Midi-Pyrénées : l'atout maison

Entre mer et montagne, cette région aujourd'hui intégrée dans l'Occitanie, offre de nombreuses possibilités pour les familles qui souhaitent faire construire. Enquête sur un marché couleur soleil.

Bâtie en Midi-Pyrénées, cette grande contemporaine de plain-pied affiche haut et fort sa modernité. © IGC

Midi-Pyrénées, c’est le creuset d’une belle diversité. Entre Pyrénées et nombreux espaces naturels, elle abrite des villes de caractère particulièrement agréables à vivre. Et puis il y a Toulouse. Dynamique grâce aux industries aérospatiales, à l’informatique, la finance et l’assurance, elle possède un riche patrimoine et table sur quatre vingt-dix mille arrivées entre 2025 et 2035, d’où de forts besoins en logements. Le logement, justement. Lorsque l’on parle de toit, les habitants de la région comme les nouveaux venus répondent maison individuelle. Tous les constructeurs confirment qu’elle constitue toujours un idéal. Elle rime avec beaux espaces intérieurs, confort, adaptation au télétravail, nature, mais aussi économies d’énergie et liberté de faire ce que l’on veut dans un logement bien à soi, sans avoir de comptes à rendre à un bailleur ou à une copropriété.

Terrain : sous le signe de la diversité

Pour bâtir, il faut forcément un terrain et prévoir le budget adéquat. Et dans la région, les prix font le grand écart. Du côté d’Albi (Tarn), la médiane s’établit à 90 €/m² selon la base de données des Notaires de France, soit 90 000 € pour un millier de mètres carrés. À Toulouse, les rares parcelles voient leur prix médian atteindre 370 €/m² d’après la même source. On a même vu, à Launaguet, tout près de la Ville rose, une parcelle de 500 m² atteindre 236 000 €.

La rareté foncière et les nécessités financières modifient les comportements

🗣️ « La nouvelle tendance est de travailler à Toulouse et de faire construire à une quarantaine de minutes de voiture de la Ville rose », note Vincent Aufrère, directeur commercial régional des Maisons SIC. En partant du nord de Toulouse, le franchissement du Tarn-et-Garonne permet d’accéder à Pompignan ou Canals, tandis que de l’est de la métropole, on choisira des communes comme Teulat, dans le Tarn.

Faire construire votre maison

S'éloigner des grandes villes

Même si la moyenne des surfaces demandées est de 500 à 600 m², l’éloignement des grandes villes permet de dénicher des parcelles jusqu’à 1 500 m² à 20 km de Toulouse avec un environnement verdoyant. Dans le Gers, trouver un terrain d’environ 1 000 m² reste possible et près de Cahors, certains professionnels évoquent même des parcelles pouvant atteindre 5 000 à 6 000 m². Attention toutefois : ces grands terrains en secteur rural ne sont pas toujours viabilisés. Il faudra alors consacrer un budget au raccordement aux réseaux et à l’assainissement.

Ces questions de viabilisation rappellent que l’achat d’un terrain nécessite des précautions. D’autant qu’il faut tenir compte du retrait-gonflement des argiles (une bonne partie de la région est concernée), du risque sismique dans le piémont pyrénéen, des constructions voisines… « Être accompagné par les constructeurs dans l’achat du terrain permet d’effectuer les bons diagnostics techniques, de mesurer les qualités de l‘emplacement, de bien adapter la maison à sa parcelle », conseille Guillaume Martel, responsable commercial de Maisons Olmière.

Une entrée très réussie pour cette familiale classique. © Maisons Olmière

L’architecture s’adapte aux envies

En Midi-Pyrénées, toutes les architectures sont possibles. Du moins en théorie. Car en pratique, il faut suivre les règles définies par le Plan local d’urbanisme (Plu) et dans de nombreuses communes les impositions des architectes des Bâtiments de France (ABF). Ces derniers sont garants de la préservation des paysages. Ils peuvent imposer des tuiles spécifiques, un sens de faîtage des toitures, des teintes d’enduits… Au fait des règles des Plu et des pratiques des ABF, les constructeurs peuvent facilement adapter leur offre.

Avec de beaux budgets, l’architecture s’exprime pleinement

🗣️ « Nous observons le retour des maisons en porte-à-faux (avec un niveau qui n’est pas à l’aplomb de son point d’appui, NDLR), du toit-terrasse partiel, du mur-toit en bac acier ou de menuiseries au style épuré en format XXL », détaille Sophie Dauphin, directrice communication, marketing et qualité clients d’IGC. « On remarque aussi des bardages partiels en pierre sèche, en bois ou en pierre reconstituée, pour apporter beaucoup de caractère à la maison. » La mode est aussi à la briquette et aux fenêtres d’atelier.

