Alsace-Lorraine : le marché de la construction change

Attractivité : un mot qui symbolise l’Alsace et la Lorraine. Elles profitent par exemple de leur proximité d’avec la Belgique, le Luxembourg, l’Allemagne et la Suisse. Une position avantageuse qui permet aux frontaliers français allant travailler de l’autre côté de bénéficier d’un meilleur pouvoir d’achat pour faire construire. À l’inverse, des frontaliers étrangers viennent s’installer dans l’Hexagone. Par exemple, indique Valérie Suchocki, directrice du groupe Evel, franchisé Maisons d’en France Lorraine Nord, « de nombreux Luxembourgeois font construire en France, là où les terrains sont plus nombreux et moins chers ».

Ces tendances montrent que dans ces deux régions, la maison individuelle reste très demandée, quelle que soit la catégorie de population. Et les constructeurs en sont bien conscients. Ils se positionnent ainsi comme des facilitateurs de projets. « Nous avons conclu des partenariats avec des établissements financiers et des aménageurs, de quoi aider les familles à trouver leur crédit et leur maison », illustre Stéphane Aufsatz, directeur des Maisons Claude Rizzon Alsace.

👉 Bien souvent, ils trouvent les solutions pour permettre aux acquéreurs de poser leur première pierre tout en offrant une vraie sécurité. Ils travaillent en effet sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), seule formule à garantir un prix global forfaitaire et définitif, ou encore à fournir une garantie de livraison de la maison à prix et délais convenus.

Terrain : question de budget

En Alsace comme en Lorraine, le marché des terrains se divise en deux. D’un côté, on trouve des familles qui achètent plus petit. « Cette solution permet de maîtriser le budget, ce qui rend le projet possible, indique Stéphane Aufsatz. Elle correspond aussi à de nouveaux modes de vie, ces acquéreurs ne souhaitant pas passer tout leur temps libre à jardiner. » Dans ce cas, les parcelles font dans les 400 à 500 m² et parfois moins.

L’offre en lotissements

Les lotissements « sont de plus en plus souvent produits sur des friches recyclées, ce qui garantit la proximité des transports et des services », ajoute Thomas Missemer, président de Maisons Brand et Néo (Groupe Hexaôm) et président régional du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment.

Les divisions parcellaires

Autre possibilité : « de nombreux propriétaires fonciers, notamment en Lorraine, font des donations de terrains à leurs enfants, qui eux-mêmes effectuent des divisions parcellaires », explique Valérie Suchocki. Résultat : les terrains de 1 500 à 2 500 m² sont divisés par deux ou trois pour se transformer en parcelles de 500 à 700 m² qui sont ensuite vendues à d’autres particuliers.

S’éloigner des centres urbains

C'est l’autre option pour le terrain. Car, dans ce cas, le mètre carré est bien moins cher qu’en secteur urbanisé, ce qui permet d’acheter plus grand sans se ruiner. Mais il faut vérifier si la parcelle est constructible et viabilisée. Si elle n’est pas raccordée aux différents réseaux, il faudra prévoir des frais supplémentaires. Attention également aux dépenses de transport. « Si elles sont trop importantes, elles impacteront le reste à vivre, autrement dit la somme qu’il reste au ménage une fois sa mensualité de crédit payée », prévient Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis. « Et les banques estiment le reste à vivre trop faible, l’emprunt pourra être refusé. »

💰 Terrain, à quel prix ?

Côté prix, c’est le grand écart entre le terrain en zone urbaine et celui situé en secteur rural.

👉 Sur une « dent creuse » en pleine ville ou en périphérie, Strasbourg, Metz ou Nancy se maintiennent autour de 350 €/m². Vers Obernai, Haguenau, Colmar, les valeurs sont sensiblement les mêmes.

👉 Sur la route des vins d’Alsace, dans des terres de vignes déclassées et constructibles, le mètre carré de terrain peut s’échanger entre 350 et 500 €/m² selon l’emplacement, l’orientation, l’accessibilité…

👉 En s’éloignant des métropoles régionales, à 250 €/m², voire 160 €/m² à 40 km de Metz. Côté Thionville ou Verdun, les prix oscillent entre 140 et 200 €/m². Évidemment, les secteurs ruraux sont moins chers.

Architecture contemporaine ou traditionnelle ?

