avec un environnement verdoyant. Dans le Gers, trouver un terrain denviron 1 000 m² reste possible et près de Cahors, certains professionnels évoquent même des parcelles pouvant atteindre 5 000 à 6 000 m². Attention toutefois : ces grands terrains en secteur rural ne sont pas toujours viabilisés. Il faudra alors consacrer un budget au raccordement aux réseaux et à lassainissement.
Ces questions de viabilisation rappellent que lachat dun terrain nécessite des précautions. Dautant quil faut tenir compte du retrait-gonflement des argiles (une bonne partie de la région est concernée), du risque sismique dans le piémont pyrénéen, des constructions voisines « Être accompagné par les constructeurs dans lachat du terrain permet deffectuer les bons diagnostics techniques, de mesurer les qualités de lemplacement, de bien adapter la maison à sa parcelle », conseille Guillaume Martel, responsable commercial de Maisons Olmière.
Larchitecture sadapte aux envies
En Midi-Pyrénées, toutes les architectures sont possibles. Du moins en théorie. Car en pratique, il faut suivre les règles définies par le Plan local durbanisme (Plu) et dans de nombreuses communes les impositions des architectes des Bâtiments de France (ABF). Ces derniers sont garants de la préservation des paysages. Ils peuvent imposer des tuiles spécifiques, un sens de faîtage des toitures, des teintes denduits Au fait des règles des Plu et des pratiques des ABF, les constructeurs peuvent facilement adapter leur offre.
Avec de beaux budgets, larchitecture sexprime pleinement
🗣️ « Nous observons le retour des maisons en porte-à-faux (avec un niveau qui nest pas à laplomb de son point dappui, NDLR), du toit-terrasse partiel, du mur-toit en bac acier ou de menuiseries au style épuré en format XXL », détaille Sophie Dauphin, directrice communication, marketing et qualité clients dIGC. « On remarque aussi des bardages partiels en pierre sèche, en bois ou en pierre reconstituée, pour apporter beaucoup de caractère à la maison. » La mode est aussi à la briquette et aux fenêtres datelier.
Larchitecture doit concilier modernité, tradition, réglementation et budget
La façade linéaire est progressivement délaissée pour s'appuyer sur les contrastes, par exemple, entre menuiserie anthracite et crépi blanc et les modénatures, ces éléments décoratifs protégeant les menuiseries, sont appréciés. Anthony Delpech, directeur de Demeures dOccitanie (groupe HDI) rappelle que « même traditionnelles, les maisons neuves sont fonctionnelles et dotées déquipements modernes afin de répondre aux enjeux climatiques tout en nécessitant le moins dentretien possible ».
La Réglementation environnementale 2020 (RE 2020, le texte qui régit la construction) incite à travailler sur des architectures plus compactes. Lobjectif, cest déconomiser au maximum lénergie en misant sur lefficacité du bâti. Or, dans ce domaine, la compacité réduit les surfaces des murs, de quoi lutter plus efficacement contre les déperditions thermiques. Ces formes assurent également une bonne adaptation à des terrains plus petits, notamment en secteur urbanisé.
La maison bois est bien présente dans la région
Les acquéreurs qui les choisissent apprécient leurs performances et leur adaptation aux règles du développement durable. Et puis ces maisons sadaptent à toutes les situations. « Grâce aux pilotis et avec un système de plancher bois, construire sur des terrains très pentus est tout à fait envisageable », explique Céline Cauchy, directrice régionale Occitanie dAmi Bois, lun des spécialistes de ce type de construction.
Plans : espace et confort
En Haute-Garonne, la grande tendance, cest une maison de 90 m² avec trois chambres pour privilégier lespace de vie. Pour compenser la hausse des coûts de construction, les acquéreurs réduisent la taille des chambres afin de conserver latmosphère de convivialité des pièces à vivre. Vers Montgiscard, à 25 km de Toulouse, ou à Villefranche,
on observe, certes rarement, une demande de quatrième chambre, le séjour perdant un peu de surface. Dans le Lot, la maison peut atteindre 120 m² avec trois chambres dont une avec suite parentale ainsi quun petit bureau dédié, une cuisine ouverte ou semi-ouverte avec des parois vitrées.
La crise sanitaire inscrit durablement lespace bureau
Il peut bénéficier de sa pièce dédiée lorsque la surface le permet. Dans dautres cas, il prend la place de la chambre damis. Pour les superficies plus petites, on lui trouve toujours son coin pour pouvoir travailler en toute tranquillité, les constructeurs ayant beaucoup planché sur ce sujet. À ce propos, il ne faut pas oublier la connectivité de la maison, le raccordement à la fibre optique constituant un vrai plus.
🏠 Une maison évolutive
Très motivés, les acquéreurs adaptent leur projet à la hausse des prix. Ainsi, de nombreuses demandes se portent sur de petites maisons, avec lidée dun agrandissement ultérieur. « En périphérie de Toulouse, à Tournefeuille ou à lIsle-Jourdain, les maisons réalisées sont souvent destinées à faire lobjet dune extension ou dune surélévation à terme », indique Céline Cauchy. Quant à la piscine, elle fait partie des projets davenir. Mais la priorité, cest de se concentrer sur la maison en soignant matériaux, équipements, prestations et aménagements.
Confort bioclimatique en toute saison
Entre crise énergétique et réchauffement climatique, la réglementation environnementale 2020 constitue finalement une opportunité pour tous les nouveaux propriétaires. Avec des exigences renforcées en matière de bâti, les maisons sont solides, durables et performantes. Elles sont aussi écologiques, lheure étant à la réduction de lempreinte carbone, laquelle porte aussi bien sur les matériaux de construction que sur lénergie.