L’architecture doit concilier modernité, tradition, réglementation et budget

La façade linéaire est progressivement délaissée pour s'appuyer sur les contrastes, par exemple, entre menuiserie anthracite et crépi blanc et les modénatures, ces éléments décoratifs protégeant les menuiseries, sont appréciés. Anthony Delpech, directeur de Demeures d’Occitanie (groupe HDI) rappelle que « même traditionnelles, les maisons neuves sont fonctionnelles et dotées d’équipements modernes afin de répondre aux enjeux climatiques tout en nécessitant le moins d’entretien possible ».

La Réglementation environnementale 2020 (RE 2020, le texte qui régit la construction) incite à travailler sur des architectures plus compactes. L’objectif, c’est d’économiser au maximum l’énergie en misant sur l’efficacité du bâti. Or, dans ce domaine, la compacité réduit les surfaces des murs, de quoi lutter plus efficacement contre les déperditions thermiques. Ces formes assurent également une bonne adaptation à des terrains plus petits, notamment en secteur urbanisé.

La maison bois est bien présente dans la région

Les acquéreurs qui les choisissent apprécient leurs performances et leur adaptation aux règles du développement durable. Et puis ces maisons s’adaptent à toutes les situations. « Grâce aux pilotis et avec un système de plancher bois, construire sur des terrains très pentus est tout à fait envisageable », explique Céline Cauchy, directrice régionale Occitanie d’Ami Bois, l’un des spécialistes de ce type de construction.

Élégante, cette grande contemporaine sait préserver l’intimité de ses propriétaires. © Demeures D'Occitanie (Groupe HDI)

Plans : espace et confort

En Haute-Garonne, la grande tendance, c’est une maison de 90 m² avec trois chambres pour privilégier l’espace de vie. Pour compenser la hausse des coûts de construction, les acquéreurs réduisent la taille des chambres afin de conserver l’atmosphère de convivialité des pièces à vivre. Vers Montgiscard, à 25 km de Toulouse, ou à Villefranche,
on observe, certes rarement, une demande de quatrième chambre, le séjour perdant un peu de surface. Dans le Lot, la maison peut atteindre 120 m² avec trois chambres dont une avec suite parentale ainsi qu’un petit bureau dédié, une cuisine ouverte ou semi-ouverte avec des parois vitrées.

La crise sanitaire inscrit durablement l’espace bureau

Il peut bénéficier de sa pièce dédiée lorsque la surface le permet. Dans d’autres cas, il prend la place de la chambre d’amis. Pour les superficies plus petites, on lui trouve toujours son coin pour pouvoir travailler en toute tranquillité, les constructeurs ayant beaucoup planché sur ce sujet. À ce propos, il ne faut pas oublier la connectivité de la maison, le raccordement à la fibre optique constituant un vrai plus.

🏠 Une maison évolutive

Très motivés, les acquéreurs adaptent leur projet à la hausse des prix. Ainsi, de nombreuses demandes se portent sur de petites maisons, avec l’idée d’un agrandissement ultérieur. « En périphérie de Toulouse, à Tournefeuille ou à l’Isle-Jourdain, les maisons réalisées sont souvent destinées à faire l’objet d’une extension ou d’une surélévation à terme », indique Céline Cauchy. Quant à la piscine, elle fait partie des projets d’avenir. Mais la priorité, c’est de se concentrer sur la maison en soignant matériaux, équipements, prestations et aménagements.

Le charme de l’architecture traditionnelle, le confort du neuf. © Demeures D'Occitanie (Groupe HDI)

Confort bioclimatique en toute saison

Entre crise énergétique et réchauffement climatique, la réglementation environnementale 2020 constitue finalement une opportunité pour tous les nouveaux propriétaires. Avec des exigences renforcées en matière de bâti, les maisons sont solides, durables et performantes. Elles sont aussi écologiques, l’heure étant à la réduction de l’empreinte carbone, laquelle porte aussi bien sur les matériaux de construction que sur l’énergie.

Pour réduire les consommations, les maisons associent isolation et étanchéité renforcées. L’accent est également mis sur la conception bioclimatique, avec des baies qui suivent la course du soleil pour récupérer le maximum de calories gratuites en hiver. Et pour se protéger des fortes chaleurs, on installe des volets qui se ferment tout seuls quand la température monte, des systèmes de surventilation nocturne, des avancées de toiture, des pergolas à lames orientables.

La pompe à chaleur à l'honneur

L’énergie ? En Midi-Pyrénées, neuf maisons sur dix sont équipées d’une pompe à chaleur (Pac) révèle l’Observatoire des modes constructifs du Pole Habitat-FFB. 48 % des maisons reçoivent une Pac air/air, un système bien adapté au climat régional. Elle insuffle de l’air chaud dans la maison en hiver et assure le rafraîchissement en été. Ne produisant pas l’eau chaude, elle doit être secondée par un ballon thermodynamique. La pompe à chaleur air/eau, raccordée à un plancher hydraulique, se rencontre dans 39 % des cas. Elle chauffe et rafraîchit tout en produisant l’eau chaude.