En Alsace, l’heure est aux architectures modernes. À condition que les règles d’urbanisme le permettent. Car elles peuvent être strictes, notamment sur les secteurs qui relèvent de l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). « Nous avons des demandes de toits plats, ce qui n’est pas forcément facile à réaliser en Alsace, la toiture à pans reflétant l’histoire locale. Certains Plans locaux d’urbanisme (Plu) excluent le toit plat ou exigent de le végétaliser », signale Pascal Herth, dirigeant de la société Alsace Construction dont les maisons sont certifiées NF Habitat HQE.

Un mélange de classique et de moderne

« On reste souvent dans le classique avec toiture en tuiles à deux ou quatre pans, même si on peut avoir un mélange de traditionnel et de contemporain, ce dernier élément se concrétisant sur des surfaces annexes comme le garage ou lors d’une extension », détaille Thomas Missemer. Les enduits de façade se font désormais plus clairs, variant les blancs cassés, les jaune clair, les coloris crème...

Plutôt contemporain...

Côté Lorraine, là aussi, la demande porte sur des styles plutôt contemporains « avec des choix architecturaux qui restent assez libres », précise Valérie Suchocki. Les menuiseries sont en aluminium ou en PVC, couleur gris anthracite le plus souvent. On retrouve des formes sobres et souvent des maisons à étage, par exemple du côté de Metz et de Thionville.

Plutôt classique...

Le traditionnel reste prisé dans la région de Nancy ou de Forbach, les acquéreurs optant fréquemment pour des demeures de plain-pied sur sous-sol. Comme en Alsace, il vaut mieux se renseigner sur les règles d’urbanisme, car ici aussi, les ABF veillent. Les menuiseries en PVC peuvent être interdites et les toitures de tuiles rouges imposées. Quant aux façades, elles se parent de teintes claires, avec ça et là des coloris plus foncés pour plus de personnalité.

🪵 L'ossature bois

Dans les deux régions, des constructeurs proposent des villas à ossature bois. « Nous réalisons des maisons personnalisables ou sur mesure dans des écoquartiers proches de Colmar ou de Mulhouse ou au coup par coup en Alsace et en Lorraine pour des acquéreurs sensibles à la qualité écologique du bois et à la rapidité d’exécution de la maison », explique Matthieu de Bollivier, manager des agences Booa sur le Grand Est. Pour ce type de maison, la teinte naturelle du matériau sera souvent conservée, mais il est aussi possible de choisir des coloris comme le rouge, le bordeaux ou le beige. Il est également possible d'opter pour des maisons bois habillées d’enduits. Les ABF peuvent, dans les secteurs soumis à leur autorité, imposer des toitures à deux pans revêtues de tuiles rouges, voire grises.

Des plans intérieurs très étudiés

En Alsace comme en Lorraine, les familles préfèrent les maisons de plain-pied. C’est encore plus vrai chez les secundo-accédants, ceux qui revendent un bien pour financer un projet de construction. Plus âgés, ils anticipent les évolutions de la vie et savent qu’une maison sans escalier leur facilitera la vie.

⚠️ Mais attention : pour une même surface, le plain-pied coûte plus cher, car la surface de toiture est deux fois plus importante que pour les maisons à étage. Ces dernières offrent d’autres avantages, comme l’adaptation plus facile aux petits terrains et les possibilités d’évolution des espaces intérieurs grâce aux combles aménageables.

Une séparation des espaces jour et nuit

Plain-pied ou étage, les plans font l’objet d’un soin tout particulier. On mise sur une séparation des espaces jour des espaces nuit tout en tenant compte des contraintes de surface et de prix, les maisons les plus grandes étant forcément les plus chères. « Sur une maison de 105 m², on peut par exemple avoir une pièce de vie de 60 m² avec cuisine attenante », témoigne Pascal Herth. Une pièce de convivialité qui peut aussi s’organiser en « coin », notamment pour le télétravail. Cet espace studieux sera séparé du reste de la maison par une verrière coulissante, un élément aussi pratique que tendance.

🗄️ Une pièce dédiée au bureau

Le bureau reste une autre option pour les maisons qui disposent de davantage de surface. Et on l’aménage pour pouvoir la transformer facilement en chambre d’amis. La suite parentale fait partie des grands classiques avec salle d’eau avec douche à l’italienne ou bac extraplat et dressing, ce dernier ayant une géométrie variable en fonction du budget.

🚿 Des pièces d'eau en nombre

Une salle de bains va également desservir les deux ou trois chambres d’enfants. Parfois, les familles demandent une salle d’eau de plus, par exemple pour la chambre d’amis. Dans ce cas, il faudra installer une bouche de VMC par pièce humide supplémentaire. Mais attention : la réglementation environnementale 2020 (RE 2020, le texte qui régit la construction) la considère comme une source de déperdition thermique. Pour compenser, l’isolation sera renforcée, ce qui génère des surcoûts.