Pour réduire les consommations, les maisons associent isolation et étanchéité renforcées. Laccent est également mis sur la conception bioclimatique, avec des baies qui suivent la course du soleil pour récupérer le maximum de calories gratuites en hiver. Et pour se protéger des fortes chaleurs, on installe des volets qui se ferment tout seuls quand la température monte, des systèmes de surventilation nocturne, des avancées de toiture, des pergolas à lames orientables.
La pompe à chaleur à l'honneur
Lénergie ? En Midi-Pyrénées, neuf maisons sur dix sont équipées dune pompe à chaleur (Pac) révèle lObservatoire des modes constructifs du Pole Habitat-FFB. 48 % des maisons reçoivent une Pac air/air, un système bien adapté au climat régional. Elle insuffle de lair chaud dans la maison en hiver et assure le rafraîchissement en été. Ne produisant pas leau chaude, elle doit être secondée par un ballon thermodynamique. La pompe à chaleur air/eau, raccordée à un plancher hydraulique, se rencontre dans 39 % des cas. Elle chauffe et rafraîchit tout en produisant leau chaude.
💨 La qualité de lair intérieur fait lobjet de toutes les attentions
Les maisons sont équipées de VMC performantes, dont lefficacité est testée en fin de chantier (cest une obligation réglementaire). De plus en plus, elles sont munies de filtres qui retiennent pollens, poussières et autres polluants. « Filtrer lair entrant est devenu une réelle prise de conscience, tout comme la plaque de plâtre dépolluante, explique Sophie Dauphin. Depuis peu, nous proposons une VMC à déclenchement automatique, dotée de capteurs dair. »
💰 Des maisons à tout prix
Les primo-accédants, qui disposent dun budget moyen terrain plus maison de 250 000 savent faire les bons arbitrages pour poser leur première pierre. Ceux qui travaillent à lest de Toulouse séloignent et se reportent sur les communes de Bessieres, Buzet-sur-Tarn et Lavaur. Les actifs basés au sud-ouest sorientent vers Le Fauga, Peyssies ou
Laffite-Vigordane. Dans laxe sud-est, les familles choisissent fréquemment le secteur de Montgiscard ou Baziège, mais nhésitent pas à pousser jusquà Villefranche ou Gardouch. Enfin, laxe ouest est très prisé des salariés dAirbus avec un secteur où les prix élevés tendent à éloigner les primo-accédants vers lIsle-Jourdain, dans le Gers, pour trouver un terrain en phase avec leur enveloppe.
👉 Les constructeurs mettent les bouchées doubles pour faciliter les projets des familles. Ils les aident à trouver leur parcelle et leur crédit. Et ils proposent des opérations terrain plus maison à partir de 220 à 230 000 €. Certains professionnels vont plus loin. « Procivis Nouvelle-Aquitaine (qui couvre Midi-Pyrénées) propose sous condition un Prêt Mission sociale à 0 % dintérêts et qui représente jusquà 20 % du coût dachat de la maison, permettant, grâce à une possibilité de lissage de la charge de remboursement, dabaisser le taux dendettement », précise Sophie Dauphin (IGC).
Prêt à taux 0 % : il est encore temps d'en profiter
Les primo-accédants adoptent une attitude plutôt positive. « Bien sûr, ils doivent faire face à la hausse des taux et des coûts de construction », analyse Vincent Aufrère. « Mais ils font preuve de réalisme et de rationalité. Dès quils le peuvent, ils lancent leur projet aujourdhui plutôt que dattendre une très improbable baisse des taux et du prix des maisons. » Ils savent aussi que les mesures de lutte contre lartificialisation des sols vont bientôt raréfier loffre de terrain. Et ils entendent bien profiter du PTZ, un crédit gratuit réservé aux primo-accédants qui sarrête fin 2023 !
👨👩👦👦 Les familles qui sengagent dans une deuxième ou une troisième maison, après une revente, peuvent consacrer dans les 200 à 250 000 € et souvent bien davantage à la maison (sans compter le terrain). Pour une clientèle de cadres, de professions libérales, à Tournefeuille, Blagnac, Balma, LUnion ou Ramonville-Saint-Agne, pour ne citer que quelques-unes des communes recherchées, les maisons peuvent sarticuler, selon IGC, sur un financement plus conséquent, entre 380 000 et 450 000 €, certaines pouvant même atteindre 600 000 à 650 000 €.
Construire : objectif sécurité
Faire construire est souvent le projet dune vie, celui de rassembler sa famille dans un environnement apaisé, confortable, synonyme de liberté et daccomplissement. Pour concrétiser ce rêve, mieux vaut choisir un professionnel respectant la Loi de 1990 sur le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). « Cette loi est même la seule garantie pour lacheteur de voir sa maison réalisée dans les délais et au prix convenus lors de la signature », insiste Guillaume Martel. « Le CCMI protège les acquéreurs contre les défaillances dentreprises et les hausses de prix. Aucun autre contrat noffre une telle sécurité », ajoute Anthony Delpech.
La plupart du temps, les constructeurs qui travaillent sous CCMI intègrent lassurance dommages-ouvrage dans leur contrat. Toujours obligatoire (article L 241-1 du Code des assurances), elle facilite la mise en uvre de la garantie décennale. Or certains pseudo-professionnels dissuadent les acquéreurs de la souscrire pour faire des économies Non seulement cest illégal, mais cest aussi dangereux. En cas de problème sur les fondations, par exemple, les recours seront plus longs, plus compliqués et plus chers. Enfin, il ne faut pas oublier que les banques financent avant tout les projets sous CCMI et assurance dommages-ouvrage.
Par Laurent Duguet