💨 La qualité de l’air intérieur fait l’objet de toutes les attentions

Les maisons sont équipées de VMC performantes, dont l’efficacité est testée en fin de chantier (c’est une obligation réglementaire). De plus en plus, elles sont munies de filtres qui retiennent pollens, poussières et autres polluants. « Filtrer l’air entrant est devenu une réelle prise de conscience, tout comme la plaque de plâtre dépolluante, explique Sophie Dauphin. Depuis peu, nous proposons une VMC à déclenchement automatique, dotée de capteurs d’air. »

Très traditionnelle, cette familiale de charme a élu domicile dans le Lot. © Alain Astruc pour Maisons Had’Oc

💰 Des maisons à tout prix

Les primo-accédants, qui disposent d’un budget moyen terrain plus maison de 250 000 € savent faire les bons arbitrages pour poser leur première pierre. Ceux qui travaillent à l’est de Toulouse s’éloignent et se reportent sur les communes de Bessieres, Buzet-sur-Tarn et Lavaur. Les actifs basés au sud-ouest s’orientent vers Le Fauga, Peyssies ou
Laffite-Vigordane. Dans l’axe sud-est, les familles choisissent fréquemment le secteur de Montgiscard ou Baziège, mais n’hésitent pas à pousser jusqu’à Villefranche ou Gardouch. Enfin, l’axe ouest est très prisé des salariés d’Airbus avec un secteur où les prix élevés tendent à éloigner les primo-accédants vers l’Isle-Jourdain, dans le Gers, pour trouver un terrain en phase avec leur enveloppe.

👉 Les constructeurs mettent les bouchées doubles pour faciliter les projets des familles. Ils les aident à trouver leur parcelle et leur crédit. Et ils proposent des opérations terrain plus maison à partir de 220 à 230 000 €. Certains professionnels vont plus loin. « Procivis Nouvelle-Aquitaine (qui couvre Midi-Pyrénées) propose sous condition un Prêt Mission sociale à 0 % d’intérêts et qui représente jusqu’à 20 % du coût d’achat de la maison, permettant, grâce à une possibilité de lissage de la charge de remboursement, d’abaisser le taux d’endettement », précise Sophie Dauphin (IGC).

Prêt à taux 0 %  : il est encore temps d'en profiter

Les primo-accédants adoptent une attitude plutôt positive. « Bien sûr, ils doivent faire face à la hausse des taux et des coûts de construction », analyse Vincent Aufrère. « Mais ils font preuve de réalisme et de rationalité. Dès qu’ils le peuvent, ils lancent leur projet aujourd’hui plutôt que d’attendre une très improbable baisse des taux et du prix des maisons. » Ils savent aussi que les mesures de lutte contre l’artificialisation des sols vont bientôt raréfier l’offre de terrain. Et ils entendent bien profiter du PTZ, un crédit gratuit réservé aux primo-accédants qui s’arrête fin 2023 !

👨‍👩‍👦‍👦 Les familles qui s’engagent dans une deuxième ou une troisième maison, après une revente, peuvent consacrer dans les 200 à 250 000 € et souvent bien davantage à la maison (sans compter le terrain). Pour une clientèle de cadres, de professions libérales, à Tournefeuille, Blagnac, Balma, L’Union ou Ramonville-Saint-Agne, pour ne citer que quelques-unes des communes recherchées, les maisons peuvent s’articuler, selon IGC, sur un financement plus conséquent, entre 380 000 et 450 000 €, certaines pouvant même atteindre 600 000 à 650 000 €.

Construite près de Toulouse, cette maison bioclimatique sur deux niveaux mise notamment sur le confort d’été et l’adaptation à des parcelles plus petites. © Jean-Luc SARDA (Trecobat)

Construire : objectif sécurité

Faire construire est souvent le projet d’une vie, celui de rassembler sa famille dans un environnement apaisé, confortable, synonyme de liberté et d’accomplissement. Pour concrétiser ce rêve, mieux vaut choisir un professionnel respectant la Loi de 1990 sur le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). « Cette loi est même la seule garantie pour l’acheteur de voir sa maison réalisée dans les délais et au prix convenus lors de la signature », insiste Guillaume Martel. « Le CCMI protège les acquéreurs contre les défaillances d’entreprises et les hausses de prix. Aucun autre contrat n’offre une telle sécurité », ajoute Anthony Delpech.

La plupart du temps, les constructeurs qui travaillent sous CCMI intègrent l’assurance dommages-ouvrage dans leur contrat. Toujours obligatoire (article L 241-1 du Code des assurances), elle facilite la mise en œuvre de la garantie décennale. Or certains pseudo-professionnels dissuadent les acquéreurs de la souscrire pour faire des économies… Non seulement c’est illégal, mais c’est aussi dangereux. En cas de problème sur les fondations, par exemple, les recours seront plus longs, plus compliqués et plus chers. Enfin, il ne faut pas oublier que les banques financent avant tout les projets sous CCMI et assurance dommages-ouvrage.

Par Laurent Duguet

Modèles de maisons en Midi-Pyrénées

Cliquez sur un département pour voir
des offres de maisons neuves avec terrain


La rédaction vous conseille