Confort : de très hauts niveaux de performances

Avec la RE 2020, les maisons neuves font appel désormais aux énergies vertes. Ainsi, la pompe à chaleur se taille la part du lion. « Dans la majorité des cas, il s’agit de pompes à chaleur air/eau, raccordées à un plancher hydraulique. De plus en plus souvent, elles assurent une fonction rafraîchissement l’été », note Pascal Herth. Et Valérie Suchoki d’ajouter : « la pompe à chaleur air-air, qui insuffle dans la maison de l’air chaud en hiver et de l’air frais en été via un réseau de gaines est de plus en plus demandée, car elle offre un excellent confort d’été. Mais elle est aussi plus chère, notamment dans les grandes maisons ».

Des solutions variées

Les constructeurs proposent d’autres solutions. Il est ainsi possible de recourir aux systèmes hybrides, des appareils qui associent une pompe à chaleur et une chaudière gaz à condensation. C’est un gestionnaire intelligent qui choisit tout seul la solution la mieux adaptée en fonction de la météo et du prix des énergies.

Les petites maisons peuvent quant à elles être chauffées par un poêle à bois. Pour davantage de confort, on leur associe des panneaux rayonnants dans les chambres. Certains industriels proposent des réseaux de gaines qui distribuent la chaleur du pôle dans toutes les pièces de la maison, une solution efficace, quelles que soient la surface et la conception de la maison (plain-pied, étage).

☀️ Un confort d’été très étudié

L’Alsace et la Lorraine n’échappant pas aux épisodes de canicule. Les maisons sont très bien isolées et la performance de leur bâti est supérieure aux exigences réglementaires. Entre avancées de toiture et brise-soleil, elles savent ombrager leurs intérieurs. Les volets roulants s’automatisent : motorisés et reliés à des capteurs météo, ils se ferment tout seuls en été, dès que la température monte. De plus en plus, les maisons s’équipent de systèmes de surventilation nocturne. Lors des nuits d’été, une baie et une fenêtre de toit s’entrouvrent, chassant l’air intérieur trop chaud et faisant entrer l’air extérieur plus frais.

La qualité de l’air intérieur : une priorité

Les constructeurs proposent des solutions comme les ventilations avec capteurs qui accélèrent leur débit lorsque la qualité de l’air intérieur se dégrade ou encore des plaques et des peintures qui absorbent les substances polluantes. L’autre grande tendance, c’est le développement des solutions connectées. Outre le confort d’été, elles prennent en charge le chauffage, la sécurité, l’ouverture du portail... leur gestion est aussi simple qu’efficace puisqu’ils se pilotent avec un simple smartphone.

🗣️« Ce confort de vie est de plus en plus demandé par nos clients. Ils se préoccupent aussi de la couverture numérique et pour eux, le raccordement à la fibre optique devient indispensable », note Thomas Missemer.

🏠 Une maison, pour quel budget ?

Reste une question qui compte : une demeure toute neuve en Alsace ou en Lorraine, combien ça coûte ? « Pour une maison à toiture deux pans sur vide sanitaire et prête à décorer, il faut compter entre 2 000 et 2 200 €/m². Mais on peut atteindre des prix nettement plus élevés avec un toit plat, des prestations de haute qualité en parquet, carrelage, menuiseries et prête à vivre », répond Pascal Herth.

La maison à ossature bois

Longtemps pénalisée par un prix élevé, elle redevient compétitive avec un prix moyen de l’ordre de 2 200 €/m². Quant aux maisons passives, si performantes qu’elles peuvent se passer de chauffage, elles démarrent dans les 2 500 € du mètre carré.

Question de surface

Si les surfaces moyennes tournent autour de 120 m², les constructeurs savent aussi faire plus petit, autour de 80 à 90 m² pour un premier achat ou pour un jeune couple, avec un prix de départ de l’ordre de 1 800 € du mètre carré en version prête à décorer.

👩‍🦰 Les professionnels visent également une clientèle de secundo-accédants qui a les moyens de s’offrir de grands espaces. Néo, par exemple, est la marque Premium de Maisons Brandt : du sur-mesure pour des maisons de 180 m² et plus, deux ou trois salles de bains, menuiseries aluminium, gouttière zinc et aluminium… Ce qu’il faut retenir : les constructeurs proposent des gammes pour tous les budgets avec un imbattable rapport qualité/prix !